خبرگزاری دانشجو گزارش می‌دهد

موج گرانی مسکن عقب می‌نشیند؟/ واکنش مردم به تحولات بازار مسکن

کاهش قدرت خرید مردم و یا عدم مراجعه خریدار به بازار، کمتر از ۶ ماه صنعت ساختمان را دچار رکود و مالکان را مجبور به عقب نشینی از قیمت‌های پیشنهادی می‌کند.

کد خبر: ۶۴۵۸۴۵

يکشنبه - ۱۹ آذر ۱۳۹۶ / December 10, 2017

گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو؛ بازارهای سرمایه‌ای شروع به حرکت کرده‌اند و بی‌ثباتی مطلق در افزایش قیمت‌ها موج می‌زند. اصلی‌ترین مشکل بازار طلا، مسکن و ارز آینده مبهم آن‌هاست. برخی معتقدند رکود بازار ادامه‌دار است و موج مقطعی بازار گذراست. در سوی دیگر عده‌ای از کارشناسان معتقدند افزایش قیمت‌ها تداوم دارد و وقت آن رسیده سال اول دولت دوازدهم، نقدینگی غوغا کند و تقاص رکود و سپرده‌های بانکی دولت قبل را بستاند!

جالب اینکه دولت نقش مهمی در این بی‌ثباتی‌ها بازی کرده است. در ماجرای خودروهای وارداتی قطع سامانه ثبت سفارش خودرو میلیاردها را پولدارتر کرده و خودروهای وارداتی را تا پنجاه درصد قیمت افزایش داده است. از طرفی عرضه قطره چکانی سکه در بانک کارگشایی نه تنها نیاز بازار را تأمین نکرد، بلکه سیگنال کمبود طلا و نگرانی از افزایش قیمت‌ها را به بازار ارسال کرد.

در این سوی میدان، بررسی‌ها نشان می‌دهد عوامل متعددی در بروز وضعیت بحرانی قیمت مسکن نقش داشته است. فراموش نشود هنوز قیمت‌های جدید جایی برای خود باز نکرده‌اند و همچنان قدرت خرید مردم پایین و اقبال عمومی به قیمت‌های جدید کم است. از بازار مسکن خبر می‌رسد با اعلام قیمت‌های جدید از سوی مالکان، مردم همچنان برای خرید به دنبال قیمت‌های سابق یا آپارتمان‌های چندساله هستند و قیمت‌های فعلی به هیچ وجه تثبیت نشده است.

با اعلام قیمت‌های جدید از سوی مالکان، مردم همچنان برای خرید به دنبال قیمت‌های سابق یا آپارتمان‌های چندساله هستند و قیمت‌های فعلی به هیچ وجه تثبیت نشده است.

فراموش نکنیم افزایش قیمت مسکن نیمه دوم سال‌های قبل هم از سوی برخی سازندگان و فعالان این عرصه اعمال می‌شد اما به دلیل انقباض نقدینگی در بانک‌ها و آینده تاریک بازار، مالکان مجبور به عقب‌نشینی از مواضع خود می‌شدند و به این ترتیب بیش از چهار سال رکود مهمان خانه‌های خالی و بدون مشتری فروشندگان بود.

سامانه اطلاعات بازار املاک ایران که توسط وزارت راه و شهرسازی تدوین شده است نیز گواه بر همین مسئله است؛بیشترین حجم معاملات مسکن در سال جاری مربوط به مرداد ۹۶ با انعقاد ۱۷۶۲۹ مبایعه‌نامه است و پس از آن ماه‌های تیر و شهریور با حدود ۱۴ هزار قرارداد بیشترین میزان قرارداد خرید و فروش آپارتمان در سطح شهر تهران را به خود اختصاص می‌دهند.

اما نمودار قیمت آپارتمان نشان از افزایش قیمت در فصل پاییز دارد به طوری‌که در آبان‌ و تیرماه میانگین قیمت معاملاتی مسکن به بیشترین حد در سال جاری رسیده است. البته متوسط قیمت معاملات شاخص مطلوبی برای روند قیمتی نیست؛ ممکن است افزایش معاملات در شمال شهر، این میانگین را افزایش دهد. به هر حال افزایش قیمت‌ها لااقل در قیمت‌های اعلامی از سوی مالکان غیرقابل انکار است. در ادامه به بررسی عوامل گرانی مسکن در پاییز امسال پرداخته می‌شود.

افزایش افسار گسیخته اجاره‌بها در نیمه نخست سال

بیگدلی در گفت‌وگو با خبرگزاری دانشجو با اشاره به افزایش بی‌رویه اجاره بهای آپارتمان، گفت: موجر اگر واحد خود را برای رهن کامل نیز بسپارد، رقمی بسیار بالاتر از ارزش ملک خود عنوان می‌کند که این موضوع تهیه مسکن متناسب را برای مستأجران سخت کرده است. متأسفانه روند قیمت‌گذاری‌ها در بخش رهن کامل مسکن نشان دهنده تعیین یک سوم ارزش بهای ملک به عنوان ثمن رهن آپارتمان است.

همین افزایش قیمت رهن آپارتمان دلیل تأمین بخش مهمی از هزینه خرید مسکن برای سرمایه‌گذاری شد؛ وقتی می‌توان حدود یک سوم قیمت مسکن را با رهن کامل آن تأمین کرد، خرید مسکن آسان‌تر می‌شود.

کاهش نسبی نرخ سود بانکی

دولت می‌خواهد کنترل نقدینگی در بانک‌ها را به عنوان میراث برای دولت بعدی بگذارد. رکود تورمی و سیاست‌های تشویقی دولت برای دپوی پول مردم در بانک‌ها، حجم عظیمی از نقدینگی مردم را روی کاغذ در بانک‌ها پارک کرده است. موضوع مهم این است که ورود این میزان از نقدینگی به بازارهای سرمایه‌ای موازی بانک نظیر طلا، سکه، ارز و مسکن می‌تواند هر بخشی را افسارگسیخته به تورم شدید بکشاند. کاهش مرحله‌ای و پلکانی سود بانکی تا حدودی باعث خروج نقدینگی مردم از بانک‌ها شد که البته در مقایسه با پول‌های موجود در بانک رقم زیادی نیست اما حرکت همین مقدار از نقدینگی هم در بازارها به چشم می‌خورد. یکی از دلایل همین بی‌ثباتی بازارها خروج بخش کوچکی از نقدینگی مردم از بانک‌هاست.

حمیدرضا طهماسبی‌پور در گفت‌وگو با خبرگزاری دانشجو درباره تحرکات اخیر بازارهای اقتصادی گفت: از زمانی که دولت برای حمایت از تولید نرخ سود را کم کرد این سرمایه به سمت‌های دیگری برای سود دهی رفت و چون دولت برنامه‌ای برای این سرمایه های آزاد شده نداشت باعث شوک به بازار مسکن، ارز و طلا شد و این بازارها را با گرانی مواجه کرد.

وی تصریح کرد: دولت باید برنامه مشخصی برای سرمایه های در گردش داشته باشد تا بتواند سرمایه را مدیریت کند تا سرمایه هم سود ده باشد و هم به نفع کشور استفاده گردد، پژوهش و استراتژی مشخص برای استفاده از سرمایه ها در کشور وجود ندارد. اقتصاد کشور به شدت از بی‌برنامگی و نبود استراتژی مشخص برای استفاده درست از سرمایه رنج می‌برد.

اقتصاد کشور به شدت از بی‌برنامگی و نبود استراتژی مشخص برای استفاده درست از سرمایه رنج می‌برد.

جو روانی انبوه‌سازان برای تحریک تقاضا در بازار

یکی از شگردهای خروج از رکود در بخش مسکن در سال‌های اخیر تحریک تقاضا از سوی افزایش نسبی قیمت بوده است؛ انبوه سازان مسکن به این شیوه اشراف کامل دارند. بعضی از سازندگان آپارتمان در تهران معتقدند مشتری وقتی قیمت‌ها را در سربالایی می‌بیند هر طور شده به بازار چنگ می‌زند و خوب یا بد را حتی شده به صورت مقطعی برای عقب نماندن از بازار می‌خرد. اما در بازار راکد و بی‌رمق، ابتکار عمل بیشتری برای مشتری وجود دارد و با گشتی در بازار، پول نقدش را ابزار فشار می‌کند و قیمت را می‌شکند. بنابراین موضوع افزایش قیمت فصل پاییز در بخش مسکن موضوع جدیدی نیست و این خریداران هستند که قیمت را تعیین می‌کنند زیرا قیمت مسکن کاملاً و مطلقاً به عرضه و تقاضا بستگی دارد.

ورود بخشی از نقدینگی مردم به سمت بازارها، عدم مدیریت و ولنگاری دولت برای مهار بازارهای اقتصادی، یأس و ناامیدی دولت از گشایشات خیالی مذاکرات هسته‌ای و نزدیکی به سال جدید میلادی از عوامل آشفتگی بازارهای اقتصادی است.

بی‌ثباتی بازارهای اقتصادی موازی مسکن

وقتی زمزمه افزایش قیمت‌ها در بازار ارز، طلا و خودرو به ویژه در خودروهای وارداتی رخ داد، سازندگان مسکن از بی‌اعتنایی به بازار مسکن به سطوح آمدند و اقدام به قیمت‌گذاری‌های جدید کردند. ورود بخشی از نقدینگی مردم به سمت بازارها، عدم مدیریت و ولنگاری دولت برای مهار بازارهای اقتصادی، یأس و ناامیدی دولت از گشایشات خیالی مذاکرات هسته‌ای و نزدیکی به سال جدید میلادی از عوامل آشفتگی بازارهای اقتصادی است.

حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران و کشور در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری دانشجو درباره تحرکات اخیر بازار مسکن گفت: بازار مسکن یک بازار مقاومی هست و حجم نقدینگی که می‌تواند در بازار مسکن تاثیرگذار باشد، بسیار بسیار بالاتر از سکه و ارز است. چند ده میلیارد در بازار طلا و ارز خیلی زود خودش را نشان می‌دهد، ولی در بازار مسکن دیر تاثیر می‌گذارد.

وی تصریح کرد: کم شدن نرخ سود بانکی موجبات ورود نقدینگی به بازار مسکن بوده البته نه به صورت صد درصد، ولی عده‌ای از سرمایه‌های مردم که در بانک‌ها بود به سمت مسکن سرازیر شد.

نکته قابل تأمل سیاست‌های مبهم و مشکوک نهادهایی همچون وزارت صنعت است که با وجود گرانی‌های لحظه‌ای در بازار خودرو، همچنان سامانه ثبت سفارش را باز نمی‌کند و انگشت اتهام را به سوی سایرین دراز می‌کند.

زنگ خطر کاهش مسکن نوساز

رکود بازار مسکن در چهار سال اخیر، بسیاری از تولیدکنندگان با سرمایه کم را در این عرصه به عقب رانده و از چرخه تولید مسکن خارج کرده است. برخی از سازندگان سرمایه‌شان را در بانک گذاشته و سود بانکی می‌خورند یک لیوان آب هم روش! برخی هم که مقاومت بیشتری کردند مجبور به فروش با قیمت پایین‌تر از قیمت تمام شده و به اصطلاح زیر قیمت بازار شدند تا به اصل سرمایه‌شان برسند. عده کمی که سرمایه زیادی دارند و یا سود متعارف ساخت‌و ساز را به پرداخت وجه ماه به ماه بانک ترجیح دادند، در بازار ماندند. وضعیت بازار مسکن در سال‌های اخیر نشان داده دیگر خبری از سودهای کلان در این حوزه نیستند و سرمایه‌گذاران این عرصه باید توقعات مالی خود را در هنگام فروش پایین بیاورند.

رکود حاکم بر بازار و سیاست‌های انقباضی دولت برای مهار تورم باعث شده در بسیاری از بخش‌های تولیدی، فقط کسانی در بازار بمانند که عشق به تولید دارند و با علاقه کار خود را دنبال می‌کنند. به هر حال کاهش چشمگیر ساخت‌وساز به دلیل بازار راکد و قدرت خرید پایین مردم برای تهیه مسکن، باعث کاهش چشمگیر صدور پروانه‌های ساخت‌وساز در بخش مسکن و به تبع آن کمبود عرضه مسکن به‌ویژه در بخش مسکن‌های نوساز شده است.

برخی از کارشناسان معتقدند اثرگذاری افزایش میزان وام مسکن به ویژه وام طرح مسکن یکم بازار را تکانی مقطعی آن هم برای خرید آپارتمان‌های کوچک داده است اما همچنان مالکان برای فروش آپارتمان‌های دو و سه خوابه با کمبود مشتری مواجه هستند.

افزایش قیمت‌های چند هفته اخیر نشان می‌دهد، تقاضای حقیقی یا کاذب برای ورود به بازار مسکن تحریک نشده است و قیمت‌گذاری‌های جدید، بازار را بیش از پیش به سمت رکود سوق می‌دهد چرا که اغلب مصرف‌کنندگان برای تبدیل به احسن واحدهای مسکونی خود، با احتیاط عمل می‌کنند و به اصطلاح بدون زیر سر گذاشتن آپارتمان دلخواه، ملک خود را نمی‌فروشند. همین دو به شک شدن مالکین، بازار را قفل‌تر کرده و بخشی از تقاضای بازار را از چرخه معاملات مسکن دور نگه داشته است.

نکته مهم و قابل توجه در بازار مسکن برای خریداران تعیین قیمت‌ها در حاشیه بازار است؛ بازار مسکن همواره نیازمند تزریق نقدینگی از سوی مردم برای چرخه اقتصادی سازندگان مسکن دارد. صرف نظر از مقایسه با سایر بازارهای اقتصادی، قیمت مسکن را خریدار تعیین می‌کند و عدم توان خرید و یا مراجعه خریدار برای تهیه مسکن، بازار را در یک بازه شش ماهه دچار رکود و مالکان را مجبور به عقب نشینی از قیمت‌های پیشنهادی مسکن می‌کند.