دانشجو گزارش می‌دهد؛

سایه‌ی سیاه سرمایه داری بر سر شهر‌ها / آسایش خانواده‌ها در ساختمان‌های بلند گم شده است

رامین خورسند، پژوهشگر اندیشکده شهر اسلامی – ایرانی، گفت : ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه، مورد مطالبه عمومی شهروندان نیست و عموم شهروندان امکان خرید و استفاده از چنین بناهایی را ندارند .

کد خبر: ۱۰۷۹۳۴۶

دوشنبه - ۲۲ خرداد ۱۴۰۲ / June 12, 2023

گروه اجتماعی خبرگزاری دانشجو - فاطمه جهانی؛ بلند مرتبه سازی در کشور‌های مختلف از جمله ایران همواره با اهداف و توجیهاتی از قبیل آزاد شدن سطح زمین از قید ساخت و ساز و استفاده از آن برای فضای باز و سبز، قرار دادن خدمات عمومی در ساختمان‌های بلند، صرفه‌جویی اقتصادی در تولید ساختمان و... صورت پذیرفته است. قابل ذکر است؛ تجربه بلندمرتبه‌سازی به مرور آسیب‌های مختلفی را در ابعاد اجتماعی، فرهنگی، زیست‌محیطی، حمل و نقلی و حتی اقتصادی آشکار نموده است. این آسیب‌ها حاکی از آن است که اهداف مطرح شده نه تنها محقق نمی‌شود بلکه در مواردی عکس آن‌ها رخ می‌دهد. بررسی پژوهش‌های گوناگون در این زمینه نشان می‌دهد که بلند مرتبه سازی آسیب‌هایی همچون: افزایش تنش‌های اجتماعی، کم رنگ شدن روابط همسایگی، کاهش نشاط کودکان و افزایش آلودگی هوا را در پی دارد. هم چنین افزایش قیمت املاک، کاهش دسترسی‌پذیری عمومی به تهیه مسکن، احتکار زمین و قرار گرفتن آن در اختیار دلالان و سرمایه‌داران از جمله آسیب‌های عمودی سازی شمرده می‌شود. حال سؤال و ابهام اینجاست که با وجود چنین آسیب‌هایی چرا همچنان اصرار بر بلندمرتبه‌سازی در شهر‌ها و به خصوص تهران وجود دارد؟

نقطه‌ی آغازین ماجرا

به دلیل توسعه‌ی تقریبا بدون ضابطه‌ی بلندمرتبه‌ها در تهران، در دهه‌های ۷۰ و ۸۰، تراکم فروشی‌ها و افزایش قیمت زمین، افزایش تقاضا برای مسکن و به منظور ساماندهی به این نوع ساخت و ساز، شورای عالی شهرسازی و معماری طی مصوبه‌ای در اسفند ماه ۱۳۹۳، ضمن تعیین چارچوب تدوین و بررسی ضوابط بلند مرتبه سازی شهر تهران، بلندمرتبه‌سازی را به طور عمومی در شهر تهران محدود کرد. این شورا بلندمرتبه‌سازی را منوط به انجام برخی بررسی‌ها در زمینه‌های جمعیت پذیری تهران، مطالعات زیست محیطی، مطالعات ساختار اجتماعی- اقتصادی، چگونگی تطابق آن با هویت شهری با انگاره اسلامی- ایرانی و نهایتا تهیه ضوابط مشخص برای بلندمرتبه ها، نمود.

به دنبال این مصوبه، در مهرماه سال ۱۳۹۷، شورای عالی شهرسازی و معماری، ضوابط عام بلندمرتبه‌سازی را تصویب کرد. این شورا، بلندمرتبه‌سازی را صرفا در شهر‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر؛ تنها با شرط تهیه گزارش توجیهی ضرورت احداث ساختمان‌های بلند مورد تأیید قرار داد. این مصوبه در مهر ماه ۱۳۹۹ اصلاح شد. طبق آن مقرر شد به منظور کاهش فرآیند بررسی و تصویب در شهر‌های مشمول، گزارش مربوط به ضرورت احداث ساختمان‌های بلند به همراه پهنه‌ها و محور‌های مناسبِ مکانیابی شده و سقف تراکم ساختمانی مجاز قابل احداث در آن‌ها، با رعایت چهارچوب کلی ضوابط عام به عنوان سند " ضوابط استقرار ساختمان‌های بلند شهر" توسط اداره کل راه و شهرسازی استان (در تکمیل اسناد طرح جامع) ارائه گردد؛ یا با درخواست شهرداری توسط مهندسین مشاور ذی صلاح تهیه و جهت طی فرآیند تصویب به شورای عالی داده شود.

تقریبا از همان سال ۱۳۹۷ و به واسطه این تکالیف، شهرداری و شورای اسلامی شهر تهران پیگیر تهیه و تصویب مقررات مربوط به احداث بلندمرتبه‌ها در محدوده تهران بوده اند. نهایتا شورای عالی شهرسازی و معماری در خرداد ۱۴۰۰، پیرو مصوبه بهمن ۱۳۹۹ کمیسیون ماده ۵ شهر تهران، ضوابط ساخت بنا‌های بلندمرتبه در محدوده شهر تهران را تصویب کرد. در این مصوبه تأکید شده است که در ادامه لازم است نحوه استقرار بنا، جزئیات تراکم و سطح اشغال توسط کمیسیون ماده ۵ مورد بررسی و اتخاذ تصمیم قرار گیرد.

این مهم که ساخت بلندمرتبه‌ها در یک چارچوب مشخص و طبق ضوابط و قواعد دقیق و به شیوه‌ای اصولی صورت گیرد و از بروز نابسامانی‌هایی که در این حوزه در دهه‌های قبل وجود داشت ممانعت به عمل آید، امر بسیار مثبتی است. اما پیش از این، باید این سؤالات مطرح شود که ساخت بلند مرتبه‌ها اساسا بنا بر چه ضرورتی باید دنبال شود؟ آیا واقعا این امر به نفع عموم مردم و در راستای رفع مشکلات حقیقی شهر‌ها و کلانشهر‌ها است؟ آیا ساخت چنین بنا‌هایی با ساختار فرهنگی- اجتماعی- اقتصادی ما سازگاری دارد و سبب ارتقاء آن می‌گردد؟

این همه اصرار بر بلند مرتبه سازی برای چه؟

دکتر رامین خورسند پژوهشگر اندیشکده شهر اسلامی- ایرانی پژوهشکده شهید صدر (ره) در گفتگو با خبرگزاری دانشجو در خصوص میزان دخالت نگاه سرمایه داری بر روی عمودی سازی در شهر‌ها می‌گوید: «ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه به دلیل اقتضائات و ویژگی‌های خاص خود، مورد مطالبه عمومی شهروندان نیست و عموم شهروندان امکان خرید و استفاده از چنین بنا‌هایی را ندارند. آن‌ها از توان مالی و فنی ساخت چنین بنا‌هایی نیز برخوردار نیستند. اساسا به واسطه تکنولوژی ساخت، میزان آورده مالی مورد نیاز برای ساخت و تجهیز این بنا‌ها و امکانات و پیش نیاز‌هایی که برای طی فرآیند ساخت بلندمرتبه‌ها لازم است، صرفا افراد و مجموعه‌های خاص و محدودی می‌توانند به این عرصه ورود نمایند؛ کسانی که سرمایه‌ها و امکانات قابل توجهی در اختیار دارند و می‌توانند در این عرصه نقش تعیین‌کننده‌ای را ایفا کنند. یعنی پهنه‌هایی از شهر، عملا از دسترس عموم مردم خارج شده و به صورت غیر مستقیم بهره وری از آن در اختیار صاحبان سرمایه قرار می‌گیرد.»

به اسم مردم، به کام سرمایه داران

خورسند در ادامه افزود: «ساخت خانه‌های بلند مرتبه برای سرمایه‌داران سود آفرین است؛ اما آسیب‌های اجتماعی، زیست محیطی، حمل و نقلی و اقتصادی آن متوجه عموم مردم خواهد بود. از طرفی دیگر، چون اینگونه بنا‌ها از الگوی مصرف عموم مردم پیروی نمی‌کند؛ بنابراین واحد‌های تولیدی، جنبه‌ی سرمایه‌ای می‌یابند و بین سرمایه داران دست به دست می‌شود. این امر، تبدیل شدن مسکن از کالایی مصرفی به کالایی سرمایه‌ای را تشدید می‌کند؛ به دنبال آن میانگین قیمت ملک و زمین را در آن محدوده افزایش داده و باز هم سبب کاهش دسترسی مردم به نیاز واقعی آن‌ها می‌شود. تجربه این مسئله در پهنه‌های بلندمرتبه‌سازی شده پیشین، کاملا مشهود است و اثرات چنین مسئله‌ای در اقتصاد کلی شهر‌ها به ویژه تهران، آشکار و قابل ارزیابی است. اما متأسفانه با وجود چنین مضراتی همچنان بلندمرتبه‌سازی پیگیری می‌شود. چرا که از یک طرف برای سرمایه‌داران و صاحبان املاک وسیع دارای منفعت مالی است و از سوی دیگر افزایش تراکم و اعطای مجوز ساخت اینگونه بنا‌ها برای مدیریت شهری آورده مالی قابل توجهی خواهد داشت. اما باید توجه داشت که در این مسیر حقوق عامه تضییع نشود.»

مغفول ماندن پژوهش محوری در ساخت‌و‌ساز شهری

خورسند پیرامون نقش دولت در تعیین حد و مرز‌هایی برای ساخت و ساز‌های شهری، به نکاتی اشاره کرد: «برای ساخت بلندمرتبه‌ها در مصوبات شورای عالی، الزامات و ضوابطی در نظر گرفته شده است که در جای خود و در صورت رعایت قابل توجه و مفید خواهند بود؛ اما در این بین نکاتی هم وجود دارد که آن طور که باید، مورد توجه واقع نمی‌شوند. اول آنکه به اتکاء نتایج پژوهشی موجود در ارتباط با بلندمرتبه‌سازی و تجربه های قبلی، اهداف مطرح شده در مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری در توجیه بلند مرتبه سازی، به احتمال قریب به یقین محقق نخواهد شدد. نکته دوم آنکه اگرچه ضوابط خاصی برای مکان یابی و ساخت بلندمرتبه‌ها در قالب مصوبه ارائه شده و مجوز احداث منوط به مطالعات دقیق و تهیه طرح توجیهی گشته است، اما سابقه تهیه چنین طرح‌های توجیهی نشان می‌دهد معمولا مطالعات به صورت دقیق و بی طرفانه صورت نمی‌پذیرد. ناظران اشراف کامل بر محدوده مورد نظر پیدا نخواهند کرد و اظهار نظر‌ها جامع نخواهد بود. در واقع حسن اجرا، ضمانت اجرا و رعایت ضوابط لحاظ شده در هاله‌ای از ابهام قرار دارد. نگاهی به مشکلات و کاستی‌های موجود در زمینه تهیه مطالعات مربوط به طرح‌های جامع و تفصیلی شهرها، می‌تواند گواهی بر مدعای فوق باشد.
نکته سوم آنکه اتکا به برخی رویکرد‌ها و مدل‌های خاص برنامه‌ریزی که هنوز درک درست از آن‌ها در کشور وجود ندارد و سازو کارمناسب اجرایی سازی آن‌ها اندیشیده نشده است؛ در این راه می‌‎تواند چالش برانگیز باشد. مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری در تکمیل مصوبه کمیسیون ماده ۵ شهر تهران، در مواردی، اعطای مجوز بلندمرتبه سازی را منوط به توجه به رویکرد‌های خاصی مانند TDR و TOD نموده است.

معنای TDR انتقال حق توسعه است، یعنی جدا کردن حق توسعه زمینی که دارای اهمیت کشاورزی، فضای باز و یا ارزش‌های تاریخی و اکولوژیکی است و قابل فروش دانستن آن به مالکان یا سازندگانی که در مناطق قابل توسعه، تمایل به ساخت و سرمایه گذاری دارند. TOD به معنای توسعه مبتنی بر حمل و نقل همگانی است. هنوز در کشور در ارتباط با مفهوم این رویکردها، ساختار‌های حقوقی- اجرایی مورد نیاز، شیوه پیاده‌سازی، بستر‌های نظارتی و سایر موارد آن تفاهم لازم وجود ندارد. استفاده از این ایده‌ها بدون توجه به شرایط و ساختار‌های موجود در کشور می‌تواند معضلات متعددی به دنبال داشته باشد و برداشت نادرست از آن‌ها زمینه را برای توسعه افقی و عمودی نامتوازن شهر، احیاء تراکم فروشی‌ها، افزایش تراکم شهری و برخی سوء استفاده‌ها فراهم کند.»

وزنه‌ی هزینه سنگین‌تر است یا منفعت؟

بلندمرتبه‌سازی به خصوص در ارتباط با کاربری مسکونی، علی رغم خوبی‌هایی که برای آن ذکر می‌شود در دراز مدت بر ضد اهداف اولیه خود عمل می‌کند. این امر هزینه‌ها، تبعات و آثار منفی مختلفی به جهت کالبدی- فضایی، زیست محیطی، حمل و نقلی، اجتماعی، اقتصادی، منظری و ... بر شهر و شهروندان تحمیل می‌کند و مضرات آن بیش از منافعی است که برای آن متصور است. این مسئله وقتی تشدید می‌شود که بلندمرتبه‌سازی با منفعت‌‎طلبی‌های فردی و نگاه سوداگری نیز گره بخورد. اینجاست که حقوق عمومی، کیفیات زیستی، ارزش‌های فرهنگی و هویتی در پیشگاه کسب سود مالی بیشتر قربانی می‌شود.