یک قولنامه و هزاران فساد

چرا رهبرانقلاب معاملات غیر رسمی را منشاء فساد‌های بزرگ نامیدند؟

رهبر معظم انقلاب در تاریخ ۶ تیر ۱۴۰۲، معاملات غیر رسمی در اموال غیرمنقول را منشاء فساد‌های بزرگ نامیدند و مصلحت قطعی نظام را در اعتبارزدایی از این معاملات بیان کردند. اکنون سوال اینجاست که معتبر بودن اینگونه معاملات، تاکنون چه مفاسدی را در پی داشته و منجر به ایجاد چه مشکلاتی برای مردم شده است؟

کد خبر: ۱۰۸۶۷۵۷

پنجشنبه - ۲۹ تير ۱۴۰۲ / July 20, 2023

گروه اجتماعی خبرگزاری دانشجو؛ هرچند این روز‌ها بازار نقل و انقال ملک تعریف چندانی ندارد، اما همه ما در اطراف خود همه روزه افرادی را که با یک برگ کاغذ اقدام به توافق و معامله بر سر ملک یا زمین می‌کنند، دیده‌ایم. معاملاتی که در ابتدا تنها با یک قلم و کاغذ تنظیم می‌شوند اما اعتبار همین تکه کاغذ در محاکم قضایی سرچشمه شروع بسیاری از اختلافات و مشکلات میان مردم بوده و در بسیاری از موارد عاقبت این اختلافات منتهی به راهرو‌های دادگاه‌ها شده است.

پیش از ورود به موضوع مفاسد اعتبار داشتن معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول (ملک و زمین) در نظام حقوقی کشور، توضیح این نکته ضروری است که اساسا معاملات غیر رسمی به چه معاملاتی اطلاق می‌شود؟
معاملات غیررسمی که به آن معاملات عادی یا معاملات قولنامه‌ای نیز گفته می‌شود، به معاملاتی اطلاق می‌شود که در آن‌ها انتقال جنس مورد معامله، بدون ثبت شدن سند رسمی به نام خریدار و بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و صرفا با توافق طرفین انجام می‌شود. به سند دست‌نویس طرفین در اینگونه معاملات، اسناد عادی یا اسناد قولنامه‌ای گفته می‌شود. اینگونه معاملات در نظام حقوقی کشور، در عرض معاملات رسمی، معتبر بوده و حتی دیده شده که در پرونده‌های برخی از اختلافات بر سر مالکیت اموال غیر منقول، حکم به نفع دارنده سند غیررسمی صادر شده و سند رسمی ابطال شده است.

مجلس برای رفع این دوگانگی در روال ثبت معاملات اموال غیر منقول در کشور، طرحی موسوم به طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول را به تصویب رسانده و برای بررسی تطابق با فقه و قانون به شورای نگهبان فرستاد. شورای نگهبان ایراداتی را به این طرح وارد کرد و به مجلس بازگرداند، اما مجلس بر روی طرح اصرار ورزید. نهایتا مطابق قانون، این طرح در اختیار مجمع تشخیص مصلحت نظام قرار گرفت تا در خصوص آن تصمیم‌گیری کند.

از آن جایی که اظهار نظر مجمع تشخیص مصلحت در خصوص این طرح به طول انجامید، رهبری صلاح دانستند تا برای مصلحت قطعی نظام و کشور به این مسئله ورود کرده و معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول را منشاء فساد‌های بزرگ نامیدند و مجمع تشخیص را مکلف به دنبال کردن این طرح نمودند. اکنون سوال این است که این نوع معاملات، زمینه ساز بروز چه مفاسد و مشکلاتی در کشور بوده است که رهبر معظم انقلاب آن را از منشاء‌های فساد‌های بزرگ نامیدند؟

معاملات غیر رسمی، زمینه‌ساز زمین‌خواری‌های بزرگ

زمین‌خواری، فرآیندی است که در آن، فرد زمین‌خوار، با ارائه مستندات جعلی، صوری و غیر واقعی، اقدام به تصرف زمین یا املاکی که متعلق به دیگران است کرده و با سوءاستفاده از برخی ضعف‌های قانونی، این املاک یا اراضی را تصرف می‌کند. یکی از مهم‌ترین ضعف‌های قانونی که زمین خواران از آن بهره‌برداری می‌کنند، همین معتبر بودن معاملات غیر رسمی است اما این سوءاستفاده چگونه رخ می‌دهد؟ به اینصورت که ابتدا به ساکن، که فرد زمین‌خوار، زمین‌های مجهول المالک و مفقود المالک و یا اراضی عمومی مستعد را شناسایی کرده و سپس با تنظیم یک سند عادی صوری بین خریداران و فروشندگانی که که یا مجهول‌المکان هستند، یا فوت کرده‌اند و یا به دلیل نیاز شدید مالی و نداشتن اطلاعات زیاد، در ازای گرفتن مبلغی ناچیز حاضر به امضای این سند عادی صوری شده‌اند، ادعا می‌کند که این اراضی یا املاک متعلق به خریدار صوری است که خود زمین‌خوار او را اجیر کرده است و سپس با اجیر کردن شاهد‌های دروغی، ادعای خریدار صوری را به کسی می‌نشاند و پس از اینکه مالکیت خریدار صوری بر آن ملک یا زمین از سوی دادگاه و به واسطه آن سند عادی به رسمیت شناخته شد، سند عادی دیگری تنظیم کرده و آن ملک یا زمین را از خریدار صوری به خود منتقل می‌کند. علاوه بر این، با معتبر بودن اینگونه نقل و انتقالات، عملا امکان ردیابی زمین‌خوار اصلی از بین می‌رود؛ چرا که اگر زمین‌خوار اصلی نیز توسط دادگاه شناخته شود، با ورود فروشنده صوری به این فرایند، عملاً او مجرم شناخته می‌شود و زمین‌خوار اصلی از چنگ قانون می‌گریزد. به این صورت، به علت اعتبار داشتن معاملات قولنامه‌ای، ریسک کشف جرم زمین‌خواران و بازدارندگی مجازات‌های پیش‌بینی‌شده در قانون، برای آن‌ها به حداقل می‌رسد.

کلاهبرداری‌های ملکی با سوءاستفاده از قولنامه‌ها

یکی دیگر از مفاسدی که به سبب معتبر بودن معاملات غیر رسمی به وجود آمده است، کلاهبرداری‌های ملکی است. از شایعترین روش‌های این نوع کلاهبرداری‌ها این است که فرد «الف»، ملکی را به صورت رسمی به فرد «ب» می‌فروشد. از آن طرف فرد «الف»، با تنظیم یک قولنامه با تاریخی مقدم بر معامله خود با فرد «ب»، همان ملک را به صورت غیر رسمی و قولنامه‌ای به فرد سومی به نام «ج»، که همدست فرد «الف»، به صورت صوری واگذار می‌کند. پس از اینکه فرد «ب»، با صادر شدن سند قطعی به نام او، خیالش از بابت مالکیت آن ملک راحت شده است، فرد «ج» با در دست داشتن قولنامه مذکور، مدعی مالکیت آن ملک می‌شود و با توجه به مقدم بودن تاریخ قولنامه نسبت به تاریخ صدور سند رسمی، دادگاه رای به ابطال سند رسمی فرد «ب» داده و به او می‌گوید که برای احقاق حق خود، باید از فرد «الف» به جرم فروش مال غیر شکایت کند و مالکیت فرد «ج» بر آن ملک را به رسمیت می‌شناسد. این در حالی است که دیگر خبری از فرد الف نبوده و وی مدت‌ها پیش متواری شده است. به همین سادگی!

اخذ وام‌های کلان و متواری شدن بدهکاران

از دیگر نمونه‌های مفاسد بزرگ ناشی از اعتبار معاملات غیر رسمی، می‌توان به این نوع از کلاهبرداری‌ها اشاره کرد که در آن فرد کلاهبردار، ملکی را به صورت قولنامه‌ای به کسی واگذار می‌کند و سند رسمی آن ملک را پیش از انتقال رسمی مالکیت به خریدار، در رهن بانک گذاشته و با اخذ وام کلان بانکی متواری می‌شود.
در روش دیگری از این نوع کلاهبرداری که پرونده‌های زیادی از آن در دادگاه وجود دارد، فرد کلاهبردار پس از آن‌که سند رسمی ملک را در رهن بانک گذاشته و وام کلان بانکی دریافت کرده است، یک قولنامه صوری فروش را با شریک کلاهبردارش به تاریخ مقدم، تنظیم می‌کند و شریک کلاهبردار به استناد این سند صوری و شهادت شاهدان دروغین، معامله غیر رسمی خود به تاریخ مقدم را در دادگاه اثبات می‌نماید و از این طریق، آن سند رسمی که در رهن بانک است را ابطال می‌کند. به این طریق و با متواری شدن کلاهبرداران، مطالبات بانک به سرفصل مشکوک‌الوصول ملحق می‌شود و دیگر به هیچ طریقی امکان وصول ندارند.

کلاهبرداری از طریق پیش‌فروش یا فروش مال به چند نفر

از دیگر نمونه‌های شایع کلاهبرداری‌هایی که به واسطه اعتبار داشتن معاملات غیر رسمی صورت می‌پذیرد، کلاهبرداری‌های مربوط به پیش‌فروش یا فروش مال به چند نفر است. از آنجایی که معاملات عادی در جایی ثبت نمی‌شوند و با توجه به معتبر بودن پیش‌فروش واحد‌های ساختمانی بدون تنظیم سند رسمی، امکان پیش‌فروش به افراد متعدد وجود دارد و حقوق بسیاری از مردم به همین طریق پایمال می‌شود. برای رفع مشکل پیش‌فروش ساختمان، قوای سه‌گانه با مشارکت یکدیگر قانونی را موسوم به «قانون پیش‌فروش ساختمان» در سال ۱۳۸۹ تصویب نمودند تا از طریق اعمال حاکمیت جلوی سوءاستفاده‌های متعدد حوزه پیش‌فروش ساختمان را بگیرند اما؛ شورای نگهبان، در نظر گرفتن هرگونه ضمانت اجرای حقوقی (نظیر بطلان عمل حقوقی ثبت نشده یا فقدان قدرت انتقال مالکیت این عمل) برای الزامی دانستن ثبت قرارداد‌های پیش‌فروش را خلاف شرع دانست بدین سبب، سیاست‌گذاری سه قوه برای حل معضلات این حوزه راه به جایی نبرد.

مواردی که مطرح شد، تنها نمونه‌ای از مفاسد بزرگی بود که انجام معاملات غیر رسمی برای مردم به وجود آورده است. با عنایت به تمام این معضلاتی که گریبانگیر مردم شده است، مقتضی است که مجمع تشخیص مصلحت هرچه سریعتر درباره این طرح تصمیم گرفته و زمینه‌های به جریان افتادن آن به نفع مردم را ایجاد کند.