گزارش |

خرید ملک در حالت پیش‌فروش نیازمند بررسی‌های دقیق‌تر / قیمت پایین؛ چاهی تاریک برای خریداران

در پیش‌فروش املاک، مخصوصا ملک‌هایی که چند شریک دارند، باید اسناد مربوط به آن مثل قرارداد مشارکت بررسی شود. قیمت ملک‌های پیش‌فروش غالبا زیر قیمت بازار است و خریدار باید از تله‌هایی که قیمت کم می‌تواند ایجاد کند، خود را تا حد ممکن دور کند.

کد خبر: ۱۰۴۱۴۳۸

دوشنبه - ۱۶ آبان ۱۴۰۱ / November 07, 2022

گروه اجتماعی خبرگزاری دانشجو_ نرگس نیک بین؛ فرض کنید فردی تمام سرمایه و پس‌انداز خود را برای خرید خانه کنار گذاشته است. خانه‌ای که محل سکونت اوست یا به چشم یک سرمایه به آن نگاه می‌کند. برخی از آن‌ها به بهانه سود بیشتر، ملکی که پیش‌فروش می‌شود را خریداری می‌کند. با گرفتاری در دام کلاهبرداران ملک، زحمات چندین ماهه یا چندین ساله خود را در جمع‌آوری این مبلغ از دست می‌دهد. یعنی یا سرپناه خود و خانواده‌اش را از دست می‌دهد یا سرمایه آینده را. اگر از فرض کردن بگذریم و عینک واقعیت را بر چشم خود بنهیم، این دست مشکلات را در دنیای امروز زیاد مشاهده می‌کنیم. برای آگاهی بیشتر به سراغ یکی از مشاورین املاک رفتیم.

از رضایت شرکا برای فروش ملک مطمئن شوید

ایزدی، کارشناس حقوقی و مشاور املاک، در مصاحبه با خبرنگار اجتماعی خبرگزاری دانشجو به یکی از روش‌های کلاهبرداری اشاره می‌کند: «برخی از ملک‌های فرسوده که نیاز به بازسازی دارند و مالک به تنهایی توانایی نوسازی ملک را ندارد، ملک خود را برای ساخت مجدد در اختیار فرد دیگری قرار می‌دهد. پس برای خرید یک ملک علاوه بر مالک با سازنده آن هم سروکار داریم. معمولا سازنده برای ادامه ساخت ملک، سهم خود را پیش‌فروش می‌کند تا بتواند پروژه ساخت و ساز را ادامه دهد. ماجرا وقتی به حاشیه کشیده می‌شود که سازنده واحد را بفروشد، ولی مالک اذعان کند که سازنده هیچ حقی نداشته و در واقع او (سازنده) پیمانکار بوده است. این اتفاق برای فردی افتاده است.» در پیش‌فروش‌ها، سند ملک ثبت رسمی نشده است و در صورتی سند رسمی می‌گیرد که مالک یا سازنده پایان کار را تحویل دهند. تا قبل از دریافت سند رسمی دست افراد برای کلاهبرداری بازتر است. می‌توانند ملک نیمه کار خود را با قیمت پایین‌تر بفروشند و افراد به دلیل عدم توجه به نبود سند و بدون اطلاع از سوابق سازنده و مالک، کلاه بزرگی بر سرشان می‌رود! در این شرایط که سند و کد رهیگری برای استعلام در پیش‌فروش املاک نیست، باید به قرارداد مشارکت رجوع کنیم. قرارداد مشارکت زمانی نوشته می‌شود که مالک قادر به ساخت و ساز نیست و نیاز به سازنده دارد. در این قرارداد به ارزش ملک، درصد سودی که قرار است مالک و سازنده از تخریب و ساخت مجدد ملک ببرند، مشخص می‌شود. از این جهت به بررسی قرارداد مشارکت توسط خریدار تاکید می‌شود که، سازنده و مالک بعد از فروش سهم خود، زیر قول و قرار نزنند و حق و حقوق هرکدام از آن‌ها برای خریدار مشخص باشد. اگر مالک و سازنده زیر قول و قرار خود بزنند و خریدار پول خرید ملک را داده باشد و حق فسخی تعیین نکرده باشند، خریدار متضرر می‌شود. در ملک‌های مشارکتی تا زمانی که به سند رسمی ملک دسترسی ندارید، برای اینکه نسبت به سهم و حق سازنده و مالک آگاه شوید، قراداد مشارکت و تقسیم نامه را ببینید.
نکته دیگر که موجب کلاهبرداری از فردی شده که ایزدی در مصاحبه با خبرنگار اجتماعی به او اشاره کرده است؛ تا زمانی که ملک بین شرکا تقسیم نشده، مشاعی حساب می‌شود و هر یک از شرکا در متر به متر آن شریک هستند و هیچ کدام حق تصرف در سهم دیگر را ندارند مگر به اذن شرکای دیگر. با توجه به این نکته در املاکی که دو یا چند شریک دارد باید قرارداد مشارکت و تقسیم نامه که ثبت رسمی شده است و دست نویس نیست را نگاه کنیم و نسبت به رضایت طرفین به فروش سهم خود و دیگر شرکا مطمئن شویم.
در ادامه مصاحبه با ایزدی، وی به نکته مهمی در پیش‌فروش‌ها اشاره کرد: «معمولا اتفاقاتی که در بحث کلاهبرداری می‌افتد این است که مردم فریب قیمت را می‌خورند. ملکی که زیر قیمت بازار است قطعا مشکلی دارد. در این موارد فروشنده زمان را برای خریدار محدود می‌کند به طوری که وقت استعلام را هم از او می‌گیرد.» در پیش‌فروش هم غالبا ملک زیر قیمت بازار است و افراد برای اینکه کمتر هزینه کنند و به ملک مورد نیاز خود برسند، شرایط مختلف فروشنده را می‌پذیرند در صورتی که خیلی از آن شرایط به ضرر خریدار است.

ثبت سند رسمی و معتبر برای ملک در حال ساخت، راهی برای جلوگیری از کلاهبرداری در پیش‌فروش املاک
در پیش‌فروش اصلا امکان ثبت سند رسمی وجود ندارد و قبل از گرفتن پایان کار، این فروش انجام می‌شود. برای ساختمان‌های چند طبقه یک سند مادر که متعلق به کل ملک است باید گرفته شود و یک سند تفکیکی برای هر واحد. در سیستم رسمی کشور سند مادر که به یک نفر داده می‌شود، ثبت می‌شود و سند تفکیکی که متعلق به چند نفر است ثبت نمی‌شود. وقتی یک ملک به یک کدملی اختصاص داده شد دیگر نمی‌شود به چند نفر فروخته شود. دقیقا مشکل اصلی همینجاست! چون در پیش‌فروش چنین کدی اختصاص داده نمی‌شود. ملک‌هایی که در حال ساخت است هنوز به کد یکتا اختصاص پیدا نکردند و معلوم نیست کد یکتا برای چه کسی است و این باعث می‌شود که امکان فروش ملک به چند نفر حتی به صورت رسمی هم امکان پذیر باشد.
در حوزه پیش‌فروش، کلاهبرداری با مدل‌های متنوعی رخ می‌دهد. وقتی سند قولنامه‌ای به رسمیت شناخته می‌شود، مورد اعتماد دادگاه است. روش‌هایی مثل جابه‌جا کردن تاریخ، کد جعلی و جعل پلاک ثبتی باعث می‌شود که ملک را به صورت قانونی به یک نفر و به صورت غیر قانونی به ۱۰ نفر بفروشند! الان بنگاه‌ها یک کد رهگیری برای معاملات می‌دهند که خیلی هم قابل اعتماد و استناد نیست، چون در این صورت هم امکان کلاهبرداری وجود دارد.
برای پیش خرید ملک حتی در حالت نیمه ساز، نیازمند یک سامانه هستیم که در لحظه توافق خریدار و فروشنده معامله خود را ثبت کنند و پس از آن ملک قفل شود تا امکان پیش‌فروش یک ملک به چند نفر وجود نداشته باشد. ولی متاسفانه ثبت رسمی بعد از پابان کار و در دفترخانه‌ها اتفاق می‌افتد و این یعنی در پیش‌فروش نیز، راه برای کلاهبرداری باز است!