حق شفعه در نظام حقوقی ایران

حق شفعه به شریک مال غیرمنقول این امکان را می‌دهد تا در صورت فروش سهم شریک دیگر به شخص ثالث، با پرداخت ثمن معامله، همان سهم را تملک کند.

کد خبر: ۱۲۸۸۴۹۸

شنبه - ۰۴ مرداد ۱۴۰۴ / July 26, 2025

به گزارش خبرنگار خبرگزاری دانشجو، ساسان سوری، حق شفعه یکی از نهاد‌های استثنایی در حقوق مالکیت است که به شریک مال غیرمنقول اجازه می‌دهد سهم فروخته‌شده شریک دیگر را با پرداخت همان قیمت به خریدار منتقل کند.
این حق که ریشه در فقه اسلامی دارد و در مواد ۸۰۸ تا ۸۲۴ قانون مدنی ایران مورد توجه قرار گرفته، با هدف جلوگیری از ورود شخص ثالث به شراکت شکل گرفته است.
شفعه از جمله حقوق عینی است که اعمال آن شرایط و آثار خاصی را در پی دارد و همواره محل بحث میان فقها و حقوقدانان بوده است.

حق شفعه در فقه اسلامی؛ مبانی و اختلاف‌نظر‌ها

در فقه امامیه، حق شفعه بر اساس حدیث نبوی «الشفعة لما لم یقسم» تثبیت شده و هدف آن دفع ضرر شریک از ورود بیگانه به ملک مشترک است.
علامه حلی در تذکره الفقهاء بیان می‌کند: «حق الشفعة یثبت للشریک فی العقار إذا باع شریکه حصته لطرف ثالث دفعاً للضرر.» به موجب این دیدگاه، حق شفعه ابزاری است برای حفظ انسجام شراکت و جلوگیری از تضییع حقوق شریک با ورود یک فرد خارجی.

شرایط اعمال حق شفعه در فقه امامیه به طور کلی شامل موارد زیر است
نخست، ملک باید غیرمنقول باشد، دوم، فروش باید از طریق بیع انجام گیرد و در معاوضه یا هبه شفعه جاری نمی‌شود، سوم، مال باید مشاع و تقسیم‌پذیر باشد، چهارم، شراکت باید در عین و نه در منفعت باشد.
شیخ انصاری در مکاسب تصریح می‌کند: «إن الشفعة حق لازم للشریک بعد البیع، لا یسقط إلا بالإعراض أو التهاون.» این عبارت نشان می‌دهد که حق شفعه پس از تحقق بیع برای شریک ایجاد می‌شود و تنها در صورت انصراف یا کوتاهی در اعمال آن، از بین می‌رود.

در فقه اهل سنت نیز حق شفعه پذیرفته شده است، اما دیدگاه‌ها درباره قلمرو و شرایط آن متفاوت است، فقهای حنفی شفعه را حتی در شراکت حقوقی (منفعت) نیز جاری می‌دانند.
مالکی‌ها و شافعی‌ها دامنه اعمال شفعه را به املاک غیرمنقول محدود کرده‌اند، حنبلی‌ها معتقدند حق شفعه در صورتی اعمال می‌شود که شریک بدون اطلاع شریک دیگر سهم خود را منتقل کرده باشد.

حق شفعه در قانون مدنی ایران

مواد ۸۰۸ تا ۸۲۴ قانون مدنی ایران که برگرفته از فقه امامیه است، مقررات حق شفعه را بیان کرده‌اند، طبق ماده ۸۰۸، هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از شرکا سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، شریک دیگر می‌تواند با پرداخت قیمت معامله، همان سهم را تملک کند.

شرایط اعمال حق شفعه طبق قانون مدنی به شرح زیر است
نخست، مال باید غیرمنقول و قابل تقسیم باشد، دوم، فروش باید به صورت بیع باشد، سوم، تعداد شرکا باید حداقل دو نفر باشد، چهارم، شریک باید بلافاصله پس از اطلاع از معامله، حق خود را اعمال کند، ماده ۸۲۰ قانون مدنی تصریح کرده که اعمال شفعه باید بدون تأخیر انجام شود، در غیر این صورت حق ساقط می‌شود.

در عمل، دعاوی متعددی در محاکم ایران مربوط به اختلاف بر سر حق شفعه مطرح شده است، برای نمونه، در یک پرونده شریک بلافاصله پس از اطلاع از فروش سهم شریک دیگر، ظرف سه روز دادخواست اعمال شفعه داد و دادگاه با استناد به مواد ۸۰۸ و ۸۲۱، رأی به انتقال سهم فروخته‌شده به شریک داد..

سقوط حق شفعه نیز در قانون پیش‌بینی شده است، بر اساس ماده ۸۲۲، اگر شریک پس از اطلاع از فروش تأخیر کند یا سهم فروخته‌شده را قبول نکند، حق وی ساقط می‌شود.
همچنین اگر مال مورد شراکت تقسیم شده باشد یا حقوق دیگری مانند رهن و اجاره مانع از تصرف فوری شود، حق شفعه اعمال نخواهد شد.

آثار حقوقی و چالش‌های عملی حق شفعه
حق شفعه دارای آثار حقوقی مهمی است که از جمله آنها انتقال مالکیت سهم فروخته‌شده به شریک متقاضی شفعه پس از پرداخت ثمن معامله است، شریک با اعمال شفعه جایگزین خریدار می‌شود و از ورود بیگانه به ملک مشترک جلوگیری می‌کند، همچنین وی موظف است ثمن معامله را همان‌گونه که در قرارداد فروش تعیین شده، به خریدار بپردازد.

در عین حال، چالش‌هایی در اعمال حق شفعه وجود دارد که مهم‌ترین آنها عبارتند از عدم اطلاع شریک از فروش سهم شریک دیگر، اختلاف در تعیین قیمت واقعی معامله و تأخیر در طرح دعوای شفعه. نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه در این زمینه تصریح کرده است که اعمال حق شفعه منوط به پرداخت ثمن معامله به خریدار است و هرگونه تأخیر در این امر موجب سقوط حق خواهد شد.

نقد‌هایی نیز بر حق شفعه وارد شده است، برخی حقوقدانان معتقدند که در دنیای امروز، حق شفعه با اصل آزادی قرارداد‌ها و تسلط مالک بر مال خود تعارض دارد.
به همین دلیل پیشنهاد شده است که اعمال حق شفعه به موارد خاصی مانند اراضی زراعی یا املاک مشاع کوچک محدود شود تا از سوءاستفاده‌های احتمالی جلوگیری گردد.

حق شفعه نهادی استثنایی است که برای حمایت از شرکا و جلوگیری از ورود افراد بیگانه به شراکت وضع شده است، این نهاد با وجود مزایای خود، در عمل با چالش‌هایی مواجه است که نیازمند بازنگری و اصلاح در قوانین برای شفاف‌سازی شرایط و آثار آن است.
آموزش عمومی درباره حق شفعه و تدوین قرارداد‌های شراکتی دقیق‌تر می‌تواند از بروز اختلافات و دعاوی مربوط به این حق بکاهد.