خبر خوش برای سرمایه‌گذاران در بافت‌های فرسوده

اگر دولت درخصوص فروش واحد‌های مسکونی به توسعه گران تضمین دهد، سرمایه گذاران در ساخت و ساز بافت‌های فرسوده رغبت و تمایلی از خود نشان خواهند داد.

کد خبر: ۶۶۲۷۳۵

شنبه - ۰۷ بهمن ۱۳۹۶ / January 27, 2018

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، طبق آمار رسمی‌کشور، هم‌اکنون ۱۴۰ هزار هکتار بافت فرسوده در کشور و ۷۰ هزار هکتار بافت فرسوده در شهر تهران به‌صورت مصوب وجود دارد که بیش از ۲۰ میلیون نفر از جمعیت ایران در این بافت‌های فرسوده یا ناکارآمد شهری و سکونتگاه‌های غیر‌رسمی‌زندگی می‌کنند. براساس طرح جدید دولت، کسانی که صاحب خانه فرسوده هستند، بدون پرداخت هیچگونه هزینه‌ای واحد آن‌ها نوسازی می‌شود، بدین صورت که تسهیلاتی به توسعه گر‌ها پرداخت می‌شود که در سایه آن به سود خود برسند و سپس مردم به این ساختمان‌ها منتقل می‌شوند و خانه‌های فرسوده آن‌ها خراب شده تا به شکل اصولی بازسازی شود.

شب دوشنبه (۲ بهمن‌ماه ۹۶) رییس جمهوری در گفت‌و‌گوی زنده تلویزیونی اعلام کرد که تقریبا در محله‌هایی که بافت فرسوده وجود دارد آنجایی که می‌توانیم زمین را اختصاص دهیم یا زمین دولتی یا شهرداری و یا مربوط به نهاد‌های عمومی، زمین مجانی برای احداث ساختمان در اختیار توسعه‌گر‌ها قرار می‌دهیم و افرادی که در بافت‌های فرسوده هستند را به طور مجانی به این ساختمان‌ها منتقل می‌کنیم، هر کسی صد متر ساختمان دارد، هر متر ساختمانی ۱.۲ در ساختمان جدید شرایط مسکونی را بدون پرداخت هزینه فراهم می‌کنیم، یعنی مردم به صورت مجانی داخل ساختمان می‌شوند و ساختمان‌های قدیمی‌آن‌ها تخریب شده و تبدیل به پارک و فضای لازم برای زندگی مردم خواهد شد.

این ساختمانی که توسعه گر می‌سازد معادل این، یک ساختمان دیگر هم در همان زمینی که در اختیارش می‌گذاریم، می‌سازد که در سایه آن ساختمان معادلش خرج خودش را در می‌آورد و به سود هم می‌رسد در ساختمان معادل که خالی است ما تسهیلاتی را در اختیار می‌گذاریم یعنی تضمین می‌کنیم که این ساختمان سریع به فروش برسد و تسهیلات ارزان‌قیمت در اختیار افراد قرار می‌دهیم تا اینکه به خانه‌اولی‌ها یا هر کسی که خانه می‌خواهد به زندگی‌شان برسند. اولین کلنگ نوسازی بافت فرسوده در دهه فجر و در بهمن‌ماه در تهران و در برخی از شهرستان‌ها زده خواهدشد، اما هوشنگ عشایری سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری خبر از آغاز نوسازی بافت‌های فرسوده از شهریور ماه ۹۷ داد و در خصوص مدل اقتصادی که دولت برای توسعه‌گران بافت‌های فرسوده در نظر گرفته است به ارائه نکاتی پرداخت.

آغاز نوسازی بافت‌های فرسوده از شهریورماه ۹۷
هوشنگ عشایری سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری در نشست خبری با اصحاب رسانه اظهار کرد: تک تک محلاتی که قرار است در بافت‌های ناکارآمد بازسازی شوند مشخص شده، ابزار‌ها و منابع مورد نیاز هم در لایحه بودجه ۱۳۹۷ پیش بینی و تقدیم مجلس شده است و منتظر تصویب هستیم. پیش بینی ما این است که شهریورماه این طرح شروع شود، بنابراین از الان تا شهریورماه مدلی در نظر گرفته‌ایم که به عنوان پشتوانه طرح پیشگام است. بدین صورت که اراضی دولتی در اختیار خود را که از قبل خریداری کرده‌ایم در اختیار توسعه گران قرار دهیم و آن‌ها شروع به ساخت و ساز می‌کنند.

زمین در یک فضای رقابتی در اختیار توسعه گران قرار داده می‌شود
عشایری در پاسخ به این سوال که چه نوع مدل اقتصادی برای توسعه گران در نظر گرفته‌اید، گفت: مدل اقتصادی این است که برای زمین هیچ گونه ارزش‌گذاری اولیه تعیین نمی‌کنیم. زمین را در یک فضای رقابتی در اختیار توسعه‌گران قرار می‌دهیم. آن‌ها در این فضا قیمت پیشنهادی ساخت را به ما می‌دهند. کسی که کمترین قیمت پیشنهادی را بدهد برنده فعالیت در آن محله خواهد شد. پس از اینکه پروژه به اتمام رسید مطالبه توسعه گر از ما، میزان هزینه‌ای که براساس قیمت‌ها داده به اضافه ۱۸ درصد سود خواهد بود. به عبارتی قیمت کارشناسی خانه‌ای که ساخته شده را تعیین می‌کنیم و براساس هزینه‌ای که کرده به اضافه ۱۸ درصد سود به او پرداخت می‌کنیم، مابقی اگر چیزی باقی ماند برای دولت است اگر هم چیزی نماند ما به هدف خود که ارتقای کیفیت محله است رسیده‌ایم. اگر هم توسعه گران اضافه برارزش ریالی پروژه هزینه کرده باشند ما به صورت نقدی یا غیرنقدی از اراضی دیگر خود به آن‌ها پرداخت خواهیم کرد.

تضمین سود ۱۸ درصدی توسعه گران
وی تاکید کرد: با این روش، ما عملا به توسعه گران تضمین سود می‌دهیم. یعنی به‌جز هزینه پیمانکاری‌اش، ۱۸ درصد سود را تضمین می‌کنیم. هیچگونه ریسک سرمایه‌گذاری به آن‌ها تحمیل نمی‌شود و فقط ریسک فروش باقی می‌ماند. خوشبختانه با تسهیلات ۸ درصدی که برای مدل تقاضا پیش‌بینی کرده‌ایم و حدود ۳۰۰ هزار نفر که در صندوق پس انداز مسکن یکم ثبت نام کرده‌اند نشان می‌دهد تقاضا وجود دارد و این ریسک هم به نوعی از بین رفته است.

سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری خبر داد: در دهه فجر همانند مدلی که مدتی پیش در محله سیروس آغاز کردیم چند پروژه را در شهر‌های یزد و بوشهر آغاز می‌کنیم.

سه گام در حوزه کالبدی و یک گام در حوزه غیرکالبدی
عشایری با اشاره به صحبت‌های رییس جمهور درخصوص بافت فرسوده، گفت: همانطور که دکتر روحانی در صحبت‌های خود برای مردم اعلام کردند، با توجه به مطالبه گری عمومی‌که راجع به بافت‌های ناکارآمد شهری در کل کشور به وجود آمده، دولت برنامه کاری خود را در این بافت‌ها به صورت جدی دنبال می‌کند. برای موضوع چهار گام را برنامه‌ریزی کرده‌ایم که سه گام در حوزه کالبدی و یک گام در حوزه غیرکالبدی است.

نگاه ما نیز هم‌اکنون محله محور است
وی، برنامه‌های کالبدی را شامل نوسازی و بهسازی مسکن، ارتقای خدمات روبنایی و ارتقای خدمات زیربنایی دانست و گفت: جریان غیرکالبدی هم ارتقای توانمندی‌های اجتماعی، اقتصادی و نهادی این محلات است. نگاه ما نیز هم‌اکنون محله محور است، نه اینکه صرفا به ساخت مسکن بپردازیم. در واقع وقتی می‌گوییم محله سیروس یعنی پروژه‌ای که هم باید مسکن ساخته شود، هم زیربنایی، روبنایی و هم جریان توانمندی اقتصادی اجتماعی اتفاق بیفتد.
سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری درخصوص تسهیلات ارایه شده به متقاضیان در بافت‌های فرسوده، گفت: خرید در مدل تقاضا صرفا صندوق پس انداز مسکن یکم است و دولت برنامه دیگری ندارد. اگر قرار باشد دولت نقش حمایتی داشته باشد در جبران کسری این صندوق حمایت می‌کند. یعنی اگر در وسط کار تقاضا به بالاتر از حد برآورد ما برسد دولت آنجا جبران می‌کند که بانک بتواند گردش مالی‌اش را راه بیاندازد.

تخصیص وام ۵۰ میلیونی با سود ۹ درصد به سازندگان
عشایری تاکید کرد: به‌جز صندوق یکم برای جریان خرید هیچگونه برنامه دیگری نداریم ولی برای جریان تولید و کمک به توسعه گران برای ساخت پیشنهادی که ما در صندوق و قانون بودجه پیشنهادی در لایحه بودجه ۹۷ به مجلس دادیم پیش‌بینی کردیم که وام دو ساله با سود ۹ درصد به سازندگان بدهیم. پیش‌بینی کردیم ۱۰۰ هزار واحد در سال باید تولید شود و وام ۵۰ میلیون تومانی می‌دهیم که می‌شود ۵ هزار میلیارد تومان. از این رقم ۲ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان سهم دولت باشد با سود صفر درصد و ۲ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان آورده بانک‌ها باشد با سود ۱۸ درصد. میانگین آن می‌شود ۹ درصد و ۵ هزار میلیارد تومان تقسیم بر ۱۰۰ هزار واحد که می‌شود ۵۰ میلیون تومان وام، بنابراین برای هر یک واحد ساخته شده توسط توسعه گر در صورت تصویب این پیشنهاد ما در مجلس، قرار است وام ۵۰ میلیون تومانی به سازندگان بدهیم.
تسهیلات ۸ درصد؛ ایده آل‌ترین مدل برای خرید مسکن
وی، تسهیلات ۸ درصد را ایده آل‌ترین مدل برای خرید مسکن دانست و گفت: در بافت فرسوده محدودیت‌هایی که در صندوق پس انداز مسکن یکم مثل خانه اولی بودن یا زوجین بودن وجود ندارد و این شروط را برداشته‌ایم. هر کسی می‌تواند از این وام استفاده کند و ۱.۵ درصد کمتر از بقیه نقاط تسهیلات بگیرد که در واقع ایده آل‌ترین نوع، مدل ما در جریان تقاضا است.

عشایری در پاسخ به این سوال که آیا در جریان بهسازی و نوسازی به بافت‌های تاریخی آسیب وارد نمی‌شود، گفت: ما حداقل در ۴ تا ۵ سال اخیر ثابت کرده‌ایم که اگر حساسیت ما نسبت به بافت‌های ارزشمند تاریخی، بیشتر از میراث فرهنگی نباشد، کمتر از آن‌ها نسبت به ساختار حفاظتی میراث فرهنگی در محلات تاریخی تعصب نداریم. این را ثابت کردیم و از ارشد‌ترین فرد وزارت خانه که آقای وزیر باشد تا کوچکترین آن‌ها که بنده باشم ثابت کرده‌ایم که حافظ میراث تاریخی و ارزشمند خودمان در بافت‌های تاریخی هستیم.

مسکن در استطاعت را دنبال می‌کنیم
وی ادامه داد: اگر در طرح نوسازی به یک خانه یا یک مکان ارزشمند برخوردید کردیم صد در صد باید حفاظت کنیم. در بافت تاریخی کاملا با هماهنگی میراث فرهنگی جلو می‌رویم جلو و اگر طرحی بیاید در کمیته‌های فنی میراث فرهنگی بحث می‌شود. در آن جا رویکردی متفاوت از بافت فرسوده دنبال می‌کنیم و برای همین الزام کردیم طرح‌ها باید حتما تایید و تصویب شود.
سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری در پاسخ به این سوال که آیا مسکن اجتماعی در برنامه‌های شما وجود دارد یا خیر، اظهار کرد: خیر، جامعه هدف ما در بافت‌های ناکارآمد شهری جامعه‌ای متوسط، تداعی و تلقی می‌شود و مسکن در استطاعت را دنبال می‌کنیم.
ضمانت سود سازنده بار‌ها عنوان شده، اما اجرایی نشده است
درحالی دولت در طرح جدید خود در نوسازی بافت فرسوده اعلامکرده است که سود ۱۸ درصدی توسعه‌گران را تضمین می‌کند که چندی پیش ایرج رهبر رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان در گفت و گو با روزنامه «تجارت» اعلام کرد که دولت عنوان کرده که سود ۱۸ درصد سازندگان در بافت فرسوده را تضمین می‌کند. اما بعید به نظر می‌رسد که دولتمردان بتوانند این سیستم را در ایران پیاده کنند، زیرا این مسئله در ابتدای اجرای طرح مسکن مهر هم عنوان شده بود به‌طوری که قرار بود ضمانت فروشی به انبوه‌سازان داده شود، که این امر اجرایی نشد.

اگر دولت درخصوص فروش واحد‌های مسکونی به توسعه گران تضمین دهد، سرمایه گذاران در ساخت و ساز بافت‌های فرسوده رغبت و تمایلی از خود نشان خواهند داد، اما درخصوص مسکونی بودن بافت‌های فرسوده لازم به ذکر است که به دلیل اینکه قدرت خرید مردم درآن مناطق کافی نیست، ساخت و ساز در بافت فرسوده برای سازندگان توجیه اقتصادی ندارد، لذا باید تمهیداتی در بافت فرسوده در نظر گرفته شود تا نوسازی و بهسازی بافت فرسوده عملیاتی شود. به عبارتی باید تسهیلاتی با سود قابل قبول به توسعه گر تخصیص شود، همچنین باید بین توسعه گر و ساکنان بافت فرسوده در ساخت و ساز مشارکتی اعتماد و اطمینان ایجاد شود.