اندر احوالات تاثیرات افزایش تسهیلات در بازار مسکن

افزایش تسهیلات مسکن، تصمیمی بدون عوارض مثبت و منفی

دی ماه سال گذشته بود که طبق مصوبه شورای عالی پول و اعتبار مقرر شد تا وام خرید مسکن از 20 میلیون تومان به 35 میلیون تومان افزایش یابد، اما ...

کد خبر: ۳۰۲۷۶۰

شنبه - ۱۶ فروردين ۱۳۹۳ / April 05, 2014

به گزارش خبرنگار اقتصادی «خبرگزاری دانشجو»، چند ماه از زمانی که شورای پول و اعتبار افزایش مبلغ تسهیلات خرید مسکن را از 20 میلیون تومان به 35 میلیون تومان افزایش داد می‌گذرد. از همان زمان مطرح شدن این موضوع در کشورمان، نظرات متفاوتی از کارشناسان این حوزه ارائه شد. برخی آن را باعث رونق، برخی باعث گرانی و عده‌ای نیز شرایط مسکن را کاملا عادی دانستند که نیاز به وام در آن احساس نمی‌شود. برخی کارشناسان البته بر این اعتقاد بودند که گرانی مسکن موجبات افزایش میزان سقف تسهیلات خرید را فراهم آورده است و عده‌ای دیگر این دو را از یکدیگر جدا می‌دانستند.

در این بین مسئولان معتقدند که افزایش سقف تسهیلات منجر به افزایش قیمت در بازار مسکن نمی‌شود، اما موضوع حایز اهمیت آن است که این وام تا چه حد برای متقاضیان مسکن کارگشا است و آیا توان محقق ساختن رویای خانه‌دار شدن آنان را دارد. در حال حاضر در شرایطی که بازار مسکن در رکود به سر می‌برد و درصد بیکاری بسیار نگران‌کننده است و با توجه به اینکه که بخشی از نیروی کار غیرماهر و کارگران ساده در پروژه‌های عمرانی و بخش مسکن مشغول به کارند، اقدام دولت در خصوص افزایش وام مسکن، چه تبعاتی را در این حوزه به دنبال دارد؟

ماجرا از کجا آغاز شد؟

17 دی ماه سال گذشته بود که طبق مصوبه شورای عالی پول و اعتبار مقرر شد تا وام خرید مسکن از 20 میلیون تومان به 35 میلیون تومان افزایش یابد. همچنین اعلام شد به منظور کمک به تامین مسکن زوج‌های جوان، سقف تسهیلات خرید برای هریک از زوجین که تاریخ وقوع عقد آن‌ها از 17/10/1392به بعد باشد، تا سقف مبلغ 250 میلیون ریال و جمعا معادل مبلغ 500 میلیون ریال بر روی یک واحد مسکونی (اخذ یک واحد مسکونی به عنوان وثیقه هر دو وام) از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن تعیین می‌شود. همچنین نرخ فروش اقساطی تمام تسهیلات مصوب در شورای پول و اعتبار 15 درصد و سررسید آن‌ها 12 ساله تعیین شد.

اما تاکنون و پس از گذشت بیش از یک ماه از تصویب افزایش سقف وام خرید و ساخت مسکن از سوی شورای پول و اعتبار، شواهد نشان می‌دهند که نه تنها قیمت مسکن افزایش نیافته، بلکه خرید و فروش هم رونق پیدا نکرده است. این روزها بازار مسکن یک سالگی رکود در خرید و فروش را سپری می‌کند و برخلاف سال‌های گذشته که افزایش وام مسکن موجب افزایش جو روانی برای صعود قیمت و رونق خرید و فروش می‌شد، تاکنون بازار مسکن هیچ واکنشی نسبت به این افزایش سقف تسهیلات نشان نداده است.

یک کارشناس مسکن: پرداخت وام 50 میلیونی به خریداران تورم‌زاست

احمدرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی «خبرگزاری دانشجو»، گفت: وام مسکن باید به گونه‌ای باشد که به خانه دار شدن افرادی که خود نقدینگی کافی برای خرید مسکن در اختیار ندارند، کمک کند؛ همان گونه که در تمام دنیا رایج است، این وام به صورت معناداری در قیمت خرید خانه اثر می‌گذارد.

وی افزود: حتی در کشورهای پیشرفته گاهی تا 90 درصد از قیمت یک ساختمان وام پرداخت می‌شود. بازپرداخت این وام‌ها هم متناسب با میزان اجاره خانه‌هاست. در گذشته میزان این وام‌ها بسیار مناسب بود، اما بعدها با توجه به افزایش میزان تورم و ثباتی که در حجم وام ها به وجود آمد، این تعادل بر هم خورد، بنابراین وام‌ها بی‌معنا بود و ما شاهد خرید و فروش این وام‌ها در بنگاه ها بودیم.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به تاثیرات اقتصادی افزایش قیمت وام مسکن ادامه داد: در صورت ارائه این وام در بازاری مانند کشور ما که شاهد وجود اضافه تقاضا هستیم، افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن پدیده‌ای قابل انتظار خواهد بود؛ به همان صورتی که در سال‌های گذشته به همان میزان افزایش وام مسکن، قیمت‌ها نیزتوسط مالکان افزایش می‌یافت.

سرحدی گفت: بنده و اغلب کارشناسان بر این اعتقادیم برای حل مشکلات موجود در بازار مسکن بهتر است این وام‌ها به سازندگان و تولیدکنندگان مسکن داده شود و به گونه‌ای باشد که اقساط به خریدار منتقل شده و توسط وی پرداخت شود. این مسئله دو فایده دارد. اول آن که تولید مسکن بالا می‌رود، یعنی طرف عرضه و از طرف دیگر جوابگوی خریداران و طرف تقاضا خواهد بود.

وی افزود: با وجود افزایش مبلغ وام مسکن به 50 میلیون تومان، بازهم به دلیل افزایش هزینه‌های ساخت و مصالح ساختمانی این مبلغ چندان مناسب نیست و باید میزان وام اختصاصی به ساخت و ساز بیشتر باشد، مخصوصا در کلان شهری مانند تهران.

این کارشناس اظهار داشت: ادعا شده این وام‌ها از طریق سپرده‌گذاری داده شود و سود این وام‌ها بخشی توسط سپرده‌گذار و بخشی از آن را دولت تقبل کند. اگر این کار شود که بعید می‌دانم، خیلی خوب است. سرحدی تاکید کرد: بهترین نحوه پرداخت این وام‌ها پرداخت به سازندگان می‌باشد که در نتیجه آن میزان تولید افزایش پیدا کند، قیمت‌ها تثبیت شود و خریداران بتوانند با قیمتی مناسب خانه را خریداری کند.

بی‌اثر بودن کاهش قیمت‌ها بر رونق بازار به دلیل عدم تناسب با قدرت خرید متقاضیان

برخی از کارشناسان و فعالان بازار مسکن معتقدند که اگر چه سطح جدید قیمت مسکن در تهران نسبت به ماه‌های گذشته افت کرده، اما به دلیل عدم تناسب با قدرت خرید متقاضیان، معاملات مسکن هنوز وارد رونق نشده‌ است. البته به جاست همه چیز را نیز به قدرت خرید نسبت ندهیم چرا که در این میان اثر روانی انتظار کاهش بیشتر قیمت‌ها را نیز بی‌اثر نبوده است. به هر حال نگرانی افزایش قیمت مسکن در پی افزایش سقف وام مسکن با واکنش بی‌تفاوت بازار مسکن تا حد زیادی کمرنگ شده است.

آخوندی: وام مسکن تا 35 میلیون تومان افزایش یافته است، ولی وام 18 میلیون تومانی سال 84 به نرخ امروز معادل 95 میلیون تومان است

به گفته وزیر راه و شهرسازی عباس آخوندی تسهیلات 18 میلیون تومانی بانک مسکن، سهم بسیار کمی در افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن داشته است. اگر ارزش وام 18 میلیون تومانی سال 84 را به نرخ امروز حساب کنیم، ارزش آن حدود 95 میلیون تومان است و این نشان می‌دهد وام 18میلیون تومانی هم اکنون برای خرید مسکن بسیار ناچیز است، لذا ضروری بود سقف وام خرید مسکن توسط بانک مسکن افزایش یابد اما این مقدار افزایش با توجه به قیمت مسکن کارساز نیست.

قابل ذکر است که شاید این وام بر قیمت واحدهای مسکونی متراژ پایین و واحدهای مسکونی واقع در برخی شهرستان‌ها تاثیر افزایشی داشته باشد –که البته تاکنون تاثیر چشمگیری نداشته است- ولی برای واحدهای مسکونی گران‌تر و با متراژ متوسط و بالا بی‌تاثیر بوده و کمکی به رونق بازار نخواهد کرد چرا که این وام 35 میلیونی تنها 10 درصد قیمت مسکن در شهرهای بزرک و 30 درصد آن را در شهرهای کوچک تحت پوشش قرار می‌دهد که بیسار ناچیز است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک: وام مسکن باید مدیریت شود

مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی «خبرگزاری دانشجو»، در خصوص اثرات افزایش میزان وام مسکن گفت: تسهیلات همیشه خوب است، اما هنوز میزان این تسهیلات کافی نیست، مخصوصاً برای شهرهای بزرگی همچون تهران، اصفهان و شیراز، اما به هر حال روند کار را حرکت می‌دهد.

وی افزود: تا کنون دو حرکت مفید در زمینه مسکن انجام شده است؛ آزادسازی وام و خرید و فروش مسکن مهر توسط دولت که هر دو فعالیتی مثبت بوده است. خسروی تاثیرات افزایش میزان وام مسکن را قابل مدیریت خواند و بیان کرد: نظر کارشناسان در این خصوص محترم است، اما آنچه باید توجه داشت این است که اگر قرار باشد تسهیلاتی پرداخت نشود، بازار مسکن همچنان در رکود باقی می‌ماند؛ تسهیلات همیشه برای ما سازنده خواهد بود، منتها باید با یک مدیریت درست، از سوءاستفاده‌ها جلوگیری کرد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: تا زمانی که از دریافت حقی ممانعت شود، دریچه برای خلاف باز خواهد بود. وی با توجه به تجربه‌های گذشته اظهار داشت: در سال 85-84 با بازگشایی بانک‌های خصوصی، وام‌های 80 درصدی پرداخت شد که نتیجه آن  پولدارتر شدن پولدارها و فقیرتر شدن فقرا بود، پس بنا به این تجرببات حتماً دولت تمهیداتی اندیشیده است تا کسی از این طرح سوءاستفاده‌ای نکند.

چوبی دو سر سوخت

با این تفاسیر بیساری از دست‌اندرکاران بازار مسکن افزایش بیش از این وام مسکن(حداقل به اندازه 50 درصد قیمت مسکن) را مطالبه کرده‌اند. حتی برخی با الگوگیری از بازار رهنی کشورهای پیشرفته معتقدند وام مسکن می‌تواند تا 90 درصد قیمت مسکن را پوشش دهد، اما آنچه در این میان از آن غفلت می‌شود نقدینگی و تورم است.

به گفته مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، تاکنون 48 تریلیون تومان سقف اعتبارات دیده شده برای مسکن مهر بوده است و اثرات تورمی آن را مردم کشورمان به خوبی تجربه کرده‌اند. اگر قرار باشد وام مسکن حداقل 50 درصد از قیمت مسکن را پوشش دهد، نقدینگی مورد نیاز برای اجرای این طرح اگر بیشتر از اعتبار طرح مسکن مهر نباشد، کمتر نخواهد بود. اگر فرض کنیم معاولات روزانه مسکن در سال 93 مطابق با کمترین رقم‌های سال 92، 6 هزار فقره در روز باشند و یک سوم از آن‌ها مشمول دریافت وام مسکن شوند، 730 هزار وام مسکن در این سال پرداخت خواهد شد و اگر وام مسکن 100 میلیون تومانی برای جبران قدرت خرید متقاضیان در نظر گرفته ‌می‌شد، اعتبار مورد نیاز بالغ بر 73 تریلیون تومان می‌بودکه مسلما تورمی بیش از سال 92 را رقم می‌زد. بنابراین دولت نه با وام 35 یا 50 میلیون تومانی مسکن قادر خواهد بود رونقی در بازار مسکن ایجاد کند و نه با افزایش مبلغ سقف وام می‌تواند در کنترل تورم موفق عمل کند. پس دولت چه راهی را می‌تواند پیش بگیرد؟

مصرف کننده یا تولیدکننده؟

لازمه به کار افتادن چرخه تولید مسکن این است که مسکن تولید شده به مصرف کننده واقعی انتقال پیدا کند. اگر مصرف‌کننده توان خرید نداشته باشد، این چرخه متوقف شده و بنابر این منابع مالی تولیدکننده مسکن آزاد نخواهد شد و وی نمی‌تواند تولید جدیدی داشته باشد. به نظر می‌رسد در این خصوص راه دیگری که دولت می‌تواند در پیش بگیرد، ارایه حمایت‌های تولیدی به جای تسهیلات مصرفی است، البته نه به سبک مسکن مهر. منابع اجرای این طرح می‌تواند به جای بازار پول در بازار سرمایه تامین مالی شوند تا نیازی به تزریق پول جدید در جامعه نباشد. با اجرای این طرح بسیاری از مشکلات دولت در زمینه عمل به تعهدات انبوه‌سازان نیز به صورت خودکار برطرف خواهد شد. در این شرایط انبوه‌سازان برای حفظ ارزش سهام و سرمایه خود نه تنها مجبور به عملکردی شفاف است، بلکه ناگزیر از اجرای تعهدات خود است. اما متاسفانه هنوز دولت تسهیلات مصرفی را چاره‌ساز هر مشکلی می‌داند.

یک نماینده مجلس: دولت ناگزیر به افزایش وام مسکن است

مهرداد بائوج لاهوتی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی «خبرگزاری دانشجو»، گفت: افزایش مبلغ وام مسکن کاری اجتناب ناپذیر است، اما با مدیریت صحیح و قرار دادن این وام در اختیار انبوه‌سازان به جای متقاضیان، می‌توان از اثرات سوء این تصمیم جلوگیری کرد.

وی افزود: مزیت قرار دادن وام در اختیار انبوه‌سازان این خواهد بود که تفاوت بین تسهیلات و قیمت تمام شده ساخت توسط سرمایه‌گذاران از محل منابع خودشان تامین می‌شود.

عضو کمیسیون عمران مجلس اظهار داشت: در حال حاضر نقدینگی کشور به سمت دلالی و سوداگری معطوف است و این موضوع باعث شده این افراد در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کنند؛ چرا که مطمئن هستند که در هر صورت ملکشان به فروش خواهد رفت.

لاهوتی: افزایش مبلغ وام مسکن کاری اجتناب ناپذیر است، اما با مدیریت صحیح و قرار دادن این وام در اختیار انبوه‌سازان به جای متقاضیان، می‌توان از اثرات سوء این تصمیم جلوگیری کرد

لاهوتی ادامه داد: ما نباید نگران تورم مسکن باشیم؛ چرا که 14 درصد بخش اشتغال کشور ما را بخش مسکن به خود اختصاص داده است. نماینده مردم لنگرود در مجلس شورای اسلامی با اشاره به این موضوع که ما ناچار به افزایش مبلغ وام مسکن هستیم، عنوان کرد: وام 20 میلیونی از قدرت خرید برخوردار نبود؛ چرا که در خوش‌بینانه‌ترین حالت در شهری همانند تهران برای تهیه مسکنی معمولی، حداقل به 200 میلیون تومان سرمایه نیاز است.

وی خاطرنشان کرد: باید مدیریت درستی انجام شود؛ یعنی وام در اختیار انبوه‌سازان قرار گیرد و انبوه‌سازان با سرمایه‌گذاری بتوانند آن را به افراد متقاضی منتقل کنند.