در برنامه دیشب «ثریا » مطرح شد؛

وقتی شفافیت اطلاعات وجود ندارد بازار دچار سوداگری می شود/ حداقل 200 هزار نفر پشت در مسکن مهر

مشاور وزیر راه گفت: حوزه ای که در آن شفافیت اطلاعات وجود نداشته است دچار سوداگری و بازار سیاه و به تبع آن دچار افزایش قیمت شده است.

کد خبر: ۲۳۸۶۷۳

پنجشنبه - ۱۹ ارديبهشت ۱۳۹۲ / May 09, 2013

به گزارش خبرنگار علمی «خبرگزاری دانشجو»،برنامه ثریا در ادامه موضوع  مسکن و راهکارهای کاهش قیمت مسکن از شبکه یک سیما پخش شد. میهمانان این برنامه ثریا  مهندس فرهاد بیضایی، مدیر گروه سیاست گذاری زمین و مسکن شبکه تحلیلگران فناوری ایران،  مهندس مقداد همتی، مشاور وزیر راه و شهرسازی، بودند.

مقصودی، مجری برنامه، در ابتدا مروری بر برنامه شب گذشته داشت. با تاکید بر این امر که دولت در حوزه افزایش عرضه خوب عمل کرد، اگر چه انتقادات اجرایی بر مسکن مهر وارد است، در زمینه مهار سوداگری ضعف جدی داشته است و نتوانست قیمت مسکن را کنترل کند.

علت افزایش قیمت مسکن چیست؟ راهکارها پیشنهادی برای حل مسئله مسکن چیست؟این سوالات اول مجری برنامه از آقای همتی بود.

شفافیت اطلاعات وجود نداشته باشد سوداگری و بازار سیاه به وجود می آید

همتی در پاسخ به این سوالات گفت: بخش سوداگری بازه بزرگی است. در بخش های مختلف اقتصادی نیز وجود دارد. اصل بحث سوداگری از خلا عرضه ایی است که در بازار مختلف اتفاق می افتد ( به اصطلاح بازار سیاه را به وجود می آورد) و نیز بحث شفافیت ناشی می شود. حوزه ای که در آن شفافیت اطلاعات وجود نداشته است دچار سوداگری و بازار سیاه و به تبع آن دچار افزایش قیمت شده است.

دولت ها عموما در کنترل سوداگری باید 2 سیاست عمده را بر عهده بگیرند. یکی بحث شفافیت اطلاعات است یعنی در آن بازار، در آن حوزه کاملا مشخص باشد چه کسی چه کار می کند.
آقای مقصودی در این بین از آقای همتی خواستند از علل به وجود آمدن سوداگری در بازار مسکن صحبت کنند.

خلا عرضه و معاملات مکرر باعث ایجاد سوداگری در بازار مسکن می شود

همتی ادامه دادند: بحث اصلی ما خلا عرضه می باشد. به طور مثال در سال 86 ، که ابتدای کار مسکن مهر بود، حدود 15 میلیون واحد مسکونی و 16 و نیم میلیون خانوار داشتیم، یعنی  یک و نیم واحد مسکونی خلا وجود داشته است. خلا عرضه به معنای عطش تقاضا برای به دست آوردن عرضه می باشد.فرض کنید شما 5 سیب دارید که 20 نفر متقاضی این 5 سیب هستند.

عرضه کم و تقاضای زیاد باعث افزایش قیمت می شود. کسی که صاحب عرضه است دوست دارد این عرضه را به بالاترین قیمت ممکن بفروشد. در بحث مسکن روش خاصی برای سوداگری وجود دارد. به طور مثال فردی واحد مسکونی می سازد و یا می خرد و آن را خالی نگه می دارد یعنی به بازار مسکن عرضه نمی کند. ما اکنون در تهران 400 هزار واحد مسکونی خالی بنا بر آمارهای رسمی شرکت های خدمات رسان همانند آب و برق و تلفن داریم.

بحث دیگر معاملات مکرر است. یعنی برای بالا بردن قیمت یک ملک چند معامله صورت بگیرد و حق دلالی شکل گیرد. بنابراین سوداگری در بخش مسکن اتفاق می افتد.

مشکل استفاده نکردن ابزارهای مناسب برای کنترل بازار است

در ادامه  بیضایی اذعان داشتند: شاید شروع قصه پر غصه مسکن از خلا عرضه باشد  اما در حال حاضر مشکل خلا عرضه نیست. مشکل استفاده نکردن ابزارهای مناسب برای کنترل بازار است. در سرشماری سال 85-90 نشان می دهد که ما سالانه 1 میلیون واحد مسکونی و مجموعا 5 میلیون واحد مسکونی را در بازار عرضه کردیم ولی در همین بازه زمانی بالاترین نرخ رشد خانه های خالی را داشتیم.

این مطلب نشان می دهد عرضه نتوانسته سوداگری را کنترل کند. در بحث عرضه کم داریم اما آنقدر عقب نبوده ایم. سهم تقاضاهای سرمایه ایی در بازار مسکن باعث وضع ناپایدار بازار مسکن شده است. در طی 25 سال اخیر بیش از 52 درصد تقاضای مسکن سرمایه ایی بوده است یعنی تقاضایی که کالای مسکن را برای مصرف نمی خرد بلکه به هدف سود خریداری می شود.

بازار مسکن در این 2-3 دهه به حال خود رها شده بود. دولت دخالت خاصی در آن نداشته است و از ابزارهای مالیاتی به صورت مناسب استفاده نکرده است. این عوامل در کنار هم باعث بالا رفتن انگیزه برای فعالیت های سوداگرانه در بازار مسکن شده است.

مقصودی پرسید: حال چگونه باید با این امر مقابله نمود؟ در دنیا برای مهار سوداگری چه می کنند؟

برای کنترل سوداگری از ابزارهای بازدارنده همچون مالیات استفاده می شود

همتی گفت: برای کنترل سوداگری باید شفافیت اطلاعات داشت. بحث اصلی سیاست های بازدارنده است که در سیاست های مالیاتی نمود پیدا می کند. انواع مالیات های زمین و مسکن در دنیا تجربه شده است. اولین مالیات در مورد خانه های خالی می باشد. هزینه نگهداری خانه به صورت خالی برای مالک به حدی بالا رود که برای مالک خانه خالی نگه داشتن صرف نداشته باشد. این مالیات هم اغلب به اندازه اجاره ملک می باشد.

مالیات دیگر مالیات بر معاملات مکرر است. یعنی یک فرد در سال بیش از 2 بار حق معامله خانه را ندارد. بیش  از 2 تا به عنوان شغل محسوب می شود و شامل مالیات بر درآمد، مالیات بر سوداگری و... می شود. مالیات بر ملک دوم که امری مهم است، نیز از جمله ابزارهای بازدارنده می باشد. کسی که فرصت برای خانه دار شدن افراد را میگیرد باید مالیات سنگین بدهد. حتی اگر اجاره بدهد فرصت صاحبخانه شدن دیگران را گرفته است.

در ادامه صحبت ها بیضایی گفت: 2 ابزار دیگر تخصیص بهینه منابع و کنترل بازار می باشد. 2 مالیات را باید برای کنترل سوداگری توجه داشت. یکی مالیات بر خانه های دوم و بیشتر است که ذات مالیات بر خانه های خالی را در خود دارد. دیگری مالیات بر افزایش ارزش قیمت می باشد که اصطلاحا به آن سی تی جی گفته می شود. این 2 مالیات می تواند کنترل کننده بازار مسکن باشد.

وقتی فردی دو خانه می خرد یا اجاره میکند به این معناست که یک عرضه از بازار کم کرده است. این مالیات هم مالکیت و هم اجاره را شامل می شود. مگر اینکه کسیکه مالک خانه است معافیت مالیاتی داشته باشد به این صورت که این خانه را در بازار اجاره عرضه کند. مهم ترین مالیات در این بحث مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن است. این نوع مالیات شامل عایدی فروشنده از خرید و فروش ملک میشود.

مجری برنامه از چرایی و علل اجرایی نشدن مالیات ها و کنترل بازار مسکن سوال پرسید.

اختیار بازدارنده های مالیاتی بر عهده وزارت اقتصاد و دارایی است نه وزارت مسکن

مهندس همتی گفت: وزارت مسکن ذاتا وظیفه تنظیم بازار مسکن را بر عهده دارد اما ابزارهای لازم را در اختیار ندارد. در امر بازدارنده های مالیاتی وزارت مسکن اختیاری ندارد بلکه این اختیار در دست وزارت اقتصاد و امور دارایی است. ولیکن اهتمام لازم در این بخش وجود نداشته است هرچند وزارت مسکن بسته پیشنهادی در مورد مالیات به وزارت اقتصاد ارائه داد.

با رای زنی با مجلس چند مورد از این مالیات ها فعال شده است ( بیشتر بحث مالیات بر خانه های خالی) البته در کمیسیون آنچنان که باید مطرح نشده است.

مهندس بیضایی در خصوص این مطلب اذعان داشت: در بحث ساماندهی بازار مسکن فقط معطوف به دولت نیست و در دولت نیز تنها معطوف به وزارت شهرسازی نیست. این حرف موید فعالیت های وزارت شهرسازی نیست.

بحث زیرساخت اطلاعاتی نیز باید مورد توجه قرار گیرد. از 2 جنبه قوه قضائیه و سازمان ثبت و کاداست ( با اینکه 15-16 سال از شروع این طرح میگذرد اما همچنان نهایی نشده است) این امر قابل بحث است. بازه زمانی و نبود زیر ساخت مناسب باعث میشود شاهد فعالیت های سوداگرانه در بازار زمین و مسکن باشیم.

بحث مهم این است که مسئولیت مستقیم تنظیم بازار مسکن بر عهده وزارت شهر سازی فعلی می باشد. نهاد های مختلفی در بازار مسکن تاثیرگذارند ولیکن مسئولیت مستقیم با وزارت شهرسازی است. در بحث مسکن مهر تنها وزارت شهرسازی دخیل نیست.

در این میان ارتباط تلفنی با دکتر علیرضا شاه میرزایی، عضو شورای عالی فضای مجازی، برقرار شد. در این گفت وگو تلفنی از اهمیت بحث سوداگری صحبت شد. ایشان هدف اجرا کردن کارت های هوشمند را داشتن مشخصات مسکن اعم از سکونت، اجاره و... دانستند. این طرح که متاسفانه تا کنون اجرایی نشده است همانند کارت های سوخت راه حل مناسبی برای بسیاری از مشکلات مسکن بود.

مشاور وزیر راه و شهرسازی در ادامه بحث گفت: در طرح کارت های هوشمند سر حلقه کار دفتر خانه ها و مشاورین املاک هستند. در تهیه و ایجاد بانک اطلاعاتی کامل و جامع مشاورین املاک همکاری لازم را انجام دادند اما دفتر خانه ها در این زمینه همکاری لازم را نداشتند.

کلیت مسکن مهر نقطه قوت بزرگی است

مقصودی ادامه بحث را به طرح مسکن مهر اختصاص داد و اظهار داشت طرح مسکن مهر یک نقطه قوت بزرگ است. اصلاطات کار در ادامه مسیر چه باید باشد؟

مهندس همتی پاسخ داد: مسکن مهر به عنوان بزرگترین طرح عمرانی و اقتصادی در طول تاریخ فعالیت های عمرانی کشور مطرح شده است. با تمام نواقص موجود کار انجام شده به نظر بنده بی نظیر است. ساخت 2 میلیون 200 هزار واحد مسکونی از سال 86 کلید خورد و در  عمل از سال 88 ساخت آن شروع شد. حداقل 80 هزار میلیارد تومان سرمایه گذاری مشترک بانکی و مردم بود. حدود 2 میلیون 200 هزار خانوار درگیر این پروژه شدند.

در حال حاضر حداقل 200 هزار نفر  پشت درب های مسکن مهر هستند.

در حال حاضر حداقل 200 هزار نفر  پشت درب های مسکن مهر هستند تا سیاست های دولت جدید اعلام شود و اینان نیز از مسکن مهر بهره مند شوند. با این طرح 2 میلیون نفر اشتغال زایی داشتیم که عددی بی سابقه است. 1200 میلیارد تومان در همین 1-2 ساله اقساط از سوی مردم پرداخت شده است. بر خلاف تصور بسیاری کمتر از 10 درصد در طرح مسکن مهر معوقات بانکی داریم.
مجری برنامه درباره خود طرح سوال پرسیدو اینکه اشکالات طرح چه بوده است؟

بیضایی گفت: باید مدیریت تقاضای مسکن مهر را در ابتدا دولت انجام میداد و اجرای آن به پیمانکار مادر واگذار میشد و در نهایت کار را با قیمت مقطوع از پیمانکار مادر تحویل می گرفتیم.

مشکل مسکن مهر در حوزه شهرسازی بوده است.با اینکه دولت تصویب کرد 80 واحد مسکونی در هکتار باشد در شهر پرند میبینیم که گاها تا 120 – 130 واحد در هکتار سلخته شده است. در حالیکه اصلا نیاز نبود و میتوانستیم در تراکم کمتر و با کیفیت بهتر از لحاظ شهر سازی و تاسیسات زیر بنایی و روبنایی مسکن مهر را تحویل دهیم. هرچند کار انجام شده تاکنون کار بزرگی است.

ایجاد بستر لازم برای ازدواج و تشکیل خانواده راه حلی غیر مسکن ندارد

بحث متراژ واحدهای مسکونی نیز مطرح است. اکنون به طور متوسط متراژ 75 متر می باشد که باید مسکن مهر را به جایی میبردیم که کف متراژ 75 متر باشد. نرخ رشد جمعیت پائین آمده است و باید بستر لازم برای ازدواج و تشکیل خانواده و توسعه خانواده ایجاد کنیم و هر 3 این مسائل راه حلی غیر مسکن ندارد. در پروژهای جدید افزایش متراژ اتفاق می افتد.

بحث تناسب با نیاز نیز از مسائلی است که مطرح میشود. مسکن متناسب با نیاز که در قانون اساسی ذکر شده در کشور ما بد فهم شده است. ما فقط به بحث اقتصادی آن میپردازیم. در حالیکه مسکن مورد تملک باید با نیازهای فرهنگی و اجتماعی خانوار متناسب باشد. نباید در شهر 50 هزار نفره آپارتمان 4 طبقه ساخت.

شاید در تهران مسکن با متراژ 75 متر جواب دهد اما در سیستان که بعد خانوار بالاست این متراژ پاسخگو نمی باشد. کف استاندارد را به سقف آورده ایم.

مهندس همتی اظهار داشت: طرح بزرگی همچون مسکن مهر قطعا معایبی دارد. واگذاری مدیریت تقاضا به تعاونی ها کار اشتباهی بود. تعاونی ها نه توانایی و نه تخصص در این زمینه را دارند. از دولت دهم بحث ساماندهی تقاضا را خود بر عهده گرفتیم.

بحث پیمانکار مادر هم دارای اشکالاتی بود اما به این امر نیز توجه کنید که ادبیات پیمانکار مادر هم در کشور نبود چه برسد به اجرای آن. دولت های گذشته در 8 سال 50 هزار تا بیشتر نمی ساختند این دولت 2 میلیون 200 هزار تا در طول 4 سال ساخته است.

در ابتدای طرح مسکن مهر با توجه به مقاومت های سنگین برای اعطای زمین بعضا تراکم بالای 15 طبقه نیز دادند ولیکن به سرعت این رویکرد تغییر کرد. در بحث متراژها کف 75 متر است. پروژه های 50 و 60 متری هم داریم ولی آنقدر وضعیت قبل دولت نهم حاد بود که به سمت سوئیت های 30 متری هم رفتند. اگر یک الگوی ایرانی اسلامی در معماری شکل بگیرد حداقل 95 متر است. ما اعتقاد به این مسئله داریم اما از سوی دیگر محدودیت هایی همچون محدودیت های هزینه ایی داریم.

باید در بحث کیفیت در نظام مهندسی متمرکز شود. مهندسان ما خوب اما ساختار برای کنترل و کیفیت و اقدام و اعمال مناسب نیست. حتما باید با بحث بیمه کیفیت تلفیق شود.