گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، یکی از روش‌هایی که وزارت راه و شهرسازی در پروژه‌های تولید مسکن خود در پیش گرفته، شیوه مشارکتی است. قرار است تولید200 هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید و ۱۴۶ پروژه توسط سازمان ملی زمین و مسکن با مشارکت انبوه سازان اجرا شود. شیوه‌ای که در آن وزارت راه و شهرسازی زمین و پروانه ساخت را تامین کرده و انبوه سازان به عنوان شریک، عملیات ساخت را انجام خواهند داد. در نهایت هر یک، مالک سهم خود از واحدهای تولید شده خواهند شد که می توانند آن را در بازار مسکن عرضه نمایند و به قیمت روز به فروش برسانند. در این پروژه ها با توجه به قیمت زمین محل پروژه سهم انبوه ساز از 75 درصد در شهرهای جدید و تا 40 درصد در پروژه های مربوط به سازمان زمین و مسکن در شهر تهران می تواند متغیر باشد.
اجرای این مدل انبوه سازی در گذشته با تجربه های ناموفقی همراه بوده است. توقف 12 ساله این مدل از سال 86 تاکنون، در پروژه های تولید مسکن وزارت راه و شهرسازی هم گواه این ماجراست. در روزهای اخیر نیز کارشناسان و نمایندگان مجلس انتقادات خود را در مورد این مدل تولید مسکن بیان کرده اند. هر چند وزارت راه و شهرسازی تلاش بسیاری را برای رفع نواقص مدل های قراردادی انجام داده است، ولی دو نکته بسیار مهم هنوز پابرجاست و قابل رفع نیست:
- امکان مالک شدن انبوه سازان در پروژه ها، بسیاری از اهداف وزارت راه و شهرسازی از ورود و برنامه ریزی را دور می‌کند. باید در نظر داشت اگر تمام ملاحظات لازم در قراردادها برای اجرای پروژه های مشارکتی در نظر گرفته شود تا مواردی چون تاخیر در اجرای پروژه که از اشکلات معمول پروژه های مشارکتی در گذشته بود هم برطرف شود، باز مالک شدن انبوه سازان مسئله جدی است. این ماجرا در شهرهای جدید که تا 75 درصد واحدها در اختیار انبوه سازان قرار می گیرد، جدی تر است. در این صورت نحوه قیمت گذاری و زمان عرضه واحدها و همچنین عرضه واحدهای ساخته شده به گروه های هدف محل مناقشه خواهد بود. وزارت راه و شهرسازی به جای مدل مشارکتی و مالک شدن انبوه سازان در پروژه ها، می تواند از تبدیل واسطه مالکیتی به مدیریتی استفاده کند، یعنی انبوه سازان نقش سازندگیداشته باشند نه مالکیت، در این صورت با یک برنامه ریزی صحیح تمام واحدها بدون واسطه به دست مصرف کننده نهایی خواهد رسید.
- وزارت راه و شهرسازی اگر خانه دار شدن اقشار متوسط را در اهداف برنامه های خود دارد، باید از ابزارهایی استفاده کند تا امکان خانه دار شدن این خانواده ها را تسهیل نماید. در شرایط فعلی بازار مسکن، امکان خرید واحدهای مسکونی به قیمت بازار برای مردم امکان پذیر نیست. وام خرید مسکن نیز سهم قابل توجهی از قیمت یک واحد مسکونی را پوشش نمی دهد. از طرفی در شرایطی که تولید و عرضه کمتر از تقاضاست، افزایش وام خرید به صلاح نیست. بنابراین لازم است دولت از ابزارهایی که در اختیار دارد استفاده کافی را ببرد. یکی از این ابزارها استفاده از زمین های دولتی است. زمین هایی که در پروژه های اخیر وزارت راه و شهرسازی مورد استفاده قرار گرفته است. دولت می تواند با استفاده از سیاست تاخیر در هزینه زمین، خانواده ها را توانمند سازد. یعنی خانواده ها هزینه ساخت مسکن را با پیشرفت پروژه پرداخت کنند و هزینه زمین را بعد از تحویل گرفتن واحد مسکونی خود به صورت اقساط به دولت پرداخت نمایند.
لازم به ذکر است دو سیاست تبدیل واسطه مالکیتی به مدیریتی و همچنین تاخیر در پرداخت هزینه زمین، در مدل فروش اقساط زمین (تام فاز) که از مدل های وزارت راه و شهرسازی است، مورد توجه قرار گرفته و در گذشته هم در مسکن ویژه تهرانسر استفاده شده بود و این وزارتخانه به آسانی می تواند بجای مدل مشارکتی از این الگو استفاده نماید.