معاملات پیش‌فروش مسکن چرا قفل شد؟

گزارش ها درباره قفل بازار دوم مسکن و انسداد مسیر قانونی پیش‌خرید آپارتمان، با واکنش مثبت از طرف یک نهادرسمی زیرمجموعه قوه‌قضائیه همراه شد.

کد خبر: ۳۷۲۶۱۵

چهارشنبه - ۱۲ آذر ۱۳۹۳ / December 03, 2014

به گزارش گروه فضای مجازی «خبرگزاری دانشجو»، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران – نهاد تحت نظارت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور- صبح دیروز درباره اشکالاتی که در اجرای مقررات جدید پیش‌فروش مسکن به‌وجود آمده و باعث بن‌بست در این نوع معاملات شده است، شهرداری‌‌ها را مسبب وضع موجود دانست و اعلام کرد: ممانعت شهرداری‌ تهران از صدور «شناسنامه‌فنی»، امکان اجرای ضوابط جدید پیش‌فروش را از متعاملین و عوامل بازار گرفته و دروازه «ثبت معامله» در بازار پیش‌فروش را مسدود کرده است.

دیروز در گزارشی آمده بود: تعلیق چندین ساله قانون صدور شناسنامه ‌فنی ساختمان در تهران و برخی شهرهای دیگر، اجرای قانون پیش‌فروش را غیرممکن کرده است. طبق آیین‌نامه‌ قانون پیش‌فروش که خرداد امسال ابلاغ شد، تنظیم قرارداد پیش‌فروش توسط مشاوران ‌املاک ممنوع است و این نوع معاملات فقط باید در دفترخانه‌ها ثبت‌رسمی شود. اما از آنجا که همین قانون، سردفتران را مکلف به رویت شناسنامه ‌فنی ساختمان -قابل ارائه از طرف پیش‌فروشنده- کرده است، در ماه‌های اخیر به‌خاطر تعلیق چندین‌ساله صدور شناسنامه‌ فنی، عملا اجازه عقد قرارداد پیش‌خرید از سردفتران نیز سلب شد و در حا‌ل‌حاضر هیچ محل یا کانال قانونی برای انجام معاملات در بازار دوم مسکن –بازاری که واحدهای در حال ساخت خرید و فروش می‌شوند- وجود ندارد.

رئیس کانون سردفتران روز گذشته در این‌باره گفت: موضوع نحوه اجرای ضوابط جدید پیش‌فروش و قفلی که به‌واسطه تعلیق شناسنامه‌فنی ساختمان در مسیر اجرای این ضوابط به وجود آمده است را در آخرین جلسه مشترک عوامل این قانون در سازمان پیشگیری از وقوع جرم قوه قضائیه مطرح کردیم و در این جلسه، از شهرداری‌ها در قالب تکلیف، خواسته شد صدور شناسنامه‌فنی را از سر بگیرند.

محمدرضا دشتی تصریح کرد: کانون سردفتران برای بازشدن قفل پیش‌فروش، دو نامه‌ جداگانه به وزیر کشور و شهردار تهران ارسال کرده و در مکاتبات خود، خواستار تعیین تکلیف سریع در بحث شناسنامه‌فنی ساختمان شده است.

دشتی با بیان اینکه، فرمت قراردادهای محضری برای معاملات پیش‌فروش آماده شده است، افزود: به محض از سرگیری صدور شناسنامه‌فنی ساختمان، امکان ثبت محضری این معاملات در دفترخانه‌ها فراهم می‌شود و موانع از جلوی پای پیش‌خریداران و پیش‌فروشنده‌ها برداشته خواهد شد.

رئیس کانون سردفتران با تاکید براینکه، عمده معاملات خرید و پیش‌خرید مسکن، سهم شهر تهران است، گفت: ریسک پیش‌خرید به مراتب بیشتر از خرید آپارتمان آماده سکونت است و قانون‌گذار دقیقا با همین ملاحظه، انجام معامله پیش‌فروش در قالب «قرارداد معمولی» در بنگاه‌ها را ممنوع کرده است.

فرد پیش‌خریدار، در این نوع معاملات، آپارتمانی را معامله می‌کند که هنوز ساخته نشده است، بنابراین تنها اطمینانی که از بابت صحت انجام معامله و پیشگیری از بدقولی پیش‌فروشنده، به این فرد داده می‌شود، به‌واسطه تنظیم سند محضری پیش‌فروش است. این در حالی است که هنوز امکان صدور این سند در بازار پیش‌فروش فراهم نیامده است.

دشتی گفت: از شهردار تهران و شهرداران سایر شهرهایی که صدور شناسنامه‌فنی ساختمان در آنها معلق است، می‌خواهیم برای کمک به حال پیش‌خریداران مسکن و خانوارهایی که پس‌انداز عمرشان را وارد بازار پیش‌خرید می‌کنند، در اجرای ضوابط جدید پیش‌فروش، همکاری لازم را انجام دهند. رئیس کانون سردفتران در عین حال، بابت تنظیم قراردادهای پیش‌فروش در محل‌هایی خارج از دفترخانه‌ها، هشدار داد و گفت: برخی شرکت‌های ساختمانی، در دفتر کار خودشان، برای پیش‌خریداران قرارداد تنظیم می‌کنند که چنین معاملاتی مطابق قانون پیش‌فروش، نیست و رسمیت ندارد.

«تعلیق»، بهمن ماه می‌شکند؟

سازمان نظام مهندسی تهران به‌عنوان یکی از طرفین اختلاف‌نظر با شهرداری بر سر صدور شناسنامه فنی ساختمان، از فراهم شدن امکان صدور شناسنامه فنی حداکثر تا دو ماه آینده خبر داد.

عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران با اشاره به الزامی شدن صدور شناسنامه فنی براساس قانون پیش‌فروش ساختمان برای همه واحدهای مسکونی پیش‌فروشی، گفت: هم‌اکنون بسترهای صدور شناسنامه فنی به صورت الکترونیک در حال آماده‌سازی در سازمان نظام مهندسی تهران است که حداقل طی ۴۵ روز تا دو ماه دیگر با رونمایی از سامانه‌ای که به این منظور طراحی شده است، امکان صدور شناسنامه فنی برای همه ساخت‌و‌سازهای مسکونی در تهران فراهم می‌شود.

رضا حیدریون افزود: این سیستم الکترونیکی که در نهایت با هدف زمینه‌سازی برای امکان صدور شناسنامه فنی ساختمان، امکان گزارش‌دهی و گزارش‌گیری از ابتدا تا انتهای عملیات ساخت و ساز را به صورت شفاف فراهم می‌کند، قابلیت اتصال به سایر سامانه‌ها از جمله سامانه ثبت اسناد و همچنین سامانه کدرهگیری را دارد و می‌تواند برای صدور شناسنامه فنی به سامانه‌های شهرداری نیز متصل شود.

وی ادامه داد: به این ترتیب، سازمان نظام مهندسی ساختمان از هم اکنون این قابلیت و آمادگی را دارد که برای صدور شناسنامه فنی با سایر نهادها و مراجع ذی‌ربط از جمله شهرداری و سازمان ثبت همکاری کند.

معاون فنی سازمان نظام مهندسی ساختمان تهران همچنین از طراحی ۴۰ هزار کارتابل الکترونیک برای ثبت گزارش‌های کاری مهندسان ناظر و سازندگان برای اعلام میزان پیشرفت ساخت‌و‌ساز پروژه‌ها در سامانه‌ای قابل استعلام خبر داد و گفت: این گزارش‌ها از ابتدا تا انتهای عملیات ساختمانی قابل پیگیری و رصد هستند ضمن اینکه امکان نظارت سازمان نظام مهندسی بر عملکرد ناظر و سازنده را فراهم آورده و در نهایت محاسبه دستمزد ناظران از این طریق انجام می‌شود.

حیدریون محاسبه دستمزد مهندسان ناظر و پرداخت آن را مشروط به ارائه گزارش‌های دقیق و منطبق با واقعیت از سوی مهندسان ناظر عنوان کرد.

اگر چه صدور شناسنامه فنی ساختمان باید از سوی سازمان نظام مهندسی صورت بگیرد اما چون از زمستان سال ۸۷ تاکنون، شهرداری تهران با تعلیق ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی، الزام صدور شناسنامه فنی را از ضوابط صدور پروانه و پایان کار حذف کرده، عملا با این اقدام شهرداری، شناسنامه فنی از رسمیت افتاد و در نتیجه صدور آن متوقف و تا اطلاع ثانوی «معلق» شد. در طول این سال‌ها اختلاف نظر موجود بین شهرداری و نظام مهندسی، عملا مانع از تحقق صدور شناسنامه فنی برای واحدهای مسکونی شده است.

اما هم اکنون با الزامی که در قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب مجلس، از حدود ۶ ماه پیش، به منظور صدور شناسنامه فنی ساختمان برای تک‌تک واحدهای پیش‌فروشی تعیین شده است، علاوه بر سازمان نظام مهندسی، شهرداری هم از سوی قوای سه‌گانه مکلف به صدور شناسنامه فنی و الزام آن از همان ابتدای صدور پروانه ساختمانی برای هریک از واحدهای مسکونی شده که قرار است در بازار معاملات پیش‌فروش مسکن، عرضه شوند.
شناسنامه فنی دفترچه‌ای است که سازنده و مهندس ناظر همه مشخصات پیدا و پنهان ساختمان آماده ساخت را در آن قید می‌کنند و سپس در طول ساخت‌و‌ساز، اجرای تک تک مشخصات را با امضای خود، تایید می‌کنند و به این ترتیب در پایان عملیات ساخت، این شناسنامه به منزله ضمانت‌نامه ساختمان به خریدار تحویل داده می‌شود.

حذف «کد رهگیری» برای تسهیل معاملات

رئیس کانون سردفتران در کنفرانس خبری روز گذشته کانون، در پاسخ به سوال یکی از خبرنگاران درباره علت رای دیوان عدالت اداری به ابطال «الزام داشتن کد رهگیری برای اخذ مفاصا حساب مالیاتی» گفت: کد رهگیری با هدف تسهیلات در انجام معاملات رسمی در دفترخانه‌ها، از سوی دیوان عدالت اداری حذف شد.
محمدرضا دشتی افزود: رای دیوان عدالت اداری مبنی بر لغو الزام اخذ کد رهگیری از مشاورین املاک برای دریافت مفاصا حساب مربوط به منطقه خاصی نیست و در همه نقاط کشور باید اجرا شود.

رئیس کانون سردفتران و دفتریاران گفت: رای دیوان عدالت اداری در این رابطه به منظور ایجاد سهولت در نقل و انتقال است و به همین منظور بخشنامه‌ای که به صورت غیرقانونی صادر شده بود، ابطال شد.
دشتی با بیان اینکه راه‌اندازی سامانه ثبت آنی در سازمان ثبت اسناد، روند صدور سند رسمی طی یک سال گذشته در دفترخانه‌ها را نظام‌مند کرده است، گفت: سردفتران همه نقل و انتقالات رسمی را در این سامانه ثبت می‌کنند و یکی از ویژگی‌های منحصر به فرد این سامانه، تشخیص هویت متعاملین از طریق ارتباط آنلاین با سامانه ثبت‌احوال است که موجب می‌شود جلوی معاملات جعلی گرفته شود.

دشتی با اعلام یک آمار گفت: در فاصله ۲۵ شهریور سال گذشته که سامانه ثبت آنی معاملات راه‌اندازی شد تا ۲۵ شهریور امسال، ۱۵ میلیون و ۴۲۳ هزار فقره سند رسمی برای انواع معاملات و نقل و انتقالات توسط دفاتر اسناد رسمی در این سامانه به ثبت رسیده است.

منبع: دنیای اقتصاد