پیش‌بینی بیت‌الله ستاریان از آینده‌ی مسکن؛

آیا رونق به بازار مسکن باز خواهد گشت؟

این روزها با آغاز اجرای فاز دوم هدفمندی و در کنار آن‌ها کاهش نرخ سود بانکی و شاخص بورس، بار دیگر نقدینگی سرگردان در بازار به وجود خواهد آمد که ممکن است وارد هر کدام از بازارها از جمله بازار مسکن شود.

کد خبر: ۳۱۵۴۲۸

چهارشنبه - ۲۴ ارديبهشت ۱۳۹۳ / May 14, 2014

به گزارش گروه اقتصادی «خبرگزاری دانشجو»، این روزها با آغاز اجرای فاز دوم هدفمندی و در کنار آن‌ها کاهش نرخ سود بانکی و شاخص بورس، بار دیگر نقدینگی سرگردان در بازار به وجود خواهد آمد که ممکن است وارد هر کدام از بازارها از جمله بازار مسکن شود. در این صورت ممکن است سونامی دیگری در راه باشد، در آن صورت، تکلیف بازار مسکن چیست ؟ آیا وارد رکود بیشتری خواهد رفت و دوران رونق را پیش رو خواهد داشت؟ دکتر بیت‌الله ستاریان دراین‌باره می‌گوید:

از سال 84 بود که با پمپاژ نقدینگی از طریق وام‌های زودبازده پمپاژ نقدینگی به بخش مسکن شروع شد که در سال 86 تا بهار سال 87 منجر به جهش قیمتی مسکن شد.از آن طرف، چون رشد اقتصادی خوبی نداشتیم، رشد نقدینگی و افزایش قیمت منجر به رکود شد.از طرف دیگر، سیاست تراکم‌فروشی شهرداری‌ها در این دوره با شدت و حدت ادامه پیدا کرد و گسترش بی‌نهایت یافت.این عوامل در کنار آنچه گفته شد، جریان افزایش قیمت زمین را تقویت کرد.

در این دوره‌ی هشت‌ساله، سالانه 5/17 درصد نرخ تورم بوده است و درآمد خانوارها در همه‌ی بازارها به ارزش جاری سالی 16 درصد افزایش یافت. قاعدتاً با کاهش سالانه‌ی 5/1 درصد از قدرت خرید خانوارها، از قدرت خرید مسکن هم هر سال کم شده است. در این دوره، اتفاق دیگری به نام هدفمندسازی یارانه‌ها افتاد که باعث افزایش 500درصدی قیمت حامل‌های انرژی شد. این افزایش از یک طرف باعث افزایش قیمت مصالح و در نتیجه افزایش هزینه‌ی تولید شد و از طرف دیگر، با افزایش هزینه‌ی تولید نرخ سودآوری بخش خصوصی در عرصه‌ی ساخت‌وساز کاهش پیدا کرد.اما مهم‌ترین اثر هدفمندسازی یارانه‌ها این بود که قدرت خرید خانوار را به‌شدت کم کرد؛ چون سیاست آزادسازی قیمت، بدون چتر ایمنی اجتماعی و سیاست‌های اجتماعی مکمل، به خانوارها لطمه می‌زند. مجموعه‌ی این عوامل باعث شد نرخ مالکیت کم شود. براساس آمارگیری سالانه، هزینه و بودجه‌ی خانوار مرکز آمار ایران، در سال 84 نرخ مالکیت 5/71 درصد بوده است که در سال 91 به 6/66 درصد رسیده است.

این کاهش در میان دهک‌های پایین بسیار بیشتر بوده است. در نتیجه‌ی این فرآیند، هم‌زمان با کاهش توان خرید، اجاره‌نشینی هم افزایش یافته است. دوباره بخش مسکن با رکود مواجه شد و سپس در سال 91 بخش مسکن با افزایش قیمت مواجه شد. اما امسال با اجرای مرحله‌ی دوم هدفمندی، دوباره زمزمه‌ها آغاز می‌شود که امسال نیز مانند سال 89، که فاز اول هدفمندی یارانه‌ها به اجرا درآمد، بازار مسکن آخرین روزهای رکود را سپری می‌کند و دوباره همانند سال 90، که بازار مسکن وارد رونق شد، دوباره امسال نیز بازار مسکن وارد رونق خواهد شد؛ اما به‌راستی اجرای این طرح چه تأثیری بر بخش مسکن خواهد گذاشت؟ آیا رونق را به بازار مسکن باز می‌گرداند یا با کاهش قدرت خرید مردم دوباره مسکن در رکود فرو می‌رود؟

دکتر بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن، معتقد است: مشکل اصلی بخش مسکن هم‌اکنون کمبود عرضه نسبت به تقاضا و عدم توازن عرضه و تقاضاست و درصورتی‌که دولت بخش مسکن را از اقتصاد جدا نکند، در سال 93 و 94 با بحران مواجه خواهد شد. در ادامه، این عضو هیئت‌علمی دانشگاه تهران افزود:

آنچه که مورد نیاز بخش مسکن است، حمایت دولت از تولیدکنندگان خرد و تشویق آنان در جهت تولید مسکن در قالب انبوه‌سازی است.

در ادامه، گفت‌وگوی برهان با ایشان را می‌خوانیم...

آیا ممکن است اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها تأثیری در قیمت مصالح ساختمانی، عرضه‌ و تقاضای مسکن، قدرت خرید مردم و ایجاد رکود اقتصادی دوباره در بخش مسکن داشته باشد؟

ابتدا باید موضوع مسکن را از دو جهت بررسی کرد؛ وضعیت متقاضیان و تولیدکنندگان که هر کدام از این دو گروه مقدمه‌ی خاص خود را دارند. باید بپذیریم که در بخش مسکن علی‌رغم آمارهای موجود، با کمبود تولید مواجه هستیم. در سال 1387، مسکن مهر اعلام شد و تقریباً 4،5 میلیون نفر ثبت‌نام کردند که بر قشر عمده‌ای از آنان بند ج صادق بود؛ یعنی کسانی که زمین یا ملکی تهیه کرده، اما نتوانسته بودند آن را به مسکن تبدیل کنند و با فروختن آن هزینه‌های دیگر زندگی را تأمین کرده بودند. در هر صورت، ما در سال 87 حداقل 4،5 میلیون واحد مسکونی کم داشتیم و تا به امروز هم سالانه به یک میلیون و دویست هزار واحد مسکونی نیازمند بوده‌ایم، در‌حالی‌که تولید ما بسیار کاهش داشته است.

از سال 91 به بعد مسکن دچار رکود شد.

بله، ما در سال‌های 87، 88 و 89 مجموعاً یک میلیون واحد مسکونی هم تولید نکردیم. در سال 91، تولید به بیش از هفتصد هزار واحد رسید، اما در سال 92 حدود سی درصد نسبت به سال قبل کاهش یافت. پس ما یک نیاز انبوه مخفی در بطن جامعه داریم؛ یعنی 5.5 میلیون خانوار ما بدون مسکن و سرپناه هستند که این مسئله به شکل‌های مختلفی مثل اسکان غیررسمی یا همان کپرنشینی و حاشیه‌نشینی شهرهای بزرگ بروز می‌کند. بی‌سرپناه بودن 5.5 میلیون خانوار، که حدود 25 درصد کل خانوارهای جامعه هستند، بسیار خطرناک است و فاجعه‌های امنیتی به وجود می‌آورد و ما را دچار چالش‌های سیاسی، اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی می‌کند. در حاشیه‌نشینی‌ و کپرنشینی،‌ ناهنجاری‌های اجتماعی خاص حاکم است و نمی‌توان برای فرهنگ جایگاه خاصی قائل شد.

مقدمه‌ای که درباره‌ی تولیدکنندگان می‌خواهم عرض کنم این است که 93 درصد تولیدکنندگان مسکن ما در بخش خصوصی و 7 درصد در بخش دولتی، فعال و انبوه‌ساز هستند. 80 درصد تولیدکنندگان بخش خصوصی خرد هستند و با سرمایه‌های اندک و عموماً بدون پشتوانه یا دانش علمی خاص در تحلیل اوضاع اقتصادی، وارد بخش مسکن شده‌اند‌ و از آنجا که به‌شدت ضربه‌پذیر هستند، با بروز مشکل به‌سرعت سرمایه‌ی خود را از این بخش خارج می‌کنند. به همین دلیل است که تولید یک‌باره در سال 92، 30 تا 40 درصد به نسبت سال 91 کاهش پیدا کرد.

مقدمه‌ی دوم درباره‌ی متقاضی‌هاست؛ وقتی که عرضه و تقاضای کالاهایی زیستی که مسکن، خوراک و پوشاک هستند، نامتعادل شود، حیات جسمی و اجتماعی انسان به خطر می‌افتد. در این شرایط، متقاضیان اولین فعالیتی که انجام می‌دهند این است که نیازهای خود را رفع کنند؛ حتی حاضرند که همه‌ی کالاهای دیگر را فدا کنند و این سه کالا را به دست آورند. مثلاً حاضرند ماشین نداشته باشند، ولی خانه داشته باشند. به این ترتیب، خانوار همه‌ی نقدینگی خود را جمع می‌کند تا بتواند مسکن بخرد. حال متقاضی در این بخش زیاد و تولید کم است. کسانی که می‌گویند خانه‌های خالی بسیاری در کشور داریم، از دانش کافی برخوردار نیستند. آمارها نشان می‌دهد که در همه‌ی شهرهای دنیا، به جز شهرهای توریستی و زیارتی 4 تا 5 درصد ضریب خانه‌های خالی وجود دارد که ممکن است به 7 و 8 درصد هم برسد.

در این شرایط، که مسکن موجود نیست، قیمت آن افزایش می‌یابد و با افزایش قیمت خودبه‌خود متقاضی مؤثر تبدیل به متقاضی مطلق می‌شود که نمی‌تواند با اندوخته‌ای که داشت، ملک بخرد. حال اگر فاز دوم یارانه‌ها اجرا شود، قیمت تولید ساختمان بالا می‌رود و تولیدکنندگانی که سرمایه‌ی خرد دارند، دچار مشکل خواهند شد. در این سال‌ها، هیچ فکری برای آن‌ها نشده است که بتوانند تشکل‌هایی ایجاد کنند تا به‌صورت انبوه دست به تولید بزنند؛ یعنی دولت به جای اینکه به دنبال گرفتن مالیات از انبوه‌سازان باشد، باید تولیدکنندگان خرد را تشویق کند که جمع شوند و در قالب یک انبوه‌ساز تولید کنند، از مالیات معاف ‌شوند و مزایای بسیاری به آن‌ها داده ‌شود؛ یعنی دولت باید انبوه‌ساز تولید ‌کند.

اثر افزایش قیمت حامل‌های انرژی بر مصالح ساختمانی چیست؟ چه آثاری بر بخش مسکن دارد؟ روی قدرت خرید مردم چه تأثیری دارد؟

در این شرایط، که نرخ تمام مصالح ساختمانی به‌شدت به قیمت سوخت متکی است و با افزایش نرخ سوخت، نرخ کلیه‌ی مصالح ساختمانی مثل فلز، گچ، سیمان افزایش می‌یابد، وضعیت انبوه‌سازان تغییری نمی‌کند. زیرا با سرمایه‌ی کلان و با برنامه وارد شده‌اند و می‌توانند با افزایش قیمت مصالح، قیمت ملک را افزایش دهند و برای هر دوره‌ای از رکود و رونق اقتصادی برنامه‌ریزی کنند؛ ولی تولیدکنندگان خرد، که 80 درصد تولید ما را به عهده دارند، چنین برنامه‌ریزی و توانی ندارند و به محض اینکه قیمت تمام‌شده‌ی ملک افزایش پیدا می‌کند، آنان نیز دچار تردید برای سرمایه‌گذاری دوباره در این بخش می‌شوند. این تردید بحران بزرگی در این بخش ایجاد می‌کند.

از طرف دیگر، یک مزیت یارانه این است که پولی به جامعه تزریق می‌شود که حتماً در قسمت‌های جاذب استفاده می‌شود. در حال حاضر، اگر برای اقتصاد دولت برنامه‌ای ریخته شود و تزریقی به بخش‌های مختلف اقتصاد مثل صنعت، کشاورزی، نفت و بخش‌های دیگر صورت گیرد، عملاً به بخش ملک و مسکن وارد می‌شود. از سوی دیگر، توان خرید ناچیزی هم به بخش داخلی داده خواهد شد.

اگر به هر شکلی برنامه‌ی اقتصادی دولت رونق بگیرد، رونق بسیار خوبی هم در بخش مسکن خواهیم داشت. چون رونق قطعاً به همراه افزایش قیمت رخ خواهد داد؛ یعنی بخشی از 5 یا 6 میلیون خانوار، که متقاضی مسکن هستند، توان اقتصادی پیدا می‌کنند؛ به‌عنوان متقاضی مؤثر وارد جامعه می‌شوند و دوباره قیمت ملک را افزایش خواهند داد، به حدی که باز هم نتوانند ملکی خریداری کنند.

اما قدرت خرید برخی افراد نیز با افزایش قیمت حامل‌های انرژی کاهش پیدا می‌کند.

همیشه همین طور است. دوره‌های رکود ما این‌گونه اتفاق می‌افتد؛ مثلاً هزار نفر متقاضی مطلق مسکن و 50 واحد مسکن وجود دارد. سیصد نفر از این متقاضیان توان خرید پیدا می‌کنند و واحدها را به قیمت بازار می‌خرند و باعث افزایش قیمت ملک می‌شوند. با خرید این 50 ملک، غیر از اینکه کالا موجود نیست، قیمت آن نیز آن‌قدر بالا رفته است که 250 نفر باقی‌مانده، قدرت خرید پیدا نمی‌کنند و دوباره متقاضی مطلق می‌شوند. این دوره، دوره‌ی رکود است و تا زمانی ادامه می‌یابد که دوباره آن هزار نفر توان نقدینگی خود را جمع می‌کنند و به‌عنوان متقاضی مؤثر وارد جامعه شوند. در این فاصله‌ی زمانی، دوباره 50 واحد مسکونی تولید می‌شود، تعداد متقاضیان به 1200 یا 1300 نفر افزایش می‌یابد و همچنان این چرخه ادامه خواهد داشت. این مشکل در هر دوره‌ در بخش مسکن رخ می‌دهد و علت آن هم تفاوت بسیار زیاد بین عرضه و تقاضاست.

حال این مقدار نقدینگی، که از طریق اعطای یارانه وارد جامعه می‌شود، حتماً تورم را افزایش خواهد داد و بعد به دلیل جاذب بودن بخش مسکن نسبت به سایر بخش‌ها مثل صنعت و کشاورزی، وارد بازار مسکن خواهد شد. می‌توان گفت بخش مسکن به علت اینکه سال‌ها دارای سود بسیار بالایی بوده، تقریباً بخش‌های دیگر ما را تخریب کرده است. تولیدکننده‌ای که ده، پانزده یا بیست واحد تولید می‌کند و سود می‌برد، هیچ‌وقت وارد بخش صنعت نمی‌شود و در هر دوره‌ای هم که رکود بوده، سرمایه‌‌ی خود را پس‌انداز کرده و دوباره وارد بازار تولید شده است.

یعنی اگر قیمت حامل‌های انرژی افزایش پیدا کند، رونق وارد بازار مسکن خواهد شد؟

بله، اما بسیار مختصر است، زیرا مبلغ آن زیاد نیست.

با توجه به ارتباط مستقیم بین افزایش مصالح ساختمانی و قیمت نهایی مسکن و همچنین متناسب نبودن عرضه و تقاضا در این بخش، بخش مسکن چه ارتباطی با بیکاری دارد؟

چه قیمت‌ها افزایش پیدا کند و چه نکند، توان تولید ما در سال 800 هزار واحد مسکونی است و قدرت ما بیش از این نیست. از سوی دیگر، این بخش نسبت به سایر بخش‌های اقتصادی اشتغال بیشتری ایجاد می‌کند و بیشترین توزیع پول را دارد. نسبت داده‌ها و ستانده‌های این بخش به تمام بخش‌های اقتصادی دیگر یک به یک است. لذا در بخش‌های دیگر مثل خدمات و بخش‌های صنایع وابسته به بخش ساختمان به شدت رونق ایجاد می‌کند. صنایع وابسته به بخش ساختمان بسیار زیاد هستند و تقریباً نیمی از صنعت مملکت ما را در اختیار دارند، ولی از طرف دیگر در هر دوره‌ای که رونق در این بخش کاهش پیدا کند، بیکاری زیاد می‌شود و توزیع پول از بین می‌رود؛ مثلاً کارگرهایی که از ده می‌آیند و در دوره‌ی ساخت‌وساز در شهر پول جمع می‌کنند، باعث توزیع پول به دهات می‌شوند.

این مقطع کوچک زمانی در قیاس با برنامه‌ی کلی، که باید به بخش مسکن داده شود، معایب و مزایای بسیار کمی دارد. بارها عرض کرده‌ایم که مشکل مسکن باید در اقتصاد حل شود وگرنه نتیجه‌ی هر برنامه‌ای تخریب ثبات مسکن است؛ حتی اگر به بخش کشاورزی تسهیلات دهیم، امکان ندارد که این تسهیلات در ملک و مسکن سرمایه‌گذاری نشود. ترکیه هم از نظر بافت، جمعیت، مشکل مسکن و تفاوت بین عرضه و تقاضا مثل ما بود، درحالی‌که اکنون مسکن تولید کرده است و برای فروش به افراد خارجی تبلیغ می‌کند و تسهیلاتی مثل اقامت و وام نیز برای آنان قائل می‌شود. پس ما هم باید برای حل این مشکل برنامه‌ریزی کنیم.

نکته‌ی مهم این است که بدانیم هدف از دادن یارانه‌ برقراری عدالت است؛ یعنی هدف ما این است که دهک‌های پایین جامعه این نقدینگی را دریافت کنند تا وضعیت زندگی آنان بهتر شود. وقتی مسکن مشکل داشته باشد، این اتفاق نمی‌افتد. دوباره این پول جمع می‌شود و مسکن به‌عنوان یک عامل بسیار جاذب این پول را جذب می‌کند، قیمت آن افزایش می‌یابد و در نتیجه دهکی که نمی‌توانست مسکن بخرد، با چنین شرایطی دیگر هرگز قدرت خرید آن را پیدا نخواهد کرد. مشکل مسکن را باید سال‌ها قبل، یعنی از بیست سال پیش، زمانی که فهمیدیم بیست میلیون نفر به جمعیت ما اضافه شده است، حل می‌کردیم. این بیست میلیون در حال حاضر حدوداً 35ساله هستند، تشکیل خانوار داده‌اند و مسکن می‌خواهند و ما باید برای آنان مسکن تولید می‌کردیم، در صورتی که نتوانستیم. در دولت آقای رفسنجانی، اصلاً موضوع مسکن مطرح نبود، آقای خاتمی توجه چندانی به آن نکرد و آقای احمدی‌نژاد از آن سوءاستفاده‌ی سیاسی کرد و بحران‌های دیگری را ایجاد نمود که اگر اهداف سیاسی دنبال نمی‌شد، ممکن بود به نتیجه برسد؛ ولی عملاً نرسید و منحرف شد.

باید انبوه‌ساز و بنیادهای مالی تولید کنیم و از اینکه مافیا درست ‌شود، نهراسیم. بخش مسکن و ساخت‌وساز باید فعال شود و باید اجازه دهیم تولیدکنندگان از منابع خارجی هم استفاده کنند، زیرا منابع داخلی اجازه نمی‌دهد که ما امکان تولید یک میلیون واحد مسکونی را داشته باشیم.

نظر شما درباره‌ی مسکن اجتماعی چیست؟

من این موارد را طرح و برنامه حساب نمی‌کنم. در دنیا طرح‌هایی به‌عنوان مسکن اجتماعی، مسکن استیجاری، مسکن شهرداری و مسکن دولتی وجود دارد؛ اما این طرح‌ها زمانی مطرح می‌شود که مشکل مسکن همه‌ی دهک‌ها حل شده باشد، ولی باز هم دهک‌هایی موجود باشد که در عین مساوی بودن عرضه و تقاضا، توان خرید مسکن نداشته باشند. در جامعه‌ای ما که مشکل مسکن در دهک‌های بالای میانی وجود دارد، نمی‌توان چنین طرح‌هایی را اجرا کرد. ما اول باید برای کل دهک‌ها برنامه‌ای ارائه دهیم و مشکل مسکن را حل کنیم؛ مثلاً باید انبوه‌ساز و بنیادهای مالی تولید کنیم و از اینکه مافیا درست ‌شود، نهراسیم. بخش مسکن و ساخت‌وساز باید فعال شود و باید اجازه دهیم تولیدکنندگان از منابع خارجی هم استفاده کنند، زیرا منابع داخلی اجازه نمی‌دهد که ما امکان تولید یک میلیون واحد مسکونی را داشته باشیم. یک یا دو میلیون واحد مسکونی، یعنی ده درصد کل ساخت‌وسازهای کشور و ما چنین توانی نداریم. وقتی مسکن ساخته می‌شود، باید مثلاً مدرسه، شهرداری، کلانتری و غیره هم ساخت.

پس اگر قیمت حامل‌های انرژی هم افزایش پیدا کند، بعد از مدتی دوباره بخش مسکن با رکود مواجه می‌شود.

بله، احتمال دارد. سال 86 بخش مسکن رونق داشت و قیمت آن افزایش یافت، ولی دوباره رکود پیدا کرد تا سال 91، که 140 درصد افزایش قیمت رخ داد که طبق مطالعات من نزدیک به 80 یا 90 درصد دیگر هم ممکن بود افزایش یابد؛ ولی به دلیل جابه‌جایی سیاسی دولت در بطن خود ماند تا دوباره دچار رکود ‌شد.

در کل، من در سال 93 و اوایل سال 94 برای خانوارهایی که در حالت کپرنشینی و شبه‌کپرنشینی زندگی می‌کنند، احساس خطر می‌کنم؛ زیرا دچار ناهنجاری اجتماعی و سیاسی خواهند شد. من اولین گزارش خود را در رابطه با مسکن سال 1378 به آقای خاتمی عرضه کردم و در گزارش بعدی در سال 1386، خطرات بی‌خانمانی را کاملاً توضیح دادم. متأسفانه، مجلس و دولت به‌شدت درگیر مسائل سیاسی هستند و خودفریبی می‌کنند. در بطن شهرهای بزرگ ما کپرنشینی حاکم است. علت عمده‌ی این همه بحران اجتماعی ناشی از نبود مسکن است. ما در مورد بزهکارانی که در زندان‌ها هستند، مطالعه‌ای داشتیم و به این نتیجه رسیدیم که بسیاری از آن‌ها مشکل مسکن داشتند و در حاشیه‌ی شهرها زندگی می‌کردند.

مسکن یکی از نیازهای اساسی فرد است. بهداشت روانی جامعه و امنیت اجتماعی وابسته به داشتن مسکن است. اگر مشکل مسکن حل شود، بیش از 80 درصد بزهکاری‌ها از بین می‌رود. وقتی که بیست یا سی نفر در 24 مترمربع زندگی ‌کنند، شما نمی‌توانید انتظار فرهنگ از آن‌ها داشته باشید و همین که فقط زنده‌ هستند، کافی است. این بخش بسیار مهم است و عواقب بی‌مسکنی حتماً در نسل‌های آینده تأثیر می‌گذارد.