سفته‌بازی در بازار کلنگی‌ها

در سال‌های اخیر یک اتفاق قابل تامل در بازار مسکن ایران رخ داده است. این اتفاق، رشد شدید سهم املاک کلنگی از معاملات مسکن است.

کد خبر: ۱۰۴۴۶۲۴

چهارشنبه - ۰۲ آذر ۱۴۰۱ / November 23, 2022

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، شهریور سال ۱۴۰۰ رستم قاسمی، وزیر پیشنهادی وزارت راه‌وشهرسازی در جریان بررسی صلاحیت وزرا؛ زمانی که پشت تریبون مجلس قرار گفت، گفت: «۱۰ دستور را نوشته‌ام که در اولین روز از حضورم در وزارت نفت آن‌ها را در دستور کار قرار می‌دهم.» گرچه وی همان‌جا سخن اشتباه خود را اصلاح کرد، اما به‌رغم بیش از یک‌سال حضور وی در وزارت راه‌وشهرسازی، کمتر کسی است که احساس کند وی وزیر راه‌وشهرسازی بوده است. با همه انتقاد‌هایی که طی یک‌سال اخیر در محافل رسمی، رسانه‌ها و محافل غیررسمی به قاسمی وجود داشت، بالاخره روز گذشته رئیس‌جمهور با استعفای وزیر راه‌وشهرسازی موافقت کرد. اما مشکل هنوز حل‌نشده و حالا چالش اصلی این است که گزینه‌های احتمالی چه کسانی خواهند بود. در روز‌های اخیر نام برخی مسئولان فعلی دستگاه‌های دولتی و عمومی خارج از وزارت راه‌وشهرسازی برای تصدی این وزارتخانه مطرح شده که اتفاقا هیچ تخصصی در حوزه مسکن و شهرسازی ندارند. این موضوع حالا صدای برخی نمایندگان مجلس را نیز درآورده و آنان به دولت هشدار داده‌اند که به‌جای افراد همه‌جا‌حاضر، یک‌متخصص توانمند در حوزه مسکن برای تصدی این وزارتخانه حساس معرفی کند. نگاهی به چالش‌های فعلی حوزه مسکن در کشور حکایت از آن دارد که درصورت گماردن افراد غیرمتخصص، مشکلات این حوزه به‌سمت بحرانی‌تر شدن حرکت خواهد کرد.

کاهش ۲۲ درصدی ساخت‌وساز

در کنار آمار‌های تسهیلات بانکی، وضعیت ساخت‌و‌ساز در کشور نیز بسیار قابل تامل است. درحالی‌که وزارت راه‌و‌شهرسازی چندین بار اعلام کرده ساخت یک‌میلیون و ۵۹۲ هزار و ۸۲۴ واحد مسکونی آغاز شده، اما با گذشت یک‌سال از عمر دولت و البته تا انتهای بهار ۱۴۰۱، روند ساخت‌وساز‌ها چندان تعریفی نداشته است به‌طوری‌که براساس آمار‌های مرکز آمار ایران، در بهار سال‌جاری واحد‌های درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی مناطق شهری کشور تعداد ۹۰ هزار و ۲۹۰ واحد بوده که نسبت به بهار ۱۴۰۰ کاهش ۱۲.۷ درصدی و نسبت به زمستان ۱۴۰۰ کاهش ۲۱.۸ درصدی را نشان می‌دهد. همچنین بررسی وضعیت فصلی ساخت‌و‌ساز در ۳۸ فصل اخیر یعنی از زمستان ۱۳۹۱ که آمار‌های فصلی ساخت‌و‌ساز در دسترس است نشان می‌دهد گرچه از برخی فصول سال‌های ۹۴ تا ۹۶ بیشتر است، اما میزان ساخت‌وساز بهار ۱۴۰۱ در کنار پاییز ۱۴۰۰ که هر دوی آن‌ها در دوره رستم قاسمی بوده، کمترین مقدار ساخت‌وساز فصلی از پاییز ۱۳۹۸ تاکنون است. اما بخش پرغصه ماجرای ساخت ۱ تا ۱.۵ میلیون مسکن در سال اول دولت سیزدهم این است که در سه فصل اخیر (پاییز ۱۴۰۰ + زمستان ۱۴۰۰ و بهار ۱۴۰۱) درمجموع برای ساخت ۲۸۸ هزار و ۴۴۳ واحد مسکونی پروانه صادر شده است. این تعداد درحالی است که برای مثال در سه فصل زمستان ۱۳۹۱، بهار ۱۳۹۲ و تابستان ۱۳۹۲ که مسکن مهر در‌حال ساخت بوده، تعداد واحد‌های مسکونی درج شده در پروانه‌های ساختمانی مناطق شهری کشور ۶۳۶ هزار و ۱۳۸ واحد یا به‌عبارتی ۲.۲ برابر سه فصل اخیر دوره رستم قاسمی بوده است.

سقوط ۷۰ درصدی تسهیلات مسکن!

براساس هدف‌گذاری دولت و طبق ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، در سال اول اجرای نهضت ملی مسکن حداقل باید ۲۰ درصد از تسهیلات بانکی که کمتر از ۳۶۰ هزار میلیارد تومان نباشد، به بخش مسکن تخصیص یابد. اخیرا بانک مرکزی ایران رقم کل تسهیلات اعطایی (به همه بخش‌های اقتصادی) در ۶ ماهه نخست ۱۴۰۱ را بدون اشاره به مقدار تخصیص به هر بخش، رقم ۱۹۵۴ هزار میلیارد تومان اعلام کرده است. پرداخت نزدیک به ۲۰۰۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات در نظام بانکی درحالی است که تسهیلات پرداختی نظام بانکی به طرح نهضت ملی مسکن براساس آمار‌های وزارت راه‌وشهرسازی حدود ۱۸ هزار میلیارد تومان بوده است. گفته می‌شود تقریبا تمام آن توسط بانک مسکن پرداخت شده و عملکرد سایر بانک‌ها در این زمینه نزدیک به صفر بوده است. رقم ۱۸ هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی به بخش مسکن معادل تنها یک درصد از کل تسهیلات اعطایی به بخش‌های اقتصادی در ۶ ماهه نخست امسال است، همچنین این رقم نسبت به ۶ ماهه نخست سال قبل کاهش ۷۱ درصدی داشته است. مهم‌تر از آن اینکه گرچه دولت و قانون جهش تولید مسکن سهم بخش مسکن از تسهیلات اعطایی را ۲۰ درصد از کل تسهیلات تعیین کرده‌اند، اما امسال سهم بخش مسکن نزدیک به یک درصد بوده است. این درحالی است که در ۶ ماهه نخست سال ۱۴۰۰ سهم بخش مسکن از تسهیلات نظام بانکی بیش از ۵ درصد، در ۶ ماهه سال ۹۹ حدود ۵.۷ درصد، در سال ۹۸ حدود ۷.۴ درصد، در ۹۷ حدود ۸.۵ درصد، در سال‌های ۱۳۹۶ و ۱۳۹۵ به ترتیب ۷.۴ و ۹.۷ درصد، در سال‌های ۹۴ و ۹۳ حدود ۱۰.۵ و ۱۲.۴ درصد و در سال‌های ۹۲ و ۹۱ نیز به ترتیب ۱۳.۶ و ۱۲.۸ درصد بوده است.

شکست رستم از ۷ خوان صدور پروانه

یکی از مسائل حوزه ساخت‌وساز که حالا چندین سال است به بحران تبدیل شده، موضوع صدور پروانه است. براساس اظهارات سازندگان و انبوه‌سازان، درحالی‌که مسئولان مدیریت شهری کشور (شهرداران و شورای شهر) از ابتدای شروع طرح نهضت ملی مسکن وعده کاهش زمان صدور پروانه به یک الی ۲ ماه را می‌دهند، اما براساس اظهارات انبوه‌سازان و بخش خصوصی، زمان صدور پروانه ساختمانی در شهر‌های مختلف بین ۸ تا ۱۰ ماه و حتی به بیش از یکسال نیز می‌رسد. فرشید پورحاجت، عضو هیات مدیره کانون انبوه‌سازان در گفت‌وگوی اخیر خود با انتقاد از بی‌توجهی مسئولان وزارت راه‌وشهرسازی و مدیریت شهری کشور، می‌گوید: «در شرایط فعلی سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بازار مسکن و ساخت‌وساز به دلیل تاخیر بیش از حد روند ساخت‌وساز (طولانی شدن مراحل صدور پروانه و مجوز‌های ساخت) پرمخاطره و پرریسک شده است. این تاخیر زمانی در شرایط تورمی منجر به افزایش قیمت مصالح، افزایش هزینه‌های ساخت و افزایش زمان بازگشت سرمایه می‌شود. همه این اتفاقات باعث می‌شود بخش خصوصی تمایلی برای سرمایه‌گذاری در این حوزه نداشته باشد.» این فعال بخش خصوصی در ادامه می‌گوید: «به‌رغم همه ادعا‌ها در‌خصوص تسهیل فضای کسب‌و‌کار، صدور مجوز‌های ساخت‌وساز و پروانه‌های ساختمانی بسیار دشوار، زمان‌بر و منجر به تخلف و هزینه‌زا است. بخش خصوصی در این بروکراسی خسته کننده چطور می‌تواند تمایلی برای ساخت‌وساز داشته باشد، درحالی‌که برای دریافت پروانه ساختمانی و سایر مجوز‌ها یک‌سال تا ۱۵ ماه و بیشتر باید زمان بگذارد؛ لذا اگر دولت و مجلس به فکر بخش مسکن هستند، فکری به حال این فضای ناامیدکننده و خسته‌کننده کنند. پس اولین درخواست بخش خصوصی برای بهبود ساخت‌وساز، تسهیل فضای صدور مجوز‌های ساختمانی است.»

معضل املاک قولنامه‌ای

«۸۰ درصد از دعاوی ملکی مربوط به املاک قولنامه‌ای است. ۲۵ درصد جرایم بررسی‌شده در دادگاه‌های کشور مربوط به املاک قولنامه‌ای است.» این‌ها تنها بخشی از اظهارات مسئولان قضایی کشور است. اما مساله ما این نیست، مساله مهم این است که یکی دیگر از موانع تسهیل فضای تولید در بخش مسکن، معضل قدیمی حجم بالای املاک قولنامه‌ای است. برای مثال، آنطور که رئیس شورای اسلامی استان البرز می‌گوید، در این استان حدود ۴۰ درصد املاک قولنامه‌ای است. برآورد‌ها نشان می‌دهد این عدد در سایر استان‌ها نیز مصداق دارد. کارشناسان می‌گویند حجم بالای املاک قولنامه‌ای باعث شده مالکان این املاک امکان ساخت‌وساز را از دست بدهند. چراکه ساخت‌وساز املاک قولنامه‌ای به این دلیل که درنهایت منجر به صدور سند رسمی نمی‌شود، افراد را از دریافت تسهیلات بانکی و سایر مزایای دولتی محروم می‌کند. درنهایت اگر هم ساخت‌وسازی انجام شود و صدور پروانه برای این املاک انجام شود، بازهم به دلیل تمایل کم خریداران، بازگشت سرمایه برای سرمایه‌گذاران بسیار با تاخیر و مشکل صورت خواهد گرفت. پیگیری‌های خبرنگار ما نشان می‌دهد برای دریافت سند رسمی املاک قولنامه‌ای بین ۱۰ ماه تا یکسال زمان لازم است. بروکراسی فسادزا، پرهزینه و خسته‌کننده نیز مانع مراجعه و پیگیری بسیاری از افراد برای دریافت اسناد رسمی املاک قولنامه‌ای می‌شود.

۱۱۰۰ برابر شدن قیمت زمین در ۳۰ سال

یکی از مواردی که مستقیم و غیرمستقیم در هزینه‌های خانوار اثر می‌گذارد، قیمت زمین است. زمین سهم ۴۵ تا ۶۵ درصدی (در شهر‌های کوچک و کلانشهرها) را در هزینه تمام شده مسکن دارد. محدودیت‌های توسعه شهری و عدم‌افزایش محدوده کالبدی شهر‌ها در کنار تصرف ذخایر زمین‌شهری توسط نهاد‌های دولتی و حاکمیتی و سهولت ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار زمین و حکمفرما بودن سوداگری و همچنین زمین‌خواری، باعث شده سهم زمین در قیمت نهایی مسکن بالا رفته و همین عامل در کنار تورم عمومی، به‌عنوان یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن در شهر‌های ایران است. رشد شدید و قیمت بالای زمین در ایران موجب کاهش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساخت و ساز مسکن، عدم‌توجیه‌اقتصادی سرمایه‌گذاری مولد در تولید و انحراف رفتار بنگاه‌های تولیدی به سوداگری در زمین، افزایش رانت اقتصادی و شکاف طبقاتی، بروز تورم پلکانی، رشد قارچ‌گونه سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌ای و ایجاد بافت‌های ناهمگون شهری شده است.
در این خصوص بررسی آمار‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد، در بازه سال‌های ۱۳۷۲ تا ۱۴۰۰ قیمت زمین در تهران ۱۱۱۰ برابر شده و با ثبت این رکورد؛ در جایگاه اول قرار دارد. قم با ۴۱۶ برابر، اصفهان با ۳۹۷ برابر، شیراز با ۳۸۹ برابر، تبریز با ۳۶۴ برابر، کرج با ۳۶۲ برابر، اراک با ۳۵۵ برابر و مشهد با ۳۰۱ برابر به ترتیب در رتبه‌های دوم تا هفتم قرار دارند. اما نکته قابل‌تامل اینکه مقایسه قیمت زمین با سایر دارایی‌ها و بازار‌های مالی نشان می‌دهد طی ۳۰ سال اخیر قیمت زمین درحالی در ۱۹ شهر منتخب (برخی از آن‌ها کلانشهر هستند) به‌طور میانگین ۳۴۲ برابر و در شهر تهران بیش از ۱۱۰۰ برابر شده، اما در همین مدت دلار در بازار آزاد ۱۷۹ برابر و سکه نیز ۸۰۸ برابر شده است. این بازدهی بسیار بالای زمین در نبود ابزار‌های تنظیم‌گر و رها شدن بازار زمین از سوی دولت، موجب جذابیت برای تقاضا‌های سرمایه‌ای شده است.

مجلس شورای اسلامی در سال‌های اخیر با درک این موضوع که برای کاهش قیمت مسکن باید دولت اقدام به ارائه زمین ارزان کند، قانون جهش تولید مسکن را به تصویب رساند. این اقدام یعنی ساخت مسکن با الگوی «زمین‌صفر» گرچه اقدام خوبی بود، اما کارشناسان مسکن می‌گویند در قانون جهش تولید مسکن که توسط مجلس تصویب شده، چند اشتباه خطرناک رخ داده است. اول اینکه دولت را شخصا مکلف به تولید مسکن کرده و از ظرفیت بخش خصوصی غافل شده است. احیای این ظرفیت نه‌تن‌ها با ارائه زمین ارزان، بلکه با تسهیل صدور مجوز‌ها و در کنار آن ارائه مدیریت شده زمین می‌توانست صورت گیرد. در این زمینه بررسی تجربه مسکن مهر نیز نشان می‌دهد در آن سال‌ها سهم بخش خصوصی در ساخت و ساز بیش از ۶۰ درصد بوده است. اما مشکل دیگر، مکان‌یابی پروژه‌های مسکن نهضت ملی مسکن دولت است. کارشناسان مسکن می‌گویند ارائه زمین در شهر‌های جدید که خود با مشکلات زیرساختی جدی ازجمله عدم‌دسترسی به حمل و نقل سریع‌السیر و ارزان، کیفیت محیطی و زیست‌پذیری پایین روبه‌رو هستند، نهضت ملی مسکن را با مشکلات زیاد و عدم‌استقبال مردم روبه‌رو کرده است. به‌عبارتی مردم در جایی هستند یا دوست دارند باشند که دولت در آنجا زمین ارائه نمی‌دهد و برای آن‌ها به صرفه نیست در جایی که دولت می‌خواهد، مستقر شوند. توجه داشته باشیم مسکن صرفا در یک قوطی کبریت و سرپناه موقت سیمانی خلاصه نمی‌شود و خانوار‌ها مولفه‌های زیادی مثل دسترسی سریع و ارزان به محل کار، امنیت، کیفیت محیطی و زیستی را در‌نظر می‌گیرند.

مورد عجیب سفته‌بازی در بازار کلنگی‌ها

در سال‌های اخیر یک اتفاق قابل تامل در بازار مسکن ایران رخ داده است. این اتفاق، رشد شدید سهم املاک کلنگی از معاملات مسکن است. طبق آنچه در نمودار آمده، در سال ۱۳۹۴ که بازار مسکن کشور وارد بحران جدید رشد شدید قیمت‌ها و رکود ساخت و ساز نشده بود، سهم املاک کلنگی (بالای ۲۰ سال ساخت) از کل معاملات مسکن حدود ۸ تا ۹ درصد بود. در آن سال‌ها هرچند چندین نوع تسهیلات برای خرید مسکن و تحریک بخش تقاضا در‌حال اجرا بود، اما سهم املاک کلنگی ۸ تا ۹ درصد و سهم املاک نوساز (زیر ۵ سال ساخت) ۵۰ تا ۵۶ درصد بود. اما اتفاقی که در سه سال اخیر رخ داده این است که سهم املاک کلنگی از کل معاملات با رشد عجیبی حالا به بیش از ۲۱ درصد در سال ۱۴۰۰ رسیده و برعکس آن، سهم املاک نوساز که زمانی بیش از ۵۰ درصد بود حالا به کمتر از ۲۹ درصد در سال ۱۴۰۱ رسیده است.

افزایش سهم کلنگی‌ها در نگاه اول شاید نشان از اتفاق خوبی باشد. تصور اولیه این است که خریداران املاک کلنگی، سازندگان املاک و بساز و بفروش‌ها هستند که برای تامین زمین پروژه‌های ساخت و ساز خود و تجمیع املاک در بافت‌های فرسوده اقدام به خرید این املاک کرده‌اند. اما همزمانی رکود شدید ساخت و ساز و خروج تقاضا‌های مصرفی از بازار مسکن با این اتفاق، حکایت از این دارد که این املاک عمدتا به قصد سرمایه‌گذاری خریداری می‌شوند. اما مشکل به همین‌جا ختم نمی‌شود. براساس عرف قدیمی، قیمت مسکن در شهر‌ها اغلب براساس شاخص املاک نوساز تعیین می‌شد و مالکان سایر گروه‌های سنی مسکن، قیمت فروش واحد‌های خود را براساس درصدی پایین‌تر (معمولا بین ۲۰ تا ۲۵ درصد پایین تر) از قیمت آپارتمان‌های نوساز در همان محله تعیین می‌کردند، اما حالا با افزایش سهم املاک کلنگی، سهم این املاک در تعیین قیمت بازار مسکن افزایش یافته است. توجه داشته باشیم املاک کلنگی عمدتا به نرخ زمین قیمت‌گذاری می‌شوند که قیمت آن (زمین) بالاتر است. این موضوع در افزایش قیمت‌های بازار مسکن نیز اثرگذار است.

متخصص مسکن بیارید نه متخصص نفت و صنعت

آنطور که آمار‌ها نشان می‌دهد، در دوره رستم قاسمی ساخت مسکن به پایین‌ترین میزان سال‌های اخیر رسیده است. اما عملکرد وی به همین جا ختم نمی‌شود؛ چراکه رستم قاسمی در حوزه مالیات‌ها (مالیات بر خانه‌های خالی)، تکمیل سامانه املاک و اسکان و تسهیل فرآیند صدور پروانه ساختمانی و مجوز‌های ساخت‌وساز نیز هیچ موفقیتی نداشته است.

همه آمار‌ها حاکی از آن است که آینده (کوتاه‌مدت) چندان خوشایندی در انتظار بازار مسکن ایران نیست و بحران‌های آن (افزایش قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید مردم و رکود ساخت‌وساز) همچنان ادامه خواهد داشت. با این‌حال، کارشناسان مسکن معتقدند اگر دولت به‌صورت اصولی به‌عنوان سیاستگذار وارد بازار مسکن شود، می‌توان بخش زیادی از مشکلات فعلی را حل کرد. در اینجا به بخشی از راه‌حل‌ها اشاره می‌شود.
۱- تغیر نگاه به مسکن از چاردیواری و سرپناه موقت به مکان زیست، تربیت، رشدونمو افراد. این تغییر نگاه، توجه به مولفه‌های اجتماعی (امنیت، آسایش، زیبایی، تامین سرانه‌های فرهنگی و تفریحی و...)، اقتصادی (مدنظر قراردادن توان خرید و دسترسی به محل کار و اشتغال)، کیفیت محیطی (رعایت اصول شهرسازی، رعایت اصول زیباشناسانه و معماری و تامین سرانه‌های مربوط به فضای سبز)، کالبدی (تناسب شاخص‌های کالبدی برای تامین کیفیت زندگی) را الزامی می‌کند. به نظر می‌رسد تنها کسانی که متخصص حوزه‌های شهری (شهرسازان، معماران، متخصصان جغرافیای شهری و جامعه‌شناسی شهری و اقتصادی شهری) می‌توانند این نوع نگاه را به مسکن داشته باشند. توجه داشته باشیم مشکل مسکن ایران صرفا در یک حوزه خلاصه نمی‌شود و بسیار جدی‌تر از آن است که فرضا یک متخصص حوزه خودروسازی یا نفت یا مهندسان صنایع و امثال آن بتوانند این موضوع را درک کنند.
۲- بخش مسکن ایران با مشکلات زیادی روبه‌روست. افزایش شدید قیمت مسکن، کاهش شدید قدرت خرید خانوارها، نبود داده‌های قابل اتکا از موجودی مسکن و نیاز مسکن کشور برای سیاستگذاری، عدم اطلاع از ترکیب و کیفیت مسکن کشور که موجب شده تعداد بالایی مسکن بدون تقاضا وجود داشته باشد (املاک بزرگ و دور از دسترس نیاز بازار)، افزایش شدید قیمت زمین و افزایش سهم آن در قیمت نهایی مسکن، افزایش قابل توجه قیمت مصالح، تورم عمومی بالا، کاهش ساخت‌وساز، موانع مربوط به صدور پروانه و مجوزها، موانع مربوط به قولنامه‌ها و... است. حالا مشکل این است که دولت می‌خواهد با قرار دادن مهندسان غیرمتخصص در حوزه مسکن و شهرسازی، بامشکلات بخش مسکن برخورد مهندسی کند. غافل از آنکه مساله خوب شناخته شود. برای مثال، درحالی‌که در سال‌هایی که مسکن مهر ساخته شد، سهم بخش خصوصی در ساخت‌وساز بیش از ۶۰ درصد بود، اما دولت طوری به بازار القا کرده که انگار بدون حضور او مسکنی ساخته و تحویل داده نخواهد شد. به‌عبارتی، باید نقش دولت بازتعریف و از سازنده به سیاستگذار تغییر کند.