پیشنهادهای مسکنی به وزارت راه و شهرسازی؛

افزایش وام تا نصف قیمت مسکن کارشناسی است؟

مدتی است بخش مسکن دچار رکود شده و متقاضیان قدرت خرید کافی برای خرید مسکن ندارند. در این میان وزارت راه و شهرسازی تنها راه‌حل را در افزایش وام خرید می‌داند اما آیا افزایش وام می‌تواند تنها راه‌حل این مشکل باشد؟ چه اقدامات دیگری لازم است صورت بگیرد؟

کد خبر: ۳۳۶۲۹۶

جمعه - ۱۰ مرداد ۱۳۹۳ / August 01, 2014

گروه اقتصادی «خبرگزاری دانشجو» - علی مهرگان؛ همواره بحث تأمین مسکن از بحث‌های تأثیرگذار و بعضاً جنجالی جوامع بشری مدرن بوده است؛ چه در کشورهای توسعه‌یافته و چه در کشورهای درحال‌توسعه. یکی از بحث‌های جنجال‌برانگیز چند سال اخیر در کشور ما نیز به امر مسکن و مسکن مهر بازمی‌گردد. این طرح از سال 1386 آغاز شد و سپس بر مبنای قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، به‌صورت پیوسته در دستور کار قرار گرفت. پروژه‌ای که با شعار «مسکن برای همه»، هدفش را کمک به اقشار ضعیف و متوسط برای خانه‌دار شدن و همچنین تنظیم قیمت بازار مسکن عنوان کرده بود. به‌موجب این طرح قرار بود سالانه تعداد یک میلیون و پانصد هزار واحد مسکونی در سطح کشور واگذار گردد.

اختصاص منابع پرقدرت بانک مرکزی در حوزه مسکن مهر، تبعات تورمی بالایی به همراه داشت به‌طوری‌که از 110 هزار میلیارد تومان پایه پولی کشور، 43 هزار میلیارد تومان آن مربوط به مسکن مهر است. واضح است-همان‌طور که محاسبات بانک مرکزی، وزارت اقتصاد و وزارت مسکن نشان می‌دهد- تزریق این مقدار پول در اقتصاد از طریق گشودن خط اعتباری برای بانک‌ها (بانک مسکن) توسط بانک مرکزی و افزایش پایه پولی از این طریق، سبب افزایش نقدینگی و تورم شد.

از طرفی در دولت یازدهم نیز اظهارنظرهایی مبنی بر کافی نبودن وام مسکن شده است. این اظهارات بیان می‌دارد که وام مسکن باقیمت نجومی مسکن(مخصوصاً در تهران) تناسب ندارد. لذا این امر موجب شد تا وزیر، وعده افزایش وام تا نصف قیمت مسکن را بدهد. ولی در اینجا این نگرانی به وجود می‌آید که تأمین مالی این وام‌ها از کجا صورت خواهد گرفت؟ آیا به‌مانند مسکن مهر باعث تزریق پول پرقدرت به داخل جامعه خواهد شد و پایه پولی و سطح نقدینگی را افزایش خواهد داد؟ مشخص است در صورت وقوع این اتفاق باید شاهد قربانی‌شدن یکی از مهم‌ترین اهداف دولت که مهار تورمِ بالای سال‌های اخیر است، باشیم. در ادامه، وضعیت بازار مسکن در ایران به‌اختصار بررسی می‌شود.

بحث اول: قبل از وقوع انقلاب اسلامی در سال 57، دلار ارزان‌قیمت در اختیار سرمایه‌گذاران بخش خصوصی قرار می‌گرفت و این سرمایه‌گذاران بخش خصوصی علاقه‌مند به سرمایه‌گذاری در ماشین‌آلات و صنایع بودند و کمتر در بازار مسکن و ساختمان سرمایه‌گذاری می‌کردند؛ اما بعد از وقوع انقلاب اسلامی، به دلیل افزایش قیمت ارز و کاهش درآمد ارزی و در انحصار قرار گرفتن ارز برای دولت، سرمایه بخش خصوصی از سمت ماشین‌آلات و صنایع به سمت بازار مسکن و ساختمان سوق پیدا کرد.

در مباحث نظری در اقتصاد کلان یکی از ویژگی‌های سرمایه‌گذاری بخش خصوصی بی‌ثباتی آن هست. یکی از دلایل دخالت دولت‌ها در اقتصاد نیز مقابله با همین بی‌ثباتی است؛ زیرا ایجاد ثبات اقتصادی یکی از وظایف دولت‌ها محسوب می‌شود. یکی از ویژگی‌های بارز ساختمان و مسکن در ایران، بی‌ثباتی آن است که همین مهم باعث جذاب بودن این بازار برای سرمایه‌گذاران بخش خصوصی می‌باشد و به ماهیت سرمایه‌گذاری خصوصی برمی‌گردد. حصول ثبات در این بازار نیز بدون دخالت دولت ممکن نیست. از این مورد استفاده می‌شود که گاهی دخالت دولت در بازار مسکن امری لازم است و دولت‌ها برای برقراری ثبات در بازار مسکن و جلوگیری از ایجاد حباب قیمتی موظف‌اند در این بازار دخالت کنند.

بحث دوم: معمولاً اقتصاد را به دو بخش قابل‌مبادله(tradable) و غیرقابل‌مبادله(nontradable) تقسیم می‌کنند. در اقتصاد ایران که یک اقتصاد نفتی است، با افزایش درآمد نفتی و به‌تبع افزایش پایه پولی و حجم نقدینگی در کشور، سطح قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کند. دولت‌ها معمولاً برای ایجاد ثبات در قیمت‌ها و جلوگیری از رشد مداوم قیمت‌ها اقدام به واردات کالا می‌کنند تا تعادل عرضه و تقاضا در اقتصاد برقرار شود. متأسفانه همه کالاها و خدمات از طریق واردات تأمین نمی‌شود و درواقع بعضی از کالاها قابل تأمین از خارج از کشور نیست و جزو کالاهای غیرقابل‌مبادله محسوب می‌شود.

ازجمله مهم‌ترین کالاهای غیرقابل‌مبادله می‌توان زمین و مسکن را نام برد؛ به‌گونه‌ای که در ایران اطلاعات آماری نشان می‌دهد با افزایش درآمدهای نفتی، قیمت مسکن نسبتاً بیش از قیمت سایر کالاها رشد(تورم) داشته است و ازآنجاکه درآمدهای نفتی متأثر از قیمت جهانی نفت و میزان صادرات نفت است-که هردوی این‌ها از حوزه اختیارات تصمیم‌گیرندگان اقتصادی کشور تا حدودی خارج‌اند- لذا این درآمدها همیشه با نوسان همراه است و این نوسانات نیز بیشترین لطمه را در قسمت مسکن و ساختمان به وجود می‌آورد. برای جلوگیری از این مشکل یک راه‌حل، ایجاد صندوق ذخیره ارزی و پایبندی دولت به حفظ و التزام دولت به قوانین مربوط به صندوق ذخیره ارزی است. با توجه به موارد گفته‌شده طبیعتاً نوسان‌های حاصل از درآمدهای نفت بیشترین بی‌ثباتی را در بخش غیرقابل‌مبادله(مسکن و خدمات) وارد می‌کند.

بحث سوم: عامل سوم که مربوط به بخش تقاضاست و باعث فشار تقاضا در این بازار شده است، جمعیت رشد یافته بین سال‌های 58 تا 66 است. این جمعیت همراه با خودش تقاضای مضاعفی را در جامعه به وجود آورد، به‌گونه‌ای که وقتی این خیل جمعیت به سن مدرسه رسیدند مدارس کشور دو شیفته شدند. وقتی به بازار کار راه پیدا کردند؛ چون متناسب با تقاضای به وجود آمده برای کار، عَرضه‌ی کار وجود نداشت نرخ بیکاری افزایش یافت و... . همین امر در سال‌های گذشته، تقاضای مسکن را به‌شدت افزایش داد و این تقاضا هنوز فروکش نکرده است؛ هرچند ممکن است در سال‌های آتی از شدت آن کاسته شود.

یکی از مشکلات در بازار مسکن ایران حبابی بودن قیمت در این بازار است. در سال‌های اخیر مشاهده‌شده که برخی افراد و شرکت‌ها با استفاده از رانت‌خواری و سو استفاده از موقعیت‌های در دسترس، اقدام به ساخت‌وساز کرده‌اند به‌طوری‌که در این بازار تأثیرگذار شده‌اند و گاه همین افراد صاحب نفوذ به دلیل تقاضای زیاد و انحصار بازار در دست ایشان، باعث افزایش قیمت شده‌اند.

در ایران مشکلی که در بازار مسکن وجود دارد ناشی از کمبود تقاضا نیست، تقاضا برای مسکن وجود دارد بلکه مشکل عَرضه‌ی مسکن است، زیرا مسکن جزو کالاهای غیرقابل‌مبادله است و نمی‌توان در صورت ناکافی بودن تولید داخلی، آن‌را وارد کشور کرد. در سال‌های اخیر نیز متناسب با تقاضای مسکن، عرضه آن صورت نگرفته است؛ بااینکه دولت‌ها طی سالیان مختلف تسهیلات متنوعی به این بخش داده‌اند ولی همچنان مشکل مسکن به‌عنوان مشکلی حل‌نشده در جامعه رخ می‌نماید.

یکی از مشکلات در بازار مسکن ایران حبابی بودن قیمت در این بازار است. در سال‌های اخیر مشاهده‌شده که برخی افراد و شرکت‌ها با استفاده از رانت‌خواری و سو استفاده از موقعیت‌های در دسترس، اقدام به ساخت‌وساز کرده‌اند به‌طوری‌که در این بازار تأثیرگذار شده‌اند و گاه همین افراد صاحب نفوذ به دلیل تقاضای زیاد و انحصار بازار در دست ایشان؛ باعث افزایش قیمت شده‌اند. به همین دلیل، پیشنهاد می‌شود ازآنجاکه مشکل مسکن در ایران ناشی از کمبود تقاضا نیست، دولت اگر می‌خواهد اقدام به پرداخت وام به متقاضیان بکند، این وام را به‌جای پرداخت به‌طرف تقاضا به افرادی بپردازد که مایل به ساخت‌وساز و مشارکت در امر تولید در بازار مسکن هستند؛ به‌عبارتی‌دیگر دولت به‌جای پرداخت وام به‌طرف تقاضا، این وام را به‌طرف عرضه یا تولید بپردازد؛ زیرا با پرداخت این وام از سوی دولت به‌طرف تقاضا، تقاضای مسکن افزایش می‌یابد و این سیر صعودی قیمت‌ها اگر فزاینده‌تر نشود همچنان صعودی باقی می‌ماند؛ اما با پرداخت این وام به افرادی که در ساخت‌وساز مسکن شرکت دارند، به افزایش عرضه مسکن کمک می‌شود و واضح است که با افزایش عرضه و پیدایش رقبای جدید در بازار، افراد صاحب قدرت در بازار نیز برای بقای خود در بازار، مجبورند قیمت‌های حبابی را که در این بازار تشکیل داده‌اند بشکنند و قیمت‌ها را کاهش دهند، یا حداقل این امر مانعی برای سیر صعودی قیمت‌ها در این بازار می‌شود.

اغلب کشورها روش‌های مختلفی برای تولید مسکن ارزان‌قیمت اختیار کرده‌اند. در این راستا در ایران نیز در برنامه‌های توسعه اقتصادی تأکید شده است که رشد اقتصادی در همه بخش‌ها بایستی از طریق افزایش بهره‌وری صورت بگیرد. آیا وزارت مسکن و شهرسازی تابه‌حال به‌جز وام دادن راه‌های دیگری را پیش‌گرفته است؟ این‌که چگونه هزینه مصالح و ساخت‌وساز را کاهش دهد؟ وزارت مسکن و شهرسازی به‌جای تزریق پول و تخصیص اعتبار برای مسکن، بهتر است از طریق ایجاد مراکز تحقیقاتی، روش‌هایی را برای افزایش بهره‌وری (طبق آنچه در برنامه‌های توسعه اقتصادی آمده است) و کاهش هزینه‌های مصالح ساختمانی و نهاده‌های بخش مسکن و ایجاد ثبات در این بازارها که نهاده ساختمان و مسکن محسوب می‌شوند دنبال کند و در پی شکستن حباب‌های به وجود آمده در اثر ایجاد شدن انحصارات برای برخی افراد باشد.

با افزایش وام به متقاضیان مسکن، علاوه بر مسئله تأمین مالی این وام‌ها که خود مشکلی درخور است، باید به این نکته نیز توجه شود که این امر مشکلات بازار مسکن را حل نکرده و به سبب بیشتر کردن فشار تقاضا برای مسکن، مسبب افزایش بیش‌ازپیش قیمت مسکن خواهد شد.