بی‌اعتباری حقوقی قولنامه‌های ملکی بدون ثبت رسمی

مالکان اموال غیر منقول، اگر معاملات خود را ثبت رسمی نکند، مطابق قانون با مشکلاتی روبه رو خواهند شد، از بی اعتباری قولنامه گرفته تا ناتوانی در طرح دعاوی خلع ید و الزام به تنظیم سند رسمی.

کد خبر: ۱۲۸۴۶۵۹

شنبه - ۲۸ تير ۱۴۰۴ / July 19, 2025

به گزارش خبرنگار خبرگزاری دانشجو، ساسان سوری، با تصویب و لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۶ آذر ۱۴۰۱ و اجرایی از ۳ تیر ۱۴۰۳)، نظام حقوقی ایران گام بزرگی به سوی شفاف‌سازی و اعتباربخشی به معاملات ملکی برداشت.
بر اساس این قانون، هر نوع نقل‌وانتقال مالکیت، حق انتفاع، اجاره به شرط تملیک، رهن یا پیش‌فروش ساختمان، در صورتی معتبر است که در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شده و سند رسمی صادر گردد.
در غیر این صورت، نه تنها دعاوی ناشی از این معاملات در مراجع قضایی یا شبه قضایی قابل رسیدگی نیست، بلکه قولنامه به‌عنوان یک سند عادی فاقد ارزش اثباتی خواهد بود.

قانون‌گذار در ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت اموال غیر منقول، تصریح کرده است: «دعاوی مربوط به معاملات عادی و اسناد غیررسمی اموال غیرمنقول نزد مراجع قضایی یا شبه قضایی قابل استماع نیست.»
این قانون به وضوح نشان می‌دهد که در صورت عدم تبدیل قولنامه به سند رسمی، خریدار یا فروشنده قادر نخواهد بود در دادگاه به استناد قولنامه، خواهان انتقال مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، یا حتی خلع ید و تخلیه ملک شود، تنها شاید بتواند دعوای استرداد ثمن پرداختی را مطرح کند، که آن هم با موانع اثباتی جدی رو‌به‌رو خواهد بود.

حقوقدانان و قضات نیز نسبت به این تغییر رویکرد هشدار داده‌اند، اسناد قولنامه‌ای بدون ثبت رسمی فاقد اعتبار حقوقی خواهند بود و نقل‌وانتقال یا پیگیری حقوقی این املاک با مشکلات جدی مواجه می‌شود.
همچنین اسناد جدید ملکی امکان معامله به‌صورت عادی و قولنامه‌ای را نخواهند داشت، این پایان یک عصر و آغاز شفافیت حقوقی است.
ضمانت اجرا‌های کیفری و اداری برای معاملات غیررسمی
علاوه بر بی‌اعتباری حقوقی، قانون‌گذار ضمانت اجرا‌های کیفری و اداری نیز برای مقابله با معاملات غیررسمی در نظر گرفته است.
در تبصره ۵ ماده ۱۰قانون الزام به ثبت اموال غیر منقول آمده است: «ثبت ملک با علم به عدم استحقاق مستوجب جزای نقدی است و چنانچه جعل نیز رخ دهد، مرتکب به مجازات جعل محکوم می‌شود.» بنابراین، افرادی که با آگاهی از عدم مالکیت قانونی، اقدام به فروش قولنامه‌ای می‌کنند، در معرض تعقیب کیفری و مجازات قرار می‌گیرند.

علاوه بر آن، پیش از اصلاح قانون، مقرراتی وجود داشت که متخلفان را به پرداخت جریمه نقدی معادل سه برابر ارزش معامله، استرداد حق دلالی و حتی تعلیق پروانه کسب برای مدت شش ماه محکوم می‌کرد، هرچند در قانون جدید برخی از این مقررات تغییر یافته، اما اصل مسئولیت کیفری برای ثبت غیرقانونی همچنان پابرجاست.

بر اساس نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، معاملات غیررسمی بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون نه‌تنها در دفاتر ثبت اسناد پذیرفته نمی‌شود، بلکه در صورت کشف جعل یا تقلب، مراتب به مرجع قضایی اعلام خواهد شد.

مشکلات عملی و فرصت محدود برای ثبت قولنامه‌ها

نکته مهم دیگری که در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پیش‌بینی شده، فرصت زمانی مشخص برای دارندگان اسناد قولنامه‌ای است،
طبق اعلام سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مالکان قولنامه‌ای حداکثر چهار سال از زمان تصویب قانون فرصت دارند تا برای ثبت رسمی ملک خود اقدام کنند.
این چهار سال شامل دو سال برای ثبت اولیه در سامانه و دو سال دیگر برای تکمیل فرآیند صدور سند رسمی است، پس از انقضای این مهلت، هیچ‌گونه اعتبار قانونی برای قولنامه‌های باقی‌مانده وجود نخواهد داشت و دعاوی مرتبط با آن مردود اعلام می‌شود.
حسن بابای رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در این‌باره گفته است از ۳ تیر ۱۴۰۳، معاملات املاک بدون ثبت در سامانه کاتب و صدور سند رسمی، هیچ‌گونه آثار حقوقی نخواهند داشت و دفاتر اسناد رسمی و مشاوران املاک موظف به رعایت این الزام هستند.
همچنین حسن بابای در ادامه گفت ۸۴، درصد مشاوران املاک به سامانه‌ی سازمان ثبت متصل متصل شده‌اند و بیش از ۴ میلیون سند سبز رنگ صادر شده است.
این الزام حتی شامل اسناد دفترچه‌ای یا قدیمی نیز می‌شود، به این معنا که اگر این اسناد در سامانه ثبت الکترونیک بارگذاری نشوند، معاملات آتی بر اساس آنها غیرقابل انجام خواهد بود، هدف قانون‌گذار از این الزام، ایجاد شفافیت، جلوگیری از معاملات معارض و حذف فساد ناشی از ثبت‌نشدن معاملات ملکی است.
پایان عصر قولنامه‌های عادی
قولنامه‌های عادی که در گذشته نقش مهمی در بازار معاملات ملکی داشتند، اکنون با چالش‌های جدی مواجه‌اند، با لازم‌الاجرا شدن قانون جدید، این اسناد فاقد اعتبار حقوقی می‌شوند و مالکان تنها با ثبت رسمی می‌توانند از حقوق خود حمایت کنند.
در غیر این صورت امکان طرح دعاوی ملکی مانند خلع ید، الزام به تنظیم سند رسمی یا حتی تخلیه وجود ندارد و مالکان و فروشندگان غیررسمی ممکن است با جرائم کیفری و اداری مواجه شوند.
فرصت چهار ساله برای ثبت رسمی املاک، آخرین مهلت نجات برای قولنامه‌های عادی است، این شرایط نشان‌دهنده تغییر رویکرد جدی در نظام حقوقی کشور است، تغییری که تنها با همکاری مالکان، دفاتر اسناد رسمی و مشاوران املاک محقق خواهد شد.
برای جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی، توصیه می‌شود دارندگان قولنامه‌های ملکی هرچه سریع‌تر برای تبدیل آنها به سند رسمی اقدام کنند.