عقبایی تشریح کرد

دخالت بانک‌های قانون شکن در بازار مسکن؛ از ساخت‌وساز برج‌ تا دکان‌داری مسکن/ ماجرای چراغ‌های خاموش آپارتمان‌های الهیه!

رئیس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک گفت: ورود بانک‌ها به ساخت و ساز ممنوع است. قانون شکنی بانک‌ها به حدی رسیده که تابلوهای بانک را ورودی پروژه‌ها نصب می‌کنند، جرمی مشهود‌تر از این وجود دارد؟!

کد خبر: ۶۵۴۴۱۴

سه‌شنبه - ۱۲ دی ۱۳۹۶ / January 02, 2018

وحید بلالی- حسام عقبایی رئیس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک کشور و نائب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفت‌وگوی تفصیلی به سوالات خبرگزاری دانشجو پاسخ داد. بخش دوم این گفت‌وگو را می‌خوانید:

بخش اول گفت‌وگو را اینجا بخوانید

تحلیل شما درباره اثرگذاری بانک‌ها در تولید، رونق و قیمت مسکن چیست؟
در ابتدای دولت یازدهم از نهاد ریاست جمهوری به من زنگ زدند که وضعیت مسکن را به چه صورت ارزیابی می‌کنید؛ گفتم بانک‌ها در حال بنگاه داری هستند. ماده ۱۰ و ۲ و ۴ قانون نظام بانکداری (قانون عملیات بانکی بدون ربا) می‌گوید ورود بانک‌ها به ساخت و ساز و سرمایه گذاری ممنوع است. این در ماده قانونی به صراحت آمده است، ولی عموم بانک‌ها در این عرصه ورود کردند.

در تمام شهر‌ها، پروژه‌های بلندمرتبه را ارزیابی کنید می‌فهمید که سهم بسیاری از این پروژه‌ها متعلق به بانک است و این یک خلاف مشهود است و بانک حق ندارد سرمایه‌های مردم را به عرصه خرید و فروش و ساخت وساز ببرد و این جسارت و این قانون شکنی بانک‌ها به حدی رسیده است که تابلوهای بانک را در زیر پروژه‌ها نصب می‌کنند، جرمی مشهود‌تر از این وجود دارد؟!

درباره فعالیت‌های اقتصادی بانک‌ها توضیح بیشتری می دهید؟

عرصه دیگر ورود بانک‌ها به پروژه‌های اقتصادی تاسیس هلدینگ‌های متعدد است. برخی بانک‌ها نزدیک به ۶۰ هلدینگ دارند، مانند هلدینگ‌های خرید و فروش مسکن و در تمام حوزه‌ها هم ورود کردند. مجلس شورای اسلامی به عنوان نهاد نظارتی باید به این بحث ورود کند، ولی ما تحقیق و تفحص جدی از بانک‌ها و نظارت جدی از مجلس دهم که شعارش ایجاد عدالت و رونق اقتصادی بود شاهد نیستیم.

لایحه اصلاح سیسات‌های پولی و مالی در دست‌انداز

لایحه اصلاح سیاست‌های پولی و مالی که می‌تواند اقتصاد ایران را نجات دهد، از سال ۹۴ در کمیسیون اقتصادی مجلس قفل شده است. زور نمایندگان مجلس،  بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار به این‌ها نمی‌رسد.

بانک‌ها قانون را دور می‌زنند و با سودهای بالا همچنان صاحبان سرمایه را حفظ کردند و نگذاشتند این سرمایه به بخش تولید بیاید. چرا تمام نهادهای کشور دنبال تاسیس بانک‌های مستقل هستند؟ اگر این بانک‌ها در جهت افزایش تولید باشد مشکلی ندارد، ولی متاسفانه سیاست این بانک‌ها دکان داری و بنگاه داری شده است.

وام‌های بانکی به صورت رانت عرضه می‌شود. بانک برای تولید کننده انگیزه مضاعفی ایجاد کند نه با سودهای کلان جلوی تولید را بگیرد و تولیدکننده داخلی نتواند با تولیدکننده خارجی رقابت کند.

آیا هر بازاری که سود ده بود بانک باید در آن سرمایه گذاری کند؟ آیا کار بانک این است؟ متاسفانه بانک‌ها در خرید املاک سوداگری کردند و بانک‌ها با بالابردن نرخ به پشتوانه برند خود قیمت‌ها را بالا بردند. بانک‌ها باید عکس این سیاست عمل کنند و قیمت‌ها را بشکنند و اگر دنبال سرمایه گذاری غیرقانونی هستند حداقل سرمایه گذاری شان به نفع مردم و توسعه کشور باشد و برای اقشار ضعیف و متوسط مسکن بسازند، ولی به دنبال لوکس سازی و برج سازی نرود.

وی با بیان اینکه یکی از بخش هایی که می‌شود منویات رهبری را برای اقتصاد مقاومتی اجرا کرد بخش مسکن است، گفت: ۷۰ تا ۹۰ درصد از قیمت مسکن زمین است، از نظر مصالح ساختمانی و نیروی انسانی هیچ مشکلی نداریم. با این وجود چرا ۳۶ سال بعد از انقلاب همچنان مشکل مسکن در کشور وجود دارد؟ به دلیل این که مدیریت و چشم انداز واحدی در این امر وجود ندارد.

در مسکن برنامه‌ای نداریم. چینی‌ها از بیست سال پیش با برنامه می‌گویند در سال ۲۰۲۰ اقتصاد دنیا را تسخیر می‌کنیم، ولی در کشور ما یک دولتی مسکن مهر را انجام می‌دهد و دولت دیگر می‌گوید مسکن مهر کار اشتباهی بود. باید برنامه‌ای باشد که جامع و بدون سیاسی نگری اقتصاد کشور را پیش ببرد. اگر وزیر بهداشت عوض شود باید مدل آمپول زدن تغییر کند؟ یک چشم اندازی باید وجود داشته باشد که ده سال بعد را تصویر کند و واقع گرایانه این کار پیش رود.

به نظر شما بالابردن مدت اقساط وام بانکی برای دست یابی سریع مردم به مسکن عملیاتی است و چه راه های دیگری برای خرید مسکن وجود دارد؟

هم باید دولت کمک کند و هم مردم باید گام به گام جلو بیایند و از مستاجری شروع کنند و از پایین و با گرفتن وام گام به گام پیش بروند و نکته دیگر این است که دولت و حاکمیت باید در این جهت حرکت کند.

بازار مسکن بازاری نیست که بتوان بایک فرمول آن را حل کرد مثلا با فرمول مسکن مهر، مسکن اجتماعی یا تسهیلات باید مجموعه طرح‌ها برای رونق و توسعه پایدار اجرا شود تا تناسبی بین بازار عرضه و تقاضا شکل گیرد و مانند کشور کره جنوبی مسکن تبدیل به کالا شود و از حالت سرمایه خارج شوددر ایران ۶۷ درصد مردم مالک اند و ۳۳ درصد مستاجر و ۳ درصد هم در خانه‌های سازمانی زندگی می‌کنند، ولی در کره جنوبی بیشتر از ۵۰ درصد مردم مستاجرند، ولی نگرانی دغدغه ندارند به عنوان نمونه یک زمانی سیم کارت تلفن همراه در کشور به عنوان سرمایه بود، ولی الان تبدیل به کالا شده است.

وقتی میانگین خانه دار شدن مردم به آمار وزارت راه یازده سال است و برخی معتقدند چهل سال تا پنجاه سال طول می‌کشد ولی در کشوری مانند اسپانیا با سود ۳ درصد اقساط مسکن ۵۰ ساله به مردم می‌دهند.

نگاه تجاری بانک مسکن

در بانک مسکن جلسه‌ای گذاشتیم که مدت اقساط را از ۱۲ سال به ۱۳ سال برسانید گفتند نمی‌توانیم و منابع نداریم، ولی در همین بانک مسکن وام خودرو با بازپرداخت دو ساله به سرعت داده می‌شود، زیرا نگاه صرف تجاری در آن بانک حاکم است.

درباره ارائه تسهیلات به حوزه مسکن توضیح بیشتری می‌دهید؟

انبوه ساز در سال ۹۵ می‌خواست به خریدار تسهیلات بدهد بانک مسکن بابت این اقدام انبوه ساز ۵ درصد کارمزد می‌خواست برای واسطه شدن هم کارمزد ۵ درصد سود می‌گرفتند و با انتقادهای ما به ۵ / ۲ درصد رساندند که آن هم زیاد است.

آیا ورود خانه‌های خالی به بازار عرضه مسکن، در تنظیم بازار موثر است؟

آماری که مرکز آمار اعلام کرده است ۲۵۰۰۰۰۰ واحد مسکونی خالی (دو میلیون و پانصد هزار خانه خالی) در کشور داریم که از این تعداد ۶۵۰۰۰۰ واحد خالی در استان تهران است. سالی یک میلیون واحد مسکونی در کشور نیاز داریم، اگر هم این تعداد وارد عرضه شود که محال است اتفاق بیفتد دوره یازده ساله‌ای که صحبت شد تبدیل به ۹ سال می‌شود، بنابراین بی تاثیر نیست اما واقعا نمی‌توانند بازار را به تعادل واقع برسانند.

نکته دیگر اینکه این واحد‌ها در مناطق حاشیه شهر، مسکن مهر است و امکانات لازم را ندارد و برخی دیگر مناطق لوکس نشین تهران است. ۹۵ درصد خانه‌های خالی در شهر‌ها خانه‌های لوکس است که سازندگان آن بانک‌ها و افراد خاص حقیقی هستند و اگر شب از اتوبان مدرس به سمت شمال بروید در محله الهیه و کامرانیه برج هایی می‌بینید که خالی هستند و چراغ‌ها خاموش هستند.

برخورد با کسانی که احتکار مسکن می‌کنند باید چطور باشد؟

اقتصاد باید اقتصاد آزاد باشد، با حرکت پلیسی، تعزیراتی، مالیاتی نمی‌توانیم اقتصاد پویا داشته باشیم. همه این‌ها باید باشد، ولی کل سیاست نباید به سمت برود. باید با تشویق مالیاتی مردم را به سمت اقتصاد پویا و رونق سوق دهیم و بعد اگر مشاهده شد عده‌ای دنبال سوداگری هستند با برخوردهای مختلف به عنوان اخلالگر اقتصادی برخورد کنیم، ولی این اولین راهکار نیست و آخرین راهکار هم نیست.

تا الان هیچ اقدام عملیاتی در حوزه مالیات برخانه‌های خالی مشاهده نکردیم یک عده می‌گویند سازمان امور مالیاتی دنبال درآمد است و درآمد خانه‌های خالی حتی کفاف حقوق کارمندهایی که باید گماشته شوند تا خانه‌های خالی شناسایی شود را نمی‌دهد. اما نگاه کلان اقتصادی ایجاب می‌کند دولت برای تشخیص خانه‌های خالی باید سوبسید دهد و ضرر هم بدهد تا هدف اصلی که تنظیم عرضه و تقاضا اتفاق بیفتد.

فعالیت‌های استارتاپ‌های مسکن را چگونه ارزیابی می کنید؟

بر اساس قانون هیچ استارتاپی حق خرید و فروش مسکن را ندارد، مجوز قانونی دلالی یعنی دلالت کردن یا مشاوره املاک باید دارای پروانه باشد. هر نوع قراردادی باید به دفاتر دارای مجوز پروانه کسب مشاوراملاک مراجعه کنند و به هرجای دیگری مراجعه کنند مورد تایید ما نیست.

درباره سایت‌ها و فضای مجازی و استارتاپ‌ها ما نمی‌توانیم مخالف این امر باشیم و رتبه ایران جزو پنج کشور آخر دنیا هست، ولی، چون بستر سواستفاده بسیار زیاد است و حریم شخصی و تمام دارایی مردم را به خطر می‌اندازد و این‌ها در قالب یک رسانه هستند که وظیفه اطلاع رسانی دارند و برای تنظیم قرارداد باید حتما به دفاتر مشاور املاک مراجعه کنند.

آگهی هایی که در رسانه‌ها معرفی می‌شود باید قبل از آن مجوز را بخواهند و بعد اقدام به تبلیغ کنند.

مردم در نحوه کار با این استارتاپ ها دقت کنند و به هر استارتاپی اعتماد نکنند زیرا ممکن است افراد سودجو در پوشش این استارتاپ ها به کارهای کلاهبرداری و تبهکاری دست بزنند.