افزايش سود سپرده هاي بانكي چه تاثيري بر بازار مسكن دارد؟

چندي پيش شورای پول و اعتبار برای بازگشت پول و سرمایه به کانال های رسمی مثل بانک ها و اختصاص آن به فعالیت های مثبت اقتصادی نرخ سود سپرده‌ها را به 21 درصد افزایش داد، حال سوالي كه پيش مي آيد اينست كه اين افزايش سود چه تاثيري بر بازار مسكن مي گذارد؟

کد خبر: ۱۷۲۲۱۵

جمعه - ۲۸ بهمن ۱۳۹۰ / February 17, 2012

گروه اقتصادي «خبرگزاري دانشجو»، شهرام خزايي؛ شورای پول و اعتبار برای بازگشت پول ها و سرمایه ها به کانال های رسمی مثل بانک ها و اوراق مشارکت و اختصاص آن به فعالیت های مثبت اقتصادی و جلوگیری از ورود آنها به سمت دلالی و سفته بازی نرخ سود سپرده‌های بانکی را به 21 درصد افزایش داد.

بسیاری از کارشناسان اقتصادی بر این باورند، افزایش سود سپرده های بانکی علاوه بر تاثیر مثبت بر بازار مسکن بخش های اقتصادی دیگر از جمله بازار سکه و ارز را نیز از التهاب نجات خواهد داد.

عوامل موثر بر قيمت مسكن

رشد محصول‌ ناخالص‌ داخلي، رشد نقدينگي، نرخ‌ تورم، رشد و سطح‌ درآمد خانوار، نرخ‌ بهره‌ بانكي، نرخ‌ ارز و بازده‌ سهام‌ بورس، از جمله‌ عوامل‌ تأثيرگذار بر عرضه‌ و تقاضاي‌ مسكن‌ هستند كه‌ در درون‌ بازار مسكن‌ تعيين‌ نمي‌شوند، به همين دليل نوسانات‌ اين‌ عوامل‌ موجب‌ نوسان‌ در بخش‌ مسكن‌ مي‌گردد. تراكم‌ ساختماني، مقررات‌ ساخت‌وساز و تغييرات‌ سياسي‌ از ديگر عوامل‌ برون‌زا و مؤ‌ثر بر بازار مسكن‌ به‌ شمار مي‌روند كه‌ نمي‌توان‌ اهميت‌ آنها را فراموش‌ نمود.

متوسط‌ وام‌ مسكن، قيمت‌ زمين، قيمت‌ مسكن‌ در دوره‌ گذشته، موجودي‌ مسكن، هزينه‌ ساخت، بازده‌ سرمايه‌ در بخش‌ مسكن، عوامل‌ درون‌زا و مؤ‌ثر بر عرضه‌ و تقاضاي‌ مسكن‌ هستند كه‌ در نهايت‌ بر تغييرات‌ آتي‌ مسكن‌ اثر مي گذارند.

دولت در حالی با افزایش سودسپرده‌های بانکی به 21 درصد موافقت كرد که فعالان بازار مسکن معتقدند: اگر سیاست گذاری دولت به سمتی می‌رفت که سرمایه‌های مردم در ساخت و ساز مسکن هزینه می‌شد، امروز شاهد سونامی در بازار ارز و سکه نبودیم.

كارشناسان معتقدند افزایش نرخ سود سپرده بانکی به 21 درصد مقداری در جمع آوری سپرده ها تاثیر گذار خواهد بود؛ به این معنا که کسی که پول اضافه دارد و قصد سرمایه گذاری در پروژه ای را هم ندارد مطمئن ترین راه سپرده گذاری در بانک است که به این وسیله سرمایه های سرگردان اضافی جمع می شود. در نهايت بانک ها هم می توانند این منابع سرگردان را به سمت سیاست گذاریهای خود سوق دهند.

به همين دليل هرچه منابع بانکها بالاتر برود و جمع آوری سپرده ها افزایش پیدا می کند، بانکها راحت تر برای ساخت و ساز تسهیلات می‌دهند، اما این نکته را هم باید در نظر گرفت که با افزایش نرخ سود، منابع بانکی گران می شود و وارد هر بخشی از تولید که بشود هزینه را بالا می برد. كارشناسان بخش مسكن مي گويند با افزایش نرخ سود به 21 درصد 5 درصد هزینه تولید فزايش خواهد يافت و در نهايت منابع بانک ها تقریبا 5 درصد گران تر به دست تولیدکننده می رسد که تولید کنندگان هم این گرانی را با افزایش قیمت جبران می کند.

تاثير افزايش نرخ سود سپرده ها بر اجاره بها

افزایش نرخ سود بانکی در اجاره بها نيز موثر خواهد بود، زیرا مالکان به دلیل اینکه سود بانکی کم بود از مستاجران ودیعه نمی‌گرفتند و به دنبال اجاره در هر ماه بودند که افزایش نرخ سود می تواند دریافت ودیعه را تقویت کند.

از سويي ديگر معمولا مستاجران با پرداخت ودیعه مسکن به موجران، به نوعی از بار سنگین پرداخت اجاره ماهانه خود مي‌کاهند؛ این درحالی است که با افزايش نرخ سود بانکی انگیزه موجران برای دریافت مبلغ ودیعه افزايش پیدا مي‌کند.

چندي پيش نيز وزیر راه و شهرسازی از تاثیر افزایش نرخ سود سپرده های بانکی بر بازار اجاره بها خبر داد و گفت: با افزایش سود سپرده ها، بازار اجاره بها به سمت دریافت ودیعه مسکن(رهن) به جای دریافت اجاره ماهیانه از سوی مالکان سوق پیدا می‌کند.

علی نیکزاد در ادامه گفته بود: افزایش نرخ سود بانکی در اجاره بها موثر خواهد بود، زیرا مالکان به دلیل پایین بودن سود سپرده ها از مستاجران ودیعه نمی‌گرفتند و به دنبال اجاره در هر ماه بودند که افزایش نرخ سود می تواند دریافت ودیعه را تقویت کند.

وی خاطر نشان کرد: زمانی که تمایل بیشتری به دریافت اجاره ماهیانه باشد مستاجران کارمند و کم درآمد تحت فشار بیشتری قرار می گیرند.

وزیر راه و شهرسازی در خصوص تاثیر افزایش نرخ سود بانکی بر بازار خرید و فروش مسکن هم اظهار داشت: با توجه به اینکه راغب هستیم همچنان سود بانکی پایین باشد اما افزایش آن هم تاثیری بر بازار مسکن نخواهد گذاشت چون دولت تسهیلات ارزان را کما فی السابق در اختیار کسانی که برایشان مسکن می سازد قرار می دهد.

اثرات افزايش نرخ سود سپرده ها بر بازار مسكن

مصوبه جديد شوراي پول‌واعتبار سه تاثير كوتاه‌مدت، ميان‌مدت و بلندمدت در بازار مسكن مي‌گذارد كه مهم‌ترين آن، كاهش فشار هزينه‌اي بر اجاره‌نشين‌ها در آينده نزديك خواهد بود.

سطح پايين نرخ سود بانكي در دو سال اخير باعث شد مالكان آپارتمان‌هاي اجاره‌اي، اخذ پول‌پيش را كنار گذاشته و معادل ارزش رهني ملك، مبلغ اجاره ماهانه را افزايش دهند كه اين تغيير رويه، اجاره‌بها- به خصوص در تهران- را با رشد كاذب روبه‌رو كرده بود؛ اما حالا با واقعي‌شدن نرخ سود سپرده گذاري، شيوه دلخواه مستاجرها – پرداخت رهن- دوباره برقرار مي‌شود.

با اين افزايش بي‌سابقه نرخ سود بانكي، بازار مسكن كه پيشتر پيش‌بيني شده بود بعد از آرامش بازار ارز و طلا، مورد هجوم نقدينگي قرار گيرد، جاي خود را به بانك‌ها مي‌دهد تا شايد يك دوره ديگر بتواند املاك مسكوني را از رشد ناموزون قيمت در امان نگه دارد.

واكنش كوتاه‌مدت

اما اثر آني و قطعي تصميم جديد شوراي پول‌واعتبار در بازار مسكن، متوجه اجاره‌نشين‌ها خواهد شد به طوري كه با پرداخت سود بيشتر به سپرده‌گذاران بانكي، دريافت پول‌پيش (رهن) دوباره براي موجران سودده مي‌شود.

طي دو سال اخير به دليل سطح پايين نرخ سود بانكي در مقايسه با نرخ تورم، مالكان آپارتمان‌هاي اجاره‌اي، اخذ پول‌پيش را كنار گذاشته بودند و معادل ارزش رهني ملك، مبلغ اجاره ماهانه را افزايش دادند و با اين تغيير رويه، اجاره‌بها كه سالانه درصدي افزايش پيدا مي‌كند، اين بار با رشد زيادي مواجه شد.

پيامد ميان‌مدت

اثر ميان‌مدت تغيير صعودي نرخ سود بانكي را بايد در بازار خريد‌وفروش مسكن جست‌وجو كرد.قيمت مسكن در ماه‌هاي گذشته از سال90 طبق اعلام همه – مركز آمار، وزارت راه‌وشهرسازي و مشاوران‌املاك- روند متفاوتي نسبت به سال89 داشته است. در سال جاري قيمت مسكن در تهران بعد از دو سال آرامش، رشدي بيشتر از نرخ تورم را تجربه كرد كه اين به معني رشد واقعي ارزش معاملاتي املاك مسكوني در پايتخت مي‌تواند باشد.

در اين شرايط اگر تغييري در نرخ سود سپرده‌هاي بانكي اتفاق نمي‌افتاد، به محض تثبيت قيمت سكه و دلار، انتظار مي‌رفت نقدينگي‌ها به بازار مسكن سرازير شود به خصوص آنكه رونق كنوني معاملات مصرفي در بازار مسكن به اندازه كافي عرصه را براي افزايش قيمت مسكن فراهم كرده است.

اما با مجوزي كه شوراي پول و اعتبار بابت تطبيق نرخ سود بانكي با نرخ تورم صادر كرده است، رشد ارزش سپرده‌هاي بانكي، تضمين‌شده محسوب مي‌شود و در نتيجه آن دسته از سرمايه‌‌گذاراني كه ورود به بازار مسكن را ريسك‌پذير مي‌دانند، ورود به سپرده‌گذاري را ترجيح خواهند داد.

در بلندمدت چه مي‌شود؟

در خبرهاي مرتبط با افزايش سود سپرده ها صحبتي درباره تغيير نرخ سود تسهيلات بانكي نشده بود، اما علي‌القاعده منشا هر نوع افزايش نرخ سود سپرده‌هاي بانكي بايد ريشه در «رشد نرخ سود تسهيلات» داشته باشد تا بانك‌ها بتوانند از دريافت مبالغ اضافه از خدمت‌گيرنده‌ها، هزينه خدمت‌دهنده‌ها – سپرده‌گذاران- را تامين كنند.

انبوه‌سازان و بساز‌وبفروش‌ها يكي از گروه‌هاي خدمت‌گيرنده‌ سيستم بانكي محسوب مي‌شوند كه طي چند روز آينده و با اعلام جزئيات بيشتر از مصوبه شوراي پول‌واعتبار، بايد در مقايسه با قبل، هزينه بيشتري براي دريافت تسهيلات ساخت‌وساز بپردازند. در حال حاضر روشي كه بانك‌ها براي تامين مالي مسكن اجرا مي‌كنند به اين صورت است كه تسهيلات كم‌بهره فقط به پروژه‌هاي مسكن‌مهر اختصاص مي‌يابد و براي ساير ساخت‌وسازهاي مسكوني، نرخ سود مشاركتي اعمال مي‌شود.

در اين صورت با افزايش نرخ سود تسهيلات، هزينه دريافت وام ساخت بيشتر مي‌شود و دو احتمال براي ادامه فعاليت‌هاي ساختماني مطرح خواهد بود. احتمال اول افزايش قيمت واحدهايي كه از سال آينده ساخت آنها شروع مي‌شود، خواهد بود و احتمال دوم نيز كاهش ساخت‌وساز مي‌تواند باشد كه در هر دو سناريو قيمت مسكن براي دو سال آينده دستخوش تغيير خواهد شد.

در نهايت خانوارهاي‌ جوان‌ در 10 سال‌ آينده‌ نياز به‌ مسكن‌ اجاره‌اي‌ دارند تا بتوانند دوران‌ گذار به‌ سوي‌ تثبيت‌ شغلي‌ و درآمدي‌ و ساختار نهايي‌ خانوار و نهايتاً‌ تأمين‌ مسكن‌ ملكي‌ را بگذرانند. تأمين‌ اين‌ نيازها، تنها با شناخت‌ راه‌حل‌ها و تدوين‌ سياست‌ها عملي‌ نمي‌شود، بلكه‌ برنامه‌ها و اقدامات‌ اجرايي‌ عاجل‌ و در مقياس‌ وسيع‌ را مي‌طلبد. چالش‌ پيش‌روي‌ دولتمردان، تنظيم‌ و اجراي‌ چنين‌ برنامه‌هاي‌ گسترده، اما هدفمند است.