یک ملک و چند مدعی؛ حکایت ۷۰ درصد پرونده‌های ملکی/ ثبت بر خط معاملات، دوای درد مالباختگان املاک

این روز‌ها دادگاه‌ها و دادسرا‌ها پر از شاکیان مالباخته‌ای است که با یک معامله تمام پس انداز خود را از دست داده اند. این شاکیان، خریداران املاکی بوده اند که فروشنده آن را به موجب مبایعه نامه‌ی عادی به چند نفر فروخته بود. مبایعه نامه‌ای که امروزه سر اعتبار داشتن یا نداشتن آن دعواست.

کد خبر: ۱۰۶۶۱۸۹

سه‌شنبه - ۰۱ فروردين ۱۴۰۲ / March 21, 2023

گروه اجتماعی خبرگزاری دانشجو - نرگس عبدلی؛ یکی از پرونده‌های دادگاه کیفری، مربوط می‌شود به شهرستان ملارد و به سازنده‌ای که آپارتمانی را به ۱۱ نفر به موجب مبایعه نامه‌ی عادی فروخت و بعد ناپدید شد. شاکیان هم موفق شدند حکم محکومیت متهم را بگیرند، ولی شخص، متواری است بنابراین شاکیان نمیتوانند حکمشان را اجرا و خسارتشان را پس بگیرند.

پرونده‌ی بعدی پرونده‌ی مالک زمینی در شهریار است که سال ۱۳۵۶ از ایران خارج شده بود و کارمندان ارگان‌های ثبت یا شهرداری زمین او را شناسایی کرده بودند؛ وقتی متوجه شدند مالک زمین مدت هاست از ایران رفته، سندسازی کردند و زمین را به افراد متعدد فروختتند. بعد‌ها کاشف به عمل آمد که این اسناد و مبایعه نامه‌های عادی جعلی هستند و مالک سال ۵۶ از ایران خارج شده در حالی که این مبایعه نامه‌ها را بعد از دهه‌ی ۷۰ به نام او تنظیم کرده اند.

از جمله‌ی این مالباختگان آقای نجفی مرد ۴۶، ۴۷ ساله ایست که ۲۰ سال پیش تمام دارایی خود را در اثر معامله‌ای به موجب سند عادی از دست داد. او در این باره می‌گوید: «سال ۸۲ بود. مشاور املاکی که برادرم با او کار می‌کرد به برادرم گفت من آپارتمانی دارم، از آنجا که برادرت می‌خواهد ازدواج کند و با پس اندازی که دارد دنبال ملک می‌گردد، می‌تواند یک واحد از این آپارتمان را بخرد. ما هم رفتیم دفتر املاکش و طی یک مبایعه نامه‌ی دستی از خودش واحدش را خریدیم. بعد از مدتی، در محل بر سر زبان‌ها افتاد که آن شخص ملک‌ها را به چند نفر فروخته، پول‌ها را تمام و کمال گرفته، به ریش همه خندیده و سپس فرار کرده است. کوچک ترینشان ما بودیم که آن موقع ۱۲ میلیون بابت خرید یک واحد پرداخته بودیم. بعضی‌ها چهار واحد خریده بودند، یکی هشت واحد خریده بود. دنبال کار‌های دادگاهی اش که افتادیم دادگاه اورا محکوم کرد، اما متهم با این پول‌ها هر چه خریده بود به اسم فک و فامیلش زده بود و چیزی به اسم خودش نداشت که بتوانیم پولمان را پس بگیریم. خلاصه که رفت زندان و تقریبا ۱۰ سالی حبس بود؛ اما چه فایده، زندان رفتن او برای ما که پول نشد. ماهم بیخیال پولمان شدیم. تا همین چهار سال پیش خیری پیدا شد که زندانی آزاد می‌کرد. گفت آقا جان شما بیا همین پولت را بگیر و رضایت بده. من هم گفتم: «من ۱۲ تومان سال ۸۲ دادم، ۱۲ ملیون آن زمان با ۱۲ ملیون الآن زمین تا آسمان فرق میکند!» بعد از پیگیری‌ها و اصرار‌های ایشان درآخر من هم به این ۱۲ تومن رضایت دادم و گذشتم. اما یادم نمی‌رود آن زمان ۱۲ میلیون، پول یک واحد ۶۵ متری بود و تمام ذخیره‌ی من. حتی من برای جور کردن این ۱۲ ملیون وام هم گرفته بودم که تا دوسال بعد داشتم قسط وام می‌دادم. یعنی من بعد از این قضیه مجبور شدم زندگی ام را از زیر صفر شروع کنم.»

آقای صفری هم مثل آقای نجفی آپارتمانی با مبایعه نامه‌ی عادی خرید. بعد از چند هفته سر و کله‌ی شخص دیگری پیدا شد که ادعا می‌کرد واحد آپارتمانی برای اوست؛ زیاد نگذشت که خبر رسید خانواده‌ای اسباب اثاثیه خودشان را در واحد خالی کرده اند خلاصه که روشن شد مالک سابق ملک را به سه نفر فروخته بود آقای صفری و دیگر مالکین افتادند دنبال مالکی که از او ملک را خریده بودند، اما نتوانستند او را پیدا کنند. هنوز هم که هنوز است خبری از مالک سابق نیست که نیست.

رسیدگی به پرونده‌های انتقال مال غیر؛ موانع پیش روی شاکیان

مالباحتگان در این دادگاه‌ها چه بر سرشان می‌آید؟ شاکیان این پرونده‌ها برای اثبات حقشان غالبا با مشکلاتی مواجه می‌شوند که احتمال پیروزی آن‌ها در دعوا را کاهش می‌دهد و یا بر فرض پیروزی در پرونده، برای اعاده‌ی حقوقشان با مشکلات اساسی مواجه می‌شوند و چه بسا هرگز نتوانند پول از دست رفته‌شان را پس بگیرند. با قاضی این پرونده‌ها به گفتگو نشستیم و دلیل ناکام ماندن شاکیان پرونده‌ها را جویا شدیم.

آن‌ها مشکلاتی را که شاکیان برای اثبات حقشان با آن مواجه اند را به دو دسته‌ی عمده تقسیم کردند؛ یکی دفاعیاتی است که از سوی خوانده‌ی پرونده مطرح می‌شود، مثلا بگوید این معامله فسخ شده یا اقاله شده یا ادعای جعل کند، حتی منکر سند شود؛ چون اسناد عادی هستند و به موجب ماده‌ی ۲۱۶ قانون آیین دادرسی مدنی، کسی که علیه او سند غیر رسمی ابراز شود می‌تواند خط یا مهر یا امضا و یا اثر انگشت منتسب به خود را انکار نماید و اینگونه احکام منکر بر او مترتب می‌گردد. مورد دوم که مورد شایعی است دردسترس نبودن متهم و متواری شدن اوست که مشکل این پرونده‌ها بیشتر در مرحله‌ی اجراست چرا که بر فرض اثبات حق شاکی، دسترسی به متهم سخت است.

عادی بودن اسناد، مرکز ثقل پرونده‌ها

مشکل اصلی این پرونده‌ها و وجه اشتراک آنها، عادی بودن اسناد و عدم ثبت رسمی آنهاست. سردفتران و کانون ثبت اسناد رسمی، مانع اصلی تحقق شفافیت معاملات ملکی را "اعتبار دادن به اسناد عادی" می‌دانند. این صنف بر این باور است که اصولا زمانی می‌توانیم از شفافیت معاملات ملکی صحبت کنیم که بنگاه‌های املاک را مقید کنیم تنها در حدود وظایف خود فعالیت کنند؛ چرا که بنگاه‌های املاک به موجب قانون تجارت، باید کار دلالی انجام دهند، یعنی شخص خریدار و فروشنده را به هم معرفی کنند و ما هر زمان قلم معامله نویسی را از بنگاهداران بگیریم و آن‌ها را به وظیفه‌ی ذاتی خودشان برگردانیم، اصلا پدیده‌ی کلاهبرداری املاک در ادبیات قضایی ما برای همیشه رخت بر می‌بندد.

سوالی که در اینجا مطرح می‌شود این است که آیا این رویکرد با عرف معاملاتی مردم همخوانی دارد؟ اینکه ما بگوییم از فردا همه معاملات باید در دفترخانه انجام شود و اگر چنین نشود معامله اش باطل است، با توجه به عرف معاملاتی ما چقدر ممکن است؟

در پاسخ به این ادعا باید گفت چنین چیزی بنا به دلایلی در دایره‌ی امکان معاملات فعلی نمی‌گنجد چرا که اولا برای اطمینان از ایفای طرفین به تعهداتشان نوشتن قولنامه در لحظه‌ی توافق، امری ضروری به نظر می‌رسد. ثانیا اگر قرار است متعاملین در بنگاه قولنامه ننویسند، سودی هم عاید بنگاهداران نمی‌شود و آن‌ها به شرط عدم مداخله در معامله و ننوشتن قولنامه حاضر به معرفی صرف خریدار و فروشنده نمی‌شوند. ثالثا اگر خریدار و فروشنده برای تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند حداقل یک ماه طول می‌کشد تا استعلام بیاید و معامله ثبت رسمی شود. طرفین نمیتوانند تا یک ماه صبر کنند و بعد پول و ملک را جا به جا کنند.

حلقه‌ی مفقوده، سامانه‌ای برخط جهت ثبت اولیه‌ی معاملات

در نتیجه در صورتی که نتوان معامله را در لحظه توافق ثبت کرد، مردم مجبورند که از قولنامه دستی استفاده کنند؛ بنابراین لازمه بی اعتبار ساختن اسناد عادی و دستی، فراهم کردن امکان استعلام و ثبت معامله در سامانه‌ای زیر نظر سازمان ثبت است. برای اینکه همه مردم در همه جا و در هر لحظه بتوانند معاملات خود را به ثبت برسانند. بر این اساس بهتر است با راه اندازی سامانه‌ای بر خط، امکان استعلام اطلاعات مالک و ملک و امکان ثبت معامله‌ی اولیه در لحظه‌ی توافق فراهم شود. بعد از این، ثبت معامله‌ی اولیه ملک قفل شود تا طرفین معامله مراحل ثبت رسمی سند را با مراجعه به دفتر خانه طی نمایند و پس از آنکه مالکیت به صورت رسمی ثبت شد، قابلیت فروش به دیگری را پیدا کند.