بازار مسکن در نیمه اول سال ۹۷ چه خواهد شد؟

تقریباً از آغاز زمستان سال ۹۶، بازار مسکن نشان داد که می‌تواند به موازات بازار‌های دیگر وارد سفته‌بازی شود.

کد خبر: ۶۸۱۵۶۱

يکشنبه - ۰۹ ارديبهشت ۱۳۹۷ / April 29, 2018

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، «مهران ابراهیمیان» در یادداشت روزنامه «جوان» نوشت: تقریباً از آغاز زمستان سال ۹۶، بازار مسکن نشان داد که می‌تواند به موازات بازار‌های دیگر وارد سفته‌بازی شود، حتی اگر میزان ساخت‌وساز نشان از رونق داشته باشد، آمار‌ها از مازاد بیش از ۲/۵ میلیون خانه خالی خبر می‌دهد. این به معنای سفته‌بازی در زمستان سال قبل بود که بار دیگر فاصله قدرت خرید و تقاضای بالقوه را با تقاضای مؤثر بیشتر کرد. به همین مناسبت تلاش‌های دولت برای افزایش تسهیلات و کاهش نرخ سود آن به عنوان ایده‌ای برای رونق مطرح شد.

به عبارت بهتر، پیش‌بینی می‌شد بازار سال ۹۶ مسکن دارای چندین جاذبه باشد که می‌توان آن‌ها را به شرح زیر برشمرد:
۱- ورود سفته‌بازی به این بازار‌ها و افزایش قیمت و حمایت و استقبال دولت از این قدم به منظور کنترل نقدینگی. این اقدام باعث می‌شود که بانک‌ها و نهاد‌ها نیز از این روند استقبال کنند؛ زیرا در حساب‌های مالی خود افزایش ملک به معنای افزایش دارایی است.

۲- افزایش بیش از حد و نامتناسب اجاره‌بها با افزایش حقوق کارمندان و کارگران خود عاملی است که آن‌هایی که پس‌اندازهایشان حتی به نزدیکی‌های خرید خانه هم رسیده تمام زور و تلاش خود را بکنند تا سرپناهی برای خود ابتیاع کنند. این تحریک تقاضای واقعی می‌توانست عامل مهمی در رونق بازار بعد از ماه رمضان و فصل جابه‌جایی باشد.

۳-، اما اگر خروج سرمایه‌ها درست باشد، این موضوع می‌تواند بخش عرضه یعنی ملک‌های قاب فروش با قیمت‌های به اصطلاح شیرین را در بازار بیشتر کند.

۴- باتوجه به حجم نقدینگی و داغ‌شدن پول در اقتصاد می‌توان امیدار بود، در صورت برنامه‌ریزی صحیح بخشی از آن‌ها به سمت بازار مسکن برود.

۵- انتظارات و آثار تورمی روی مصالح ساختمانی باعث شده تا قیمت تمام‌شده مسکن افزایش یافته و همین موضوع می‌تواند خود عاملی برای جذابیت در بخش مسکن باشد. زیرا معمولاً مردم در بازار مسکن زمانی شروع به خرید می‌کنند و خود را به آب و آتش می‌زنند که قیمت‌ها روندی صعودی داشته باشد.

اما در مقابل این جذابیت‌ها عوامل زیر مانع از کشش ورود مردم به بخش بازار مسکن خواهد بود.

۱- خانه‌های مازاد معمولاً در بخش‌هایی از شهر‌ها است که قیمت هر متر آن از متوسط بازار بالاتر بوده و از سوی دیگر متراژ آن‌ها بالا بوده و تناسبی با قدرت خرید طبقه متوسط به پایین که سال‌ها پس‌انداز هم کرده‌اند، ندارد. این موضوع را می‌توان از آمار متوسط قیمت در ماه بهار و اسفند نیز تا حدودی دریافت. در فروردین سال ۱۳۹۷ متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به ۵میلیون‌و ۵۳۰هزار تومان رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۹/۵ درصد افزایش نشان می‌دهد. در حالی که متوسط قیمت هر متر مسکن در تهران در اسفندماه ۱۳۹۶ به رقم بی‌سابقه متری ۵میلیون و ۷۶۰هزار تومان رسیده بود و در منطقه پنج این جهش قیمتی به ۴۱درصد رسیده بود.

۲- بازار‌ها بعد از تحویل سال نو دستخوش تحولات دست‌ساز بازار ارز شدند، به نحوی که تقریباً رکود در تمام بازار‌ها به دلیل نبود تعیین تکلیف پایه‌ای برای قیمتگذاری تمامی مصالح مسکن هم در بلاتکلیفی به سر می‌برند.

۳- به علاوه وقتی در یک اقتصاد افراد نگران حفظ ارزش دارایی‌های خود هستند و عوامل خارجی و داخلی مبهم در وضعیت اقتصاد اثرگذارند، به دلیل بلاتکلیفی حتماً سرمایه‌گذاری در بخش‌های بلندمدت یا کالا‌هایی که ضریب نقدشوندگی آن‌ها پایین است، با اقبال کمی مواجه خواهد شد. از این‌رو به رغم اینکه داغی پول قابل احساس است، اما شرایط برای بازار خرید مسکن تا زمانی که اجاره‌ها را دستخوش افزایش‌های جدی نکرده خوب به نظر نمی‌رسد.

۴- نگاهی به معاملات انجام‌شده در فروردین‌ماه که حدود ۵هزار فقره بوده است و یادداشتی که وزیر مسکن به جای تحلیل بازار مسکن به بازار ارز پرداخته نشان می‌دهد، بازار ارز احتمالا جذاب‌تر از بازار مسکن است. به علاوه تعداد فروشنده‌ها در مناطق مختلف نیز نشان می‌دهد که بیشترین فروشنده‌ها به ترتیب در مناطق ۵، ۲ و ۴ بوده‌اند. این به معنای این است که مسکن فروخته شده کمتر به نیاز‌های واقعی و خریدار نهایی صورت گرفته بلکه احتمالاً مسکن عرضه شده به لحاظ قیمتی قابلیت ریسک برای خرید داشته است.

همچنین نگاهی مقایسه‌ای به آمار فروش امسال با فروردین سال ۹۶ نشان می‌دهد که تعداد معاملات انجام شده طی این ماه ۵هزار فقره بود که نسبت به فروردین ماه سال ۱۳۹۶ معادل ۶/۳ درصد کاهش دارد.

به این ترتیب می‌توان حدس زد، بازار مسکن حداقل تا پایان فصل بهار و اتمام امتحانات دانش‌آموزان در رکود باشد. بدیهی است بعد از آن نیز رونق بازار مسکن وابستگی زیادی به عوامل خارجی و پالس‌های انتظارات تورمی خواهد داشت، البته می‌توان امیدوار بود که همزمان با آغاز نقل‌وانتقالات رونق در مسکن‌های با متراژ کوچک و با تسهیلات بالای تدارک دیده شده تا حدودی آمار خرید و فروش را بالا ببرد.