مسکن گران نمی‌شود

بانک مرکزي آخرين تحولات بازار مسکن شهر تهران را که مربوط به بهمن‌ماه ۱۳۹۶ است، منتشر کرد.

کد خبر: ۶۷۰۴۵۶

شنبه - ۱۲ اسفند ۱۳۹۶ / March 03, 2018

وضعیت بازار مسکن در بهمن‌ماه از افزایش ۲۲ درصدی قیمت و ۱۷.۷ درصدی معاملات نسبت به ماه مشابه سال گذشته حکایت دارد. براساس این گزارش در بهمن‌ماه امسال تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۸.۴ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۷.۷ درصد نشان می‌دهد. در ماه مورد گزارش متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۵ میلیون و ۵۱۰ هزار تومان بود که نسبت به دی‌ماه امسال و بهمن‌ماه سال گذشته به ترتیب ۵.۱ و ۲۲.۳ درصد افزایش نشان می‌دهد.

نوساز‌ها همچنان بیشترین فروش را دارند
بررسی توزیع معاملات بر اساس عمر بنا در بهمن‌ماه ۹۶ حاکی از آن است که واحد‌های تا پنج سال ساخت سهم ۴۸.۷ درصدی از معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. البته سهم مذکور در مقایسه با بهمن ماه سال قبل ۵.۲ درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحد‌هایی با قدمت بیش از ۱۵ سال افزوده شده است.

منطقه پنج پیشتاز معاملات
توزیع تعداد معاملات بر حسب مناطق در بهمن‌ماه ۱۳۹۶ حاکی از آن است که منطقه پنج با سهم ۱۳ درصدی در میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران کماکان بیشترین تعداد قرارداد‌های مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. پس از آن مناطق چهار و دو به ترتیب با سهم‌های ۱۱.۱ و ۹.۶ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع ۷۳.۳ درصد از کل تعداد معاملات مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۸، ۱۴، ۱، ۱۰، ۳، ۷ و ۱۱) بوده و ۱۲ منطقه باقی مانده تنها ۲۶.۷ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معادل ۱۱ میلیون و ۵۴۰ هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با ۲ میلیون و ۴۳۰ هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به طور یکسان ۱۴ درصد افزایش نشان می‌دهد.

دامنه قیمتی ۳۰ تا ۳۵ میلیون ریال؛ بیشترین سهم از تعداد معاملات تهران
توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک مترمربع بنا در بهمن ماه امسال حاکی از آن است که واحد‌های مسکونی در دامنه قیمتی ۳۰ تا ۳۵ میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۹.۲ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی ۳۵ تا ۴۰ میلیون ریال و ۲۵ تا ۳۰ میلیون ریال به ترتیب با سهم‌های ۸.۶ درصدی و ۸.۵ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که ۵۶.۲ درصد واحد‌های مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران (۵ میلیون و ۵۱۰ هزار تومان) به فروش رفته‌اند.

بیشترین تقاضا برای واحد‌های ۶۰ تا ۷۰ متری
توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در بهمن ماه نیز نشان می‌دهد بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحد‌هایی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰ مترمربع معادل ۱۴.۴ درصد اختصاص داشته است. واحد‌های دارای زیربنای ۵۰ تا ۶۰ مترمربع و ۷۰ تا ۸۰ مترمربع به ترتیب با سهم‌های ۱۳ درصد و ۱۲.۴ درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه واحد‌های مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع ۴۹.۷ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند.

اختصاص ۵۰.۲ درصد از معاملات به واحد‌هایی با ارزش کمتر از ۴ میلیارد ریال
توزیع فراوانی تعداد واحد‌های مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی واحد‌های مسکونی با ارزش ۱.۵ تا ۲ میلیارد ریال با اختصاص ۱۰.۶ درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحد‌های دارای ارزش ۲ میلیارد تا ۲.۵ میلیارد ریال و یک تا ۱.۵ میلیارد ریال نیز هرکدام با اختصاص ۹.۴ درصد و ۸.۸ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. درمجموع در این ماه حدود ۵۰.۲ درصد از معاملات به واحد‌های مسکونی با ارزش کمتر از ۴ میلیارد ریال اختصاص داشت.

رشد ۱۰.۵ درصدی شاخص کرایه مسکن اجاری شهر تهران
در بهمن‌ماه شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۰.۵ درصد و ۹.۳ درصد رشد نشان می‌دهد؛ ماهیت قرارداد‌های اجاره مسکن که اغلب یک ساله تنظیم می‌شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره‌بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است.

رشد ۱۰.۱ درصدی قیمت در ۱۱ ماهه امسال
در ۱۱ ماهه ۱۳۹۶ تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۶۸.۹ هزار واحد شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل افزایش ۱۲.۸ درصدی را نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴ میلیون و ۸۲۰ هزار تومان بوده که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱۰.۱ درصد افزایش نشان می‌دهد.

سوداگری در بازار مسکن
درخصوص گرانی ۲۲ درصدی مسکن پایتخت در یک سال، سید ابوالفضل موسوی بیدکی عضو کمیسیون عمران مجلس در گفت و گو با «روزنامه تجارت» می‌گوید: به منظور بررسی قیمت مسکن در بازار باید وضعیت سایر پارامتر‌های اقتصادی هم بررسی شود. هم‌اکنون نقدینگی موجود در دست مردم بسیار بالا است که معمولا این میزان نقدینگی وارد چهار بازار ارز، طلا، مسکن و بورس می‌شود. به عبارتی با نوسانات نرخ دلار و احتمال افزایش قیمت مسکن در آینده سوداگری وارد بخش مسکن شده است و برخی افراد با وجود اینکه نیازی به مسکن ندارند اقدام به خرید مسکن به عنوان کالای سرمایه‌گذاری کرده‌اند، لذا اینگونه سرمایه‌گذاران با ورود به بازار مسکن باعث نوسانات شدید قیمتی ملک شده‌اند.

رقم سرمایه‌های سرگردان در کشور کم نیست
این عضو کمیسیون عمران مجلس تصریح می‌کند: درحال حاضر رقم سرمایه‌های سرگردان در کشور رقم اندکی نیست که ورود این سرمایه‌های سرگردان به بازار‌ها باعث نوسانات قیمتی در آن بازار‌ها شده است.

موسوی بیدکی تاکیدمی‌کند: اگر چهار پارامتر ارز، سکه و طلا، شاخص‌های بورس و مسکن را به عنوان چهار بازار در نظر بگیریم، سرمایه‌های سرگردان که تنها در دست طیفی از افراد درجامعه قرار دارد به منظور سرمایه‌گذاری وارد این چهار بازار می‌شود که کاهش یا افزایش حجم نقدینگی در هریک از این بازار‌ها منجر به نوسانات قیمتی در آن بازار‌ها خواهد شد.

رشد قیمت مسکن در طول یکسال طبیعی است
نماینده مردم یزد در مجلس دهم می‌افزاید:، اما به صورت طبیعی با توجه به رشد جامعه، تعداد ازدواج در کشور و تبدیل مسکن‌های استیجاری به مسکن‌های دائمی‌توسط مردم، طبیعی است که نرخ رشدی در قیمت مسکن در طول یکسال داشته باشیم. به‌عنوان مثال نیاز واقعی مردم به مسکن سالانه ۶۰۰ هزار دستگاه آپارتمان بود که به ۸۰۰ هزار دستگاه آپارتمان رسید که طرح مسکن مهر تاحدودی نیاز مردم به مسکن متوسط با متراژ ۵۰ تا ۸۰ متری یعنی زیر ۱۰۰ متر را پاسخ داد و واحد‌های مسکونی با متراژ بالاتر از ۱۰۰ متر هم متقاضیان مصرفی به خود را داشتند.

لزوم بررسی وضعیت بازار مسکن منهای تهران
موسوی بیدکی تاکیدمی‌کند: وضعیت بازار مسکن در کلان شهرها، مراکز استان‌ها و شهر‌های کوچک متفاوت است. به‌عبارتی برای بررسی بازار مسکن در کشور باید تهران و سایر کلان شهر‌ها از جمله مشهد و اصفهان در نظر گرفته نشوند و سپس نرخ رشد، رکود یا افزایش قیمت مسکن بررسی شود.

نماینده مردم یزد در مجلس دهم می‌افزاید: طبق آمار رسمی‌در کلان شهر تهران و به ویژه در برخی از مناطق پایتخت رشد قیمت مسکن بین ۱۷ تا ۲۲ درصد را داشته‌ایم. در برخی مناطق باوجود عدم خرید و فروش، افزایش قیمت خود به خودی بوده است و در برخی مناطق هم افزایش قیمت به دلیل رشد حجم معاملات صورت گرفته است.

مردم نقدینگی خود را از بازار‌ها خارج نکنند
موسوی بیدکی تاکیدمی‌کند: مردم نسبت به نوسانات قیمتی بازار‌ها هشیار شده‌اند به عبارتی افرادی که نمی‌توانند بین چهار بازار ارز، سکه و طلا، بورس و مسکن بازی کنند بهترین حالت این است که نقدینگی خود را که چه در بازار ارز است یا بازار‌های سکه و طلا، مسکن و بورس، نگهدارند تا بازار به یک ثباتی برسد. تعداد متقاضیان مسکن به عنوان کالای مصرفی بسیار کم و محدود است. هم اکنون چهار بازار ارز، سکه و طلا، بورس و مسکن درحال حرکت در یک ماتریس هستند که تنها افرادی می‌توانند از سرمایه خود استفاده بهینه کنند که حل این ماتریس را بلد باشند یا به حدی سرمایه داشته باشند که شرایط معامله را بهم بزنند.

این عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی‌می‌گوید: پیش بینی که برای بازار مسکن در سال آینده می‌کنم این است که با توجه به شرایط حال حاضر اقتصادی، بودجه کشور آنچنان افزایش پیدا نکرده است. افزایش قیمت زمانی اتفاق می‌افتد که سرمایه و پول در اقتصاد گردش داشته باشد. وقتی پول گردش نداشته باشد خیلی نباید امید داشته باشیم که اتفاق خاصی بیافتد. درست است که بودجه عمرانی کشور از ۳۰ هزار میلیارد تومان به ۶۰ هزار میلیارد تومان رسیده است، اما این رقمی‌نیست که پیش بینی کنیم یک اتفاق خاصی در کشور رخ می‌دهد که باعث افزایش قیمت‌ها شود. برای سال آینده بودجه عمرانی خیلی افزایش پیدا نکرده است و همچنین درخصوص تخصیص هم مشخص نیست که در طول سال همین میزان بودجه اختصاص پیدا می‌کنند یا خیر.