فرآیند قانونی اخذ سند برای املاک و اراضی فاقد سند رسمی چیست؟

با تصویب قانون حدنگار و ابلاغ دستورالعمل‌های اجرایی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مسیر شناسایی، احراز مالکیت و ثبت رسمی این املاک، شکل قانونی و نظام‌مندی به خود گرفته است.

کد خبر: ۱۲۸۸۹۳۴

يکشنبه - ۰۵ مرداد ۱۴۰۴ / July 27, 2025

به گزارش خبرنگار خبرگزاری دانشجو ، ساسان سوری ،در نظام حقوقی ایران، بسیاری از معاملات املاک و اراضی به‌ویژه در مناطق روستایی و حاشیه‌ای، بدون تنظیم سند رسمی و صرفاً بر اساس اسناد عادی مانند قولنامه یا وکالت‌نامه انجام می‌شود.
این رویه، موجب ایجاد مشکلات فراوان حقوقی و قضایی شده است، به همین دلیل، «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» با هدف شفاف‌سازی و رسمی‌سازی مالکیت‌ها تصویب شد.
یکی از مهم‌ترین نوآوری‌های قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» تصویب ماده ۱۰ این قانون است، این ماده مقرر می‌دارد که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌ای با عنوان «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» راه‌اندازی کند.
در این سامانه، اشخاصی که مدعی مالکیت ملکی فاقد سند رسمی هستند، می‌توانند ادعای خود را ثبت کنند و مطابق ماده ۱۰، این ادعا ممکن است مربوط به، مالکیت عین (مثلاً زمین یا آپارتمان)، مالکیت منافع بیش از دو سال (مثل اجاره‌های بلندمدت)، یا حقوقی مانند حق انتفاع یا حق ارتفاق باشد.

برای ثبت ادعا، متقاضیان باید ۱- هویت خود را احراز کنند (از طریق سامانه ثنای قوه قضاییه)، ۲- پلاک ثبتی و نقشه یو. تی.‌ام (UTM) ملک را ارائه دهند
۳-در صورت عدم وجود پلاک ثبتی، سازمان ثبت موظف است براساس نقشه دارای مختصات جغرافیایی، پلاک ثبتی را شناسایی کند.
ثبت ادعا در این سامانه، مقدمه‌ای برای انجام مراحل بعدی مانند طرح دعوا یا درخواست صدور سند رسمی در مراجع ذی‌صلاح است.
چنانچه مدعی در مهلت‌های قانونی (دو سال از ثبت ادعا و چهار سال از راه‌اندازی سامانه) اقدام نکند، حق ادعای مالکیت وی در برابر دولت یا اشخاص ثالث از بین می‌رود.
نکته: تاکنون این سامانه راه‌اندازی نشده و آغاز رسمی فعالیت آن منوط به دستور رئیس قوه قضاییه و اعلام در روزنامه رسمی خواهد بود.
پیگیری قضایی برای صدور سند و سازوکار رسیدگی به ادعا‌ها
پس از ثبت ادعا در سامانه، مدعی باید ظرف دو سال اقدامات قانونی برای اثبات مالکیت را آغاز کند، این اقدامات شامل طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه، ارجاع موضوع به هیئت‌های قانونی ذی‌ربط، یا اقدامات ثبتی مربوط به قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰ است.
در صورت صدور حکم قطعی مبنی بر بطلان دعوی یا صدور سند مالکیت، ادامه اعمال حقوقی در سامانه تنها در حدود همان رأی یا سند امکان‌پذیر است.
ضمانت اجرا
اگر شخصی بدون استحقاق، با علم به جعلی بودن یا غیرواقعی بودن سند، اقدام به بارگذاری اطلاعات در سامانه کند، مطابق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به جزای نقدی معادل ۲۰ درصد قیمت روز ملک محکوم خواهد شد، همچنین، در صورت ارتکاب جرم‌هایی نظیر جعل یا تبانی، مجازات‌های کیفری نیز اعمال می‌گردد.

از دیگر موارد مهم، این است که در صورتی که رأی تخریب یا جریمه از سوی کمیسیون ماده ۹۹ یا ۱۰۰ برای ساختمانی صادر شده باشد، شهرداری یا بخشداری مکلف‌اند پایان‌کار را صادر کنند، ولی علت و میزان جریمه باید در پایان‌کار ذکر شود، سازمان ثبت نیز موظف است این اطلاعات را در سند مالکیت درج کند و انتقال ملک به دیگری تنها در صورت پرداخت جریمه و تسویه کامل بدهی مجاز خواهد بود.
در صورتی که ملک دارای حکم قطعی قلع و قمع باشد، صدور سند مالکیت برای آن ممنوع است و فقط مشخصات متصرف قانونی ثبت خواهد شد.
سنددار کردن اراضی کشاورزی و ضوابط خاص مربوط به کاربری کشاورزی
در خصوص اراضی کشاورزی، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول با ارجاع به قانون جامع حدنگار (کاداستر)، ترتیبات ویژه‌ای مقرر کرده است.
طبق این مقررات اگر فردی زمینی با تصرف مفروز و قانونی دارد و آن زمین دارای بهره‌برداری کشاورزی باشد، می‌تواند برای صدور سند مفروز با قید کاربری کشاورزی اقدام کند، مالک یا خانواده او نباید مالک هیچ‌یک از اراضی مجاور باشند، پس از صدور سند، هرگونه تقسیم، افراز یا انتقال اراضی کشاورزی تابع قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی و نیازمند تأیید وزارت جهاد کشاورزی است.

اعمال حقوقی مانند خرید و فروش، هبه یا صلح نیز فقط در شرایط خاص و با رعایت حد نصاب مساحت قانونی مجاز است، اگر سهم مشاع مالک کمتر از حد نصاب باشد و کل سهم به یک نفر منتقل شود، یا در صورتی که سهم مشاع پس از معامله از حد نصاب کمتر نشود.
از آنجا که تغییر کاربری اراضی کشاورزی به‌شدت با محدودیت‌های قانونی مواجه است، مالک تنها در صورتی می‌تواند عمل حقوقی انجام دهد که سازمان امور اراضی کشور، عدم تداخل اراضی با اراضی ملی و منابع طبیعی را تأیید کرده باشد.
همچنین، ارائه هرگونه خدمات از سوی وزارت جهاد کشاورزی یا سایر نهاد‌ها مشروط به ارائه سند رسمی یا تأیید اقدامات لازم برای صدور آن است.
اهمیت ثبت رسمی و آینده امنیت حقوقی مالکیت اموال غیرمنقول

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، گامی اساسی برای کاهش دعاوی ملکی، افزایش شفافیت مالکیت، جلوگیری از معاملات معارض و مقابله با زمین‌خواری است.
اجرای این قانون با راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، ضمن جلوگیری از تضییع حقوق دولت و اشخاص ثالث، فرصت بی‌نظیری را برای مالکان فاقد سند فراهم می‌سازد تا از راه قانونی به سند رسمی دست یابند.

برای این منظور، رعایت دقیق مهلت‌های قانونی، تهیه مستندات مالکیت، استفاده از نقشه‌های دقیق و مراجعه به مراجع قضایی یا ثبتی ضروری است، مالکان باید توجه داشته باشند که هرگونه تأخیر در اقدام، ممکن است منجر به سلب حق آنها شود.

در نهایت، موفقیت این طرح در گرو همکاری دستگاه‌های مختلف، اطلاع‌رسانی دقیق به مردم و راه‌اندازی سریع سامانه پیش‌بینی‌شده در قانون است، همچنین، لازم است فرهنگ مالکیت رسمی در میان مردم نهادینه شود تا املاک کشور از وضعیت بی‌سند و پرریسک فعلی خارج گردد.