ذاکری در نشست دین و اقتصاد:

به نظام ارباب رعیتی املاک برگشته‌ایم/ نقدینگی، رانت‌خواری و بانک‌ها مقصر وضعیت جنون‌آمیز زمین هستند

یک اقتصاددان معتقد است با تغییر مناسبات اجتماعی به نفع مالکان زمین و افزایش چشم‌گیر قیمت زمین ما با شکل دیگری از نظام ارباب و رعیتی در ایران رو به رو هستیم که مالک زمین خود را ارباب قلمداد می‌کند.

کد خبر: ۵۵۹۹۰۱

شنبه - ۲۲ آبان ۱۳۹۵ / November 12, 2016

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، ناصر ذاکری در نشست دین و اقتصاد که در موسسه دین و اقتصاد برگزار شد بیان کرد: تاکنون زاویه دید مسئولان ایرانی به مقوله مسکن درست نبوده است، در چند قرن گذشته یکی از تأثیرگذارترین پدیده‌ها در زندگی اجتماعی بشر مسئله گسترش شهر نشینی و افزایش شهرنشینان است؛ این پدیده در تمام حوزه‌های زندگی بشر تاثیر عمیقی گذاشته است.

وی همچنین گفت: طبق بررسی که درباره جمعیت شهرنشینی جهان از ۱۹۶۰ تا سال ۲۰۱۵ انجام داده، متوجه شده‌ام که این دوره ۵۵ ساله ویژگی‌های مهمی دارد. در این دوره جمعیت شهر نشین جهان از ۳۴ درصد به ۵۴ درصد افزایش یافته است. در این دوره آمریکا رفاه بیشتری داشته از ۷۰ به ۸۴ درصد رسیده و همین اعداد نشان می‌دهد که سرعت رشد جمعیت شهرنشینی در آمریکا کم‌تر ولی در کشورهای درحال توسعه بیشتر است. در اتحادیه اروپا این نرخ از ۶۱ درصد به ۷۵درصد، در آمریکای لاتین که مجموعه‌ای از کشورهای توسعه نیافته و در حال توسعه است این نرخ از ۴۹ درصد در سال ۱۹۶۰ به ۸۰ درصد رسیده است که این به معنای مهاجرت عظیم روستاییان به شهر و تخریب بنیان کشاورزی منطقه و موج افزایش جمعیت شهرها است.

ذاکری درباره نرخ رشد جمعیت شهرنشینی ایران نیز بیان کرد: در ایران این نرخ از ۳۴ درصد در سال ۱۹۶۰ به ۷۳ درصد افزایش یافته است. در این ۵۵ سال جهان از ۳۴ به ۵۴ درصد تغییر می‌کند، اما ایران به ۷۳ درصد افزایش یافته است بنابراین رشد جمعیت شهرنشینی ایران بسیار بیشتر از جهان است. رشد جمعیت جهان هم در این ۵۵ سال ۱.۶۵ درصد و رشد جمعیت شهری ۲.۵ درصد بوده است. در ایران رشد جمعیت ۲.۵ درصد بود، اما رشد جمعیت شهری ۳.۹ درصد را نشان می‌دهد، بنابراین ما با معضل افزایش جمعیت شهری مواجه هستیم و اگر زاویه دیگری به این قضیه نگاه کنیم به حقایق تکان دهنده‌ای دست می‌یابیم. در این دوره جمعیت جهان ۲.۴۶ برابر شده و جمعیت شهری آن هم ۳.۸۹ برابر. در ایران ولی جمعیت کل کشور ۳.۸۹ برابر و جمعیت شهری ۸.۲ برابر شده است، بنابراین جمعیت شهری در این ۵۵ سال ۷۲ برابر شده است.

این موضوع نشان می‌دهد که با بحرانی رو به رو هستیم که کار بلند مدت دشواری‌های بسیاری برای شهرهای ایران ایجاد خواهد کرد.

این استاد دانشگاه در ادامه سخنانش بیان کرد: رشد جمعیت در گذشته نه چندان دور زیاد بوده است و در حال حاضر با مشکلاتی مانند جمعیت جوان، بیکاری و... مواجه هستیم. درست است که الان رشد پایین است، اما در گذشته این رقم زیاد بوده است. رشد جمعیت شهری هم به سرعت روبه افزایش است و این پدیده بعد دیگری از این بحران است.

ذاکری با بیان اینکه این ۳.۹ درصد جمعیت شهری در کشور ایران به صورت برابر در تمام شهرها رخ نداده است، عنوان کرد: بیشتر این اعداد و ارقام مرتبط با شهرهای بزرگ و کلانشهرها هستند همچنانکه میانگین رشد جمعیت شهرنشینی شهر تهران در این ۵۵ سال چهار درصد بوده است، اما این آمار نباید ما را فریب دهد چرا که در سال‌های گذشته با تعریف‌های خاص و سرریز کردن جمعیت اضافی در شهرک‌های اقماری این عدد را کوچک کرده‌ایم درحالی‌که بسیاری از شهرهای اطراف تهران تنها خوابگاه هستند و جمعیت روز و شب تهران کاملا متفاوت است. بنابراین نرخ چهار درصد که برای تهران در نظر گرفته‌اند نرخ قابل قبولی نیست و برای رسیدن به عدد واقعی محدوده شهری تهران را باید بازتعریف کرد.

این اقتصاددان با اشاره به شرایط کنونی شهر کرج در خصوص رشد جمعیت آن گفت: شهر کرج به عنوان شهری که به نوعی بلاگردان تهران بوده و بسیاری از مهاجران تهران را در خود جای داده است شناخته می‌شود. به آمار به دست آمده از این شهر نیز نمی‌توان اطمینان کرد اما همچنان عدد به دست آمده بسیار بالا است از سال ۱۳۳۵ تا به امروز سالانه ۸.۶ درصد رشد جمعیت داشته است. درست است که ما در مسئله مهاجرت به کلانشهر با مشکلات زیادی مواجه هستیم اما قسمتی از رشد شهری می تواند حاصل وقایع سالم باشد. به عنوان مثال؛ در روستا تکنولوژی و ماشین آلات جایگزین نیروی انسانی می شود و گروهی از روستاییان به شهرهای کوچک می آیند چراکه برای آن‌ها موقعیت شغلی مولدی ایجاد شده است. بنابراین درصدی از رشد جمعیت شهری را میتوان مثبت تلقی کرد و رشد جمعیت سالم دانست، کما اینکه در کشور آمریکا که کشوری مرفه است نیز شاهد وجود رشد جمعیت شهرنشین هستیم. اما در آمریکا این رشد همراه با افزایش رفاه و موقعیت شغلی بوده بنابراین در این کشور بحرانی ایجاد نشده است، اما بخش دیگری این افزایش نرخ مرتبط با مخرب است.

وی در ادامه افزود: از کل جمعیت آمریکا ۷.۵ درصد، در آلمان ۱۲.۵ درصد، در ایتالیا ۱۳ درصد، در لهستان ۱۴.۵ درصد و در ایران ۲۵ درصد مردم ساکن هشت شهربزرگ کشور هستند، بنابراین از هر چهار ایرانی یک نفر در این هشت کلانشهر زندگی می‌کنند. به این ترتیب در طول همه این سال‌ها با یک نوع محدودیت در عرضه زمین شهری مواجه بوده‌ایم و قرار بود پایه‌ای برای سکونت و ارائه خدمات باشد چراکه وضعیت زمین شهری می‌تواند شاخصی برای مدیریت شهری و وضعیت رفاه را باشد. حقیقت این است که خاک‌های حاصل‌خیز ما محدود هستند شهرهای ما از ابتدا برای روی بهترین و حاصل خیزترین خاک‌ها بنا شده‌اند، چون روستاها در ابتدا به دلیل حاصل خیزی زمین اطراف خاک حاصل خیز جمع شده‌اند و بعدها همان روستاها تبدیل به شهرهای امروزی شده‌اند.

وی تصریح کرد: بنابراین شهرهای ما هرچقدر بزرگ‌تر می‌شوند برای ما به دلیل از بین بردن خاک‌های حاصل خیز زیان‌بار هستند. شاید در کشور اروپایی این موضوع از اهمیت چندانی برخوردار نباشد، اما در ایران به دلیل وجود کویر و کمبود خاک حاصل‌خیز از اهمیت بسزایی برخوردار است.

ذاکری با بیان اینکه گسترش شهر در کشور ما یک رقیب بزرگ برای صنعت کشاورزی محسوب می‌شود، اظهار کرد: طی سالیان طولانی متولیان شهر سعی کردند از رشد شهر جلوگیری کنند چراکه با گسترش شهر تعهدات آن ها برای ارائه خدمات نیز افزایش می یابد و بخشی از درآمد خود را نیز از دست می دهند. ممکن است قدرت آینده آن ها کاهش یابد و برخی نهاد و موسسات برای منافع شخصی خود از رشد شهر جلوگیری می‌کنند، چرا که با محدود بودن فضای شهری یک رانتی ایجاد می‌شود و کسانی که دارایی بیشتری از زمین شهری در اختیار دارند از بهتری برخوردار هستند. به عنوان مثال؛ بانک‌ها را در نظر بگیرید که در طول سال ها به یکی از بزرگ‌ترین مالکان تبدیل شده‌اند و با گسترش شهر ارزش این دارایی‌ها و املاک نیز کاهش می‌یابد.

این اقتصاددان با اشاره بر اینکه با افزایش مهاجرت به شهرها مساحت شهر افزایش نیافته است، بیان کرد: میزان سرانه زمین شهری نقشی تعیین کننده در ارتباط با قدرت شهرداری در ارائه خدمت رفاهی دارد چون برای ارائه و ساخت خدمات نیاز به مساحتی دارد. بنابراین از این راه می‌توان تصویر خوبی از رفاه در هشت کلانشهر ارائه کرد. زمین شهری برای هر فرد در برلین ۲۶۰ مترمربع، هامبورگ ۴۳۰ متر مربع، رم ۴۵۰ متر مربع و در شهرهای بزرگ ایران ۱۰۰ الی ۱۵۰ متر مربع است و این عدد را با شهرهای اروپایی مقایسه کنید تا تفاوت خدماتی که می‌توان ارائه کرد را متوجه شوید. نکته نگران کننده این است که زمین شهری تهران به ازای هر نفر ۹۰ مترمربع است. درواقع اگرجمعیت زیادی را فضای کوچکی جمع کنیم تحت تأثیر این شاخص ترافیک و سایر دشواری های اجتماعی و زیست محیطی افزایش می‌یابد.

این پژوهشگر اقتصادی درباره اهمیت مدیریت و برنامه‌ریزی شهری چنین توضیح داد: سرانه زمین شهری در کلانشهرها بسیار پایین است و این مشکل دشواری هنگامی چندین برابر می شود که هرچه به آن ضریب می‌دهد به مدیریت شهری باز گردد. بنابراین اگر در کلانشهری با مدیریت صحیح می تواند امید به بیشترین استفاده از این اراضی را داشت.

او در رابطه با مدیریت و برنامه‌ریزی شهری تهران نیز مطرح کرد: شهر تهران بدون برنامه جامع و بلندمدت رشد پیداکرده است. بهترین شاخص برای پی بردن به این مسئله تقسیم‌بندی زمین، شبکه و معابر در یکی از محلات تهران است. به عنوان مثال در محله فرمانیه می‌توان از زمین شش هزار متر تا ۶۰ متر پیدا کرد. پیش از اینکه تهران به پایتخت کشور تبدیل شود محله فرمانیه تعدادی زمین کشاورزی و باغات بود، به تدریج به سکونتگاه تبدیل شد و بدون برنامه‌ریزی همان راه ها که کشاورز عبور می‌کرد با کمی عقب‌نشینی به کوچه تغییر پیدا کرده است. نتیجه این است که همان کوچه‌باغ‌ها با کمی تغییر تبدیل به معبری در یک کلانشهر شده‌اند.

ذاکری در ادامه افزود: برای بازگشت به نقطه صفر باید صد سال تلاش کرد. سال‌ها طول می‌کشد تا بتوان زمین‌ها را تجمیع کرد و تمام سندهای ۶۰ متری را جمع کرد تا بتوانیم در خصوص فرسودگی شهر اقدامی صورت دهیم، بنابراین مشکل ما تنها سرانه پایین در کلان شهر نیست بلکه بی توجهی به آینده و قطعه‌بندی جنون آمیز زمین در گذشته نیز هست که از جمله عوامل تأثیرگذار هستند و اگر ۵۰ سال گذشته مسئولان به این می‌اندیشیدند که تهران ۵۰ سال آینده در چه وضعیتی خواهد بود شاید شرایط ما اینگونه نمی‌شد. ما هم بی‌توجه به تهران ۵۰ سال آینده ادامه می‌دهیم و فقط به انتخابات سال آینده می‌اندیشیم.

ناصر ذاکری همچنین مسئله رفاه در هشت شهر بزرگ ایران را تنها مرتبط با جمعیت ۲۵ درصدی آن ندانست و گفت: نباید چنین تصور کرد که ۷۵ درصد دیگر در شرایط بهتری به سر می‌برند، این معضل مسئله‌ای ملی است و باید به عنوان مسئله کل کشور به آن نگاه کرد.

وی همچنین در بخشی از سخنانش زمین شهری را یک کالای اساسی در نظر گرفت و توضیح داد: در دوران دفاع مقدس دولت سعی کرد تمام کالاهای اساسی به گونه‌ای مناسب عرضه شود و از احتکار آن جلوگیری کند تا رفاه عمومی تغییری نکند. دولت وقت توانست مدیریت موفقی دراین خصوص داشته باشد، اما زمین شهری در جامعه ما که یکی از کالاهای اساسی محسوب می‌شود در سال‌های گذشته توانسته است توجهات را به خود جلب کند. بنابرانی دولت‌ها در چند دهه گذشته برنامه‌ای برای این کالای اساسی نداشته‌اند تا اتفاقی برای این ۲۵ درصد نیفتد و به دلیل این بی توجهی‌ها این زمین شهری به یک متاع ارزشمند تبدیل شده است وکالایی است که می‌توان به راحتی معامله و سود کرد.

او از عوامل رواج خرید و فروش املاک به حاکمیت تورم دور قمی اشاره و بیان کرد: ایران از سال ۱۳۵۰ به بعد تنها دو سال تورم یک رقمی داشته است. بنابراین شرایط حاکمیت تورم دو رقمی ما را به سوی اقتصاد ناسالم سوق می‌دهد که یکی از نشانه های آن رواج خرید و فروش املاک است. حجم زیاد نقدینگی نیز از جمله عوامل تأثیرگذار در بازار مسکن است چراکه دولت‌ها برای تأمین مالی استقراض کرده و نقدینگی در جامعه افزایش یافته و با این تغییر شاهد افزایش رانت ‌خواری بوده‌ایم چرا که عده‌ای بوده‌اند که به راحتی از تسهیلات استفاده می‌کردند و زمین و املاک می‌خریدند. باید در این زمینه به نقش منفی بانک‌ها در توزیع ناعادلانه مالی هم اشاره کرد. بانک‌ها با واگذاری سپرده‌های قشر ضعیف جامعه به رانت‌خواران کمک کرده‌اند تا مردم را بیشتر تحت فشار قرار دهند.

وی دلایل هجوم به سرمایه‌گذاری در مسکن را چنین توضیح داد: با توجه به نبود زمینه‌های سرمایه‌گذاری و امنیت سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و بازدهی مطلوب آن منجر به هجوم سرمایه‌گذاران به املاک شده و همه سازمان‌ها و نهادهای دولتی برای سود بیشتر در این حوزه وارد رقابت شدند. در این مسابقه بزرگ و پر هیجان نهادهای عمومی، دولتی، شبه خصوصی، خیریه و موسسات مذهبی در گیر شدند به عنوان مثال؛ هلال احمر شرکت سرمایه‌گذاری هلال احمر را تاسیس کرد و زمین ها و مغازه های رابه عنوان سرمایه خریداری کرد، اما این پروژه به بن‌بست رسید. حتی برخی شخصیت‌های مذهبی برای گسترش فعالیت های تلاش کردند تا از این طریق کسب درآمد کنند و وارد ساخت و ساز شدند، اما به دلیل استفاده از افراد فاقد تخصص این پرژه ها بازدهی کمی داشتند و تأثیری منفی بر اقتصاد کشور گذاشتند چراکه سرمایه عظیمی در بازار موجود بود تقاضای سفته‌بازانه را افزایش داد و همین امر دست اقشار فرودست را از مسکن کوتاه‌تر کرد.

ذاکری تصریح کرد: نتیجه این است که از سال ۷۲ تاکنون قیمت یک متر مربع خانه کلنگی ۶۰ شده است و علت آن به نقدینگی سرگردان در مقیاس بسیار وسیع باز می گردد که در بازار مسکن جمع شده و منجر به این می شود که قشر ضعیف باید از خانه دار شدن صرف نظر کنند.

وی در خصوص نقش قیمت مسکن در گرانی سایر اقلام عنوان کرد: اگر کالایی در کشور تولید می شود بخش عظیمی از هزینه تولید آن تنها به دلیل اجاره و هزینه‌ای است که صرف مسکن از تولید تا فروش می شود. سهم نقش مسکن در افزایش نرخ کالاهای تولید داخل بسیار پررنگ و غیرقابل انکار است و این عامل منجر می شود توان رقابت با بازار جهانی را از دست بدهیم چرا که به دلیل ارزانی زمین و ملک در سایر کشورها هزینه تمام شده یک محصول برای آن ها کم تر از اایران است، بنابراین نه تنها در حوزه صادرات بلکه با کالاهای وارداتی نیز نمی‌توانیم رقابت کنیم چراکه این اقلام به رغم اینکه در ایران مجبور هستند به دلیل گرانی مسکن مبلغ بالایی را در اختیار دلالان ایرانی قرار دهند.

وی با تأکید بر اینکه نظام ارباب و رعیتی مجددا بازگشته است، مطرح کرد: در ایران تغییر مناسبات اجتماعی به نفع مالکان زمین تمام شده است و ما با شکل دیگری از نظام ارباب و رعیتی رو به رو هستیم که افزایش قیمت زمین شهری در به وجود آمدن این نظام کمک کرده است. در گذشته سهم مالک زمین تنها ۵۰ درصد بود و سازنده هم ۵۰ درصد دیگر را می گرفت و با هم به صورت مساوی تقسیم می‌کردند بعد این رابطه به ۶۰-۴۰ تبدیل شد، بنابراین مالک زمین خود را ارباب قلمداد می‌کند. از راهکارهای ارائه شده برای مواجهه با آن می‌توان به صندوق مسکن و ساختمان اشاره کرد که ایده خوبی بود، اما دیر اقدام کردند. این پروژه را زمانی باید آغاز می کردند که سهم مالک زمین ۳۰ درصد بود وقتی سهم مالک ۷۰ درصد است دیگر نیازی به بازار ندارد.