چالش‌های حقوقی معامله با سند عادی / اسناد عادی چگونه مردم را در دام کلاهبرداران می‌اندازند؟

سند عادی در قوانین ما قابلیت مقابله با اسناد رسمی را ندارد مگر در موارد استثناء قانون؛ با این‌حال این روز‌ها جابجایی اموال غیرمنقول مانند ملک غالبا به وسیله‌ی مبایعه‌نامه و قولنامه که جزو اسناد عادی هستند، انجام می‌شود. از طرف دیگر ...

کد خبر: ۱۰۳۴۶۵۵

يکشنبه - ۱۷ مهر ۱۴۰۱ / October 09, 2022

گروه اجتماعی خبرگزاری دانشجو- فاطمه امی؛ بحث سند برای همین یکی دو روز نیست. از وقتی که خط و دم و دستگاه‌های مربوط به آن اختراع شد، آدمیزاد که دوست داشت مالک همه چیز باشد به سند که نشانه‌ی مالکیتش بود روی آورد. دنباله‌ی همین روند را بگیرید و بیایید به تاریخ امروز، در نظام حقوقی ما سند نشانه‌ی مالکیت است و در حال حاضر دو نوع سند عادی و رسمی وجود دارد. سند رسمی را قانون و محکمه به رسمیت می‌شناسد. اگر هم شما با کسی مراوده یا معامله‌ای داشته باشید و در کاغذی با مهر و امضا آن را بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی مدون کنید؛ یک سند عادی ایجاد کرده‌اید. سند رسمی از آن جهت که توسط مامور رسمی دارای صلاحیت تنظیم می‌شود، دارای اعتبار بیشتری است. در مقابل طرفین و اشخاص ثالث قابلیت استناد دارد. همچنین اصل بر صحت و اصالت سند رسمی است و کسی نمی‌تواند از راه نرسیده نسبت به این نوع سند اظهار تردید یا انکار کند. مثلا اگر طبق سند رسمی که با امضای شما مزین شده، ملکی را به شخص دیگری بفروشید نمی‌توانید بگویید که من امضا نکردم. یا اگر ادله‌ی دعوا سندی رسمی باشد که علیه شماست، نمی‌توانید نسبت به امضا کننده‌ی آن اظهار تردید کنید.
تمام مواردی که در بیان حسن سند رسمی گفته‌شد را در مورد سند عادی باید کنار بگذاریم و یکی یکی چالش‌های حقوقی این نوع سند که مردم را روانه‌ی دادگاه‌ها می‌کند مرور کنیم.

دردسر معامله با مبایعه‌نامه
چالش‌های معامله املاک با مبایعه‌نامه در جامعه‌ی الان ما آنقدر مبتلا به است که روایت‌ها به گوشتان آشناست. این روایتی است از اینکه چگونه معامله با سند عادی پای مردم را به دادگاه باز می‌کند.
به قول خودش هزارتومن هزارتومن پول‌هایش را روی هم گذاشت تا بتواند خانه‌ی بزرگ‌تری برای زن و بچه‌هایش جور کند. روزی که در بنگاه زیر مبایعه‌نامه‌ی خانه‌ی جدید را امضا می‌کرد، تمام فکر و ذکرش این بود که زودتر اسباب‌کشی کند. فکر نمی‌کرد این روز‌ها اصل بر عدم اعتماد باشد. آنقدر بنگاهی را که فروشنده مورد اعتمادش بود، قبول داشت که با خیال راحت زیر مبایعه‌نامه را امضا زد. بعد از آن هم کسی سراغ ثبت سند رسمی خانه را نگرفت. از همان لحظه، انگار دنیا تصمیم گرفت به او روی خوش نشان ندهد. اصل ماجرا از جایی شروع شد که ابلاغیه پرونده‌ی خلع ید علیه او به دستش رسید. یعنی شخص دیگری به دادگاه مراجعه کرده و با ارائه‌ی سند و مدرک گفته که مالک همین خانه‌ای است که او الان درونش زندگی می‌کند. دنیا روی سرش خراب شد و وقتی در دادگاه حاضر شد، طرف مقابل سند تک برگ دستش بود و او یک تکه کاغذ که مبایعه‌نامه رویش نوشته شده بود.
چرایی اینکه او از همان اول باخت خود را جلوی چشمانش میدید به این برمی‌گردد که در محکمه و دادگاه کسی جلودار سند رسمی نیست و در مقابل سند عادی همه طرف سند رسمی را می‌گیرند. حالا کسی که با مبایعه‌نامه یا قولنامه اقدام به خرید خانه‌ای میلیاردی کرده، باید احتمالش را بدهد که یک روز مشخص می‌شود فروشنده، این ملک را به فرد دیگری هم فروخته و کار از کار گذشته است. در محضر دادگاه سند رسمی احتیاج به اثبات ندارد، اما کسی که به سند عادی استناد می‌کند باید صحت آن را ثابت کند. حالا این سوال پیش می‌آید که اگر معامله با سند عادی چالش‌ها و مشکلات بسیاری به همراه دارد، چرا قانونگذار معامله با این نوع سند را جایز دانسته و در مواردی معتبر می‌داند؟

آیا اسناد عادی معتبر هستند؟
تمام آن حرف‌ها که گفتیم سند عادی قابلیت مقابله در برابر سند رسمی را ندارد، درست؛ اما اگر قرار بود سند عادی بی‌ارزش و فاقد اعتبار باشد؛ تمام اموال و معاملاتی که طی سال‌ها با مبایعه‌نامه یا انواع دیگر سند عادی انجام شده باید باطل می‌شد. یا اینکه بالاخره قانون یک‌جایی جلوی این نوع قرارداد‌ها را می‌گرفت. پس چه شده که امروز تقریبا اکثر معاملات حوزه ملک در بنگاه‌های املاک و تحت اسناد عادی معامله می‌شوند؟ از طرف دیگر اگر سند عادی دارای اعتبار باشد پس چه لزومی به ثبت سند و اسناد رسمی است؟
قانون مدنی دو شرط را برای صحت این نوع اسناد الزامی دانسته است؛ نخست اینکه به مهر و امضای طرفین قرارداد برسد و دوم اینکه دو شاهد حضور داشته باشند و سند را امضا کنند. در جای دیگر قانون گفته است که سند عادی گاهی در هنگام دعوا معتبر است؛ جایی که ثابت شود امضای زیر سند متعلق به همان شخصی است که منکر آن شده و یا اینکه خود شخص قبول کند که امضا متعلق به خودش است. البته اگر دادگاه درستی سند عادی را تشخیص دهد، این سند امکان مقابله با سند رسمی را هم دارد. اما سختی کار برای طرفین سند عادی این است که اثبات صحتش بر عهده‌ی آن‌هاست. از همه مهم‌تر اینکه دعوا نمی‌تواند تنها مستند به این سند شود، اما این سند را می‌توان جزو دلایل قرار داد و اگر مورد تردید یا انکار قرار گیرد و ثابت نشود، از بین مستندات حذف خواهد شد.

تسهیل معامله با سند عادی و افزایش پرونده‌های قضایی
قانون ثبت اسناد و املاک از همان اول آب پاکی را روی دست همه ریخته و ثبت عقود و معاملات را اجباری دانسته؛ اما به نظر می‌رسد استثنائاتی که قانونگذار بعد‌ها به قوانین و مقررات حوزه اسناد وارد کرده است، به اعتبار اسناد عادی افزوده و از اعتبار اسناد رسمی کاسته است. امری که موجب شده به گفته‌ی مسئولان مربوطه ۶۰ تا ۷۰ درصد پرونده‌های دادگاه مربوط به پرونده‌های حوزه عقود و معاملات باشد. عقودی که توسط افراد نابلد به قوانین، منعقد می‌شود و طرفین قرارداد را آواره‌ی دادگاه‌ها می‌کند.
کمی که به عقب برگردیم می‌بینیم، روزی که قانونگذار تصمیم گرفت تغییراتی در بحث اعتبار اسناد عادی بدهد، هنوز تمام املاک و زمین‌ها دارای سابقه‌ی ثبتی نبودند از طرفی جایز دانستن معامله با قولنامه و مبایعه‌نامه معاملات ملکی را برای مردم تسهیل می‌کرد. این در آن زمان نکته‌ی مثبتی تلقی می‌شد؛ و این امر باعث شد معامله با سند عادی شیوه‌ی متداول معاملات شود. از طرف دیگر در رویه‌ی قضایی این مسئله همیشه مورد اختلاف بوده و برخی قضات سند رسمی را در مقابل اسناد عادی باطل نمی‌کردند. اما امروز چه؟ آیا الان وقت آن نیست که برای جلوگیری از معایب معامله با این نوع اسناد، مردم را به سوی انعقاد قرارداد با سند رسمی سوق داد؟
پس از مشخص شدن مشکلات عدیده‌ی اسناد عادی برای مردم راهکار‌هایی هم برای رفع آن انجام شد. مانند کد رهگیری که در بنگاه‌ها و در هنگام قرارداد گرفته می‌شود. باز هم معاملات اسناد عادی از آنجایی که الزاما در بنگاه‌ها انجام نمی‌شوند و به تعداد مراودات آدم‌ها متعدد است و پهنه‌ی وسیعی دارد؛ پاسخ مناسبی برای رفع این مشکلات نبوده و راه‌های دور زدن این مسئله زیاد شده‌است.
قوانین و مقررات حوزه‌ی ثبت اسناد و املاک ما الان به یک داروی قوی برای رواج ثبت قرارداد به شیوه‌ی رسمی و رفع موانع ثبت رسمی اسناد نیاز دارد. حالا باید راهی که برای اعتبار بخشی به اسناد عادی رفته‌ایم را برگردیم تا از هزینه‌هایی که بر دوش دستگاه قضایی و مردم گذاشته شده، کم شود.