رئیس مرکز تحول قوه قضائیه در گفتگو با «دانشجو» عنوان کرد

سند عادی؛ چالش بزرگ دستگاه قضا / پرونده‌ای داریم که آپارتمان ۱۰۰ واحدی به هزار نفر فروخته شده +فیلم

رئیس مرکز تحول قوه قضائیه گفت: ما مالکیت را در کشور با تزلزل مواجه کرده ایم. افراد گاهی میلیارد‌ها تومان در پروژه‌های بزرگ سرمایه‌گذاری می‌کنند، اما به یکباره با یک برگ کاغذ، یک مرقومه یا یک سیاهه صد‌ها میلیارد تومان سرمایه‌گذاری به یکباره نابود می‌شود.

کد خبر: ۱۰۸۴۰۵۰

دوشنبه - ۱۲ تير ۱۴۰۲ / July 03, 2023

حجت‌الاسلام محسن ابراهیمی؛ رئیس مرکز تحول قوه قضائیه طی مصاحبه‌ای با خبرنگار اجتماعی خبرگزاری دانشجو _ فاطمه قدیری در رابطه با اهمیت طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» اظهار داشت: یک ابر چالش بزرگ در کشور ما در نظام حقوقی و قضایی که سالیان متمادی است لاینحل مانده، این است که اسناد عادی در معاملات غیرمنقول معتبرهستند و وقتی این‌ها معتبر شدند، نظامات حقوقی شما، تعاملات شما، مالکیت‌های شما همه‌ی این‌ها تحت الشعاع قرارمیگیرد. یعنی هر کسی در حوزه‌ی اختیار خودش در مورد اموال غیرمنقول خودش می‌تواند تصمیم بگیرد. در هر شرایطی و هرکسی که دوست دارد و علاقه‌مند است واگذار کند و معامله انجام دهد و آن را در قالب یک سند عادی تنظیم کند و در عین حال این معامله معتبر هم باشد.

او در ادامه گفت: اگر نظام حقوقی و قضایی ما این معاملات را به رسمیت بشناسد باید آن‌ها را ترتیب اثر بدهد، باید آثار حقوقی آن را بار کند و فرد را مالک بشناسد؛ و بعد به تبع آن بتواند در محکمه و زمانی که به دستگاه قضایی مراجعه میکند براساس آن سند عادی احقاق حق کند یا دادخواستی را مطرح کند و بتواند استیفای حق انجام دهد. این موضوع چالش‌های بسیار بزرگی را ایجاد کرده است؛ یعنی افراد در شرایط خاص اگر نیت سو داشته باشند و بخواهند کلاهبرداری کنند، با استفاده از همین زمینه‌ای که فراهم شده (یعنی معتبر بودن این اسناد) می‌توانند روی یک ملک یا درواقع مال غیرمنقول بار‌ها و بار‌ها معامله انجام دهند. آن‌ها می‌توانند معامله را به اشکال مختلف نقض کنند یا در آن خدشه ایجاد کنند.

وی افزود: این مسئله باعث شده است که دستگاه قضایی ما با مشکلات و چالش‌های فوق‌العاده زیادی در حوزه‌ی اسناد عادی مواجه باشد. اولا کثرت پرونده‌ها، بیش از ۴۰ درصد پرونده‌های حقوقی ما در سال (چیزی در حدود پنج میلیون پرونده) به همین موضوع اعتبار مربوط می‌شود؛ و اگر شما اصحاب پرونده را هم حساب کنید، حداقل ۱۰ میلیون نفر در سال درگیر محاکم هستند. افراد فقط و فقط به خاطر معتبر بودن این نوع از معاملات درگیر قوه قضاییه و دادگاه‌ها می‌شوند.

ابراهیمی تصریح کرد: در حال حاضر در دستگاه قضایی با انبوهی از پرونده‌ها که طرفین با یک قولنامه یا یک سیاهه که بین خودشان رد و بدل شده است (گاهی حتی به بنگاه‌ها و دفاتر املاک هم مراجعه نشده و طرفین آن را با یکدیگر توافق کرده و این موافقت‌نامه را در قالبی مکتوب کرده و به امضای طرفین رسانده اند) مواجه هستیم. نظام حقوقی ما تا الان این را معتبر می‌دانست. یعنی این موضوعات که قرارداد استاندارد هست یا نیست؟ نیت طرفین دقیقا چه بوده؟ آیا آنچه که در این مکتوبه، در این سیاهه آمده با نیتشان یکی هست یا نیست؟ را در نظر نمیگرفت. خیلی از دعاوی که الان داریم ناشی از این است که فرد چیزی را مکتوب کرده که اساسا نیتش نبوده است و از آنجا که قرارداد استاندارد و رسمی نبوده، مقام قضایی یا یک مقام رسمی تنظیم کننده برای این قرارداد اساسا حضور نداشته فلذا ما با چالش‌های متعددی در این حوزه مواجه هستیم. وقتی من عرض می‌کنم ۱۰ میلیون، یعنی ممکن است این ۱۰ میلیون گاهی ۱۰ میلیون خانواده باشند، گاهی ممکن است خواهان و خوانده بیش از یک نفر باشند.

وی در ادامه افزود: در معاملاتی که به کلاهبرداری فروش مال غیر منجر شده است ما پرونده‌هایی را داریم که کثیرالشاکی هستند. عمده‌ی پرونده‌های کثیرالشاکی ما از اعتبار اسناد عادی ناشی میشود. الان پرونده‌ای را داریم که یک آپارتمان ۱۰۰ واحدی به یک هزار نفر فروخته شده است. یعنی روی هر واحدی ۱۰ بار معامله انجام شده است. چرا این معامله اساسا توفیق پیدا می‌کند و چرا فرد می‌تواند فروش مال غیر مرتکب شود؟ چون این سند جایی ثبت رسمی نشده است، قابلیت رهگیری، رصد و پیگیری ندارد؛ لذا افرادی که شیاد باشند و سو نیت داشته باشند می‌توانند بار‌ها و بار‌ها سواستفاده و کلاهبرداری کنند.

رئیس مرکز تحول قوه قضائیه گفت: در حال حاضر برداشت ما این است که بالای حداقل ۱۵ میلیون در ایران در قالب‌های مختلف با بحث معتبر بودن اسناد عادی درگیر جدی هستند. گاهی وقت‌ها این پرونده‌ها به شکل حقوقی در دادگاه‌های ما مطرح می‌شود. یعنی خواهان، خوانده و دادخواست دارد. گاهی وقت‌ها به شکل کیفری مطرح میشود؛ یعنی در دادسرا کیفری شبیه به مواردی که عرض کردم مطرح میشود؛ لذا اولا نظام حقوقی قضایی ما را با چالش مواجه کرده است. یعنی افراد نمی‌دانند و مطمئن نیستند که آیا مالکیتشان در این ملکی که اختیار یا معامله کرده اند تثبیت می‌شود یا نمی‌شود. تا زمانی که مالک سند رسمی نگیرد این استرس وجود دارد و این اضطراب مالکیت در کشور ما هست. ثانیا افراد زیادی، چون به مشکل بر می‌خورند، یعنی افراد با تلاطم‌های اقتصادی (به خصوص آن‌هایی که سو نیت دارند) مسیر را تغییر می‌دهند و در بسیاری از اوقات فروش مال غیر اتفاق می‌افتد. معاملات معارض از پدیده‌های رایج داعتبار اسناد عادی است و بعد به تشکیل پرونده‌های مفصل و طولانی در دادگاه‌های ما مدت منتهی میشود.

حجت‌الاسلام ابراهیمی تاکید کرد: بنابراین قوه‌ی قضاییه از منظر پیشگیری از وقوع جرم و از منظر کاهش ورودی پرونده‌های خودش از ابتدا طرفدار و پیگیر اینکه ما بتوانیم از اسناد عادی در کشور سلب اعتبار کنیم بود. این موضوع داشت در کشور سرنوشتی را داشت. ابتدا باعناوین دیگر و به شکل‌های دیگر توسط مجلس شورای اسلامی در قالب‌های مشابهی مطرح شد. حدود هفت سال است که بین مجلس و شورای نگهبان رد و بدل شده و بار‌ها مورد ایراد و اشکال و نگهبان واقع شده است. مجلس شورای اسلامی با درک خوبی که از اهمیت این موضوع داشت به خصوص دوستانمان در کمیسیون حقوقی قضایی، حقوقدانان مجلس و قضاتی که در این زمینه کمک دادند امروز خوشبختانه طرح به سرانجام و نقطه نهایی و پایانی خودش نزدیک شده است. البته ورود مقام معظم رهبری به نظر من سرنوشت ساز خواهد بود.

{$sepehr_media_2001062_400_300}

رئیس مرکز تحول قوه قضائیه در رابطه با چرایی عدم تصویب و اجرایی سازی این طرح توضیح داد: مهم‌ترین اشکالی که مطرح شده و در بین بوده ابهامات و ایرادات شورای محترم نگهبان نسبت به این طرح از منظر فقهی است. در هر زمان طرح با یک شکل و قالبی مطرح شده و در همه‌ی این دوران به جهت فقهی این اشکال مطرح بوده است که معاملات افراد با توجه به اختیاری که دارند و با توجه به سعه‌ی مالکیتی که دارند معتبر خواهد بود؛ ولو اینکه به شکل عادی باشد. فق‌های محترم شورای نگهبان نسبت به این موضوع اشکال شرعی داشتند که به نظر می‌رسد که فارغ از اینکه آیا این اشکال شرعی قابل رفع بوده یا نه؟ آیا می‌شود با فقه پویا و با در نظر گرفتن شرایط جدید با یک نگاه نو و نظام‌مند و سیستماتیک به فقه این معضل را حتی با در نظر گرفتن پارادایم فقهی مرسوم حل کرد یا نه نظر داده اند.

وی ادامه داد: فارغ از این بحث مصلحتی که امروز در کشور وجود دارد و اساسا محل این نزاع هم در مجمع تشخیص مصلحت است. یکی از کار‌های اصلی مجمع تشخیص مصلحت این است که اختلاف بین مجلس شورای اسلامی و شورای محترم نگهبان را که یکی از منظر فقهی و قانونی و دیگری از منظر مصلحت عمومی و نظر عامه‌ی مردم به موضوع نگاه می‌کند را حل کند. گاهی وقت‌ها این‌ها با یکدیگر تزاحم دارند، که در مجمع تشخیص مطرح می‌شود. به نظر می‌رسد که فارغ از هرگونه بحث قانون اساسی یا شرع ما الان با یک مصلحت بسیار بسیار بزرگتر و اهم مواجه هستیم که تعبیر رهبری «مصلحت قطعی» بود.

ابراهیمی در ادامه تصریح کرد: مصلحت قطعی و الزامی این است که ما مالکیت را در کشور با تزلزل مواجه کرده ایم. افراد گاهی میلیارد‌ها تومان یا صد‌ها میلیارد تومان در پروژه‌های بزرگ سرمایه‌گذاری می‌کنند، اما یکباره با یک برگ کاغذ، یک مرقومه یا یک سیاهه‌ای صد‌ها میلیارد تومان سرمایه‌گذاری را به یکباره نابود کند و آن را تحت‌الشعاع قرار بدهد و از بین ببرد؛ لذا مالکیت در کشور به شدت دچار تزلزل شده بود؛ بنابراین این مصلحت قطعی حکم می‌کند که ما یک تصمیم شجاعانه بگیریم، مصلحت کشور را در نظر بگیریم و و بتوانیم یک حکم ثانویه و یک ورود ولایی نسبت به این توسط مقام معظم رهبری پیدا شود. از آنجا که ایشان در روز سه شنبه‌ی گذشته ششم تیرماه مطرح فرمودند با ورود شجاعانه‌ی خودشان مساله را به سمت مصلحت مردم حل کردند.

ابراهیمی در رابطه با دورنمای اجرایی شدن این طرح اظهار کرد: یکی از اشکالات و ملاحظات جدی که ما داریم این است که طرح‌هایی که در مجلس شورای اسلامی و در فضای قانونگذاری کشور مطرح میشود باید با واقعیت‌های جامعه نیز کاملا منطبق باشد. اگر فرهنگ جامعه وعادت‌های مرسوم جامعه را در قانونگذاری نبینیم، دچار چالش می‌شویم. مثلا ما قانون پیش‌فروش آپارتمان را داریم در کشور که اصل این قانون، قانون خوبی برای جلوگیری از پیش فروش‌های درواقع معارض و مواردی که افراد اقدام به کلاه‌برداری می‌کنند در پیش فروش آپارتمان بوده است؛ این قانون وضع شد، ولی عملا اجرایی نشد. چراکه ملاحظات اجرایی گام به گام، مرحله به مرحله، اقدام به اقدام را در نظر نگرفت. زمانی که ما می‌خواهیم در کشور یک رفتار را نهادینه کنیم (ولو با قانون و الزام و اجبار قانونی) باید مراحل پذیرش را توسط آحاد مختلف مردم در نظر بگیریم.

او در ادامه با مثال یک طرح موفق گفت: ما طرح موفقی تحت عنوان طرح اصلاح قانون چک داشتیم که به قانون اصلاح قانون چک تبدیل شد. این قانون یکی از موفق‌ترین قوانینی بود که در حوزه‌ی نظامات حقوقی قضایی کشور تدوین شد. قوه قضاییه نیز در این زمینه بسیار بسیار دغدغه‌مند بود و برای تصویب این قانون خیلی پیگیری کرد. بعد از تصویب این قانون با یک کاهش فوق‌العاده خاص و بی‌نظیر در تاریخ صدور چک، نسبت به صدور چک‌های بلامحل مواجه شدیم. به صورت تاریخی این چک‌ها کاهش پیدا کرده است و هیچگاه ما به این اندازه شاهد عدم صدور چک بلامحل نبوده ایم. این اتفاق محصول این است که زمانی که قانونگذار قانون را تدوین می‌کرده مراحل اجرایی آن را هم به درستی طراحی کرده است. یعنی از ابتدا یکباره نیامد تبعات حقوقی بسیار زیاد یا تبعات مالی اقتصادی و بانکی بسیار عمده‌ای را متوجه صاحب همه‌ی چک‌هایی که بلامحل صادر می‌شوند بکند. بلکه مراحل را از یکدیگر تفکیک کرد، و کاری کرد که مردم آرام آرام خودشان را با این قانون همخوان و هماهنگ بکنند.

وی افزود: ما درمورد این طرح نیز این نگرانی را داریم؛ در عین حال که اصل دغدغه و اصل مسئله کاملا درست است و نمایندگان محترم مجلس شورای اسلامی به درستی این را فهم کردند و بر تصویب آن اصرار کردند و رهبری نیز تایید فرمودند. اما این نگرانی وجود دارد که یک وقت این قانون به ضد خودش تبدیل شود. چراکه دقیقا مثل قانون چک که عرض کردم که اکثر مردم درگیر آن هستند، اکثر مردم به نوعی مستقیم یا غیرمستقیم درگیر معاملات عادی نسبت به اموال غیر منقول هستند. یعنی قولنامه‌ای که برای خانه‌ای تهیه شده است، یا خود فرد و یا اطرافیانشان، دوستان و بستگانشان به یک نحوی از عنه‌ها درگیر آن هستد و خب ما یکباره نمی‌توانیم این‌ها را ساماندهی کنیم. این سلب اعتبار که در فرمایش مقام معظم رهبری بود، این نقطه‌ی مطلوب و غایت این طرح هست که انشالله به آن خواهیم رسید. اما از روز اول با توجه به گستره‌ای که در اختیار مردم است اگر ما یکباره سلب اعتبار را هدف‌گذاری کنیم با چالش بسیار عمده‌ای مواجه خواهیم شد.

حجت‌الاسلام ابراهیمی پیرامون مراحل اجرای این طرح تصریح کرد: ما مراحلی را پیشنهاد کرده ایم که این پیشنهادات الان خدمت مجمع تشخیص مصلحت نظام است. پیشنهادمان این است که با حفظ آن شالوده‌ی اصلی طرح که به مجمع آمده، ملاحظاتی را نسبت به اجرایی شدن آن اضافه کنند و یا در نظر بگیرند تا افراد بتوانند مرحله به مرحله خودشان را تطبیق دهند. ما یک مرحله تسهیل ثبت اسناد رسمی را خواهیم داشت، بعد سلب تبعات حقوقی و قضایی از اسناد عادی را خواهیم داشت و نهایتا فکر می‌کنیم بعد از سه تا پنج سال ما بتوانیم به آن نقطه‌ی مطلوب برسیم که از کلیه‌ی اسناد غیر رسمی سلب اعتبار شده باشد. برای اجرای موفقیت آمیز این طرح و این قانون نیاز به یک بازه زمانی بین حداقل سه تا پنج سال با همه‌ی جزییات و ملاحظات خواهیم داشت.

رئیس مرکز تحول قوه قضائیه در انتها گفت: به نظر من این موضوع از یک جهت اتفاق بزرگی است که سرنوشت اقتصادی و حقوقی بسیاری از مردم را میتاند رقم بزند و یا تغییر بدهد. ما در کشورمان با چالش‌هایی در این زمینه مواجه بودیم. یکی از چالش‌های کمتر دیده شد این بود که بسیاری از اوقات سرمایه‌گذار خارجی با در نظر گرفتن وضعیت حقوقی که اسناد عادی در کشور ما دارد رغبتش نسبت به سرمایه گذاری در کشور ما کاهش پیدا می‌کرد. در نظام رتبه‌بندی که نسبت به عوامل و موانع مربوط به سرمایه‌گذاری در داخل کشور توسط هم سازمان‌های بین‌المللی هم وزارت اقتصاد احضار شده است بحث اعتبار اسناد عادی یکی از چالش‌ها و موانع مهم است، سرمایه‌گذاری خارجی واقعا رغبتی ندارد؛ میگوید من میلیون‌ها دلار در کشور سرمایه‌گذاری می‌کنم، اما ممکن است بدون اطلاع من با یک سند عادی که معتبر است و من از آن هیچ اطلاعی ندارم و در هیچ سامانه و پایگاهی قابل رهگیری نیست مالکیتی یا معارضی نسبت به این ملکی که من برای سرمایه‌گذاری و تولید خریداری کرده ام پیدا شود.

وی ادامه داد: دوم بحث تزلزل مالکیت است. افراد واقعا نمیدانند بعد از چندین سال پس‌انداز، سرمایه گذاری و تهیه‌ی ملک در کشور سرنوشت مالیشان به کجا منتهی میشود. ممکن است به یکباره ورشکست بشوند و به نقطه‌ی صفر برسند؛ بنابراین تثبیت مالکیت فایده‌ی دوم آن است. سوم بحث پرونده‌های قضایی و حقوقی است. اگر شما از این سه منظرنگاه کنید واقعا یک اقدام تحولی بسیار بزرگ به نفع مردم است که مردم بعد از پنج سال شیرینی تثبیت مالکیت را می‌چشند. سرمایه‌گذاری در کشور افزایش پیدا می‌کند و آرامش و ثبات نسبی هم در حوزه‌ی ملک به ویژه در مورد خرید و معاملات این چنینی حاکم خواهد شد.