در گفتگو با دانشجو مطرح شد؛

ساخت مسکن در سال‌های گذشته ۵۰ درصد کاهش یافت / دریافت مالیات املاک، کلید حل بحران بازار مسکن

یک کارشناس مسکن گفت: دولت همانند بسیاری از کشور‌های توسعه‌یافته بایستی با یک اهرم مالیاتی مؤثر، سوداگری در بازار مسکن را کاهش داده و بازار مسکن را به سمت مصرفی بودن هدایت کند.

کد خبر: ۱۰۴۵۴۰۴

سه‌شنبه - ۰۸ آذر ۱۴۰۱ / November 29, 2022

گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، در چند سال اخیر و با رشد مداوم نرخ اجاره و خرید مسکن، تهیه سرپناه برای تمام اقشار جامعه به‌خصوص جوانان در شرف ازدواج به رویا تبدیل شده است. به‌طوریکه می‌توان ادعا کرد که مدت زمان انتظار خانه اولی‌های تهرانی برای خرید یک مسکن ۷۵ متری، به ۷۸ سال رسیده است؛ البته این محاسبات بر اساس میانگین درآمد سرانه خانوار شهری (با فرض پس انداز «یک‌سوم» درآمد) و متوسط قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ انجام شده است.

گفتنی است، ۷۸ سال با شرط برابری نرخ تورم با افزایش حقوق و دستمزد در نظر گرفته شده است. از طرفی مطابق گزارش مرکز آمار با عنوان هزینه و درآمد خانوار‌های کشور در سال ۱۴۰۰، هر خانوار شهری چیزی حدود ۸۲ درصد از درآمد سالانه خود را هزینه مسکن می‌کند، بنابراین شرط پس‌انداز یک‌سوم درآمد سرانه نیز به سختی محقق خواهد شد.

کاهش ۵۰ درصدی ساخت مسکن در سال‌های گذشته

از علل مهم افزایش نرخ خرید و اجاره مسکن در چند سال گذشته می‌توان به ناترازی عرضه و تقاضا در بازار مسکن اشاره کرد. بررسی آمار تعداد واحد مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های ساختمانی در دهه گذشته نشان از کاهش قابل توجه ساخت مسکن در سال‌های گذشته دارد.

بر اساس نمودار فوق، بیشترین تعداد واحد مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های ساختمانی مربوط به سال ۱۳۹۲ با ۷۷۰ هزار و ۴۱۰ واحد مسکونی بوده که نسبت به سال ۱۴۰۰ بیش از ۵۰ درصد کاهش داشته است.

این در حالی است که بر اساس طرح جامع مسکن باید سالانه یک میلیون واحد مسکونی احداث شود؛ وزیر راه و شهرسازی نیز از نیاز کشور به ۱۰ میلیون واحد مسکونی سخن گفته است.

کارشناسان معتقدند هنگامی که هزینه تولید مسکن بالا و قدرت خرید کم باشد (مشابه شرایط فعلی) تمایل به تولید کاهش یافته و بازیگران بازار تمایل به فعالیت سفته‌بازی مسکن دارند. در واقع زمانی که سود حاصل از سفته‌بازی بالاتر از سود تولید است، میزان صدور پروانه‌های ساخت نیز و در نتیجه ساخت مسکن کاهش می‌یابد.

بر اساس اظهارات رستم قاسمی، وزیر مستعفی مسکن و شهرسازی، در حال حاضر ساخت ۱.۵ میلیون واحد مسکونی در دست اجرا قرار دارد، موضوعی که هر چند نشان می‌دهد که دولت وضعیت بحرانی در بازار مسکن را درک کرده و به دنبال راه‌حل آن نیز رفته است، اما به نظر نمی‌رسد برای خروج بازار مسکن از حالت بحرانی کافی باشد.

رشد مداوم نرخ مسکن از سال ۱۳۹۷

در همین رابطه، فرید قدیری روزنامه‌نگار و کارشناس حوزه مسکن در مصاحبه با خبرگزاری دانشجو، با اشاره به رخداد‌های بی‌سابقه در بازار مسکن از سال ۹۷ تاکنون بیان کرد: رویداد‌های اخیر بازار مسکن شرایط خانه‌دار شدن مصرف‌کننده واقعی را سخت‌تر کرده است، رکود و رونق بازار مسکن در ۳۰ سال گذشته اینگونه بود که رشد قیمت حداکثر ۱ الی ۱.۵ سال طول کشیده و پس از آن بازار مسکن وارد فاز کاهشی می‌شد.

وی ادامه داد: از ابتدای سال ۹۷ تا پایان ۹۹، سه سال پیاپی قیمت مسکن در کشور به ویژه تهران و شهر‌های بزرگ افزایشی بوده و به طور متوسط قیمت مسکن در تهران هر ساله ۷۰ تا ۷۵ درصد افزایش پیدا کرده است.

چرا ساخت مسکن در کشور برخلاف جهت قیمت‌‎ها کاهش یافت؟

این کارشناس مسکن با اشاره به کاهش شدید تولید مسکن در کشور تشریح کرد: میانگین ساخت مسکن کشور و تهران در ۵ سال گذشته، تقریبا نصف سال‌های قبل شده، به عبارتی میزان تولید مسکن از تقاضای بازار کمتر بوده است.

قدیری گفت: از سال ۹۷ شرایط اقتصادی کشور به دلیل تحریم‌های ظالمانه آمریکا در سایه خروج از برجام نامناسب شد، به گونه‌ای که برای مردم و سرمایه‌گذاران انتظارات تورمی شکل گرفت به این معنی که در آینده قیمت تمام کالا‌ها افزایش می‌یابد.

ورود سوداگران به بازار مسکن و کاهش قدرت خرید مردم

وی با اشاره به نقش شوک ارزی ایجاد شده در بازار مسکن، عنوان کرد: در سال ۹۷، نرخ دلار ۱۷۰ درصد افزایش پیدا کرد و اثرات آن در بازار‌های دارایی نظیر مسکن به صورت انتظارات تورمی منعکس شد؛ از آنجایی که ملک‌بازی در بازار مسکن هیچ هزینه‌ای برای سوداگران ندارد، سرمایه‌گذاران بخش زیادی از سرمایه خود را به بازار مسکن آورده و ملک خریدند.

قدیری ادامه داد: املاک خریداری شده بدون استفاده و به صورت خانه‌های خالی در بازار مسکن منجمد شد و به عبارتی عرضهدر بازار مسکن افت پیدا کرد و به دنبال آن قیمت مسکن افزایش یافت؛ به همین صورت قدرت خرید خانه اولی‌ها از بازار مسکن از بین رفت و در نهایت باعث شکل‌گیری رکود در بازار مسکن شد.

وی تصریح کرد: زمانی که خریداران بازار مسکن کاهش پیدا کنند، سازندگان مسکن هم فعالیت خود را کمتر خواهند کرد؛ به همین ترتیب دومینوی آسیب به بازار مسکن رخ می‌دهد. در حال حاضر قیمت بازار مسکن بسیار نامتعارف شده به گونه‌ای که افراد معمولی قادر به خرید خانه نیستند و همین امر باعث فشار به بازار اجاره شده است.

مالیات بر خانه‌های خالی در دنیا منسوخ شده

قدیری گفت: مالیات بر خانه‌های خالی در دنیا منسوخ شده و قابلیت دریافت ندارد به شکلی که هر بار تلاش دولت در این باره ناموفق بوده است. در بسیاری از کشور‌ها از اهرم مالیاتی مؤثری در بازار مسکن استفاده می‌شود که اجرای آن توسط دولت، سوداگری مسکن در کشور را هزینه‌زا خواهد کرد.

این کارشناس مسکن ادامه داد: در بسیاری از کشور‌های توسعه‌یافته، مالیات سالانه بر املاک یا دارایی امتحان شده و به صورت سپری در برابر ملک‎بازی سرمایه گذاران درآمده است، این کشور‌ها از همین طریق از اینکه افراد چندین خانه خریده و بدون استفاده در بازار رها کنند، جلوگیری می‌کنند.

دریافت مالیات املاک، کلید حل بحران مسکن

قدیری با بیان اینکه افراد حق هرگونه فعالیت اقتصادی و خرید خانه را دارند، ولی هزینه آن را هم باید پرداخت کنند، خاطرنشان کرد: وقتی افراد مجبور شوند سالانه درصدی از قیمت ملک را به دولت مالیات دهند، به صورت خوردکار خانه‌های خریداری شده وارد بازار می‌شود تا با درآمد حاصل از اجاره، بخشی از مالیات را پرداخت کند؛ به این شکل هم افراد به نیت سرمایه‌گذاری خود می‌رسند هم بازار مسکن از آن خانه محروم نمی‌شود.

این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه نیت دولت فعلی، حل نابسامانی بازار مسکن است، عنوان کرد: همین امروز هم برای حل مسئله مسکن دیر نیست و درصورتیکه دولت و مجلس دست در دست یکدیگر مسکن را از کالای سرمایه‌ای به یک کالای مصرفی سوق دهد، بازار مسکن نجات پیدا می‌کند.

وی در این رابطه افزود: البته مالیات بر املاک به ازای خانه دوم به بعد و معادل درصدی از ملک محاسبه می‌شود و نرخ مالیات در آمریکا و اروپا بین ۳/۰ تا ۱.۵ درصد است.

به گزارش دانشجو، فارغ از ضرورت سیاست گذاری مناسب در راستای کنترل نرخ تورم، اعمال قوانین مالیاتی کارآمد و نظارت بر اجرای آن می‌تواند حاشیه سود سوداگران بازار مسکن را کاهش داده و عرضه مسکن افزایش یابد؛ این اقدامات می‌تواند موجب بهبود نسبی وضعیت قیمت‌ها در حوزه مسکن، به عنوان اصلی‌ترین بخش سبد هزینه‌ای خانوار‌ها شود.

انتهای پیام/