انواع اراضی در نظام حقوقی ایران / چگونه نوع زمین در تعیین مالکیت آنه نقش دارد؟

زمین در قانون ایران تنها یک دارایی فیزیکی نیست، بلکه هر نوع آن جایگاه و آثار حقوقی خاصی دارد، از اراضی دایر و بایر گرفته تا موات، ساحلی، مرتعی و شهری، هرکدام تابع مقررات ویژه‌ای هستند که سرنوشت مالکیت، بهره‌برداری و حتی تغییر کاربری آنها را تعیین می‌کند.

کد خبر: ۱۲۹۴۴۳۹

شنبه - ۱۵ شهريور ۱۴۰۴ / September 06, 2025

به گزارش خبرنگار خبرگزاری دانشجو، ساسان سوری، در نظام حقوقی ایران، زمین و اراضی نه تنها به عنوان یک دارایی فیزیکی، بلکه به عنوان یک منبع حیاتی و استراتژیک شناخته می‌شود که نقش مهمی در توسعه اقتصادی، امنیت غذایی، حفظ محیط زیست و برنامه‌ریزی شهری دارد.
به همین دلیل، قانون‌گذار در بخش‌های مختلفی از قوانین مدنی، قوانین خاص اراضی و آیین‌نامه‌های اجرایی، تعاریف و مقررات مشخصی را برای انواع مختلف اراضی ارائه کرده است.
این طبقه‌بندی‌ها، علاوه بر جنبه فنی، آثار حقوقی مهمی دارند و می‌توانند در تعیین مالکیت، نحوه بهره‌برداری، انتقال، تغییر کاربری و حتی مسئولیت‌های مدنی و کیفری مؤثر باشند، شناخت دقیق این انواع، برای شهروندان، حقوقدانان، سرمایه‌گذاران و نهاد‌های حاکمیتی ضرورت دارد.

دسته‌بندی حقوقی اراضی و تعاریف قانونی

نخستین گام در تحلیل انواع اراضی، توجه به تعاریف دقیق قانونی و تمایز‌های ظریف میان آنها است، قانون‌گذار در منابع مختلف از جمله قانون مدنی، قانون زمین شهری، قانون ملی شدن جنگل‌ها و مراتع، قانون حفاظت و بهره‌برداری از منابع طبیعی، و آیین‌نامه‌های مرتبط، اصطلاحات خاصی را تعریف و تنظیم کرده است.

۱- اراضی دایر، زمین‌هایی که احیا و آباد شده و به طور مداوم مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرند، اراضی دایر نام دارند، این اراضی معمولاً شامل زمین‌های کشاورزی و باغات فعال هستند، بهره‌برداری از این اراضی تابع مقررات خاص کشاورزی و تغییر کاربری آنها مستلزم اخذ مجوز از مراجع ذی‌صلاح مانند وزارت جهاد کشاورزی است.

۲- اراضی بایر، زمین‌هایی که سابقه احیا داشته ولی به علت عدم استفاده یا اعراض مالک، متروک مانده‌اند، قانون زمین شهری (ماده ۴) برای اراضی بایر مقرراتی خاص در نظر گرفته و حتی در برخی موارد، اختیار تملک آنها را به دولت داده است.

۳- اراضی موات، زمین‌هایی که هیچ‌گاه سابقه عمران و آبادانی نداشته یا به طور کلی از بین رفته‌اند، طبق ماده ۲۷ قانون مدنی، اراضی موات متعلق به دولت است و افراد تنها با اخذ مجوز و انجام احیا می‌توانند از آن بهره‌برداری کنند.
۴- اراضی ساحلی، زمین‌های مجاور دریا، رودخانه‌های بزرگ و منابع آبی عمومی هستند که تحت مقررات خاص مربوط به حریم دریا و آب‌ها قرار دارند، قانون توزیع عادلانه آب و مقررات محیط‌زیستی نیز در این حوزه اعمال می‌شوند.

۵- اراضی دولتی، زمین‌هایی که مالکیت رسمی آنها در اختیار دولت است و برای مصارف عمومی، اداری، امنیتی یا عمرانی استفاده می‌شود، انتقال این اراضی به بخش خصوصی تابع تشریفات قانونی خاص است.

۶- اراضی منابع طبیعی، شامل جنگل‌ها، مراتع، بیابان‌ها و اراضی تحت مدیریت سازمان منابع طبیعی و آبخیزداری است، هرگونه بهره‌برداری نیازمند پروانه قانونی بوده و تغییر کاربری آنها غالباً ممنوع است
۷- اراضی مرتعی، زمین‌هایی که برای چرای دام استفاده شده و دارای پوشش گیاهی خاص هستند، این اراضی در قانون حفاظت و بهره‌برداری از منابع طبیعی تعریف و مقررات آن تعیین شده است.

۸- اراضی آیش، زمین‌های دایری که به طور متناوب و برای حفظ حاصل‌خیزی خاک، مدتی بدون کشت باقی می‌مانند، این اراضی بخشی از نظام زراعی سنتی و مدرن محسوب می‌شوند.

۹- اراضی جنگلی، زمین‌هایی با پوشش گیاهی جنگلی که تحت شمول مقررات قانون ملی شدن جنگل‌ها و مراتع و قانون حفاظت و بهره‌برداری قرار دارند.

۱۰- اراضی خراج، زمین‌هایی با پیشینه تاریخی در اخذ مالیات خراج که امروزه هم ممکن است در اسناد مالکیت و مقررات خاص بازتاب داشته باشند.

۱۱- اراضی شهری، زمین‌هایی در محدوده شهر‌ها که تابع طرح‌های جامع و تفصیلی شهری بوده و مقررات ساخت‌وساز و تغییر کاربری در آنها بر اساس قانون شهرداری و قانون زمین شهری تعیین می‌شود.

۱۲- اراضی بیابانی، زمین‌های خشک و کم‌باروری که معمولاً تحت مدیریت دولت و در چارچوب طرح‌های بیابان‌زدایی اداره می‌شوند.

آثار حقوقی و کارکرد‌های هر دسته از اراضی

طبقه‌بندی اراضی صرفاً یک دسته‌بندی جغرافیایی یا محیطی نیست، بلکه دارای آثار حقوقی جدی است که بر مالکیت، بهره‌برداری، و تغییر کاربری اثر می‌گذارد.

مالکیت و تملک

اراضی دایر و بایر ممکن است مالک خصوصی داشته باشند و نقل و انتقال آنها در قالب اسناد رسمی انجام شود.
اراضی موات به طور پیش‌فرض در مالکیت دولت است و تنها با احیا و طی مراحل قانونی می‌تواند به مالکیت اشخاص درآید.
اراضی دولتی و منابع طبیعی معمولاً غیرقابل تملک خصوصی هستند مگر در شرایط خاص که قانون پیش‌بینی کرده است.

بهره‌برداری و محدودیت‌ها
بهره‌برداری از اراضی کشاورزی و مرتعی تابع ضوابط وزارت جهاد کشاورزی است و تخلف از این ضوابط می‌تواند منجر به خلع‌ید یا جریمه شود.
بهره‌برداری از جنگل‌ها، مراتع و اراضی بیابانی نیازمند پروانه و رعایت ظرفیت اکولوژیک است.
اراضی شهری مشمول محدودیت‌های ساخت‌وساز، تراکم و کاربری تعیین‌شده در طرح‌های شهری هستند.
تغییر کاربری
قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، تغییر کاربری این اراضی را بدون مجوز ممنوع کرده و برای متخلفان مجازات‌های کیفری و مدنی تعیین کرده است، در اراضی جنگلی و مرتعی، تغییر کاربری اصولاً ممنوع است مگر با مجوز‌های خاص و در چارچوب پروژه‌های ملی.

حل اختلافات و دعاوی حقوقی
دعاوی مربوط به اراضی موات غالباً بین اشخاص و دولت مطرح می‌شود.
اختلافات بر سر اراضی بایر یا دایر معمولاً ناشی از ادعای مالکیت یا بهره‌برداری غیرمجاز است.
مراجع رسیدگی‌کننده شامل دادگاه‌های عمومی حقوقی، کمیسیون‌های ماده واحده قانون زمین شهری، و مراجع اداری خاص است.

چالش‌های اجرایی و ضرورت‌های اصلاح قوانین

اگرچه قوانین موجود طبقه‌بندی نسبتاً جامعی از اراضی ارائه داده‌اند، اما در عمل، مشکلات متعددی در شناسایی، ثبت، بهره‌برداری و حفاظت از اراضی وجود دارد.

ابهام در مرز‌های تعاریف، در برخی موارد، مرز میان اراضی بایر و موات یا میان اراضی مرتعی و بیابانی، به دلیل تغییرات اقلیمی و فعالیت‌های انسانی، مبهم می‌شود و تشخیص آن نیازمند کارشناسی دقیق است.
تعارض قوانین و نهادها، وجود چندین قانون و آیین‌نامه در حوزه اراضی، با تعاریف و مقررات گاه متفاوت، سبب تعارض و سردرگمی می‌شود. برای مثال، تعاریف اراضی در قانون زمین شهری ممکن است با تعاریف موجود در قانون منابع طبیعی همپوشانی یا اختلاف داشته باشد.

تغییر کاربری غیرمجاز، به دلیل افزایش ارزش اقتصادی زمین در مناطق شهری و حاشیه‌ای، تغییر کاربری غیرمجاز اراضی کشاورزی و منابع طبیعی یکی از معضلات مهم است که به تخریب محیط‌زیست و کاهش اراضی مولد منجر می‌شود.

پیشنهاد‌های اصلاحی

تدوین قانون جامع اراضی که تعاریف، مقررات و اختیارات نهاد‌ها را یکپارچه کند.
ایجاد سامانه ملی اطلاعات اراضی با قابلیت ثبت، نقشه‌برداری و به‌روزرسانی مستمر وضعیت هر قطعه زمین.
تقویت ضمانت‌اجرا‌های حقوقی و کیفری علیه تخریب و تصرف غیرقانونی.
گسترش آموزش حقوقی و فنی به بهره‌برداران برای افزایش آگاهی نسبت به مقررات اراضی.
شناخت دقیق انواع اراضی و مقررات حاکم بر آنها، نه تنها برای جلوگیری از تخلفات و حل اختلافات، بلکه برای برنامه‌ریزی توسعه پایدار ضروری است.
هر نوع زمین، به دلیل ویژگی‌های طبیعی و موقعیت جغرافیایی، نیازمند سیاست‌گذاری و مقررات خاص است، قانون‌گذار ایران در قوانین متعدد این دسته‌بندی‌ها را پیش‌بینی کرده، اما اجرای مؤثر آن مستلزم هماهنگی نهادی، شفافیت اطلاعاتی و برخورد قاطع با تخلفات است.
اصلاح و یکپارچه‌سازی قوانین می‌تواند از بسیاری از معضلات موجود بکاهد و زمینه بهره‌برداری بهینه و حفاظت پایدار از اراضی کشور را فراهم سازد.