اگر موجر یا مستأجر فوت کند تکلیف قرارداد اجاره بین آنها چه می‎‌شود؟

فوت موجر یا مستاجر لزوما به معنای پایان قرار داد اجاره نیست، قانون مدنی ایران بر بقای این عقد حتی پس از مرگ یکی از طرفین تاکید دارد.

کد خبر: ۱۲۸۸۵۴۵

يکشنبه - ۰۵ مرداد ۱۴۰۴ / July 27, 2025

به گزارش خبرنگار خبرگزاری دانشجو، ساسان سوری، در ساختار حقوقی ایران، عقد اجاره یکی از رایج‌ترین قرارداد‌های مدنی است که روزانه در حوزه مسکن، تجارت، کشاورزی و حتی صنعت مورد استفاده قرار می‌گیرد.
این عقد که طبق ماده ۴۶۶ قانون مدنی، به معنای تملیک منافع عین به دیگری در برابر اجرت معین است، غالباً میان موجر (مالک منافع) و مستأجر (متصرف منافع) برقرار می‌گردد.
یکی از پرسش‌های مهم در ارتباط با این عقد، این است که در صورت فوت یکی از طرفین، چه سرنوشتی در انتظار قرارداد خواهد بود؟ آیا مرگ موجر یا مستأجر به‌منزله‌ی پایان قرارداد است یا آن‌که رابطه حقوقی همچنان تداوم دارد؟ این پرسش زمانی جدی‌تر می‌شود که منافع ملک برای مدت‌زمان معین اجاره داده شده ولی موجر یا مستأجر پیش از اتمام مدت فوت کند.

بر اساس اصل کلی مندرج در ماده ۴۹۷ قانون مدنی، مرگ هیچ‌یک از طرفین به خودی خود سبب بطلان یا انفساخ قرارداد اجاره نمی‌شود، به عبارت روشن‌تر، در ساختار حقوقی ایران، اصل بر بقای عقد اجاره است و فوت طرفین، به استثنای موارد خاص، تأثیری در استمرار قرارداد ندارد.
ماده ۴۹۷ مقرر می‌دارد که: «عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستأجر باطل نمی‌شود، لیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده، اجاره به واسطه فوت او باطل می‌گردد.»
همین ماده صراحت دارد که تنها در صورتی که مالکیت منافع برای موجر موقت و معلق بر حیات باشد، با مرگ وی، اجاره‌نامه نیز پایان می‌پذیرد، در غیر این صورت، موجر یا مستأجر متوفی توسط ورثه قانونی خود جایگزین می‌شوند و قرارداد به روال سابق ادامه می‌یابد.

استثنائات قانونی بر بقای عقد اجاره، مالکیت موقت و شرط مباشرت

با وجود اصل فوق، در دو حالت مهم و مشخص، قانون‌گذار انحلال عقد اجاره را به دنبال فوت یکی از طرفین پذیرفته است، نخست، زمانی است که موجر تنها برای مدت حیات خود حق واگذاری منافع را داشته باشد.
این حالت ممکن است ناشی از شرایط وقف، وصیت یا شرط ضمن عقد باشد، مثلاً در مواردی که شخصی ملکی را برای دوران عمر خود به عنوان موقوف‌علیه در اختیار دارد و آن را به دیگری اجاره داده، با فوت او دیگر حق واگذاری منافع وجود ندارد و عقد اجاره نیز منفسخ می‌گردد.
در اینجا، اجاره مبتنی بر حق انتفاعی است که در زمان حیات موجر برقرار بوده و با فوت وی، اساس آن از بین می‌رود، چنین اجاره‌ای به لحاظ حقوقی به «اجاره معلق به حیات» معروف است و با مرگ موجر به‌طور قطعی خاتمه می‌یابد.

دومین استثنا مربوط به شرط مباشرت در استفاده از مورد اجاره است، اگر در قرارداد اجاره قید شده باشد که مستأجر شخصاً باید از مورد اجاره استفاده کند و حق واگذاری به غیر را نداشته باشد، در صورت فوت او، قرارداد نیز منفسخ خواهد شد.
این شرط، که معمولاً در قرارداد‌های اجاره تجاری، تخصصی یا حرفه‌ای دیده می‌شود، به دلیل وابستگی بهره‌برداری از ملک به مهارت و شخصیت مستأجر، حالت قائم به شخص دارد.
برای نمونه، فرض کنید مغازه‌ای به یک تعمیرکار حرفه‌ای اجاره داده می‌شود و در قرارداد ذکر می‌گردد که فقط خود مستأجر حق استفاده دارد و انتقال به غیر ممنوع است، چنان‌چه آن شخص فوت کند، ادامه بهره‌برداری توسط ورثه یا اشخاص ثالث، ناقض شرط قرارداد است و موجر می‌تواند انفساخ آن را اعلام کند.
البته در صورتی که چنین شرطی در قرارداد تصریح نشده باشد، فوت مستأجر تأثیری بر بقای عقد نخواهد داشت و ورثه می‌توانند قرارداد را ادامه دهند.

نکته مهم در این میان آن است که اثبات وجود شرط مباشرت یا مالکیت معلق بر حیات، به متن صریح قرارداد یا اسناد مرتبط بستگی دارد و نمی‌توان به صرف فرض یا عرف، آن را بر قرارداد تحمیل کرد.
از این رو، دقت در نگارش دقیق مفاد اجاره‌نامه، به‌ویژه در مواردی که موجر مالک رسمی منافع نیست یا قصد دارد بهره‌برداری را محدود به شخصیت مستأجر کند، اهمیت مضاعفی دارد، در صورت نبود این دو استثنا، فوت موجر یا مستأجر صرفاً موجب انتقال حقوق و تعهدات به ورثه خواهد شد.

جایگاه ورثه و تعهدات پس از فوت طرفین قرارداد

در صورت ادامه اعتبار قرارداد اجاره پس از فوت یکی از طرفین، این پرسش مطرح می‌شود که ورثه چه جایگاهی در رابطه حقوقی خواهند داشت و چه تعهداتی بر عهده دارند.
مطابق اصول کلی حقوقی و مواد ۸۶۷ تا ۸۷۴ قانون مدنی، ورثه جانشین قانونی متوفی در اموال، حقوق و دیون او می‌شوند، این جانشینی شامل حقوق قراردادی از جمله قرارداد اجاره نیز می‌شود، مگر آن‌که با یکی از استثنائات فوق مواجه باشیم.

در صورت فوت موجر، ورثه موظف‌اند منافع ملک را طبق مفاد قرارداد در اختیار مستأجر قرار دهند و اجاره‌بها را دریافت کنند، در مقابل، در صورت فوت مستأجر، ورثه او باید اجاره‌بهای باقی‌مانده را پرداخت کرده و پس از پایان مدت، ملک را تخلیه کنند.
در هر دو حالت، این وظایف در قالب همان قرارداد اولیه باقی می‌ماند و نیازی به انعقاد قرارداد جدید نیست، مگر اینکه یکی از طرفین جدید (ورثه یا مالک جدید) با توافق طرف دیگر، تصمیم به تنظیم قرارداد تازه‌ای بگیرند.
در عمل، در بسیاری از موارد ورثه طرف متوفی، با مراجعه به موجر یا مستأجر، برای ادامه قرارداد و هماهنگی‌های مربوط به پرداخت‌ها یا استفاده، توافقی جدید را منعقد می‌کنند، ولی این توافق از نظر حقوقی صرفاً حالت تنظیم مجدد دارد و عقد اصلی همچنان معتبر است.

از منظر دعاوی حقوقی نیز، مرگ طرفین تأثیری در جریان شکایت یا پیگیری حقوقی ندارد و ورثه، قائم‌مقام قانونی برای ادامه پیگیری یا دفاع خواهند بود.
برای مثال، اگر مستأجر در زمان حیات موجر اقدام به مطالبه الزام به تمدید یا تخلیه نکند، ورثه می‌توانند همان اقدام را ادامه دهند.
البته در دعوای تخلیه، چنانچه فوت مستأجر رخ داده باشد و شرط مباشرت در قرارداد ذکر نشده باشد، دادگاه باید قرارداد را باقی دانسته و حکم به ادامه رابطه استیجاری دهد.

نقش نوع قرارداد و تأثیر آن بر اثبات و ادامه رابطه اجاره

موضوع دیگری که در بررسی اثر مرگ بر قرارداد اجاره باید مورد توجه قرار گیرد، نوع قرارداد اجاره از نظر شکلی است، در نظام حقوقی ایران، اجاره‌نامه‌ها به دو نوع کلی تقسیم می‌شوند.
اجاره‌نامه رسمی که در دفاتر اسناد رسمی یا سامانه ثبت معاملات ملکی به ثبت می‌رسند و اجاره‌نامه‌های عادی که به صورت دستی و غیررسمی تنظیم می‌شوند، هر چند از نظر اصول حقوقی، نوع قرارداد تأثیری در اصل بقاء یا انفساخ ناشی از فوت ندارد، اما در عمل، در اثبات رابطه حقوقی و پیگیری‌های حقوقی می‌تواند نقش بسزایی داشته باشد.

در اجاره‌نامه‌های رسمی، ورثه می‌توانند با مراجعه به سازمان ثبت اسناد یا دفاتر رسمی، ادامه قرارداد را اثبات کرده و حقوق خود را بدون نیاز به دادرسی پیچیده استیفا کنند.
اما در اجاره‌نامه‌های غیررسمی، در صورت بروز اختلاف، ورثه ممکن است برای اثبات وجود یا مفاد قرارداد، نیازمند اقامه دعوا باشند، به همین دلیل، تنظیم اجاره‌نامه رسمی همواره توصیه می‌شود، به‌ویژه در قرارداد‌هایی که احتمال فوت طرفین در طول مدت اجاره وجود دارد.

از سوی دیگر، در قرارداد‌هایی که میان اشخاص خانوادگی یا مبتنی بر اعتماد شفاهی منعقد شده‌اند، نبود سند کتبی می‌تواند در زمان فوت موجر یا مستأجر باعث بروز اختلاف جدی میان ورثه و طرف دیگر شود.
برای مثال، اگر فردی ملکی را بدون سند کتبی به دیگری اجاره داده باشد و سپس فوت کند، مستأجر باید رابطه استیجاری را با شهادت شهود یا ادله دیگر اثبات کند، در غیر این‌صورت ممکن است با تقاضای تخلیه یا فسخ قرارداد مواجه شود.
این موضوع نیز به‌خوبی نشان می‌دهد که تنظیم دقیق، صریح و رسمی قرارداد اجاره، تا چه اندازه در جلوگیری از تعارضات و مشکلات بعدی نقش دارد.

در نهایت، لازم است میان اجاره با سایر عقود قائم به شخص مانند عاریه، وکالت یا مضاربه تفاوت قائل شد، برخلاف این عقود که با فوت یکی از طرفین منفسخ می‌شوند، اجاره عقدی لازم است که حتی پس از مرگ نیز ادامه دارد، مگر آن‌که به‌صراحت به شخص خاصی محدود شده باشد.
این تمایز مهم، جایگاه عقد اجاره را در میان عقود حقوقی ایران برجسته می‌کند و ضرورت دقت بیشتر در تنظیم و تفسیر مفاد آن را نشان می‌دهد.

در جمع‌بندی می‌توان گفت که فوت موجر یا مستأجر، به‌طور کلی منجر به انحلال عقد اجاره نمی‌شود و اصل بر بقاء قرارداد است.
تنها در دو حالت قانونی یعنی مالکیت معلق بر حیات و شرط مباشرت در بهره‌برداری، فوت موجب انفساخ می‌شود، در غیر این صورت، ورثه جانشین حقوقی و تعهدی متوفی خواهند بود و قرارداد همچنان معتبر باقی می‌ماند.
همچنین نوع قرارداد (رسمی یا عادی) تأثیری در اصل ماجرا ندارد ولی در شیوه اثبات و اجرای قرارداد بسیار مهم است، بنابراین، آگاهی از شرایط حقوقی مربوط به فوت طرفین و تنظیم دقیق مفاد اجاره‌نامه، ضرورتی اساسی برای موجران و مستأجران به‌شمار می‌رود تا بتوانند از بروز اختلافات حقوقی در آینده جلوگیری کنند.