دلایل عدم سرمایه‌گذاری تجاری در صنعت ساختمان/ چرا سرمایه به سمت مسکن نمی‌رود؟

بعید است که کشور وارد یک فضای کاذب قیمتی و بی‌برنامه در حوزه مسکن شود.

کد خبر: ۶۶۰۲۱۷

سه‌شنبه - ۲۶ دی ۱۳۹۶ / January 16, 2018

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو؛ در ۹ ماهه امسال شرایط رشد چهار بازار موازی یعنی بورس، سکه، دلار و مسکن حاکی از آن بوده است که بورس ۲۷ درصد، سکه ۱۵.۵ درصد، دلار ۱۱.۸ درصد و مسکن ۸ درصد رشد را تجربه کرده‌اند، اما موضوع اساسی این است که بخش مسکن از ابتدای پاییز امسال روند پرشتاب قیمتی به خود گرفته است، به طوری که بازار مسکن در مهرماه ۸.۷ درصد، آبان ماه ۱۰.۹ درصد و آذرماه ۱۵ درصد افزایش نقطه به نقطه قیمت را تجربه کرده است، لذا پیش‌بینی می‌شود با ادامه این روند رشد قیمت مسکن بالاتر از نرخ تورم عمومی، جذب سرمایه در این بخش افزایش چشمگیری پیدا کند.

احتمال حرکت سپرده‌های بانکی به بازار مسکن
طی ۵۴ ماه قبل از مهرماه امسال سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به هبچ عنوان توجیه اقتصادی نداشت، زیرا در تمام طول این مدت رشد قیمت مسکن پایین‌تر از نرخ تورم عمومی‌و در بسیاری از ماه‌ها پایین‌تر از تورم نقطه به نقطه بود، اما از ابتدای مهرماه امسال همزمان با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی به ۱۵ درصد شاهد رشد مناسب قیمت مسکن در شهر تهران بودیم به طوری که در آذرماه جاری میزان رشد قیمت مسکن به ۱۵ درصد رسید که این رقم هم‌اکنون با نرخ سود سپرده‌های بانکی برابری می‌کند، لذا این احتمال وجود دارد که با افزایش بازدهی بخش مسکن در ماه‌های آینده، سرمایه‌های بلوکه شده در سیستم بانکی به حوزه ساخت و خرید مسکن ورود پیدا کند.

نشانه‌های پیش رونق در بازار مسکن
بعد از اینکه بخش مسکن رشد منفی ۱۴ درصد را در سال گذشته تجربه کرد، در زمستان ۱۳۹۵ به رشد ۴ درصد رسید و سپس در هفت ماهه ابتدای سال جاری رشد ۶.۲ درصد را تجربه کرد. شرایط موجود حاکی از آن است که برخی اقدامات دولت برای کمک به تقاضای مسکن از جمله کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن یکم به ۹.۵ درصد و سود اوراق تسه به ۱۷.۵ درصد تاثیر نسبی بر بازار مسکن داشته و باعث افزایش ۶.۳ درصدی تعداد معاملات و افزایش ۶.۵ درصدی قیمت مسکن در هفت ماهه نخست امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته شده است.

از سوی دیگر با توجه به اینکه بخش مسکن با ۳۰۰ حرفه و صنعت در ارتباط است رونق این بخش می‌تواند تاثیر مثبتی در عملکرد بخش‌های مرتبط داشته باشد. بخش مسکن با پایان دولت دهم به دلیل عملکرد اقتصادی آن دولت که تاثیرخود را بر جهش قیمت دلار از ۹۰۰ تومان به حدود ۴۰۰۰ تومان، افزایش نرخ تورم به ۴۰.۴ درصد، افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی، رشد ۷۰۰ درصدی قیمت زمین و ۵۰۰ درصدی قیمت مسکن گذاشت، وارد رکود شد که هنوز به طور کامل به رونق نرسیده، اما نشانه‌های پیش رونق آن در نیمه اول سال جاری بروز یافته است.

روند حجم معاملات مسکن در سال جاری
فروردین ماه امسال تاثیر شرایط انتخاباتی منجر به کاهش ۸.۵ درصدی معاملات مسکن شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال گذشته شد. در اردیبهشت ماه ۶.۴ درصد حجم معاملات مسکن رشد پیدا کرد، در خردادماه ۰.۸ درصد حجم معاملات مسکن کاهش پیدا کرد، در ماه آغازین فصل تابستان نیز معاملات ۲.۵ درصد کمتر از مدت مشابه سال گذشته شد، در مردادماه ۶.۲ درصد حجم معاملات مسکن بالاتر قرار گرفت، در شهریورماه شاهد افزایش ۹.۷ درصدی حجم معاملات مسکن بودیم، در مهرماه رشد ۳۴.۴ درصدی تعداد معاملات نسبت به ماه مشابه قبل به ثبت رسید، در آبان‌ماه معاملات مسکن ۱۸.۵ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش یافت و در آذرماه معاملات مسکن شهر تهران ۵۰ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل بالا رفت. شرایط موجود حاکی از آن است بعد از نوسانات بهاری، گروه موسوم به متقاضیان تجهیز شده به تسهیلات تسه و مسکن یکم در تابستان وارد بازار مسکن شده‌اند که به رشد تدریجی معاملات کمک کرده‌اند.

از سوی دیگر به‌جز بانک مرکزی، دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز ماهیانه به صورت جداگانه گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران را ارایه می‌کند. طبق گزارش آذرماه این وزارتخانه، در ۹ ماهه نخست سال ۱۳۹۶ قیمت مسکن شهر تهران ۴.۹۹ میلیون تومان در هر متر مربع بوده که ۱۳.۶ درصد نسبت به مدت مشابه سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است. معاملات نیز ۱۷ هزار و ۹۸۵ مورد بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد ۵۲.۴ درصدی را نشان می‌دهد. حجم ریالی مبایعات انجام‌شده شهر تهران در آذرماه هشت هزار و ۴۱۰ میلیارد تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳۱ و ۷۶.۴ درصد رشد را نشان می‌دهد. این اعداد حاکی از آن است که قیمت مسکن در آذرماه ۶ درصد بالاتر از نرخ تورم نقطه به نقطه قرار گرفته است.
تقاضا در بازار مسکن مصرفی است نه تجاری
در آذرماه جاری میزان رشد قیمت مسکن به ۱۵ درصد رسید که این رقم هم‌اکنون با نرخ سود سپرده‌های بانکی برابری می‌کند، لذا سوالی که مطرح می‌شود این است که آیا در آینده بخش مسکن می‌تواند به عنوان مکانی امن و سودده برای سرمایه گذاری تجاری و سوداگرانه باشد یا خیر؟

در این‌باره منصور غیبی کارشناس ارشد اقتصاد مسکن  می‌گوید: آمار‌های رشد قیمت بیانگر ورود سرمایه به فضای کسب و کار حوزه مسکن است، اما نکته حائز اهمیت در این آمار‌های افزایش قیمت این است که امسال حجم سپرده‌گذاری در صندوق پس انداز مسکن یکم نسبت به سال گذشته افزایش چشمگیری پیدا کرده است که درحال‌حاضر سپرده‌گذاران قبلی به مرحله حضور در بازار برای خرید مسکن رسیده‌اند.

در نتیجه از یک سو سپرده گذاران قبلی برای خرید مسکن آماده هستند و از سوی دیگر خرید‌های این سپرده گذاران به صورت متوسط متراژ ۷۰ تا ۷۵ متر است. به عبارتی زمان دریافت وام ۱۶۰ میلیون تومانی متقاضیان صندوق پس انداز مسکن یکم سر رسیده است که نیاز این افراد برای خرید مسکن مصرفی است و بیشتر به دنبال خانه‌های متراژ متوسط در حدود ۷۰ تا ۹۰ متر هستند، لذا این رشد در بازار مسکن را نمی‌توان یک رشد سرمایه‌ای، سوداگرانه و تجاری در بازار مسکن تلقی کرد به طوری که خوشبختانه در حال حاضر حوزه مسکن مصرفی با متراژ متوسط است.

این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن تصریح می‌کند: اگر سازندگان و امور مشارکت در ساخت، علائم رشد را در جامعه نشان بدهند بدین معنا است که سرمایه تجاری به حوزه مسکن ورود پیدا کرده است. اینکه قیمت مسکن در آذرماه حدود ۱۵ درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته رشد پیدا کرده است به دلیل تخصیص تسهیلات و سبد‌های حمایتی دولت به متقاضیان است. به‌عبارتی افزایش قیمت در حوزه مسکن حبابی نیست بلکه به دلیل کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن یکم و اوراق گواهی حق تقدم بوده است، لذا جهش و جریان خاصی باعث افزایش قیمت مسکن نشده است.

غیبی می‌افزاید: حوزه مسکن همانند بازار دلار نیست که به محض افزایش قیمت ارز عده‌ای به سمت این بازار حرکت کرده و اقدام به خرید دلار کنند، بلکه زمان دریافت وام مسکن سپرده گذاران فرا رسیده است و این متقاضیان برای خرید به بازار مسکن ورود پیدا کرده‌اند که این امر باعث افزایش قیمت خانه‌های متراژ متوسط شده است.

کشور با بی پولی دست و پنجه نرم می‌کند
این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن تصریح می‌کند: بعید است که کشور وارد یک فضای کاذب قیمتی و بی‌برنامه در حوزه مسکن شود. ورود سرمایه به بازار مسکن باید با نظام رشد اقتصادی کشور همخوانی داشته باشد. به عبارت ساده‌تر جامعه ایران همانند یک خانواده است و اگر ایران را همانند یک پدر یا سرپرست خانوار نگاه کنیم باید این سپرست خانوار پول و سرمایه درحال گردش داشته باشد تا مایحتاج اعضای خانواده که مردم هستند را برآورده کند. درحال حاضر سرمایه درحال گردش در حوزه تولید وجود ندارد و مردم هم در تگنای مالی به‌سرمی‌برند، لذا کدام سرمایه را می‌خواهند در حوزه اقتصاد مسکن به گردش درآوردند؟

غیبی می‌افزاید: با توجه به شرایط اقتصادی کنونی کشور، دولت اولویت‌ها را به ایجاد زیرساخت‌های اصلی از جمله صنایع پتروشیمی، کانی‌ها و معادن گذاشته است، به‌عبارتی سیاست دولت این است که با رشد صنایع پتروشیمی، کانی‌ها و معادن تولید ناخالص داخلی و رشد مثبت اقتصادی کشور را افزایش دهد و سپس با کسب درآمد از طریق صادرات مایحتاج مردم را تامین کند. به عبارتی درحال حاضر اولویت این نیست که دولت سرمایه را به مردم و بانک‌ها دهد تا با این میزان سرمایه سازندگان افدام به تولید مسکن کنند. اگر فرض کنیم این امر هم صورت گیرد مردم با چه پولی می‌خواهند معامله تجاری و سوداگرانه در بازار مسکن کنند؟

انتظار یک رشد کاذب در حوزه مسکن بعید است
این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن تصریح می‌کند: انتظار یک رشد کاذب در حوزه مسکن بعید به نظر می‌رسد، زیرا معتقدم حوزه مسکن از حوزه تجاری و سوداگرانه تبدیل به حوزه مصرفی شده است، به همین جهت بعید است که مردم سرمایه خود را در بازار مسکن سرمایه گذاری تجاری و سوداگرانه کنند.

تجاری