آیا تقاضای مسکن در بازار ناشی از رشد جمعیت است؟

بیش از آنکه تقاضای مصرفی موثر در به هم خوردن تعادل میان عرضه و تقاضا تأثیرگذار باشد، رشد تقاضاهای سرمایه‌ای طی سالیان اخیر باعث از بین رفتن تعادل در بازار مسکن بوده است.

کد خبر: ۳۳۲۴۹۲

جمعه - ۲۰ تير ۱۳۹۳ / July 11, 2014

به گزارش گروه فضای مجازی «خبرگزاری دانشجو»، در شرایط کنونی که نیاز به افزایش رشد جمعیت از سوی بسیاری از کارشناسان به عنوان یک ضرورت شناخته شده است در برخی حوزه‌های اقتصادی باعث به‌وجود آمدن برخی نگرانی‌ها شده است. یکی از این بخش‌ها بخش مسکن است که به‌‌رغم برنامه‌ریزی 35 ساله در کشور مشکلات این بخش همچنان پابرجاست. برخی کارشناسان حوزه جمعیت‌شناسی بر این باورند که افزایش رشد جمعیت می‌تواند منجر به افزایش تقاضای مصرفی در بازار مسکن شده در نهایت شرایط بازار مسکن با مشکلات بیشتری روبه‌رو شود اما در ذیل این مساله مورد بررسی قرار گرفته است که تا چه حدی بازار مسکن و مشکلات این بخش ناشی از تقاضاهای مصرفی است.

اصولاً عرضه و تقاضا دو رکن اصلی تشکیل‌دهنده هر بازار اقتصادی است و پویایی و کارکرد صحیح یک بازار نیز در تعادل این دو رکن و متأثر از تعاملی است که باهم دارند. در این راستا ایجاد هرگونه خللی در هریک از این دو رکن در برخی موارد حتی موجودیت بازار را با چالش مواجه خواهد کرد.

دولت‌ها به فراخور بازارهای موجود، نقش‌های متفاوتی را بر‌عهده می‌گیرند. بدین‌صورت که اگر ملاک حضور دولت در میزان و نحوه تأثیرگذاری آن، «کارآمدی» بازار مربوط تعریف شود و کمک به تنظیم و به تعادل‌رسانی عرضه و تقاضای موجود جزو وظایف دولت قرار گیرد، نقش و حوزه دخالت دولت می‌تواند از تصدی‌گری کامل در بازار مربوط و اعمال حاکمیت با ابزارهای مختلف تا حضور نظارتی و حتی بدون کمترین حضور دولتی تعریف شود.

تعریف حوزه نفوذ یادشده برای دولت در بازارهای مختلف متفاوت بوده و بستگی به عوامل مختلف دارد که باید به‌صورت دقیق و جدی مورد بررسی قرار گیرد تا نحوه و میزان حضور دولت به کارآمدتر شدن بازار در به تعادل‌رسانی اصولی و صحیح عرضه و تقاضا بینجامد. در بررسی بازارهای کلان، بازار مسکن از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. این بازار با داشتن خصوصیات ممتازی همچون در اختیار داشتن 25 تا 30درصد اقتصاد کشور، توان اشتغالزایی بالا به‌همراه ضرایب بالای پسین و پیشین، داشتن بالاترین سهم در سبد هزینه خانوار، داخلی بودن همه عوامل‌تولید و... متأسفانه با سیاست‌های ناکارآمد اتخاذ شده، نتوانسته در سالیان اخیر کارکرد صحیح خود را در اقتصاد کشور ‌ایفا کند. یکی از مهم‌ترین بازنگری‌ها در بخش مسکن ساماندهی بخش تقاضاست. این بخش از آن جهت اهمیت دارد که تقاضای شکل‌گرفته برای یک بازار، می‌تواند نوع بازار را جهت حضور دولت تعیین ‌کند. عاملی که طی چند دهه گذشته باعث شده تعادل میان عرضه و تقاضا در بازار از بین رود، کاهش عامل عرضه در مقابل تقاضای مصرفی نبوده است. برای روشن شدن بیش از پیش موضوع باید انواع تقاضا‌های موجود در بازار را شناخت.

به‌طورکلی تقاضاهای موجود در بازارهای مختلف را می‌توان از جهات گوناگونی تقسیم‌بندی کرد. رایج‌ترین تقسیم‌بندی در این زمینه براساس میزان تأثیر تقاضاهای موجود بر بازار مربوط شکل می‌گیرد.

طی بازه زمانی 1390- 1355 بیش از 7/14 میلیون واحد مسکونی به موجودی مسکن اضافه شده در حالی که تنها 8 میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی شده‌اند. این مساله بدان معناست که تنها 54 درصد از تقاضای مسکن طی 35 سال گذشته تقاضای مصرفی بوده و 46 درصد از تقاضای مسکن را تقاضای سرمایه‌ای پوشش داده است. اهمیت موضوع در بازه زمانی 90- 1385 دوچندان می‌شود. در این بازه زمانی 2/4 میلیون واحد مسکونی- بدون احتساب خانه‌های خالی از سکنه- به موجودی مسکن اضافه شده در حالی که 3/1 میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی شده‌اند. این بدان معناست که طی فاصله زمانی 2 سرشماری گذشته نزدیک به 70درصد از تقاضای مسکن موجود به تقاضای سرمایه‌ای اختصاص یافته است. بنابراین آنچه از آمار قابل فهم و استخراج است، این است که قیمت عرضه مسکن در بازار و تفاوت فاحش میان قیمت تمام‌شده تولید و ساخت مسکن با قیمت عرضه در بازار مسکن به دلیل بالا بودن حجم تقاضاهای سرمایه‌ای در بازار مسکن است.

نکته قابل‌تأمل دیگر در بررسی سرشماری سال‌های 85 تا 90 این است که طی این فاصله به طور متوسط بیش از 1/1 میلیون مسکن به موجودی مسکن کشور اضافه شده است این درحالی است که به طور متوسط 800 هزار ازدواج در سال اتفاق افتاده است. لذا بیش از آنکه تقاضای مصرفی موثر در به هم خوردن تعادل میان عرضه و تقاضا تأثیرگذار باشد، رشد تقاضاهای سرمایه‌ای طی سالیان اخیر باعث از بین رفتن تعادل در بازار مسکن بوده است. شرایط بازار مسکن نیز به‌گونه‌ای است که با حذف تقاضاهای سرمایه‌ای از بازار، امکان پاسخگویی به تقاضاهای مصرفی جدید ناشی از رشد جمعیت را دارا خواهد بود. اساسا مشکل اصلی بازار مسکن که طی 4 دهه اخیر بشدت از آن رنج برده است، رشد چشمگیر فعالیت‌های دلالی و سوداگرانه در این بازار و افزایش چشمگیر تقاضاهای سرمایه‌ای بوده است. در صورتی که دولت بتواند با شفافیت و استفاده از ابزارهای مالیاتی امکان حذف تقاضاهای سوداگرانه و سرمایه‌ای را از بازار فراهم کند. ظرفیت تولید مسکن در کشور ظرفیت 2 برابر شدن تقاضای مصرفی را نیز خواهد داشت.

منبع: وطن امروز