وام چهارلایه خرید مسکن

جزئیات تازه از پیشنهادی که برای «تقویت قدرت خرید مصرفی مسکن و رونق‌بخشی به ساخت‌وساز» به بانک‌مرکزی ارائه شده، حاکی است: در قالب مدل «وام شناور»، متناسب با متوسط قیمت آپارتمان‌های معمولی –70 مترمربع مساحت - چهار سقف برای وام خرید مسکن محاسبه شده و برای شهرهای‌ کوچک و متوسط، کلان‌شهرها و تهران به ترتیب از 60 تا 120 میلیون تومان تسهیلات پیشنهاد شده است.

کد خبر: ۳۳۸۶۸۹

يکشنبه - ۱۹ مرداد ۱۳۹۳ / August 10, 2014

به گزارش گروه اشتغال« خبرگزاری دانشجو»، مدت مذاکره متولیان مسکن با مقامات پولی برسر «ضرورت تقویت قدرت خرید تقاضای مصرفی» رفته‌رفته یکساله می‌شود و اگر چه در چند هفته گذشته اخبار رسمی از ناحیه دو طرف مذاکره، مبنی‌بر حصول توافق‌ اولیه، منتشر شد اما اختلاف‌نظرهای ریشه‌ای در مسیر مذاکرات باعث تعویق در امضای نهایی پای رضایت‌نامه افزایش وام مسکن شده است.

با این حال، بسته سیاستی رونق‌اقتصادی که ماه گذشته توسط دولت تهیه و اعلام شد، به بهانه‌ای برای تعجیل در بررسی پیشنهادهای مالی وزارتخانه‌های مختلف بابت راهکارهای درون‌بخشی خروج از رکود مبدل شده است.

در بسته رکودزدایی از اقتصاد، برای بازگرداندن رونق به بخش مسکن و سرمایه‌گذاری‌‌های ساختمانی، ایده به تحرک انداختن چرخ معاملات مسکن از طریق توانمندسازی قدرت خرید مطرح شده است تا امکان فروش آنچه را که سازنده‌ها در یکی، دو سال اخیر ساخته‌اند و در بازار عرضه بلااستفاده مانده، برای بسازوبفروش‌ها فراهم کنند و تعریف پروژه‌های جدید ساختمانی ـ به واسطه فروش قبلی‌ها و تامین نقدینگی ـ از سر گرفته شود.

عوامل مسوول، در قالب این راهکار، پیشنهاد جامع و مکتوب خود را به‌ترتیب درباره «چگونگی ایجاد صندوق پس‌انداز مسکن در بانک‌ها»، «نحوه تامین منابع صندوق» و «میزان تسهیلات خرید مسکن قابل پرداخت از صندوق پس‌انداز» به بانک‌مرکزی ارائه کرده‌اند.

در مدل مدنظر متولیان این امور در وزارت راه‌وشهرسازی، مطالعات کاملی درباره تجربه سایر کشورها در حوزه تامین مالی مسکن و همچنین سابقه فعالیت صندوق پس‌انداز مسکن در ایران طی دو دهه 40 و 50 انجام شده و با لحاظ نقاط قوت و موانع احتمالی پیش‌روی این طرح، مکانیزم‌های لازم برای رفع نگرانی بانک‌مرکزی در مورد چهار موضوع پیش‌بینی شده است. مسوولان بانک‌مرکزی، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از طریق شکل‌گیری صندوق‌های پس‌انداز را نوعی تهدید برای «تعادل منابع‌ومصارف بانک‌ها، قیمت مسکن، تورم و همچنین توان بازپرداخت وام‌گیرنده‌ها» می‌دانند.

منابع اصلی و فرعی صندوق

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آنچه پیشنهادکنندگان صندوق پس‌انداز، تدارک دیده‌اند، حاکی است: منابع صندوق‌ پس‌انداز مسکن برای پرداخت وام خرید، با اتکای به سپرده‌گذاری متقاضیان مسکن به‌عنوان منبع اصلی و همچنین وجوه ‌اداره شده دولت به عنوان منبع فرعی تامین می‌شود.
دولت به دنبال آن است که تسهیلات خرید مسکن توسط صندوق‌ها با نرخ سود حمایتی در حد 14درصد پرداخت شود اما در عین حال، برای صندوق‌‌ها، حق تعیین نرخ سود رایج و متداول بازار را محفوظ می‌داند.

کمک از صندوق توسعه ملی

به این ترتیب، مابه‌التفاوت نرخ سود واقعی- 22درصد- تا نرخ سود تسهیلات پرداختی باید به گونه‌ای از سوی دولت برای بانک‌هایی که این صندوق‌ها را راه‌اندازی کرده‌اند، تامین شود. برای این منظور، پیشنهاد استفاده از منابع صندوق توسعه ملی در قالب وجوه ‌اداره شده مطرح است به گونه‌ای که مبلغی از صندوق توسعه در اختیار بانک‌ها قرار بگیرد تا به انبوه‌سازان، تولیدکنندگان مصالح‌ساختمانی و سازنده‌های مسکن تسهیلات با نرخ بهره متعارف بانکی بپردازند و سپس از محل سود دریافتی از این محل، مابه‌التفاوت سود تسهیلات خرید را برای صندوق پس‌انداز مسکن جبران کنند.

با این مکانیزم، از یکسو هم تسهیلات ساخت‌وساز و سرمایه‌‌گذاری در اختیار طرف عرضه مسکن قرار می‌گیرد و هم‌اینکه هزینه پرداخت تسهیلات‌خرید به طرف تقاضا نیز با جبران یارانه‌‌ نرخ سود، کاهش پیدا می‌کند.

مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی معتقدند، فعالیت صندوق‌ پس‌انداز به شکل پیشنهاد شده، تعادل منابع و مصارف بانک‌ را به هم نمی‌ریزد.

طبقه‌بندی سقف تسهیلات

طراحان صندوق پس‌انداز، نگرانی‌ بانک‌مرکزی درباره اثر تورمی افزایش وام خرید را نیز از طریق تنظیم سقف تسهیلات متناسب با قیمت مسکن در نقاط مختلف کشور، قابل رفع می‌دانند.
در قالب این طرح، مبلغ وام خرید مسکن به جای تعیین رقم ثابت، متناسب با میانگین قیمت مسکن در نقاط مختلف کشور، به صورت شناور و در چهار سقف تعیین شده است.

در پیشنهاد مکتوبی که هم‌اکنون در اختیار بانک‌مرکزی قرار دارد، بازار مسکن کشور برای تامین مالی به 4 بخش تهران، کلان‌شهرها، شهرهای متوسط و شهرهای کوچک تقسیم شده است و برای این محدوده‌ها به ترتیب، تسهیلات خرید مسکن در سقف‌های 120میلیون تومانی، 100 میلیون تومانی، 80 میلیون تومانی و 60 میلیون تومانی در نظر گرفته شده است.
طراحان این طرح، سقف چهار لایه برای تسهیلات جدید مسکن را با معیار «لزوم تامین 50درصد از قدرت خرید آپارتمانی با متوسط متراژ 70مترمربع»، محاسبه کرده‌اند.

گفته می‌شود، شناور بودن سقف تسهیلات خرید مسکن از یکسو به کارآمدی وام در شهرهای بزرگ منجر خواهد شد و از سوی دیگر، مانع تقویت کاذب یا اضافه ‌بر ظرفیت قدرت‌ خریداران در شهرهایی با قیمت کمتر از شهرهای بزرگ می‌شود. اقساط چهار مدل وام خرید مسکن نیز ماهانه بین 700هزار تا 4/1 میلیون تومان تعیین شده که طبق محاسبه طراحان، بزرگی مبالغ بازپرداخت برابری می‌کند با هزینه‌ اجاره‌های ماهانه اجاره‌نشین‌ها؛ بنابراین پرداخت قسط وام‌های جدید از توان حداقلی وام‌گیرنده‌ها خارج نیست.  مشاوران مالی و اقتصادی وزیر راه‌‌وشهرسازی معتقدند: مدل پیشنهادی این وزارتخانه چون قرار نیست تسهیلات خرید مسکن را از محل خط‌اعتباری بانک‌مرکزی تامین اعتبار کند بلکه از محل جمع‌آوری نقدینگی خانوارها، قابل پرداخت است بنابراین نه‌تنها منشا تورمی ندارد که رونق ساخت‌وساز و صنایع وابسته را منجر می‌شود.

منبع: دنیای اقتصاد