حق ارتفاق چیست و چه جایگاه حقوقی دارد؟

حق ارتفاق، به مالک یک ملک اجازه می‌دهد تا در چارچوبی معین، از ملک دیگری برای بهره‌مندی از امکاناتی، چون عبور، آب، نور یا فاضلاب استفاده کند.

کد خبر: ۱۲۸۹۷۷۷

پنجشنبه - ۰۹ مرداد ۱۴۰۴ / July 31, 2025

به گزارش خبرنگار خبرگزاری دانشجو، ساسان سوری ،حق ارتفاق یکی از نهاد‌های کهن در حقوق مدنی ایران است که در عین حال که به ظاهر محدودکننده حق مالکیت است، در واقع تبلور همکاری حقوقی میان مالکان املاک مجاور به شمار می‌رود.
حق ارتفاق با وجود پایه‌داشتن در فقه امامیه، در قوانین مدنی ایران نیز جایگاه ویژه‌ای دارد و در دعاوی ملکی نقش مؤثری ایفا می‌کند.

‌تعریف و مبانی فقهی و قانونی حق ارتفاق
تعریف مفهومی: حق ارتفاق عبارت است از حقی که برای صاحب یک ملک نسبت به ملک دیگری در جهت استفاده معین و محدود از آن ایجاد می‌شود.
برای نمونه، زمینی که راه عبور ندارد ممکن است دارای حق عبور از زمین مجاور باشد، این حق نه مستقل است و نه قائم به شخص، بلکه وابسته به ملک و در جهت منافع آن ملک است.
تعریف قانونی: در قانون مدنی ایران، مواد ۹۳۷ تا ۱۰۱۰ به بررسی حق ارتفاق اختصاص یافته است. ماده ۹۳۷ مقرر می‌دارد، ارتفاق، حقی است برای شخص در ملک دیگری و ماده ۹۳۸ تأکید می‌کند، هرگاه ملکی نسبت به ملک دیگر به نحوی از انحاء، حق ارتفاق داشته باشد، صاحب آن ملک، صاحب این حق نیز خواهد بود، بنابراین، از منظر قانون، حق ارتفاق به ملک تعلق دارد و با انتقال ملک، این حق نیز منتقل می‌شود.
فقه امامیه نیز با نگاهی تفصیلی، از حقوق ارتفاقی مانند حق عبور، مجرای آب، حق روشنایی و موارد مشابه حمایت کرده است، فقها از جمله علامه حلی و شهید ثانی، ارتفاق را مصداقی از تصرف غیرمستقیم مشروع در ملک دیگری می‌دانند که می‌تواند ناشی از اذن، قرارداد، یا ضرورت عرفی باشد.
قاعده «لاضرر» و اصل «احترام به مالکیت» در کنار اصل «تسلیط»، مبنای نظریه‌پردازی درباره ارتفاق هستند، برای نمونه، در صورتی که مالک زمین بالادست مجرای طبیعی آب را مسدود کند، می‌توان با استناد به «لاضرر» و «سیره عقلایی» خواهان رفع تجاوز و حفظ حق ارتفاق شد.
اقسام حق ارتفاق و کاربرد‌های آن در روابط ملکی

حق ارتفاق در عمل، اقسامی متنوع دارد که به‌صورت قانونی یا قراردادی شکل می‌گیرند، این اقسام، دارای آثار و شرایط متفاوتی هستند.
اقسام حق ارتفاق از حیث منشأ
الف) حق ارتفاق قانونی، در برخی موارد، قانون یا عرف، بدون توافق خاصی، حقی برای ملک قائل می‌شود، مثلاً، اگر زمین پایینی سال‌ها آب باران را از زمین بالایی دریافت کرده باشد، ادامه این مسیر می‌تواند یک ارتفاق قانونی تلقی شود (ماده ۹۹۹ قانون مدنی).
ب) حق ارتفاق قراردادی، بر اساس ماده ۹۴۴ قانون مدنی، مالکین می‌توانند با تراضی، حق ارتفاقی برای ملک دیگری ایجاد کنند، مثلاً در سند رسمی یا قولنامه، ذکر می‌شود که ملک الف حق عبور از ملک ب را دارد.
ج) حق ارتفاق قهری یا طبیعی، بر اساس ماده ۹۴۵، برخی از حقوق ارتفاق به سبب طبیعت زمین و وضع آن ایجاد می‌شود، مانند حق عبور فاضلاب یا آب از اراضی مجاور، در صورتی که از گذشته تاکنون این وضعیت وجود داشته و عرفاً پذیرفته شده باشد.

اقسام از حیث نوع استفاده

الف) حق عبور، از رایج‌ترین مصادیق ارتفاق، حق عبور است، مثلاً خانه‌ای که راه مستقلی به خیابان ندارد، از حیاط همسایه استفاده می‌کند، بر اساس ماده ۱۰۱۰ قانون مدنی، حتی اگر ملک محصور باشد، باید به آن راه دسترسی داده شود.
ب) حق مجرای آب یا فاضلاب، مالک ملکی ممکن است حق داشته باشد که آب یا فاضلاب خود را از لوله‌هایی که در ملک همسایه تعبیه شده‌اند، عبور دهد (مواد ۹۴۹ و ۹۵۰).
ج) حق نور، هوا و چشم‌انداز، گرچه قانون مدنی ایران صراحت کمتری درباره این مصادیق دارد، ولی در دعاوی ملکی و قراردادی رایج‌اند؛ مثلاً در برخی آپارتمان‌ها توافق می‌شود که مالک طبقه زیرین حق دارد از نور پنجره طبقه بالا بهره‌مند باشد و طبقه بالایی نمی‌تواند جلوی آن را بگیرد.

‌آثار، محدودیت‌ها و پایان حق ارتفاق

حق ارتفاق گرچه حقی است که مالک می‌تواند از آن بهره‌مند شود، اما این حق مطلق نیست و دارای شرایط، حدود و حتی قابلیت زوال است و آثار حق ارتفاق شامل.
۱- عدم تملک ملک مورد ارتفاق، دارنده حق ارتفاق، مالک ملک نیست و صرفاً مجاز به استفاده محدود است، مثلاً کسی که حق عبور دارد، نمی‌تواند در مسیر عبور، درخت بکارد یا راه را مسدود کند.
۲- لزوم رعایت حدود متعارف، استفاده از ارتفاق باید در حدود عرفی، عقلایی و مطابق با نوع حق باشد؛ مثلاً حق عبور به معنای حق تردد پیاده است، نه عبور وسایل نقلیه سنگین، مگر خلاف آن شرط شده باشد.
۳- قابلیت ثبت رسمی در اسناد ملکی، برخی از حقوق ارتفاقی مانند عبور یا آب، در سند رسمی املاک درج می‌شوند و در دفتر املاک ثبت می‌گردند که موجب اعتبار آن در برابر اشخاص ثالث می‌شود.

محدودیت‌ها و زوال حق ارتفاق

بر اساس ماده ۱۰۱۰ قانون مدنی، حق ارتفاق ممکن است در موارد زیر پایان یابد ۱- عدم استفاده طولانی‌مدت: اگر ارتفاق به مدت طولانی مورد استفاده قرار نگیرد و طرف مقابل بتواند ثابت کند که دارنده حق آن را ترک کرده، ممکن است ارتفاق ساقط شود (زوال به دلیل «ترک استفاده»).
۲- تخریب و تغییر اوضاع طبیعی ملک: مثلاً اگر زمینی که مجرای آب بود، خشک شود و دیگر قابل استفاده نباشد، حق ارتفاق مرتبط هم پایان می‌یابد.
۳- نقضای مدت در حقوق قراردادی: اگر ارتفاق به‌صورت مدت‌دار باشد، با انقضای آن پایان می‌پذیرد.
۴- اتحاد ذمه (اجتماع مالکیت): اگر مالک ملکی که حق ارتفاق دارد، مالک ملک مجاور هم بشود، دیگر ارتفاق موضوعیتی ندارد (ماده ۱۰۱۱).
نمونه پرونده قضایی (نمونه فرضی)

فرض کنید شخص «الف» در سند رسمی خود حق عبور از ملک «ب» را دارد، مالک جدید ملک «ب» پس از خرید، مسیر عبور را با دیوار مسدود می‌کند، شخص «الف» با استناد به سند رسمی و عرف محل، اقامه دعوی می‌کند، دادگاه با استناد به ماده ۹۴۴ قانون مدنی (حق ارتفاق قراردادی) و رویه قضایی، حکم به رفع مانع و احیای مسیر عبور صادر می‌کند.

نظم حقوقی در سایه تعادل مالکیت‌ها

حق ارتفاق یکی از ابزار‌های ایجاد تعادل و همزیستی مسالمت‌آمیز میان مالکان املاک مجاور است، اگرچه این حق، محدودیتی بر مالکیت تلقی می‌شود، اما نه از سر تعارض، بلکه در راستای تکمیل منافع مشروع است.
با بهره‌گیری از قواعد فقهی، چون «لاضرر»، «تسلیط» و «اصاله الصحه»، در کنار قوانین مدنی، می‌توان ساختار منسجمی از حقوق ارتفاقی ارائه داد که هم تضمین‌کننده حقوق مالکان است و هم مانع ایجاد اختلافات ملکی.
در جهان امروز که تراکم ساخت‌وساز، رشد شهرنشینی و مالکیت اشتراکی املاک افزایش یافته، توسعه تئوریک و رویه‌ای حقوق ارتفاق، ضرورتی اجتناب‌ناپذیر است، از همین رو، پیشنهاد می‌شود در قانون جدید املاک یا مقررات ثبتی، بخش مستقلی به تبیین دقیق‌تر مصادیق و آثار حقوق ارتفاقی اختصاص یابد.