گزارش نشست چالش‌های اجرایی سازی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول:

طرحی به وسعت تمام زمین‌های ایران / بررسی نقاط ضعف و قوت طرح الزام به تنظیم سند رسمی

مرکز وکلا، کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده قوه‌قضائیه در جلسه‌ای با حضور قضات، وکلا و سردفتران اسناد رسمی؛ طرح الزام به تنظیم سند رسمی که این روز‌ها بین مجلس و شورای نگهبان در رفت و آمد است را بررسی کردند و راه‌حل‌هایی برای اجرای موفق این طرح ارائه دادند.

کد خبر: ۱۰۳۹۷۱۲

شنبه - ۰۷ آبان ۱۴۰۱ / October 29, 2022

گروه اجتماعی خبرگزاری دانشجو- فاطمه امی؛ در دنیای امروز شما هر مالی، مثل گوشی تلفن همراه، خودور و حتی سیم کارت بخرید به نام و مشخصات شما ثبت می‌شود. با اطلاعات ثبت شده در سامانه یا بر روی کاغذ یا هرجای دیگر مالکیت شما نسبت به آن مال مستقر و اثبات می‌شود. اما هرچه ارتباطات و معاملات مردم گسترده‌تر شد، پای کلاهبرداری‌های سندی هم به پرونده‌ها باز شد. جدای از آن در تمام دنیا ثبت اسناد به طور رسمی انجام می‌شود، اما در ایران و به موجب قانون می‌توان در خانه و هر محل دیگری، حتی به صورت شفاهی، ملک چند میلیاردی را بدون استعلام و احراز هویت جابجا کرد. این نشان از ناکارآمد بودن نظام ثبتی و سندی کشور دارد و این موضوع ضرورت تصویب قانونی را در این حوزه توجیه می‌کند.

طرح الزام تنظیم سند رسمی، در رفت و آمد

طرح الزام به تنظیم سند رسمی چند سال است که بین مجلس و شورای نگهبان در رفت و آمد است. قرار است طبق این طرح در مهلت معین تمام مردم اسناد عادی خود را به سند رسمی تبدیل و درسامانه ثبت کنند. از نظرات موافق و مخالف بین مجلس و شورای نگهبان به نظر می‌رسد در نهایت این طرح به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شود. در خلال بلاتکلیف بودن این طرح، صاحب نظران حقوقی در مرکز وکلا، کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده قوه قضائیه دور هم جمع شدند تا مجددا نگاهی به این طرح بیندازند و راهکار‌های خود را به گوش مجلسی‌ها برسانند. در نشست چالش‌های اجرایی سازی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مشکلات و ابهامات طرح تا راه‌حل‌های ممکن برای اجرای صحیح آن بحث و گفتگو شد.

معضلات معامله با سند عادی
مرور معضلات اسناد عادی، ورود مناسبی به بحث و توجیه تصویب این طرح بود. نصیر مشایخ، سردفتر اسناد رسمی، راجع‌به معضلات اسناد رسمی گفت:« با توجه به وضعیت و مبادلات فراوان؛ اسناد عادی از سه جهت می‌تواند برای مردم مشکل ایجاد کند. اسناد عادی در بسیاری از مواقع لطمه به حقوق متعاملین، اشخاص ثالث و حقوق دولتی می‌زند؛ از این رو وقتی ملکی با سند عادی منتقل می‌شود اولین نکته و نگرانی معاملات معارض است یا فروش مال غیر و پر واضح است که، چون اسناد عادی در جایی سابقه ثبت ندارند؛ ممکن است به چند نفر فروخته شوند. این معضلی است که مراجع قضایی دست به گریبان آن هستند. شاید از همین رو بود که در قانون پیش فروش آپارتمان‌ها کلا اسناد عادی را بی‌اعتبار تلقی کردند. موضوع بعدی بحث وجود جرایم مختلف و محدودیت کنترل است. اسناد عادی محلی برای پولشویی است؛ زیرا چگونگی نقل و انتقال آن کنترل نمی‌شود و اسناد عادی سبب معامله به قصد فرار از دین می‌شوند. در این نوع معاملات حقوق اشخاص ثالث هم رعایت نمی‌شود. شما تصور کنید فردی ملکی را می‌فروشد یا آپارتمانی را پیش فروش می‌کند و بعد اتفاقا از روی سند وامی از بانک می‌گیرد و آن ملک را در رهن بانک می‌برد و یا اینکه فردی بدهکار شخصی است و قبل از اینکه شخص بخواهد اقدام کند ملکش را به دیگری با سند عادی منتقل می‌کند.»
بنابراین بدیهی است؛ سند عادی که معامله با آن در جامعه‌ی ما بسیار رایج است؛ مقصر اصلی مشکلات و حجم پرونده‌های دادگاه‌های ماست. طرح الزام به تنظیم سند رسمی قرار است مهر باطلی بر روی نقل و انتقالات با اسناد عادی و مشکلات آن بزند.

جراحی حقوقی با طرح الزام به تنظیم سند رسمی

در ادامه جلسه به خود طرح پرداخته شد که محمدمسعود یوسفی، رئیس دپارتمان وکالت تخصصی، راجع‌به کلیات و دلیل عدم موافقت شورای نگهبان با این طرح؛ گفت: «این طرح سه ماده‌ی اصلی دارد. ماده‌ی یک، دو و ده که تمام ایده‌ی این قانون در ماده‌ی ۱۰ آن گنجانده شده‌است. یعنی سامانه، صلاحیت‌ها و نحوه‌ی اعتراض به مواردی که در این سامانه به ثبت می‌رسد را گفته و سایر مواد دامن کشان این سه ماده به حساب می‌آیند. تقریبا دو سال است که این طرح بین مجلس و شورای نگهبان در تردد است و حدود ۵ مرتبه این طرح رفت و برگشت داشته و دو سه نسخه‌ی اصلاحی دارد. در رابطه با این طرح باید بین دو نکته تفکیک کنیم؛ یک زمان بحثمان این است که آیا اصل انجام چنین کاری درست است یا نه؛ دو اینکه آیا روش قضیه، روش حقوقی قضایی کاملی است یا نه. ما با استفاده از سامانه‌های یکپارچه اتفاقا می‌توانیم بسیاری از معضلات را کم کنیم و یک نگاه آی تی به دیدگاه حقوقی است. اینکه این موضوع درست است یا نه را باید به قضاوت زمان بگذاریم؛ حسب اینکه ما پیش از این تجربه تغییر در قانون چک را داشتیم و ابتدای مسیر اصلاح قانون چک مقداری سخت بود و با کندی انجام شد، اما در ادامه می‌بینیم که اتفاقا مسیر خوبی فراهم شد و الان بسیاری از موارد مربوط به چک که نیاز به اقدام قضایی داشت را نداریم. حتی با تکمیل موضوع ممکن است به جایی برسیم که بگوییم چیزی به عنوان تامین خواسته دیگر احتیاج نداریم. نگاه این طرح همچین مسیری است. در ماده ۷ هم جا‌هایی که راجع‌به کاربری قضات و صدور رای رفع مزاحمت اظهار نظر می‌کند قضات را مکلف کرده است که به صورت برخط تصمیمات خودشان را بعد از قطعیت در سامانه وارد کنند.»
یوسفی در ادامه نگاهی به علت رفت و آمد متعدد این طرح بین مجلس و شورای نگهبان داشت و گفت: «در تمامی موارد شورای نگهبان ۴ ایراد اصلی مطرح کرده‌است. ایراد اصل ۳، ۱۳۸ و ۱۸۵ یعنی ایرادات غالبا حوزه‌ی تداخل بین وظایف دولت و قوه وجود داشته است. به علت اینکه دیدگاه طراحان طرح این بوده است که در هرجایی که نیاز به آیین‌نامه بوده در صلاحیت پیشنهادی سازمان ثبت و تاییدیه رییس قوه قضاییه قرار گرفته، اما شورای نگهبان معتقد است که تصویب آیین نامه در صلاحیت هیات وزیران است. اختلاف به این برمی‌گردد که، چون این قانون قرار است در زیر مجموعه سازمان ثبت که ذیل قوه است قرار بگیرد؛ پس باید دستورالعمل‌ها را آن بخشی طراحی کند که نهایتا بتواند با صلاحیت و وظایف سازمان ثبت هماهنگ کند. شورای نگهبان برخی از موارد را مغایر نگرفته بلکه ابهام گرفته است. قرار است طرح به مجمع ارسال شود البته به شرطی که رفع ابهام شود، چون اختلاف را می‌شود به مجمع برد نه ابهام. بحث چوب بطلان راندن به هرچیزی غیر از سند رسمی هم که ادله‌ی اثبات را به خمس موضوع کاهش می‌دهد؛ عملا یکی از مواردی بوده که در تمامی رفت و برگشت‌ها بین مجلس و شورا کماکان باقی مانده است.»
نصیر مشایخ، سردفتر اسناد رسمی، هم راجع به این طرح گفت: «این طرح در ابتدای راه شاید یک جراحی حقوقی ایجاد کند، اما نهایتا شاهنامه آخرش خوش است. این طرح باید اجرا شود. اعتقاد من این است که این طرح به خودی خود ایده‌ی جدید قانون گذار نیست بلکه اصلاح یک مسیر انحرافی است. اگر ما به همان قانون ثبت پایبند می‌بودیم کار به اینجا نمی‌کشید. ماده یک این طرح درواقع یکی از مسائلی است که در یک دولت دموکراسی و شفاف باید وجود داشته باشد که همه معاملات و اعمال حقوقی به ثبت برسد و برای هر ذینفع قابلیت دسترسی وجود داشته باشد. الان سمت و سوی حاکمیت و جامعه به سویی می‌رود که باید حاکمیت اراده‌ها محدود شود مثل اینکه به بانک می‌رویم و بیشتر از یک میزانی حق نقل و انتقال نداریم.»

طرح غیرقابل اجرا

در ادامه‌ی جلسه مهمانان به بحث ابهامات، مشکلات و تبعات تصویب و اجرای این طرح پرداختند؛ عزت‌اله امانی، قاضی دیوان عالی کشور، در این‌باره گفت: «الان بیشترین پرونده‌های دادگستری مربوط به اسناد و قرارداد‌های عادی است. این طرح بسیار جالب است و مخالف آن نیستم؛ باعث می‌شود املاک و اراضی ثبت شود، از معامله معارض جلوگیری شود، معاملات در سامانه ثبت شود و جرایم کم شود، اما مسئله اجراست. اجرای این طرح مهم با ایجاد یک سامانه، آن هم در یک فرصت زمانی محدود مشکل آفرین است. در این طرح آیا با توجه به مقتضیات زمان ما و اینکه اکثر معاملات مردم ما با اسناد عادی انجام می‌شود، آیا می‌توان در یک فرجه زمانی معین معاملات افراد را باطل اعلام کرد؟ به نظرم این با هیچ منطق حقوقی سازگار نیست. ما در قانون مدنی عقود را مشخص کرده‌ایم و حتی مالکیت را به محض انعقاد عقد معتبر دانسته‌ایم بعد از آن قانون ثبت را داشتیم که در مقام بیان تشریفات ثبت است و گفته باید معاملات به ثبت برسند. حالا به یکباره طرحی را بدهیم که ثبت املاک و معاملات را الزام کنیم بدون اینکه مقدمات و بستر آن را فراهم کرده باشیم. اینکه بیاییم معاملات مردم را که در راستای مواد قانون مدنی و با تراضی و توافق دو اراده حادث شده‌اند را با یک مهلت کوتاه بی‌اعتبار بدانیم، درست نیست.»
حسنپور، وکیل دادگستری، نیز در ادامه‌ی ابهامات و مشکلات طرح الزام به تنظیم سند رسمی گفت: «این طرح خیلی چیز‌ها را ندیده و نمی‌شود در آیین نامه‌ای آن موارد را وارد کرد. ما معاملاتی در بین مردم داریم که عرفی است. مثلاً فرد بدهکار در قبال اقساط شرط می‌کند اگر پرداخت نکردم ملکم برای تو و چنین چیزی در سامانه‌ی پیش بینی شده قابلیت ثبت ندارد؛ و مشکل ایجاد خواهد کرد و پیش بینی نشده. این طرح در مورد حق کسب و پیشه هم موردی را آورده و مهلتی گذاشته، حق کسب و پیشه به موجب ماده ۱ قانون روابط موجر مستاجر سال ۱۳۵۶ است و مستأجر ممکن است هیچ چیزی حتی یک برگه هم نداشته باشد، اما حق دارد و شفا‌ها هم این حق برای او مستقر شده و این موضوع را چطور می‌خواهید در سامانه و سند رسمی بیاورید؟ مشخص نیست. مثلا در جایی می‌گوید سند وکالت بلاعزل تنظیم شود و ۶ ماه فرصت دارید که بروید سند رسمی بگیرید. حالا فرد وکالت داده و بعد فوت کرده، از فرجه قانونی هم گذشته و اینجا باید چه کند و معامله تکلیفش چه می‌شود؟ ۵ سال بعد این معامله به استناد این طرح باطل است و با آن وکالت هم نمی‌شود سند زد و مشخص نیست تکلیف آن فرد چه می‌شود. یکی دیگر از مسائلی که داریم این است که در بخش‌هایی از کشور، تعارضات ثبتی فراوان وجود دارد. حالا ما می‌خواهیم طبق این طرح به این افراد مهلت دهیم تا سند رسمی بزنند، اما تا تکلیف زمین‌ها مشخص نشود اصلا امکان پذیر نیست. برخی قولنامه دارند که روی آن معاملات معارض انجام شده و تا بخواهند این معاملات را ابطال کنند و در دادگاه به نتیجه برسند زمان می‌برد و هیچ وقت با این مهلت طرح، صاحب سند نخواهند شد و اگر بگوییم سند آن‌ها باطل است این بندگان خدا باید چکار کنند؟ برخی از پلاک‌هایی که ثبت شده‌اند هم اشتباهاتی دارند و ثبت این موارد در سامانه ممکن نیست. در طرح گفته تمام اعمال حقوقی یعنی بعدا نمی‌توانیم از چیزی برای اثبات مالکیت خود استفاده کنیم؛ نه شهادت، نه اقرار و هیچ چیزی طبق این قانون قابل قبول نیست. پس اگر فردی دچار مشکل شد باید چه کند؟ اختلافات پلاک ثبتی‌ها را باید هیات نظارت مکلف شود بدون دخالت افراد به این موارد رسیدگی کند. این طرح هیچ تکلیفی بر دوش دولت نگذاشته و همه‌ی بار بر دوش مردم است. مردم که نمی‌توانند این موارد را اول حل کنند بعد بیایند درسامانه سند رسمی بگیرند. به نظر من این طرح اگر هم تبدیل به قانون شود قابلیت اجرا ندارد.»
مشایخ، سردفتر اسناد رسمی، هم یکی از نکات ابهام آمیز این طرح را بیان کرد: «اینکه پیش نویس را بنگاه انجام دهد، همان قولنامه را زنده می‌کند و تعهد بیع است و شورای نگهبان بار‌ها پرسید که این پیش نویس چیست شاید پیش نویس یعنی توافقاتی که الزام اور هم نباشد.»
به نظر می‌رسد با وجود بلاتکلیفی چندین ساله‌ی این طرح و با توجه به اینکه نظام حقوقی و ثبتی ما به چنین طرحی و تبدیل تمام اسناد به سند رسمی نیاز ضروری دارد، اما هنوز هم این طرح جای تجدیدنظر و رفع اشکال دارد تا پس از سال‌ها مجددا با خیل عظیم مشکلات سندی و پرونده‌های این موضوع مواجه نشویم.

راه‌حل چیست؟

بخش سوم و آخر این جلسه به راه‌حل‌ها و راهکار‌های مناسب رفع مشکلات اسناد عادی و سوق دادن مردم به سمت و سوی معامله با اسناد عادی گذشت. میهمانان معتقد بودند که طرح الزام به تنظیم سند رسمی، اقدامی مفید و ضروری برای نظام ثبت اسناد کشور است، اما ابهامات موجود در این طرح باعث می‌شود پس از تصویب، ناقص اجرا شود و یا به صورت قانونی متروک دربیاید.
راهکاری که قاضی دیوان عالی کشور برای به اجرا درآوردن این طرح داشت از این قرار بود: «بحث اختلاف بین اسناد عادی و رسمی سابقه‌ی دیرینه داشته و مربوط به زمان تصویب قانون مدنی و در تعقیب آن تصویب قانون ثبت است. قانون‌گذار در ماده ۴۶ ثبت، راجع به مقررات ثبت اختیاری و اجباری صحبت کرده و هرگونه نقل و انتقال در جا‌هایی که دفاتر اسناد رسمی تشکیل شده را اجباری کرد، اما در این ماده مهلتی برای آن پیش بینی نکرده‌بود. در ماده ۴۷ گفته است که هرگونه نقل و انتقال اموال غیرمنقول باید در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد، اما برای این قضیه راه‌کاری پیش بینی نکرد و اختلافات در دادگاه ایجاد شد که افرادی به موجب ماده ۱۰ و ۲۱۹ قانون مدنی معاملاتی را انجام داده بودند و چون الزامی برای تنظیم رسمی آن ایجاد نکرده بودند و مهلتی هم مشخص نشده بود به استناد اسناد عادی به محاکم مراجعه می‌کردند و تقاضای الزام به تنظیم سند داشتند. اما برای برون رفت از این قضیه و حجم عظیمی از پرونده‌های دادگستری که حول این محور تشکیل شده؛ می‌توان پیش‌بینی کرد که مثل قبل که در مقطع زمانی قانون‌گذار ثبت عمومی را پیش بینی کرده بود و دولت فراخوان داده بود در مهلتی مردم مراجعه کنند و املاک خود را به ثبت برسانند. باید برگردیم به همان قانون ثبت و راهکار همان ثبت عمومی است. مثلا سازمان ثبت اعلام کند که ما می‌خواهیم ثبت عمومی تمام املاک و اراضی را انجام دهیم و مراجعه کنید به ثبت؛ بعد در سامانه وارد شود و وقتی ثبت عمومی شد معاملات بعدی مشکلی نخواهند داشت.»
وکیل پایه دادگستری هم نظری مشابه با همین نظر داشت و ضمن تأیید آن گفت: «راه حل این است که برگردیم به قانون ثبت با این تفاوت که در برهه‌ای بعد از انقلاب یکسری زمین‌ها بین افراد خرد شد و یا مالکین رفتند و کشاورز‌ها متصرف شدند و با قولنامه، حق رعیتی و اسناد عادی به هم انتقال دادند و هنوز اراضی آن‌ها تعیین تکلیف نشده‌است. همانطور که آمار‌ها می‌گویند ۹۰ درصد زمین‌های کشاورزی اسناد غیررسمی دارند. یک بحث هم اصلاحات ارضی است که هنوز تعیین تکلیف نشده‌اند و پس از تعیین و تکلیف تازه می‌توانیم ثبت رسمی انجام دهیم.»
رئیس دپارتمان وکالت تخصصی نیز راهکار دیگری ارائه داد: «بحث زمان‌بندی برای این طرح لازم است و پله پله باید زمان مشخص شود. مثل اصلاح قانون چک که برایش سه مقطع زمانی پیش بینی شد. اولین پله باید بر دوش دولت باشد و تا زمانی که مردم خیالشان از باب ثبت اسنادشان راحت نشده نمی‌شود کاری کرد. یکی از نکات ابهام این است که حدود اعتبار پیش‌نویس قرارداد‌ها مشخص نشده و ما داریم از چاله سند عادی به چاه پیش‌نویس می‌افتیم. قبلا دعاوی زیادی داشتیم مبنی بر جعل و سرقت چک، اما الان نداریم، چون صحت سنجی توسط تلفن همراه انجام می‌دهیم. ثبت‌نام‌های بورسی هم در دوران کرونا توسط گوشی موبایل هویت سنجی انجام شد. باید سامانه‌ای باشد که بخاطر افزایش هزینه‌ها در اختیار دلال هم نباشد و این هویت سنجی را برای ثبت اسناد انجام دهد.»
به نظر می‌رسد مجلسی‌ها قبل از تصویب این طرح باید نگاهی کلی به اسناد در دست مردم و کف جامعه داشته باشند. نمی‌توان با تصویب طرحی، توپ مشکلات سندی را در زمین مردم انداخت و آن‌ها را مجبور کرد تا در فرصتی به دنبال رفع مشکلات سندی خود بدوند وگرنه اسنادشان از اعتبار خواهد افتاد. بهتر بود قبل از همه، سازمان‌های مربوطه با همکاری هم و تبادل اطلاعات و نقشه‌های مورد نیاز تکلیف تمام اراضی و املاک را در شهر‌های بزرگ و کوچک مشخص می‌کردند و بعد در نوبت بعدی این مردم بودند که باید برای ثبت در سامانه اقدام می‌کردند. اینکه دوباره پای دلال‌ها و بنگاه‌ها را با نامی جدید و مفهومی به نام پیش‌نویس قرارداد به معاملات باز کنیم؛ دوباره همان مشکلات سابق بعلاوه ابهامات و بلاتکلیفی مردم در معاملات را به همراه خواهد داشت. گرچه با وجود تمام مشکلات این طرح، تصویب هرچه سریع‌تر طرحی که جامع و کامل باشد و بتواند مشکلات مردم در معاملات و اسناد حل کند، ضروری به نظر می‌رسد.