شوک اقتصادی در انتظار بازار مسکن

رویای بی سرانجام ارزانی مسکن/ بعد از تفاهم سیاسی می توان خانه دار شد؟

با وجود اینکه تفاهم نامه سیاسی در ۱۳ فروردین ماه سال ۹۴ و همزمان با جشن نوروز اعلام شد اما پیش بینی بازار مسکن برای سال جدید هنوز هم آسان نیست. از یک سو رکود بازار را فرا گرفته و از سوی دیگر تکلیف سیاست‌های مسکنی دولت یازدهم مشخص نیست و تنها هر از گاهی اخباری از زیاد شدن وام مسکن روی خط رسانه‌ها می‌رود که به تازگی به ۸۰ میلیون تومن هم رسیده است ...

کد خبر: ۳۹۹۶۸۱

يکشنبه - ۱۶ فروردين ۱۳۹۴ / April 05, 2015

به گزارش گروه فضای مجازی «خبرگزاری دانشجو»، با وجود اینکه تفاهم نامه سیاسی در ۱۳ فروردین ماه سال ۹۴ و همزمان با جشن نوروز اعلام شد اما پیش بینی بازار مسکن برای سال جدید هنوز هم آسان نیست. از یک سو رکود بازار را فرا گرفته و از سوی دیگر تکلیف سیاست‌های مسکنی دولت یازدهم مشخص نیست و تنها هر از گاهی اخباری از زیاد شدن وام مسکن روی خط رسانه‌ها می‌رود که به تازگی به ۸۰ میلیون تومن هم رسیده است والبته رونمایی از مسکن امید و اجتماعی نیز به سال ۹۴ موکول شده بود که هنوز خبری از آن نشده است.

در هر حال اما نکته مهم اینجاست که نمی‌توان از نقش دیپلماسی جهانی ایران و تاثیر آن بر بازار مسکن ساده گذشت. بی‌تردید در چند ماه آخرسال ۹۳، مذاکرات وین و تمدید ۷ ماهه آن روی همه بازارهای اقتصادی کشور تاثیر گذار بود و بازار مسکن هم از این امر مستثنی نبود.

شاید به نوعی بتوان گفت،  در سال ۹۳ بازار معاملات مسکن در انتظار نتیجه یک تصمیم مهم در عرصه دیپلماسی بود. متقاضیان بازار مسکن کمی دور از بازار به رصد وضعیت مذاکرات هسته‌ای می‌پرداختند تا با مشخص شدن نتیجه مذاکرات تصمیم خود را برای نحوه ورود به بازار معاملات، اجرایی کنند. بازاری که البته تاثیر مستقیم از تحریم‌ها نپذیرفته است.

مسکن در سال ۹۳ به روایت آمار

در واقع می‌توان گفت، این تصمیم ناشی از اظهارنظر برخی از فعالان بازار مسکن بود که در مقابل پرسش متقاضیان برای چگونگی روند قیمتی مسکن پاسخ آن را به نتیجه مذاکرات وین موکول می‌کردند.

رکود در بازار مسکن اما با روی کار آمدن دولت یازدهم و کنترل قیمت‌ها رقم خورد و با وجود کاهش اندک قیمت‌ها باز هم قدرت خرید مسکن به مردم باز نگشت.

امسال اما در فروردین با شروع کم‌رمق معاملات، سطح قیمت ۷درصد کاهش پیدا کرد. در ماه‌های اردیبهشت و خرداد، هیجان ناشی از اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها باعث بازگشت بخشی از تقاضا به بازار شد و در نتیجه کشش خرید، نرخ تورم ماهانه مسکن به ترتیب به سطح ۶درصد و ۵درصد رسید. بعد از آن اما رکود ناشی از انتظار طرف تقاضا بابت افزایش تسهیلات خرید مسکن، موج‌های پی‌درپی کاهشی در منحنی رشد قیمت ایجاد کرد.

بازدهی بازار مسکن در نیمه اول سال ۹۳ در شرایطی تا منفی ۷/۰درصد نزول کرد که در نیمه اول سال ۹۲ تحت‌تاثیر اوج‌ حداکثری قیمت‌ها، بازدهی تا ۴/۴درصد افزایش پیدا کرده بود. قیمت مسکن بهار سال ۹۲با ۷۰درصد افزایش و ثبت رکورد بیشترین افزایش بعد از ۶سال، به بالا‌ترین نقطه رسید.

بعد از آن اما با ثبت نرخ رشد منفی ۶/۰ درصد برای قیمت مسکن در ۱۵روز اول شهریور ۹۳، عملا چهارمین موج کاهشی از سال۹۳، وارد بازار ملک شد. آمار دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن از کارنامه نیمسال اول بازار ملک نشان می‌دهد: در این مدت اگر چه شیب نوسان قیمت مسکن– نرخ رشد ماهانه‌- در دو ماه اردیبهشت و خرداد، مثبت بود و به ترتیب ۶درصد و ۵درصد افزایش یافت، اما امواج کاهشی ماه‌های بعد باعث شد متوسط قیمت واحد مسکونی در تهران طی ۶ ماه اول سال۹۳ در مجموع ۷/۰ درصد کاهش پیدا کند و میانگین قیمت از متری ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در ابتدای فروردین ۹۳ به متری ۴ میلیون و ۱۷۰هزار تومان در اواخر شهریور برسد.

به این ترتیب بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن تهران طی نیمه‌ اول امسال تقریبا صفر بوده و کسانی که ابتدای سال ۹۳ با نیت سفته‌بازی اقدام به خرید سرمایه‌ای ملک کرده بودند، نه‌تن‌ها سود نکرده‌اند که با ۷/۰درصد کاهش در اصل سرمایه مواجه شده‌اند.

بعد از آن اما وضعیت کمی بهتر شد و آمارهای حوزه مسکن کمی امیدوارکننده شدچراکه بر اساس آخرین آمار منتشرشده در سال ۹۳ معاملات مسکن در ۹ ماهه منتهی به آذرماه رشد بیش از ۶۰ درصدی معاملات را نشان می‌داد.

رشدی که امید را در این حوزه زنده می‌کند تاشاید بازار مسکن یک بار دیگر رونق بگیرد. نگاهی به روند بازار مسکن طی سه فصل پایانی سال گذشته و سه فصل نخست سال جاری حاکی از تداوم ثبات نسبی در این بازار است به‌گونه‌ای که نوسان معناداری در این حوزه مشاهده نمی‌شود.

بر اساس آخرین آمار منتشرشده در سال ۹۳ بررسی متوسط قیمت یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران نشان از رشد ۳/۴ درصدی در ۹‌ماهه نخست سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته دارد. همچنین در مقایسه روند متوسط قیمت مسکن با شاخص بهای کالا و خدمات عمومی در یک سال منتهی به آذرماه سال جاری، شاهد همسویی این دو شاخص و روند کاهشی تغییرات آن‌ها بوده‌ است.

این در حالی بود که اواسط سال ۹۳ عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی با حضور در یک برنامه تلویزیونی اعلام کرد: با پس‌انداز، خانه‌دار شده است و جوانان هم باید برای خانه‌دار شدن پس‌انداز کنند.

این گفته وزیر با واکنش‌های مختلفی از سوی رسانه‌ها و کار‌شناسان مواجه شد. آن‌ها اظهارات وزیر را غیرکار‌شناسی دانسته و با اشاره به وضع دستمزد‌ها و رشد سالانه نرخ مسکن در ایران و کاهش ارزش پول، این توصیه آخوندی را غیرعملی توصیف کردند.

تفاهم سیاسی و بازار مسکن

حالا اما با اعلام تفاهم سیاسی افکار عمومی انتظار دارد در وضعیت مسکن گشایشی حاصل شود این در حالی است که می‌توان گفت ایران در تولید مصالح ساختمانی خودکفاست و برداشته شدن تحریم‌ها نمی‌تواند تاثیر چندانی در بازار مسکن داشته باشد. از سوی دیگر شوک ناشی از این تفاهم حتی برخی از کار‌شناسان را نگران کرده که به بهانه رونق در بازار مسکن، گرانی بیشتر در این بازار رقم بخورد.

به دلیل همین تحلیل‌های ضد و نقیض است که واکنش‌ها در این خصوص آغاز شده است. وزیر راه و شهرسازی در باره اثر تفاهم سیاسی و تاثیر آن بر بازار مسکن گفته: شوکی کوتاه‌مدت در انتظار بازارهاست اما توانایی کنترل آن در مجموعه دولت وجود دارد؛ بنابراین نگران خاصی در این مورد وجود ندارد.

عباس آخوندی اعلام کرده است: توافق هسته‌ای اثر طولانی مدت بر بازار مسکن دارد؛ اما ممکن است به صورت موقت باعث تغییر استراتژی بازیگران بازارهای دیگر از جمله ارز و سهام شود اما از آنجا که دولت برنامه‌ریزی لازم را دارد، احتمالا نوسان دراین بازار‌ها کوتاه مدت و مقطعی خواهد بود. دولت برای مواجهه با هر شرایطی پس از توافق نهایی هسته‌ای آماده است. توافق یک اتفاق سیاسی مهم است و طبیعی است که بر اقتصاد اثر می‌گذارد اما دولت با تدبیر و تعقل درباره شوک‌های آنی برنامه‌ریزی کرده است.

تحریم بر بازار مسکن بی‌تاثیر است

این درحالی است که یک کار‌شناس اقتصاد مسکن در این خصوص گفته: مذاکرات ژنو تاثیر مستقیمی بر بازار مسکن نخواهد داشت، چرا که باید ابتدا بازار جهانی و تاثیر گذار بر مسکن بهبود یابد و پس از آن منتظر تغییرات بر بازار مسکن بود.

بیت‌الله ستاریان در اظهارات خود تاکید کرده: مثبت و منفی بودن نتیجه مذاکرات به زودی بازار مسکن را تحت تاثیر قرار نمی‌‎دهد بلکه می‌‎تواند در بلند مدت بازار مسکن را تحت تاثیر قرار دهد اما آنچه بیش از هر مورد دیگر بازار را تکان می‌‎دهد عرضه و تقاضا و کنترل بازار است.

به گفته وی، در دو سال گذشته به دلیل رکود در بخش ساختمانی کاهش ساخت‌و‌ساز‌ها رخ داد و از طرفی دیگر کوچ سرمایه از بخش مسکن به دیگر بخش‎‌ها صورت گرفت و همین باعث شد تا سال ۹۴ هم همین اتفاقات رخ دهد و احتمال کاهش تولید برای سال جاری نیز وجود دارد.

از سوی دیگر، ایرج رهبر، رئیس اتحادیه انبوه‌سازان معتقد است: افزایش قیمت مصالح ساختمانی بیشترین تاثیری بوده است که توانست این بازار را با خود به سمت رکود ببرد و تحت تاثیر تحریم‌ها قرار گیرد.

او تاکید می‌کند: تحریم‌های بخش مسکن همچون دیگر بخش‌های اقتصاد کشور به صورت مستقیم تاثیر‌پذیر نیست، چرا که در بخش تولید مصالح ساختمانی کاملاً به کشورهای دیگر وابسته نیستیم و کشور تا حدودی تولیدات داخلی ساختمانی دارد.

مهدی تقوی، استاد بازنشسته دانشگاه تهران و کار‌شناس اقتصادی نیز در این خصوص به خبرنگار فردا می‌گوید: دولت در راه رسیدن به توافق اول راه است و هنوز تا برداشته شدن کامل تحریم‌ها فاصله داریم اما جو روانی بازار می‌تواند باعث رونق در بازار مسکن و شکسته شدن رکود شود.

این کار‌شناس اقتصادی ادامه می‌دهد: البته باید به این نکته توجه داشت که شکسته شدن رکود در بازار مسکن لزوما به معنای ارزانی مسکن نیست و ایجاد شوک هیجانی در بازار می‌تواند گرانی مسکن را به همراه داشته باشد.

تقوی همچنین می‌گوید: به طور کلی بازار مصالح که در تولید مسکن بسیار تاثیر گذار است کمتر تحت تاثیر تحریم‌ها قرار داشته و دارد و برای همین لغو تحریم‌ها به تنهایی نمی‌تواند چندان در وضعیت بازار مسکن تاثیر گذار باشد اما در هر حال رونق اقتصادی در بازار مسکن تاثیر گذار خواهد بود و امیدوارم این تاثیر مثبت باشد.

او در پایان اضافه می کند: اواخر سال ۹۲ بود که بازار مسکن روبه سردی رفت و روزهای سختی را تجربه کرد که امیدوارم آن روز‌ها باز نگردد. پس از آن بود که رکود تورمی بازار را آزار ‌داد و خریداران و فروشندگان منتظر معجزه مذاکرات آذر‌ماه سال ۹۳شدند. در ‌‌نهایت معجزه‌ای رخ نداد وحالا هم باید منتظر امضای توافق هسته‌ای ماند و هنوز برای اظهار نظر زود است.

منبع: فردا