یک کارشناس مسکن مطرح کرد

توسعه افقی شهرها ۲۵ درصد از توسعه عمودی ارزان‌تر است/ تنها ۰.۶ درصد اراضی کشور مسکونی شده است

دبیرکارگروه عمران و شهرسازی مرکز تحقیقات مجلس شورای اسلامی گفت: نتیجه بررسی هزینه ساخت تمام شده یک واحد آپارتمان ۸۰ متری و مقایسه آن در حالت ویلایی نشان داده که در این حالت ما با ۲۵ درصد کاهش هزینه ساخت مواجه هستیم.

کد خبر: ۱۰۹۱۸۷۱

دوشنبه - ۲۳ مرداد ۱۴۰۲ / August 14, 2023

حمیدرضا آرامی دبیرکارگروه عمران و شهرسازی مرکز تحقیقات مجلس شورای اسلامی در گفت‌وگو با خبرگزاری دانشجو گفت: از مزایای توسعه افقی سرعت بالای اتمام و به بهره‌برداری رسیدن پروژه‌هاست. در پروژه‌های ویلایی به دلیل تک مالکی بودن چالش‌های ساخت به حداقل خود رسیده، در نتیجه هم سرعت آن بالا می‌رود و هم انگیزه برای ادامه ساخت بیشتر خواهد شد.

آرامی با تاکید بر اینکه سرعت بالای ساخت در شرایط اقتصادی حال حاضر کشور یک مزیت است، اظهار کرد: مزیت سرعت بالای ساخت در شرایط اقتصادی ما حائز اهمیت است، چراکه وقتی اقتصاد کلان کشور با تورم دست به گریبان است؛ قیمت‌ها با توجه به گذر زمان بیشتر خواهد شد؛ بنابراین هر شیوه‌ای که سرعت بالاتری در ساخت مسکن داشته باشد، تورم کمتری به هزینه ساخت آن خواهد خورد و به دنبال آن هزینه تمام شده برای مسکن کمتر خواهد بود.

روان‌رنجوری هزینه پنهان آپارتمان‌سازی
وی افزود: هرگاه صحبت از هزینه توسعه شهر و ساخت مسکن می‌شود، هزینه‌های مربوط به «ساخت»، «زیرساخت»، «مدیریت بهره‌برداری» به ذهن می‌رسد، اما در ارکان اصلی سیاستگذاری و برنامه‌ریزی طرح‌های‌کلان شهری، مولفه دیگری به نام هزینه‌های پنهان وجود دارد.

آرامی در برنامه اصل ۳۱ خبرگزاری دانشجو گفت: توسعه شهر علاوه بر هزینه‌های معمول، در میان مدت و بلند مدت هزینه‌های دیگری را به شهر و ساکنان آن تحمیل می‌کند که به آن هزینه پنهان گفته می‌شود. متاسفانه علی‌رغم تاثیر تعیین‌کننده این هزینه‌ها، غالبا در بررسی‌های مسئولان، مورد توجه قرار نمی‌گیرند. تهدید سلامت روان یکی از همان هزینه‌هاست.

دبیرکارگروه عمران و شهرسازی مرکز تحقیقات مجلس شورای اسلامی در همین زمینه و بر‌اساس گزارش «پیامد‌های منفی مرتفع‌سازی و آپارتمان‌نشینی خانواده‌ها» که توسط مرکز تحقیقات اسلامی مجلس شورای اسلامی منتشر شده بیان کرد: ۱۷ پیامد منفی مشترک در بین پژوهش‌های انجام شده در خصوص ارتباط بین آپارتمان نشینی و سلامت روان وجود دارد. احساس نارضایتی، اضطراب دختران جوان، واکنش‌های هیجانی ناشی از فشار‌های روانی، کاهش میانگین نمره سلامت روانی، افسردگی، افزایش میزان مراجعه زنان به روان پزشک، روان رنجوری، اختلالات روانی مادران، افزایش استرس زنان، پریشانی روانی، خودکشی، انزوای اجتماعی، کاهش شادکامی، افزایش حس خصومت، افزایش حس بیگانگی ازدیگران، اختلال روانی در سالمندان.

در ادامه آرامی گفت: برای مثال طبق تحقیقات انجام شده درصد خودکشی در آپارتمان‌ها دو برابر خانه‌های ویلایی بوده؛ همچنین مشکلات شب ادراری در کودکان ساکن خانه‌های ویلایی نصف آپارتمان‌نشینان است.

مخالفت بی‌اساس با توسعه افقی
وی افزود: اساسا مخالفان توسعه افقی دو مساله تامین زمین و هزینه زیرساخت را بعنوان چالش این شیوه مطرح می‌کنند. درخصوص مساله تامین زمین، با توجه تحقیقات انجام شده، فرضیه کمبود زمین اشتباه بوده است.

آرامی در این زمینه گفت: بررسی نواحی شهری و روستایی کشور و پهنه بندی آنها، نشان می‌دهد، درصد کمی از کشور، به سکونتگاه بدل شده است. ایران سرزمینی است با وسعت ۱۶۵ میلیون هکتار که سهم اراضی شهری و روستایی در آن تنها یک میلیون هکتار است. وی افزود:، اما تحقیقات نظام سکونت‌گاهی کشور، حاکی از آن است که این میزان از اختصاص زمین‌های مسکونی، تنها بخش کوچکی از اراضی مستعد بارگذاری جمعیتی است.

آرامی گفت: مطابق مدل تهیه شده توسط مرکز پژوهش‌های توسعه و آینده‌نگری که قابلیت سرزمینی کشور را برای توسعه کاربری‌های انسانی و بارگذاری جمعیتی در چهارچوب معیار‌های (اکولوژیک) بوم‌شناسی نشان می‌دهد، ظرفیت توسعه سکونتگاه‌های شهری کشور در حدود ۴۳۶۲۴ کیلومتر مربع معادل ۴ میلیون و ۳۶۲ هزار و ۴۰۰ هکتار) معادل ۲.۶۹ درصد اراضی کشور) تخمین زده می‌شود.

دبیرکارگروه عمران و شهرسازی مرکز تحقیقات مجلس شورای اسلامی: این سنجش برآیندی از ویژگی‌های محیطی مانند اقلیم، آب قابل برنامه ریزی، ویژگی‌های خاک، ناهمواری‌ها، پوشش گیاهی جنگلی و پهنه‌بندی محدودیت‌ها و مخاطرات سرزمین برای استقرار کاربری‌های کلان توسعه برشمرده است.

وی تصریح کرد:، اما درباره بصرفه بودن ایجاد زیر ساخت برای محدوده‌های جدید در طرح افقی‌سازی، نیز کارشناسان معتقدند که تامین هزینه زیربنا‌ها با مدیریت یکپارچه و با هماهنگی تمامی دستگاه‌ها امکان‌پذیر است. به طور کلی می‌توان گفت با وجود هزینه‌بردار بودن فراهم کردن زیر ساخت در ابتدای پروژه، اما در نگاه کلان و با محاسبه تهدید و فرصت برای مدیریت شهری، فراهم کردن زیرساخت بسیار معقول‌تر از بارگذاری تراکم در سطح شهر است.

آرامی گفت: علاوه بر کم‌هزینه‌تر بودن توسعه افقی، اساسا الحاق زمین به شهر و برداشتن خط محدوده شهری از منظر دیگری نیز قابل توجه است. با توجه به بررسی‌های انجام شده سهم زمین از هزینه تمام شده مسکن عددی نزدیک به ۶۰ درصد بوده و از طرف دیگر تورم ایجاد شده در زمین بیشتر از ملک بوده، بنابراین با کنترل قیمت زمین می‌توان قیمت مسکن را کنترل کرد. دولت می‌تواند با عرضه کافی و صحیح زمین بازار مسکن را به حالت تعادل برگرداند.

توسعه افقی یکی از بصرفه‌ترین روش‌های ساخت
آرامی در آخر با ذکر رشد سهم مسکن در سبد هزینه‌های سالانه خانوار‌های شهری ایران، بر اصلاح ساختار و قوانین مربوطه تاکید کرد و گفت: این اصلاح را در ۶ محور: عرضه زمین، مهار برج‌سازی‌های بی‌هدف، هزینه‌زا کردن ملک‌بازی و تقاضا غیر مولد زمین و مسکن از طریق نظام مالیاتی، برنامه جامع زمین و مسکن، تفکیک درآمد شهرداری‌ها از فروش تراکم و اصلاح ساختار تصویب و تغییر طرح‌های توسعه شهری، است. با توجه به نکته‌های ذکر شده و احتیاج ضروری توسعه شهر‌ها در کشور بهترین گزینه توسعه افقی بوده چرا که توسعه افقی هم از لحاظ هزینه‌های مالی ارزان‌تر بوده و هم هزینه اجتماعی پایین‌تری دارد.