سامانه ساغر آزمونی بزرگ برای شفافیت و امنیت حقوقی معاملات املاک

در حالی که سامانه ساغر قرار بود پایان دهنده عصر قولنامه های پر خطر و معاملات پنهان در بازار املاک باشد، تاخیر طولانی در راه اندازی کامل آن، این طرح ملی را همچنان در حد یک وعده نیمه تمام نگه داشته است.

کد خبر: ۱۳۴۰۵۳۷

دوشنبه - ۱۷ آذر ۱۴۰۴ / December 08, 2025

به گزارش خبرنگارخبرگزاری دانشجو، ساسان سوری، سامانه «ساغر» یا «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» یکی از مهم‌ترین ابتکارات حقوقی و اداری در سال‌های اخیر در حوزه مدیریت مالکیت و معاملات املاک در ایران به شمار می‌رود این سامانه در دل قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» پیش‌بینی شده و هدف اصلی آن، پایان دادن به وضعیت نابسامان اسناد عادی، قولنامه‌های دست‌نویس و قرارداد‌های غیررسمی است که سال‌ها بستر اصلی بسیاری از اختلافات ملکی، دعاوی حقوقی و پرونده‌های گسترده در محاکم قضایی بوده‌اند، در واقع، فلسفه وجودی سامانه ساغر بر پایه این اندیشه شکل گرفته است که هیچ ادعای مالکیت یا تعهد مهمی نباید خارج از یک بستر رسمی، قابل ردیابی و شفاف باقی بماند.

در طول دهه‌های گذشته، بخش بزرگی از معاملات ملکی در کشور بدون ثبت رسمی و تنها با اتکا به اسناد عادی انجام شده است، این رویه در کوتاه‌مدت ممکن است ساده‌تر و کم‌هزینه‌تر به‌نظر برسد، اما در بلندمدت پیامد‌های سنگینی برای امنیت حقوقی جامعه داشته است.

هزاران پرونده فروش مال غیر، جعل سند، معاملات معارض و اختلاف میان وراث و شرکا، ریشه در همین خلأ سیستماتیک داشته‌اند، قانون‌گذار با پیش‌بینی سامانه ساغر تلاش کرده است تا یک پل ارتباطی میان واقعیت‌های اجتماعی موجود و نظام رسمی ثبت اسناد ایجاد کند، پلی که از یک‌سو واقعیت‌های عرفی را نادیده نگیرد و از سوی دیگر، آنها را به چارچوب‌های رسمی و قابل نظارت هدایت کند.

چشم‌انداز و مزایای راه‌اندازی سامانه ساغر

اگر سامانه ساغر مطابق با اهداف طراحی‌شده و به‌صورت کامل در سطح کشور اجرا شود، می‌تواند تحولی اساسی در بازار املاک و مستغلات ایجاد کند، یکی از مهم‌ترین مزایای آن، ایجاد شفافیت در فرآیند نقل‌وانتقال‌هاست.

در شرایط کنونی، ممکن است یک ملک چندین بار به افراد مختلف فروخته شود، بدون آن‌که خریداران بعدی از وضعیت واقعی آن مطلع شوند، سامانه ساغر این امکان را فراهم می‌کند که هر ادعا، توافق و پیش‌نویس قراردادی دارای یک شناسه یکتا شده و در یک پایگاه مرکزی ثبت شود، در چنین حالتی، امکان فروش مکرر یک ملک یا ایجاد تعهدات پنهان به‌شدت کاهش پیدا می‌کند.

از منظر اجتماعی، این سامانه می‌تواند به افزایش احساس امنیت در میان شهروندان منجر شود، بسیاری از افراد به‌دلیل ترس از مشکلات حقوقی یا سوءاستفاده‌های احتمالی، از ورود به بازار معاملات ملکی خودداری می‌کنند یا سرمایه‌های خود را به حوزه‌های غیرمولد منتقل می‌سازند.

زمانی که یک سامانه رسمی و شفاف برای ثبت و پیگیری ادعا‌ها وجود داشته باشد، اعتماد عمومی نسبت به صحت معاملات افزایش می‌یابد و زمینه برای رونق سالم بازار مسکن فراهم می‌شود.

همچنین، برای افرادی که سال‌ها پیش با اسناد عادی مالک ملکی شده‌اند، اما به دلایل مختلف موفق به دریافت سند رسمی نشده‌اند، این سامانه می‌تواند نقش یک فرصت طلایی را ایفا کند، فرصتی برای ثبت ادعا و جلوگیری از تضییع حقوقشان.

از منظر حاکمیتی نیز راه‌اندازی کامل سامانه ساغر می‌تواند به کاهش چشمگیر حجم پرونده‌های قضایی در حوزه املاک منجر شود، یکی از سنگین‌ترین بار‌های کاری دستگاه قضایی مربوط به دعاوی ملکی است، هنگامی که اسناد و ادعا‌ها در یک سیستم متمرکز ثبت و قابل راستی‌آزمایی باشند، بسیاری از اختلافات اساساً شکل نمی‌گیرند یا در مراحل اولیه و بدون ورود به دادگاه حل‌وفصل می‌شوند.

علاوه بر این، دستگاه‌های دولتی می‌توانند از داده‌های تجمیع‌شده در این سامانه برای سیاست‌گذاری دقیق‌تر در حوزه مسکن، مالیات‌ستانی عادلانه‌تر و مبارزه با پول‌شویی در معاملات ملکی استفاده کنند.

جایگاه ماده ده قانون و چارچوب حقوقی سامانه

ماده ده قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» ستون فقرات حقوقی سامانه ساغر محسوب می‌شود، این ماده به‌صراحت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را مکلف می‌کند سامانه‌ای را برای ساماندهی و ثبت اسناد و ادعا‌های غیررسمی ایجاد کند.

در منطق حقوقی این ماده، اصل بر این است که معاملات مهم و اثرگذار بر مالکیت افراد نباید صرفاً با اسناد عادی و بدون ثبت رسمی باقی بمانند، در نتیجه، قانون‌گذار به سمت محدود کردن اعتبار اسناد عادی و تقویت جایگاه ثبت الکترونیکی حرکت کرده است.

بر اساس مفاد این ماده و مقررات مرتبط، قرارداد‌هایی مانند خرید و فروش ملک، صلح، هبه، رهن، پیش‌فروش ساختمان، اجاره‌های بلندمدت و هر نوع تعهدی که به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم بر حق مالکیت اشخاص اثر می‌گذارد، باید به‌صورت رسمی ثبت شوند یا دست‌کم در سامانه مربوط درج گردند. در غیر این صورت، اعتبار آنها در مراجع قضایی و اداری با تردید جدی مواجه خواهد شد.

این تحول، یک تغییر بنیادین در نگاه نظام حقوقی کشور به اسناد عادی به شمار می‌رود، زیرا سال‌ها دادگاه‌ها ناچار بودند به حجم زیادی از قولنامه‌ها و دست‌نویس‌ها رسیدگی کنند، اما اکنون بناست چنین اسنادی فقط در صورتی معتبر شناخته شوند که در سامانه مربوط ثبت شده باشند.

در چارچوب همین ماده، تکالیف مهمی برای دفاتر اسناد رسمی و مشاوران املاک نیز پیش‌بینی شده است، این گروه‌ها موظف‌اند پیش‌نویس قرارداد‌ها و اطلاعات معاملات را در بستر‌های تعیین‌شده ثبت کنند و از دریافت هرگونه وجه خارج از تعرفه‌های رسمی خودداری نمایند.

همچنین، دستگاه‌های اجرایی دیگر مانند شهرداری‌ها، سازمان امور مالیاتی، سازمان تأمین اجتماعی و سایر نهاد‌های دارای اطلاعات مرتبط با املاک، موظف شده‌اند داده‌های خود را به‌صورت برخط در اختیار این سامانه قرار دهند، در حقیقت، سامانه ساغر قرار است به یک هاب ملی اطلاعات املاک تبدیل شود که همه اطلاعات ضروری را در یک نقطه متمرکز می‌کند.

نقد تأخیر در راه‌اندازی و بررسی علل اجرایی نشدن کامل سامانه

با وجود تصریح‌های صریح قانونی و اهمیت راهبردی این سامانه، واقعیت میدانی نشان می‌دهد که سامانه ساغر هنوز به‌طور کامل و سراسری به مرحله بهره‌برداری نرسیده است، از زمان لازم‌الاجرا شدن قانون در خرداد ماه ۱۴۰۳ تا پایان ۱۴۰۴ بیش از یک سال و نیم گذشته، اما همچنان دسترسی عمومی و یکپارچه به این سامانه فراهم نشده است.

این تأخیر طولانی‌مدت، پرسش‌های جدی درباره میزان عزم اجرایی دستگاه‌های مسئول ایجاد کرده است و افکار عمومی را نسبت به تحقق اهداف قانون با تردید مواجه ساخته است.

یکی از اصلی‌ترین دلایل این تأخیر، پیچیدگی‌های فنی گسترده است، طراحی سامانه‌ای که باید اطلاعات میلیون‌ها قطعه زمین و واحد مسکونی را با استاندارد‌های یکسان ثبت کند و هم‌زمان به پایگاه‌های اطلاعاتی متعدد متصل باشد، نیازمند زیرساخت‌های قدرتمند و هماهنگ است.

اختلاف در ساختار داده‌ها میان سازمان‌های مختلف، نبود استاندارد‌های یکسان برای کدگذاری املاک و ضرورت ایجاد شناسه‌های یکتا، همگی عواملی هستند که فرآیند طراحی و پیاده‌سازی را زمان‌بر و پرهزینه کرده‌اند، علاوه بر آن، نگرانی‌های جدی درباره امنیت اطلاعات و احتمال سوءاستفاده از داده‌های حساس شهروندان نیز باعث احتیاط بیش از حد در روند اجرا شده است.

در کنار مسائل فنی، عوامل اداری و نهادی نیز نقش تعیین‌کننده‌ای در این تأخیر داشته‌اند، سامانه ساغر ذاتاً یک پروژه میان‌دستگاهی است و موفقیت آن وابسته به همکاری کامل نهاد‌های مختلف است.

در عمل، هماهنگی میان سازمان ثبت اسناد، شهرداری‌ها، وزارتخانه‌ها و سایر دستگاه‌ها با کندی و بروکراسی سنگین همراه بوده است، هر یک از این دستگاه‌ها سامانه‌های داخلی و رویه‌های خاص خود را دارند و یکپارچه‌سازی آنها نیازمند اصلاح ساختار‌ها و صرف زمان قابل توجه است، گاه نیز تعارض منافع سازمانی مانع از آن شده است که اطلاعات به‌صورت کامل و بدون محدودیت در اختیار سامانه مرکزی قرار گیرد.

عامل مهم دیگر، مقاومت‌های پنهان در برابر شفافیت کامل است، بخشی از بازار سنتی معاملات املاک، اعم از برخی دلالان و واسطه‌ها، از وضعیت غیرشفاف موجود سود می‌برند، راه‌اندازی کامل سامانه‌ای که همه چیز را ثبت و قابل رهگیری می‌کند، طبیعتاً فضای فعالیت‌های غیررسمی و مخفیانه را محدود می‌سازد.

نقد اساسی دیگری که بر وضعیت فعلی وارد است، نبود شفافیت کافی در اطلاع‌رسانی رسمی است، تاکنون گزارش جامع، منظم و قابل ارزیابی از سوی مراجع مسئول درباره میزان پیشرفت سامانه ساغر، موانع دقیق و زمان‌بندی جدید ارائه نشده است، این خلأ اطلاع‌رسانی باعث شده فضای شایعه، ابهام و بی‌اعتمادی در جامعه گسترش یابد.

شهروندان نمی‌دانند دقیقاً چه زمانی باید خود را با نظام جدید ثبت معاملات تطبیق دهند و چه زمانی اسناد عادی آنها ممکن است با محدودیت‌های جدی مواجه شود، در حالی که یکی از اصول حکمرانی خوب، شفافیت و پاسخ‌گویی در اجرای قوانین است، در موضوع سامانه ساغر این اصل تا حد زیادی مغفول مانده است.

در نهایت می‌توان گفت که سامانه ساغر اگر به‌درستی و به‌موقع راه‌اندازی می‌شد، امروز می‌توانست نقشی کلیدی در کاهش پرونده‌های قضایی، افزایش اعتماد عمومی و سالم‌سازی بازار مسکن ایفا کند، با این حال، تأخیر طولانی در اجرای آن، خطر از دست رفتن بخشی از کارآمدی قانون و فرسایش اعتماد عمومی را به همراه داشته است.

آینده این سامانه تا حد زیادی به میزان اراده سیاسی و مدیریتی برای غلبه بر موانع فنی و نهادی بستگی دارد، اگر این اراده به‌صورت جدی شکل نگیرد، سامانه ساغر ممکن است به فهرست پروژه‌های نیمه‌تمام اداری اضافه شود؛ اما اگر با برنامه‌ریزی دقیق و شفافیت اجرا شود، می‌تواند به یکی از مهم‌ترین دستاورد‌های حقوقی و اداری کشور در حوزه املاک تبدیل شود و امنیت مالکیت شهروندان را به‌طور واقعی تضمین کند.