بسازو بفروشی یا بسازو بندازی؟

از موضوع خروج بسیاری از سرمایه‌های بخش‌خصوصی از بخش مسکن و کاهش تولید در این بخش در فرآیند ساخت مسکن مهر که بگذریم، سال‌هاست ​ بازار بساز و بفروشی در ایران داغ است؛ بازار داغی که البته خیلی‌ها را می‌سوزاند تا جایی که پشت دستشان را داغ می‌کنند که دیگر سراغ بساز‌و‌بفروش‌ها نروند.

کد خبر: ۲۸۵۵۴۵

چهارشنبه - ۱۸ دی ۱۳۹۲ / January 08, 2014

به گزارش گروه فضای مجازی« خبرگزاری دانشجو»؛ بسیاری از کارشناسان، سازندگان عمده و اصلی بازار مسکن را بساز و بفروش ها می دانند. آنان که حرفه ای بازار مسکن نیستند و هر شغلی دارند جز تخصص در ساخت و ساز! از پزشک گرفته تا بنگاه دار خودرو و مغازه دار و بانکدار و بیمه ای و... به صرف این که در کار مسکن سود خوبی هست و یک قرانشان یک تومان می شود به بساز و بفروشی رو می آورند و این روی آوردن چه بلاها که بر سر مردم و کیفیت ساختمان ها نمی آورد. بساز و بفروشی در ایران بیشتر به دو صورت انجام می شود؛ اول بساز و بفروشی کامل که زمین و سرمایه ساخت از آن بساز و بفروش است و دوم مشارکت در ساخت که زمین از آن کس دیگر ـ بیشتر مردم ـ است و سرمایه و کار ساخت از آن بساز و بفروش و سرانجام هرتعداد واحدی که ساخته می شود نصف نصف. اکنون در پشت شیشه بنگاه های معاملات ملکی بیش از قیمت خانه آماده برای خرید یا اجاره، اعلان مشارکت در ساخت به چشم می خورد.

مشکلاتی که شروع می شود

با این حال رویای خانه دار شدن از طریق مشارکت در ساخت یا هر روش دیگر بساز و بفروشی مانند پیش خرید و... به همین سادگی تعبیر نمی شود و به قول حافظ: که عشق آسان نمود اول ولی افتاد مشکل ها. وقتی هر کسی با هر شغلی بساز و بفروشی کند و فعالان حرفه ای در اقلیت باشند معلوم است ​ صدها مشکل و گره در کار می افتد و بعد هم بساز و بفروش ها شایسته لقب بساز و بنداز می شوند. دیرکرد در ارائه واحدهای ساخته شده به مشارکت کنندگان در ساخت مسکن اعم از کسانی که زمین و خانه خود را برای آپارتمان سازی در اختیار بساز و بفروش ها قرار داده اند فقط بخشی از مشکلاتی است که این بخش را درگیر خود کرده است. در حقیقت می توان گفت ​ دیرکرد در اتمام طرح ساخت، مشکلی ظاهری است. آنچه ​ بیش از این موضوع باید به آن توجه کرد، مشکل کیفیت بناهای ساخته شده و نظارت بر آن از سوی نهادهای ناظر است و این که چرا بازار مسکن در ایران، گرفتار چنین مشکلاتی است.

شاید بتوان ایران را استثناترین کشورها در بخش مسکن در سراسر جهان دانست. از سال 1305 که رضاخان دستور تأسیس دفترخانه اسناد رسمی را داد، مسکن رسما به یک کالای سرمایه ای مبدل شد. در هیچ جای دنیا، مسکن به عنوان کالایی استهلاک پذیر تا این اندازه، جزئی از سرمایه و دارایی افراد محسوب نمی شود، این در حالی است که برخی تعاریف نیز به کالا شدن مسکن در ایران دامن زد. به عنوان مثال تفاوت های ساختاری مانند شمال شهر و جنوب شهر در بسیاری از شهرهای ایران از سوی ساکنان آن به وجود آمد و بر اختلاف طبقاتی دامن زد.

اما سرمایه بودن مسکن در ایران و نگاه سرمایه ای به آن‏، آفتی بزرگ به همراه داشته است به طوری که​ گاهی گذر سرمایه در این بازار‏ قیمت یکی از اساسی ترین نیازهای مردم را تحت الشعاع قرار می دهد، آن قدر که افزایش قیمت مسکن از اوایل سال گذشته تا انتخابات ریاست جمهوری امسال‏ ، نه تنها قدرت خرید مسکن را از بسیاری خانواده های ایرانی سلب کرد، بلکه آنها را در رهن و اجاره کردن محل سکونت شان نیز با مشکلات متعددی مواجه کرد. قیمت خانه به صورت نجومی رو به افزایش نهاد ، چرا که آمدن بسیاری از سرمایه های سرگردان به این بازار‎‏‏، سوداگری در این بازار را بار دیگر داغ کرد و رشد قیمت ها را به همراه داشت.نیاز جامعه جوان ایران به مسکن‏، موضوعی است که تقاضای زیاد برای مسکن را توجیه می کند، اما نکته مهم تر آن که تامین این نیاز در ایران بخصوص طی سال های اخیر به شیوه ای منطقی انجام نشده است.

به گفته کارشناسان حوزه مسکن​، در حال حاضر با حدود 4.5 تا 5 میلیون کسری واحد مسکونی شهری و روستایی روبه رو هستیم. همچنین با توجه به این که در هر سال حدود 750 هزار خانوار تشکیل و 100 هزار خانوار حذف می شوند و با توجه به ضریب 200هزار واحدی تخریب واحدهای مسکونی در سال و ضریب استهلاک خانه ها و ضریب خانه های خالی نیاز سالانه کشور به واحدهای مسکونی به یک میلیون و 200 هزار واحد می رسد.همین موضوع؛ یعنی عرضه کمتر از تقاضا خود بر جریانات قیمتی این بازار تاثیر زیادی دارد، اما آنچه باید بیش از این موضوع به آن توجه کرد،‏ ناامنی سرمایه گذاری در ایران در بخش تولید و بودن بازارهایی است که یکباره سودهای کلان را راهی جیب سرمایه گذاران می کند.

بالا بودن ریسک سرمایه گذاری

بالا بودن ریسک سرمایه گذاری در ایران و نبود امنیت ​ لازم برای سرمایه گذاری در بخش تولیدی کشور​ موجب شده است در بیشتر موارد، سرمایه مامن خود را بخش مسکن بداند، آن هم نه برای تولید بلکه به گفته منوچهر خواجه دلویی، معاون امور مسکن وزارت مسکن و شهرسازی (وقت) در دولت نهم؛ به دلیل کمبود برنامه های مناسب برای مدیریت نقدینگی در کشور و نبود جاذبه های اطمینان بخش در سایر بخش های مهم اقتصادی و تولیدی بویژه در نرخ تورم بالا، بخش مسکن، همواره در تلاطم های اقتصادی، حجم زیادی از نقدینگی سرگردان را جذب کرده است.

وی گفت: اگر سرمایه ها بتواند در بخش تولید و عرضه مسکن جذب شود فی نفسه بد نیست، اما آنچه بار منفی بخش سرمایه گذاری و ورود نقدینگی به این حوزه را به همراه دارد، جنبه های سوداگرانه آن است که از زمین و مسکن به عنوان کالایی استفاده می شود که صرفا دست به دست چرخیده و اتفاقی که به افزایش تولید یا بهره وری در محصول منجر شود، ​ طی آن صورت نمی گیرد.

خواجه دلویی تصریح کرد: دوره های تجاری مسکن (دوره های رونق و رکود) از زمانی که آمار معاملات مسکن در کشور ثبت شده است (از سال 1370 به بعد) مبین آن است ​ در دوره های رکود، منابع و سرمایه از بازار مسکن کشور خارج شده و صرفا سرمایه گذاری، تولید و عرضه مسکن بر مبنای تقاضای مصرفی به فعالیت ادامه می دهد در حالی که با شروع هر دوره رونق حجم متنابهی از سرمایه بازارهای رقیب (بازار سرمایه، طلا، تولید و این اواخر ارز) از آنها خارج و وارد بازار مسکن می شود به نحوی که این نسبت در اوج دوره های رونق به حدود 60 درصد حجم کل سرمایه گذاری در بخش مسکن در کلانشهرها می رسد. همچنین از زمستان ​ ​90 سیکل تجاری مسکن وارد مرحله رونق شده که طی سال ​91 تداوم یافته و در تهران درمجموع​ نرخ رشدی حدود 70 درصد را شاهد بوده ایم.

در شرایطی که بازار های سرمایه گذاری سنتی مانند طلا یا بورس باثبات و سودده به نظر نمی رسد، مسکن یکی از مهم ترین بازارها برای جذب نقدینگی های سرگردان محسوب می شود آنقدر که همه قشری را به این بازار می کشاند؛ این روزها پزشک، آهن فروش، طلافروش، فروشنده لوازم خانگی، سنگ فروش و... همه در کار ساخت مسکن یا همان بساز و بفروش، حاضر هستند.

به گفته محمد فیروزی، دبیر اول کمیسیون عمران مجلس، تشکل های انبوه ساز در حوزه مسکن به معنای واقعی وجود ندارند. وی گفت: نبود برنامه در حوزه مسکن و عدم تعامل میان عرضه و تقاضا موجب شده برخی افراد با هدف درآمدزایی و به نام انبوه ساز وارد مقوله ساخت و ساز شوند و به نوعی بساز و بفروشی جایگزین انبوه سازی شده است.به گفته او، متاسفانه در سال های اخیر افرادی که پولی در اختیار داشته اند به نام انبوه ساز وارد مقوله ساخت و ساز شده اند و به همین دلیل اکنون موضوع احداث مسکن فاقد متولی خاص و مشخص است.

کلنگی می خریم

اما بساز و بفروش ها با خرید خانه های به اصطلاح « کلنگی» یا مشارکت در ساخت، سعی می کنند تعداد واحدهای ساختمانی بیشتری را به بازار عرضه کنند. نرخ مشارکت در ساخت و ساز در زمانی که بازار در شرایط صعودی به سر می برد، حدود 60 به 40 است ؛ یعنی دارنده زمین یا خانه کلنگی 60 درصد از بناهای ساخته شده را تحویل می گیرد و سازنده به 40 درصد بسنده می کند، اما در شرایط رکود بازار و خواب سرمایه، سازنده درصد دارنده زمین را کم می کند و در بهترین حالت این رقم 50 ​- 50 ​ خواهد بود.

اما دیرکرد در تحویل این واحدهای مسکونی بیشترین آمار شکایت ها از این نوع ساخت و ساز است. شکایت هایی که در نبود قوانین بازدارنده یا طولانی شدن روندهای رسیدگی​گم می شو​د. آنها که زمین یا خانه خود را به بساز و بفروش تحویل داده اند فقط می خواهند واحدهای خود را تحویل بگیرند و باید دعا کنند​کسی که با او قرارداد دارند، در مراحل میانی یا پایانی کار دچار کمبود نقدینگی نشود. در عین حال، بسیاری از آنهایی که خانه های جدید خود را تحویل می گیرند نیز نمی توانند مطمئن باشند ​کیفیت این واحدهای ساخته شده بیش از خانه های قدیمی آنهاست که در آن ساکن بودند.

به گفته یکی از فعالان حوزه مسکن، سیستم بساز و بفروشی در ایران، شیوه ای جذاب برای کسب درآمدهای یکباره و سوداگری در بازار محسوب می شود. بساز و بفروش ها در مدت زمانی که بازارهای سرمایه گذاری دیگر قادر به جذب سرمایه نیستند از تجمع نقدینگی و سرمایه های سرگردان در بازار مسکن استفاده کرده و در کوتاه مدت، سودهای کلانی به​دست می آورند. به گفته عباس رسولی، در این بازار افرادی که برای ساخت و سازشان به پول دیگران نیز نیاز ندارند و به اصطلاح بدهکار نیستند واحدهای خود را در شرایط رکود تورمی​حفظ کرده و سپس در زمانی که بازار از رکود خارج شد، اقدام به فروش واحدهای خود با قیمت های جدید می کنند.

وی ادامه داد: از هر قشری که فکر کنید، با سواد و بی سواد، متخصص و بدون تخصص​ در این حوزه فعالیت می کنند؛ در حقیقت تعداد زیادی از آنها​ نه تنها به عنوان سرمایه گذار، بلکه به عنوان کسی که به طور مستقیم وارد کار ساخت و ساز می شود، در این حوزه حضور دارند تا جایی که وزارت راه و شهرسازی، اقدام به برگزاری دوره هایی برای آموزش این افراد کرد، اما در عمل به دلایلی از جمله کم سوادی عده ای از سازنده ها، این کلاس ها راه به جایی نبرد.

رسولی تصریح کرد: ساخت مسکن در ایران به صورت سنتی و نبود نظارت های کافی و مهندسان ناظر پشت میزنشین، از مهم ترین مشکلات این حوزه است. در حال حاضر عملکرد نهادهای نظارتی تا آن اندازه پایین است که برخی افراد در بعضی محله ها لیدر ساخت و ساز و تعیین کننده قیمت مسکن در آن محله به شمار می روند و برای بسیاری از تغییرات در حوزه آن محله تصمیم می گیرند.

کیفیت بنا، فدای جذب سود حداکثری

اما خاصیت سرمایه، جذب سود حداکثری است و برای این کسب سود، بسیاری از بساز و بفروش ها از کیفیت بنای ساخته شده شان در نبود نظارت کافی می کاهند. به عنوان مثال برای بساز و بفروشی که در حال ساخت هزار متر زمین است، تمام شدن ساخت هر مترمربع بنا با قیمت 500 هزار تومان به جای 600 هزار تومان سود کلانی را روانه جیب او خواهد کرد. بنابر اظهارات رسولی، بسیاری از بساز و بفروش ها یا در مرحله «سفت کاری» یا در مرحله «نازک کاری» از کیفیت بنا می کاهند، اما اصل استفاده بساز و بفروش ها در کم کردن کیفیت برخی مواد اولیه ساخت و ساز یا همان مرحله نازک کاری است.

وی گفت: از طرفی دیگر با پدیده ای به نام نوسازی خانه های فرسوده در کشور مواجهیم که به نظر می رسد باج زیادی به سازندگان این واحدها به بهانه نوسازی داده می شود و این موضوع اکنون در بسیاری از مکان هایی که بافت آنها بافت فرسوده، تعریف شده است​ به چشم می خورد.

این فعال در حوزه ساخت و ساز ادامه داد: نظارت بر سازندگان یا همان بساز و بفروش ها در بافت فرسوده بسیار کم بوده و متاسفانه همین موضوع امکان سوءاستفاده را بیشتر کرده است در حالی که باید توجه کرد ​ ساخت بناهای آپارتمانی به جای خانه های فرسوده آن هم در شرایطی که آپارتمان های بسیار کم کیفیت ساخته می شود، به نوعی ایجاد خطر برای تعداد بیشتری از مردم است که در آپارتمان های جدید ساکن می شوند؛ چرا که به عقیده بسیاری از کارشناسان، کیفیت ساخت خانه های قدیمی حتی از بناهای نوساز بیشتر و در برابر حوادث طبیعی مقاوم تر است.

حرفه ای​کاران کمیابند

به گفته فعالان این حوزه، تعداد افراد وارد در حوزه ساخت و ساز بسیار محدود است و در وهله کنونی نیز بسیاری از آنها فقط در شهرهایی خاص و در مناطق شمال شهر تهران (ونک به بالا) فعالیت می کنند؛ چرا که با توجه به وسع بهتر مردم در آن مناطق، ساخته های گران آنها پر طرفدار است.همچنین بر اساس مطالبی که از سوی کارشناسان این حوزه عنوان می شود در حال حاضر شاید 10 تا 15 درصد سازندگان را بتوان در این حوزه حرفه ای و آشنا به جزئیات کار ساخت و ساز دانست که بیشتر آنها نیز جزو سازندگان بناهای لوکس محسوب می شوند.همچنین گفته می شود تعداد سازندگان حرفه ای در شهرهایی مانند اصفهان و یزد، مشهد و تبریز بیشتر است.

مشکلی به نام پیش فروشی

اما یکی از موارد مشکل ساز در بخش بساز و بفروشی مسکن، موضوع پیش فروش است. اشتیاق مردم به داشتن خانه در ایران موجب رواج رسمی پیش فروشی شده است. این سیستم در خارج به صورت مشارکت و سرمایه گذاری به شرط تملیک است. اوایل دهه 70 این شیوه در ایران نیز به راه افتاد. در همان ابتدا، فروشندگان به تعهدات خود عمل می کردند و همین موضوع موجب اعتماد بیشتر خریداران و رغبت بیشتر مردم به خرید مسکن​ به صورت پیش فروش شد، اما در دهه 80، کلاهبرداری های زیادی با این شیوه انجام شد. نکته مهم تری که می توان به آن اشاره کرد یکطرفه بودن کامل قراردادهای پیش فروش به نفع فروشنده است که دست او را در بسیاری موارد برای سوءاستفاده بازمی گذارد و این موضوع ضعف قوانین کشور را در این حوزه یادآور می شود. در پیش فروشی، سازنده بنا متعهد می شود منزل را در تاریخ مشخص با قیمت معین تحویل دهد، اما در بیشتر موارد به بهانه های مختلف از این کار شانه خالی می کند. یکی از رایج ترین این بهانه ها افزایش قیمت مصالح ساختمانی است که باعث اخذ مبالغ اضافه بر قرارداد توسط سازنده از پیش خریدار می شود. موضوع رایج دیگر تاخیر درساخت بنا به بهانه های گوناگون است که خریدار را که معمولا زمان برایش محدود و خواستار اقامت هر چه سریع تر در منزلش است​ طوری تحت فشار می گذارد که وی به هرحال مجبور به پرداخت مبالغ بیشتر به سازنده می شود. اینچنین است که بسیاری از اشخاص پس از پایان کار می بینند ​ بنای آنها بسیار بیشتر از قیمت اولیه برایشان تمام شده وبه نوعی کلاه سرشان رفته است و این همان گلوگاه های تخلفات بساز و بفروش هاست که دولت باید برای آن فکری بکند.

چرخه سند

از سوی دیگر، انجام کارهای اداری و همچنین گرفتن سند برای واحدهای ساخته شده در ایران، چرخه زمانبری است. یک واحد یا بیشتر​ فرق نمی کند، همه مراحل یکی است و همین موضوع نیز تا حدی فساد را در این حوزه رشد داده است. تمام تبصره ها و ماده های قانونی را می توان با پرداخت جریمه​ دور زد. جرایمی که باعث می شود​شخص جریمه دهنده​ به سود دست یابد. به عنوان مثال، برای جریمه پارکینگ اضافه در یک مجتمع 9 میلیون تومان می پردازد و سپس این پارکینگ را 12 میلیون تومان می فروشد.همچنین هیچ نظارتی بر نگهداری ساختمان های ساخته شده بر اساس مقررات ملی ساختمان انجام نمی شود، بنابراین عمر ساختمان های بی کیفیت​پایین تر هم می آید، چرا که پس از تحویل ساختمان​ هیچ تعهدی برای سازنده و الزام به خدمات دهی وجود ندارد و اینچنین است که بساز و بفروشی مسکن در ایران بازار سوداگرانه ای است که در اکثر موارد فقط مردم را سرکیسه می کند.

منبع: جام جم