تبدیل رهن و اجاره آپارتمان را چطور محاسبه کنیم؟

تعیین قیمت رهن و اجاره آپارتمان برای صاحبخانه‌ها معمولا سخت است. در این مطلب سعی شده را‌هکار‌ها و فرمول‌های مشخص شده براساس قیمت، متراژ و سایر عواملی که بر رهن و اجاره خانه تاثیرگذار است به صورت نسبی و طبق عرف بازار مسکن ارائه شود.

کد خبر: ۷۱۳۸۲۷

شنبه - ۰۷ مهر ۱۳۹۷ / September 29, 2018

به گزارش گروه بازرگانی خبرگزاری دانشجو، اکثرا با شروع فصل گرما و یا وعده‌های تعیین شده برای نقل و انتقالات و تغییر مکان، مالکان و مستاجران نیز به فکر می‌افتند و بازار املاک به شدت شلوغ می‌شود و برای کسی که توان خرید خانه یا آپارتمان ندارد به ناچار باید به اجاره خانه، مبلغ رهن و سایر مسائل و مشکلاتی که در این زمینه می‌تواند دامنگیر شود فکر کند.

اگر صاحب ملکی هستید که می‌خواهید آن را در لیست اجاره خانه در تهران قرار دهید یا به عنوان مستاجری که به دنبال اجاره آپارتمان یا ملک خود هستید شاید در هنگام رویارویی با این راه پر پیچ و خم برای شما سوال شده باشد که آیا در رابطه با مبلغ اجاره و رهن متضرر نشده‌اید؟ یا مبلغ رهن و اجاره‌ای که پرداخت کرده‌اید واقعا با ملک مورد نظر هم‌خوانی دارد یا نه؟

تعیین قیمت رهن کامل آپارتمان برای آپارتمانی که کلاً رهن داده می‌شود و اجاره ندارد در بازار روش‌های مختلفی برای محاسبه رهن آن بر اساس فاکتور‌های مختلف وجود دارد و از جمله این فاکتور‌ها مربوط به عمر آپارتمان یعنی نوساز بودن آن یا قدمت آن است.

برای به دست آوردن رهن کامل آپارتمان باید مبلغ کل یا قیمت آپارتمان را بر 5 یا 6 تقسیم کنیم که بسته به عمر ساختمان اگر آپارتمان نوساز باشد آن را تقسیم بر 5 می‌کنیم و اگر ملک نوساز نباشد و یا دارای سابقه چند سال ساخت باشد عدد کل یا مبلغ را تقسیم بر عددی بین 5 تا 6 می‌کنیم البته این عدد بستگی به قدمت آپارتمان دارد که چند ساله باشد و با توجه به آن است که بر عدد خاص در این بازه تقسیم می‌شود.

برای مثال اگر قیمت یک آپارتمان نوساز یک میلیارد تومان باشد؛ برای به دست آوردن رهن کامل آن باید تقسیم بر 5 شود و در کل برای این آپارتمان باید 200 میلیون تومان رهن داده شود.

تعیین قیمت رهن + اجاره آپارتمان

اگر نگاهی به جدیدترین لیست اجاره آپارتمان بیاندازید، متوجه خواهید شد که بعضی افراد تمایلی ندارند که آپارتمان خود را فقط در ازای رهن واگذار کنند و می‌خواهند ماهیانه مبلغی را به عنوان اجاره نیز دریافت کنند و اما برای محاسبه اجاره با توجه به رهن باید از هر 10 میلیون تومان رهن یا به ازای آن 300 هزار تومان اجاره پرداخت شود.

نکته : طبق عرف بازار مسکن و بر اساس قرارداد‌ها معمولا در خانه‌هایی که دارای اجاره و رهن با همدیگر است به ازای هر یک میلیون تومان رهن باید 30 هزار تومان اجاره پرداخت شود. این عدد معمولا قابل استفاده در اکثر نقاط است و مالکین و مستاجرین می‌تواند اجاره خانه خود را از طریق این روش تخمین بزنند.

روش جدید رهن و اجاره آپارتمان در بازار مسکن در این روش از دو ترفند استفاده شده است:

اگر آپارتمان کاملا رهن باشد: در این صورت پس از محاسبه رهن کامل آپارتمان، یک میلیون تومان اضافه به طرف مالک پرداخت می‌شود یعنی در این روش در واقع مبلغ اضافه‌تری به مالکین پرداخت می‌شود.

اگر آپارتمان فقط اجاره باشد: در این صورت نیز پیش از محاسبه مبلغ اجاره، ماهیانه 30 هزار تومان از آن کسر می‌شود.

در این دو روش که در بالا ذکر شد یعنی جایگزین کردن مبلغی بیشتر از مبلغ واقعی برای رهن و مبلغی کمتر برای اجاره به جای عرف بازار که به ازای هر یک میلیون 30 هزار تومان بود؛ تقریبا در بازار مسکن بهتر جواب داده است و جایگزین خوبی تا الان بوده است.

تبدیل قیمت رهن و اجاره خانه به سمت رهن کامل این مسئله باعث می‌شود که مبلغ رهن اضافه تر دریافت شود و در کل باعث جبران سود پایین سپرده‌گذاری می‌شود. همچنین این تبدیل با افزایش قیمت همراه است و باعث می‌شود که مبلغ اجاره افزایش یابد به طور مثال برای آپارتمانی که 20 میلیون رهن و 300 هزار تومان اجراه دارد باید در صورت رهن کامل 22 میلیون تومان رهن پرداخت شود.

نکات کلیدی پیرامون رهن و اجاره خانه و تبدیل آن‌ها به همدیگر - برای عقد یک قرارداد ترجیح داده می‌شود که قرارداد یک ساله باشد البته باید مدت آن به طور دقیق از یک ساعت تا هر چند سال یا زمانی که قرارداد می‌شود؛ ثبت شود.

- برای منزلی که به صورت رهن و اجاره به مستاجر داده می‌شود؛ بهترین شکل تخلیه این است که حق رهن به مستاجر با تحویل منزل به مالک به صورت همزمان باشد.

- مبلغ یک میلیون تومان رهن و به ازای آن 30 هزار اجاره هر چند عرف کلی بازار است اما ممکن است این نرخ در مناطق و شهر‌های مختلف تغییر کند.

- برای محاسبه قیمت رهن کامل مبلغ کل آپارتمان را بر عددی بین بازه 4 تا 6 بسته به نوساز بودن یا تعداد سالی که آپارتمان احداث شده تقسیم می‌کنیم.

- براساس منطقه و امکانات مورد نظر عوامل متعددی برای قیمت رهن هر متر مربع از یک واحد مسکونی مطالبه می‌شود، مثلا در مناطق مرفه‌تر بیشتر امکانات مورد نظر مستاجران قرار می‌گیرد و ممکن به ازای هر متر مربع گاهی تا حدود 7 میلیون تومان رهن در خواست شود.

- در قرارداد‌های تنظیمی باید در دو نسخه و یا سه نسخه نظیم شود و در اختیار اشخاص قرار گیرد.

- در متن قرار داد اجاره آپارتمان باید نشانی کامل طرفین مالک و مستاجر و محل اقامت قانونی آنها ثبت شود.

- در صورتی که مالک قصد داشته باشد از طریق چک و سفته مبلغ خود را به مستاجر پرداخت کند و اگر تاخیری در آن باشد؛ امکان مطالبه آن از طریق اعلام نرخ قانونی از طرف بانک مرکزی قابل اجرا است.