راهکار کوتاه مدت و بلندمدت برای مقابله با گرانی مسکن

عدم توازن عرضه و تقاضا در بازار مسکن و وجود خانه‌های خالی پرتعداد در کشور مهمترین دلایل گرانی قیمت مسکن و اجاره بهاست.

کد خبر: ۲۶۶۲۹۴

شنبه - ۱۳ مهر ۱۳۹۲ / October 05, 2013

گروه اقتصادی «خبرگزاری دانشجو»؛ مسئله نوسانات مسکن و کمبودهای این بازار سال هاست که کشور را با مشکل روبرو می کند و هنوز هم یکی از معضلات اقتصادی است که با زندگی روزمره مردم ارتباط دارد.

کارشناسان بازار مسکن غالباً در یک مطلب اشتراک نظر دارند و آن، این که مشکل و چالش اصلی بازار عدم توازن و تعادل عرضه و تقاضا در بازار است که از سال ها پیش شروع شده و هر سال با افزایش شکاف میان نیاز به مسکن و تعداد خانه ساخته شده این وضعیت بدتر می شود.

عدم توازن عرضه و تقاضا در بازار مسکن

در واقع ما هماهنگ با نرخ رشد جمعیت کشور، مسکن تولید نکردیم و همین باعث شده تا قیمت مسکن خیلی بالاتر از نرخ معقول خود باشد.

بر اساس آمارها، به طور متوسط سالانه بالغ بر900 هزار ازدواج در کشور رخ می‌دهد که این زوج‌ها متقاضی واحد مسکونی ملکی در آینده و استیجاری در حال حاضرخواهند بود، پس نیاز به مسکن در کشور با توجه به برآیند اعداد ناشی از میزان رخداد ازدواج‌ها طی سال‌های برنامه پنجم توسعه اقتصادی و کمبود ناشی از رسوب تقاضای سال‌های گذشته، این اعداد را به رقم یک میلیون و 685 هزار واحد مسکونی در سال رسانده؛ هر چند که حجم تولید سالانه مسکن در کشور معادل نیمی از رقم مورد اشاره یعنی حدود 840 هزار واحد مسکونی بوده است.

بدیهی است که راه حل بلند مدت این مسئله برنامه ریزی و هدایت بخش خصوصی برای ساخت واحدها مسکونی است تا در یک بازه چند ساله بتوانیم تا حد زیادی بر این مشکل غالب شویم.

اما در کنار عدم توازن عرضه و تقاضا، وجود تعداد بالای خانه های خالی، مشکل دیگری است که آرامش بازار را به هم زده و در مدت زمان کوتاه تری نیز درمان پذیر است.

خانه های خالی؛ آفت دلالان در بازار مسکن

اگر گزارش مرکز آمار ایران را ملاک قرار دهیم تعداد خانه‌های خالی از سکنه حدود 370 هزار واحد در تهران و 1.6 میلیون واحد در کل کشور است و این یعنی هشت درصد خانه های کشور و 10 درصد خانه های تهران خالی هستند که حتی اگر آمارهای جهانی را ملاک قرار دهیم این میزان دو برابر استاندارد تعداد خانه های خالی در جهان است. (وزیر راه و شهرسازی در جدیدترین اظهار نظر اعلام کرد که 400 هزار خانه خالی در تهران وجود دارد؛ این در حالی است که رئیس اتحادیه کشوری مشاوران املاک سه سال پیش تعداد خانه‌های خالی پایتخت را حدود 800 هزار اعلام کرده بود.)

این میزان خانه خالی بسیار قابل تامل است و در صورت ورود آنها به بازار، بخش عظیمی از نیازها پاسخ گفته می شود و قطعاً روی قیمت مسکن نیز تاثیر می گذارد.

این خانه ها غالباً خانه هایی هستند که توسط دلالان خریداری شده و بدون سکنه نگهداری می شوند تا در زمان گرانی و کمبود، به بازار عرضه شوند، بنابراین مقابله با احتکار این چنینی مسکن بسیار مهم است؛ این در حالی است که در شرایط کنونی عده ای صاحب چندین مسکن هستند و برخی مسکن ندارند.

راهکار مقابله با خانه های خالی چیست؟

مهمترین راه حلی که برای مقابله با خانه های خالی مطرح شده، وضع مالیات سنگین برای مقابله با دلالان و سوداگران است تا این بازار از حضور آنها خالی شود، بنابراین باید مانند اقدام کشورهای اروپایی و کشورهای جنوب شرق آسیا در سال‌های پیشین، در کنار اتخاذ سیاست‌های طرف عرضه، سیاست‌هایی نظیر وضع مالیات بر خانه‌های خالی را به منظور کنترل بازار پیگیری کرد. گام اول در این راه شناسایی خانه های خالی است که البته کار دشواری است.

روش های متعددی تا کنون برای شناسایی خانه های خالی آزمون شده از جمله کنترل قبوض برق و آب و گزارش های مردمی که طرح اول تا حدی جوابگو بوده است، اما طرح گزارش های مردمی ناموفق.

بهترین راه برای این کار ایجاد یک مرکز اطلاعات فراگیر مسکن است که آمار وضعیت فعلی تمام خانه ها و املاک را داشته باشد و هر گونه تغییری اعم از فروش، اجاره و رهن در آن ثبت شود.

با چنین طرحی آمار تمام خانه ها، وضعیت های آنها و تعداد خانه های خالی بدست می آید. هرچند این طرح در ابتدا زمانبر و هزینه بر است، اما با طراحی یک سیستم هوشمند پس از ثبت آمار اولیه، اطلاعات جدید به طور خودکار به شبکه افزوده خواهد شد.

با شناسایی خانه های خالی از این طرق و وضع مالیات سنگین بر آنها که حدود دوباره اجاره بهای ملک هم پیشنهاد شده، دلالان فراری می شوند و تعداد خانه های خالی با سرعت نزولی می شوند.

برخی دلالان برای پنهان کردن فعالیت خود بین خودشان اقدام به خرید و فروش املاک می کنند که با وضع مالیات های سنگین برای معاملات دوم به بعد به صورت تصاعدی، این راه فرار هم مسدود می شود.

معافیت مالیاتی، طرح تشویقی برای افزایش عرضه مسکن

راهکار تکمیلی این طرح ارائه تخفیف و معافیت های مالیاتی برای فروش سریع تر خانه های خالی از سکنه است که صاحبخانه ها را به این سمت تشویق می کند. حذف مالیات معامله اول برای خانه های نوساز مشوق خوبی برای فروش این واحدها توسط انبوه سازان است.

لازم به ذکر است، همان طور که بالاتر نیز گفته شد، این راه حال موقتی است و راهکار اساسی، افزایش ساخت مسکن است تا جایی که تمام نیاز موجود را پوشش دهد و عده ای دلال نتوانند این گونه بر بازار تاثیر بگذارند.