گزارش|

تبدیل باغ به برج، نتیجه‌ انحصار زمین/ طرح شهرداری چه ایرادهایی دارد؟

اخیرا شهرداری پایتخت با هدف تامین زمین مورد نیاز برای ساخت مسکن، طرحی را به شورای شهر فرستاده که طبق آن اجازه ساخت و افزایش تراکم در باغ‌های تهران داده می‌شود. این درحالی است که از طرفی شرایط سرانه فضای سبز تهران نگران کننده است و از سوی دیگر اساسا تجویز افزایش تراکم خود باعث افزایش قیمت مسکن شده و شرایط بازار مسکن را وخیم‌تر خواهد کرد.

کد خبر: ۱۰۸۰۰۱۶

يکشنبه - ۲۱ خرداد ۱۴۰۲ / June 11, 2023

گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو- مریم طیبی‌نظری: گویا تناقض بین حرف و عمل مدیران شهری در خصوص مسکن، کار را به‌جایی رسانده که خودشان هم در این حوزه دچار سردرگمی شده‌اند. از طرفی ظاهرا مدیریت شهری در خصوص اجاره‌بها و کاهش مسکن برای خود مسئولیتی قائل است و با اقداماتی نظیر راه‌اندازی قرارگاه مسکن به دنبال تسهیل ساخت‌وساز و تحریک این بازاراست. از طرف دیگر با اقداماتی مانند: تراکم فروشی، افزایش نرخ صدور پروانه و... نقض غرض می‌کند.

در همین راستا، اخیرا شهرداری طرحی را ارائه کرده که طبق آن، ممنوعیت برج‌سازی در اراضی مشجر پایتخت لغو و اجازه‌ی متراکم‌سازی بیشتر در مناطق تهران داده می‌شود. این اقدام علاوه بر تخریب همین مقدار اندک باقی مانده از فضای سبز تهران، باعث افزایش قیمت زمین و ایجاد تورم در بازار مسکن خواهد شد. اما دلیل این نقض غرض‌ها چیست و چرا مدیران شهری مسیری این چنین متناقض را در پیش گرفته‌اند؟

اجازه برج سازی به بهانه تامین مسکن
شهرداری تهران به بهانه تامین مسکن، طرحی با عنوان «پیشنهاد اصلاح دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری» را به شورای شهر تهران ارائه کرده که در صورت تصویب آن، مصوبه معروف به خانه باغ لغو و مفاد دیگری برای آن به شورای عالی شهر سازی و معماری، به منظور بازنگری در آن پیشنهاد خواهد شد.

بعداز انقلاب سه سناریو مختلف برای حفظ و یا تغییر کاربری باغات در نظر گرفته شده‌است، اولین سناریو در زمان مدیریت شهری کرباسچی و دهه هفتاد بوده که طبق آن مالک باغ با تحویل ۷۰ درصد ملک خود به شهرداری برای تبدیل به فضای سبز عمومی، در ۳۰ درصد باقی‌مانده، اجازه ساخت و ساز پیدا می‌کرد.

در دهه ۸۰ برنامه دیگری برای این باغات در نظر گرفته شد، که به مصوبه برج باغ معروف است. در این مصوبه مالک اجازه داشت در ۳۰ درصد از زمین خود و با تراکم ساختمانی ۹ طبقه ساخت‌وساز کند. اما به دلیل شکست این مصوبه که باعث نابودی ۱۲۸ هکتار از باغات تهران شد؛ در نهایت و در دهه ۹۰، مصوبه خانه باغ به تصویب رسید. در این مصوبه تعدادی کاربری متناسب با باغ تعیین شده بود، تا مالک با توجه به کاربری‌های مشخص شده فعالیتی را در باغ خود ایجاد کند. ایجاد محدودیت در تراکم ساخت به تراکم کمتر از تراکم رایج در آپارتمان‌های مسکونی باعث شد که این مصوبه معروف به خانه باغ شود.

اما طبق طرح جدید پیشنهادی، شرایط ساخت بنا در باغ‌ها تفکیک و میزان سطح اشتغال در چهار سطح مختلف پیشنهاد شده است. در باغ‌های تا متراژ ۷۵۰ متر مربع، سطح اشغال تا ۴۰ درصد افزایش یافته و اجازه ساخت سه طبقه در این اراضی داده شده است. در باغ‌هایی با متراژ ۷۵۰-۱۵۰۰ مترمربع سطح اشغال ۳۵درصد و تراکم حداکثر چهار طبقه تعیین شده و در مورد باغ‌های ۱۵۰۰ تا ۲۰۰۰ مترمربع پیشنهاد مطابق همان سطح اشغال ۳۰ درصد و تراکم ۹ طبقه‌ی مطرح شده‌ی در مصوبه برج باغ قدیمی دهه ۸۰، بوده است.

علاوه بر این، برای باغ‌هایی با مساحت ۲۰۰۰ مترمربع و بیشتر نیز، سطح اشغال ۳۰ درصد و تراکم ۱۱ طبقه مطرح شده است. در این بخش از لایحه، امکان طرح موضوع ساخت و ساز در سطح اشغال بیش از ۳۰ درصد در باغ‌ها در کمیسیون ماده پنج با ارائه طرح امکان سنجی وجود دارد. این بدین معناست که طبق لایحه‌ی جدید پیشنهادی، عملا هیچ محدودیت و ضابطه‌ای در ساخت برج در باغ‌ها وجود ندارد.
یقینا این لایحه نه تنها دردی از کمبود مسکن را دوا نمی‌کند، بلکه خود موجب وخیم شدن شرایط هم خواهد شد.

باتوجه به اینکه این باغ‌ها غالبا در مناطق ۱ و۳ شهر تهران قرار دارند، در نتیجه ساخت خانه در این مناطق اعیانی به نفع ارزان شدن مسکن و تامین نیاز خانه‌ی عامه مردم نخواهد بود. همچنین، طبق نظر کارشناسان حوزه مسکن، مجوز ساخت ساختمان با تراکم بالا خود عاملی در ایجاد تورم زمین و مسکن است. نکته دیگر این است که مگر چقدر باغ در تهران باقی مانده است که مدیران شهری به دنبال تامین نیاز زمین برای مسکن جدید به وسیله نابودی این باغ‌ها هستند؟ با توجه به حجم بالای زمین‌های قابل سکونت در بیرون محدوده‌ی فعلی شهر، چه نیازی به نابودی باغ‌های تهران و ایجاد مشکلات زیست محیطی برای ساکنان تهران است؟

درحالی شهرداری تغییر کاربری باغ‌ها را دنبال می‌کند که شرایط سرانه‌های مختلف شهری، از جمله سرانه‌ی فضای سبز پایتخت نگران کننده‌است.
مهدی پیرهادی رئیس کمیسیون سلامت شورای اسلامی شهر تهران درخصوص الزام اقداماتی برای حفظ و افزایش سرانه فضای سبز پایتخت به خبرگزاری یکی از رسانه‌ها گفت: فضای سبز یکی از موضوعاتی است که اهمیت زیادی برای ما دارد. از این نظر تهران وضعیت مناسبی ندارد. این بحث عدالت در فضای سبز یکی از موضوعاتی است که در تهران رعایت نشده است.

وی ادامه داد: این یکی از ناراحتی‌های من است، واقعاً این فاجعه است، ما در بعضی از محلات متاسفانه بوستان نداریم. خیلی درد است که در یک محله بوستان وجود نداشته باشد.

در چنین شرایطی مشخص است که تغییر کاربری فضا‌های سبز فعلی به کاربری مسکونی، نه تنها هدفی که برای این مهم تعریف شده است را محقق نخواهد کرد، بلکه تهران با معضلات بیشتری از جنس زیست محیطی و اقتصادی رودرو خواهد شد.
انحصار زمین باید بشکند

این دست تصمیمات ناشی از کمبود زمین در محدوده فعلی شهر برای ساخت مسکن جدید است، اما راه علاج اصلی، شکستن انحصار زمین است. یعنی بزرگ‌تر کردن خط حریم شهری و عرضه زمین، نه بارگزاری‌هایی که تراکم را افزایش می‌دهد. آن هم در شهری که هم‌اکنون نیز از نظر تراکم، شرایط وخیمی دارد.

هر چند مسئولین وزارت راه‌وشهرسازی در اظهارات متعدد بر لزوم واگذاری زمین تاکید کرده اند؛ اما اقدامات وزارتخانه برخلاف این سیاست است.

در اینباره مهرداد بذرپاش با اشاره به سیاست اصلی وزارت راه و شهرسازی مبنی بر ساخت واحد‌های تک طبقه با ارائه زمین به مردم، گفت: این یک اقدام کم‌سابقه بعد از انقلاب بوده و در شکستن احتکار و سوداگری، جوانی جمعیت و امید آفرینی بین مردم تأثیر شگرفی دارد.

همچنین کارشناسان حوزه مسکن با تاکید بر لزوم عرضه زمین برای حل ابر چالش مسکن، مساله اصلی را وجود خط حریم شهری می‌دانند.

نهایتا و با توجه به این که مسکن و چالش‌های مربوط به آن یکی از مهم‌ترین مسائل روز کشور حساب می‌شود، لذا مسئولان به جای اقدامات به دور از هدف و نیاز شهر و‌کشورکه خودشان مشکلات جدیدی را ایجاد می‌کنند، باید راه حل‌های واقعی را در دستور کار خود قرار دهند.