گزارش|

ردپای زمین‌خواران در جعل اسناد ملکی / چرا سامانه‌های ثبتی در امن کردن توافقات مردم راهگشا نیست؟

بر اساس آمار ارائه شده از سوی قوه قضائیه بیش از نیمی از پرونده‌های موجود در دادگاه‌های حقوقی به دعوا‌های ملکی بازمی‌گردد که بررسی این پرونده‌ها علاوه بر از دست رفتن سرمایه مردم، از لحاظ مادی و معنوی هزینه‌های زیادی برای کشور دارد.

کد خبر: ۱۰۲۸۷۰۶

يکشنبه - ۰۶ شهريور ۱۴۰۱ / August 28, 2022

گروه اجتماعی خبرگزاری دانشجو؛ این روز‌ها پرونده‌های بسیاری روی میز قضات وجود دارد. عده زیادی خریدار ملکی شده‎‌اند که فروشنده، آن ملک را به افراد دیگری نیز فروخته است. دسته دیگری جعل سند کار دستشان داده و مدتی پس از خرید ملک متوجه شده اند که اساسا آن سند متعلق به این ملک نیست. همه این افراد یک نقطه مشترک دارند؛ همه مجبورند برای گرفتن حقشان از کلاهبرداران راهی دادگاه‌ها شده و سال‌ها برای اثبات ادعایشان مدت‌ها سرگردان باشند. اما به راستی ریشه این مشکلات کجاست؟
یکی از این مالباختگان که ما به سراغ او رفتیم از اتفاقاتی که بر سرش آمده می‌گوید. او با اینکه خودش وکیل است اما بازهم در دام جاعلان گرفتار شده است و ظاهراً کفش آهنین بر پا کرده تا حقانیت پدرش را ثابت کند. به گفته وی ماجرا از زمانی شروع شده که پدرش توان جسمانی‌اش را از دست داده و مغازه خود را اجاره داده است. او می‌گوید:« ملکی روبه‌روی بهشت فاطمه شهر قدس داریم که پدرم در سال ۶۸ آن را خریداری کرده بود. این ملک از سال ۱۳۶۸ تا ۱۳۹۹ با دریافت مجوزات تحت عنوان صافکاری، نقاشی و خدمات در تصرف پدرم و همچنین کلیه خدمات نظیر آب و برق و گاز نیز به نام وی بود. پدرم به واسطه بیماری‌های جسمی و روحی شدید حدود سه سال از زمین استفاده تجاری نداشت و آن را اجاره داده بود. در شهر قدس عده‌ای زمین‌خوار حضور دارند که با اعمال یک روش تکراری و کاملاً مشابه این تیم مواجه هستیم. اعضای این تیم روش معمولی جعل اسناد به کار می‌گیرند و به واسطه اراذل و اوباش بودن، از طریق زور روی قشر مظلوم، سال‌خورده و تنها فشار وارد می‌کنند. پدر بنده هم تنها زندگی می‌کرد که متوجه شدیم او را اذیت می‌کنند. این زمین‌خواران نرده‌ها را شکسته و دیوار را تخریب کردند و هنوز هم آثار ورود اجباری آنها وجود دارد.»
زمین‌خواران به اجبار زمین پدر او را تصرف کرده و وقتی متوجه شدند پدرش در راستای پس گرفتن زمین اقداماتی را انجام می‌دهد تهدیدش کردند. او میگوید:« عده معدودی قاضی، کارشناس فاسد و برخی کارکنان در ادارات اوقاف، ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی و حتی پلیس با این عده همکاری دارند واز این طریق رد فعالیت‌های خود را گم می‌کنند. این زمین‌خواران به معنای واقعی خون مردم را می‌خورند و این به معنای کشتن نیست بلکه با روح و روان و خانواده شخص بازی می‌کنند و آنان را در تنگنا قرار می‌دهند. این عده معامله‌ای انجام نمی‌دهند بلکه از طریق زور و اجبار وارد ملک می‌شوند و پس از شکایت صاحب ملک، کاغذ جعلی به نهاد‌های قضائی ارائه می‌دهند. اراضی این منطقه از شهر قدس اوقافی است و برای آن سند رسمی صادر نمی‌شود و با برگه عادی جا به جا می‌شوند. به غیر از سند عادی و صلح قطعی نشانه مالکیت اینجور املاک این است که مالک برای اثبات مالکیت در شهرداری پرونده نوسازی و شهرسازی تشکیل و عوارض پرداخت می‌کند و قبض آب و برق به نامش شده و اینگونه مالک محسوب می‌شود.»

جعل؛ فقط با یک تکه کاغذ
از نظر این مالباخته این‌گونه املاک برای زمین‌خواری راحت‌تر است، چون نیاز به جعل سند رسمی نیست و به راحتی با یک تکه کاغذ جعل می‌کنند. او در ادامه می‌گوید:« روش معمول آن‌ها این است که در دادگاه کاغذ‌های کپی ارائه می‌دهند و این‌گونه قابلیت تشخیص توسط کارشناس را ندارند. در دادگستری وقتی سندی ارائه می‌شود اصل سند را مطالبه می‌کنند، این‌ها برای اینکه اوراق آن‌ها کارشناسی نشود کاغذ می‌آورند. این کلاهبرداران یک دست‌نوشته با خودکار می‌نویسندکه زمین به فلان فرد واگذار می‌شود، سپس از کاغذ کپی می‌گیرند و اصل نوشته را پاره کرده و دور می‌ریزند و با سفید امضایی که از صاحب ملک دارند امضا را توسط روشی به نام الصاق زیر آن سند درج می‌کنند. در این روش امضایی که در پایین سند دیگری هست را به انتهای سند مورد نظر خود می‌چسبانند که نمونه‌ای از جعل است.»
این شاکی اشاره می‌کند: «این افراد برای پدرم کار می‌کردند و کارگرانش بودند و به فاکتور‌های خرید و فروش با امضای پدرم دسترسی داشتند و امضای پدرم را به روش الصاق به انتهای دست نوشته خود اضافه کردند. آنان هنگام شکایت بر ارجاع پرونده به کارشناسی تأکید دارند، چون ۹۹ درصد کارشناسان را با رشوه راضی می‌کنند برای همین چند نفر از کارشناسان به حکم فساد محکوم شدند.»

ضعف فرآیند‌های ثبتی علت اصلی جعل اسناد
بسیاری از کلاهبرداران با روش جعل، ملک را به نام خود کرده و در نهایت آن را به فرد دیگری می‌فروشند. اینجاست که چندین پرونده حقوقی مبنی بر جعل و کلاهبرداری تشکیل می‌شود. برای پی بردن به ریشه این مشکلات با حامد حسنی، کارشناس حقوقی در حوزه املاک، به گفتگو نشستیم:« علت اصلی جعل و کلاهبرداری در فرآیند نقل و انتقال اموال مثل ملک و خودرو ناشی از ضعف و فرایند‌های ثبتی و فرایند‌های فعلی است. نبود زیرساخت‌های ضروری باعث می‌شود افراد سودجو از خلا‌های موجود استفاده کنند. مسئله جعل و کلاهبرداری تنها با امن کردن نقل و انتقال حل می‌شود؛ یعنی فارغ از توجه عموم مردم به مباحث حقوقی، فرآیند نقل و انتقال در کشور باید به نحوی بازطراحی شود که اساساً امکان بروز تخلف و جرم به حداقل برسد.»
این کارشناس مسائل حقوقی تشریح می‌کند:« چون معاملات مردم عادی انجام می‌شود به راحتی مردم می‌توانند منکر آن سند شوند مثلاً ممکن است ملک متعلق به پدرشان بوده و فوت کرده باشد یا ادعای تردید یا به راحتی ادعای جعل کنند و پرونده وارد فرایند کارشناسی شود. در این صورت هزینه به حاکمیت و مردم تحمیل می‌شود؛ لذا این چنین نیست که بگوییم حاکمیت، مطلق اسناد را به رسمیت می‌شناسد. اگر هر یک از طرفین ادعای انکار کنند برای بررسی اصالت اسناد، مراجع قضایی را با چالش مواجه می‌کنند.»

ضرورت راه‌اندازی سامانه برخط برای معامله‌کنندگان توسط سازمان ثبت
حسنی در مورد لزوم استندارد سازی قرارداد ها می‌گوید:« اگر می‌خواهیم پرونده‌های قوه قضائیه و جمعیت کیفری کاهش پیدا کند و حقوق مردم ضایع نشود لازم است تا متون قرادادی استاندارد شود. همچنین لازم است سوابق معامله‌کنندگان، سوابق ملک مورد معامله و بستر خدمات حساب واسط در یک سامانه برخط راه‌اندازی و در زمان حصول توافق به معامله‌کنندگان ارائه شود.»
متولی امور اسناد رسمی در کشور، سازمان ثبت اسناد و املاک کشوراست و ایجاد ساختار‌های نوین ثبتی یکی از وظایف این سازمان می‌باشد. در ماه‌های اخیر مسئولین این سازمان از سامانه‌هایی نظیر سند من رونمایی کرده و کاهش تخلفات را یکی از دستاورد‌های آن مطرح کرده اند. سامانه‌ای که کماکان خبری از راه‌اندازی آن نیست. باید منتظر ماند دید این سامانه چه زمان وارد فاز اجرایی خواهد شد و مهم‌تر از آن تا چه میزان در مهار کلاهبرداری‌های ملکی موثر خواهد بود.