«زمین‌بازی» ۹| پرونده ویژه اسناد عادی

سیاست رضا پهلوی چگونه برای ایران دردسر شد؟ / قولنامه؛ بلای کاغذی کشاورزی و امنیت غذایی

امروزه سودجویان به پشتوانه قولنامه‌ها به تغییر کاربری اراضی کشاورزی به شکل غیرقانونی پرداخته‌اند؛ این مسئله منجر به کاهش زمین‌های کشاورزی و به‌تبع آن کاهش محصولات خواهد بود؛ قانونی که به معاملات غیررسمی اعتبار می‌دهد قانون ثبتی مربوط به دوره رضا پهلوی است.

کد خبر: ۸۰۳۳۲۱

شنبه - ۱۸ آبان ۱۳۹۸ / November 09, 2019

گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو - جمیل قریشی؛ کاربری زمین در مفهوم نوع و چگونگی استفاده از زمین بکار می‌رود. زﻣﻴﻦ، اﺳﺎس ﻣﻨﺎﺑﻊ ﻃﺒﻴﻌی ﻣﺤﺴﻮب می‌شود در ﻃﻮل ﺗﺎرﻳﺦ، اﻧﺴﺎن موردنیاز ﺧﻮد را ﺑﺮای ﺗﻐﺬﻳﻪ، ﺳﻮﺧﺖ، ﻟﺒﺎس و ﻣﺴﻜﻦ از زﻣﻴﻦ تأمین ﻛﺮده اﺳﺖ. ﻛﺎرﺑﺮی زﻣﻴﻦ در روﺳﺘﺎ (ﻛﺸﺎورزی، ﺟﻨﮕﻠﺪاری و ﻏﻴﺮه) ﻛﻪ ﮔﺎﻫی از آن به‌عنوان ﻛﺎرﺑﺮی زﻣﻴﻦ ﻧﺎم می‌برند ﺑﺎ ﻛﺎرﺑﺮی ﻛﺎرﻛﺮدی زﻣﻴﻦ در ﺷﻬﺮ (ﺻﻨﻌﺖ، ﺗﺠﺎرت، خانه‌سازی و ﻏﻴﺮه) ﻣﺘﻔﺎوت اﺳﺖ. زﻣﻴﻦ ازنظر ارزش و ﻧﻘﺶ اﺟﺘﻤﺎﻋی در آﺳﺎﻳﺶ، اﻣﻨﻴﺖ، زﻳﺒﺎﻳی، رﻓﺎه و ﻛﻴﻔﻴﺖ زﻧﺪﮔی ﺑﺸﺮی تأثیر اﺳﺎﺳی دارد. مسئله‌ی زﻣﻴﻦ و ﭼﮕﻮﻧﮕی آن در عرصه‌ی اﺟﺘﻤﺎﻋی ﻫﻤﻮاره منشأ ﻣﻨﺎزﻋﺎت و ﻣﺸﻜﻼت اﺟﺘﻤﺎﻋی، ﺣﻘﻮﻗی، ﺗﻌﺎرﺿﺎت ﻣﻴﺎن ﻣﻨﺎﻓﻊ ﻋﻤﻮﻣی و ﺧﺼﻮﺻی و نحوه‌ی بهره‌برداری در آن ﺑﻮده اﺳﺖ.

قانون‌گذار با هدف حفظ کاربری زمین‌های زراعی و باغ‌ها و تداوم بهره‌وری آن‌ها در سال ۱۳۷۴ قانونی با عنوان «قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها» به تصویب رساند تا از تغییر کاربری این اراضی جلوگیری کند، مطابق قانون تغییر کاربری اراضی مزبور جز در موارد ضروری ممنوع بوده و در موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها به عهده کمیسیونی است که در آن نمایندگان وزارتخانه‌های کشاورزی، مسکن و شهرسازی، جهاد سازندگی و سازمان حفاظت محیط‌زیست و استانداری حضور دارند. این کمیسیون در هر استان زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می‌شود و تصمیمات این کمیسیون با اکثریت آراء اعضا دارای اعتبار خواهد بود و ظرف دو ماه از تاریخ درخواست متقاضی این کمیسیون موظف به تشکیل جلسه و اتخاذ تصمیم است.
بیشتر بخوانید:
«زمین‌بازی» ۱| یک ملک را با قولنامه راحت به چندین نفر بفروشید!
«زمین‌بازی» ۲| عامل اصلی افزایش پرونده‌های قوه‌قضاییه چیست؟

«زمین‌بازی» ۳ | ابوترابی: ده‌ها هکتار بدون ردّپا به نام یک قاچاقچی است!

تـأمین امنیـت غـذایی مـردم و نیز تضمین سـلامت جامعـه نیازمند تأمین شرایط مناسب برای حفظ اراضی کشاورزی به‌خصوص در روستا‌ها به جهت استفاده مستمر و مؤثر از آن‌ها است. ازاین‌جهت مدیریت و برنامه‌ریزی بـرای سـاماندهی مالکیت، حفاظـت و بهره‌برداری بهینـه از زمین‌های کشاورزی به‌عنوان اصلی‌ترین منابع تـأمین غـذا یکی از مهم‌ترین مأموریت‌های هر حکومتی است.

انواع اسناد معاملاتی در ایران
اسناد در ایران دارای دو نوع تقسیم‌بندی عادی (غیررسمی) و رسمی هستند (ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی). قانون‌گذار در تعریف سند رسمی این‌گونه آورده است که اسنادی که در اداره ثبت‌اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأموران رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم‌شده باشند؛ رسمی است (ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی). در تعریف سند عادی هم این‌گونه آمده که غیر از اسناد مذکور در ماده ۱۲۸۷ سایر اسناد عادی است (ماده ۱۲۸ قانون مدنی).

علت اعتبار اسناد غیررسمی چیست؟
مهم‌ترین قانونی که به معاملات غیررسمی اعتبار می‌دهد قانون ثبتی مربوط به دوره رضا پهلوی است. هرچند در سال‌های اخیر تلاش شده است تا بازنگری در آن صورت گیرد، اما این اصلاحات مورد تائید شورای نگهبان قرار نگرفت.

رویکرد شورای نگهبان در این مسأله، برابری سند عادی و رسمی است و جز مصونیت در برابر انکار و تردید، هیچ برتری دیگری از جمله ابطال‌ناپذیری برای اسناد رسمی قائل نیست. به‌همین‌دلیل این شورا در سال‌های اخیر مواد قانونی را که بیانگر ترجیح مطلق سند رسمی بوده‌اند، ابطال کرده و خلاف شرع دانسته است. برای مثال در تصویب قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور، ماده ۶۲ این قانون که به بحث ثبت رسمی اسناد و اعتبار آن پرداخته بود، با اعمال‌نظر شورای نگهبان بدین‌صورت تصویب شد: «اسناد عادی که در خصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند، مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث، غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند».

بیشتر بخوانید:

«زمین‌بازی» ۴ | اراضی ملی که عشرت‌کده ثروتمندان شد

«زمین‌بازی» ۵ | فرش قرمز قانون برای شست و شوی پول‌های کثیف!

«زمین‌بازی» ۶ | زمین‌خواری که امنیت غذایی کشور را به خطر انداخت

«زمین‌بازی» ۷| زمین‌خواری به اندازه ۲ و نیم برابر مساحت قطر و بحرین!

«زمین‌بازی» ۸| میان‌بری برای فرار رئیسی از حجم پرونده‌های قضایی

اضافه شدن این قسمت بدین معنا است که تفاوتی میان معاملات رسمی و غیررسمی نیست. مردم به پشتوانه چنین قوانینی اقدام به عقد معاملاتشان به شکل غیررسمی اقدام می‌کنند چراکه وجود این ماده در نظام قضایی کشور باعث اعتبار دهی به معاملات عادی شده است. این در حالی است که کلاه‌برداران و زمین‌خواران از مزایای استفاده و به‌کارگیری معاملات قولنامه‌ای برای کلاه‌برداری واقف‌اند و می‌دانند برای انجام کار‌های خود از چه ترفند‌هایی استفاده نمایند، زیرا خلأ‌های موجود در قانون به آن‌ها فرصت چنین عملی را می‌دهد.

نقش اسناد رسمی در جلوگیری از زمین‌خواری
در معاملات رسمی، مامور رسمی دولت، در تنظیم آن دخالت دارد درحالی‌که معاملات عادی را افراد به هر نحوه که بخواهند تنظیم می‌کنند. اسناد رسمی به دلیل ثبت در سامانه قابل رسد خواهند بود و این مسئله باعث می‌شود تا از تغییر غیرقانونی کاربری زمین‌های کشاورزی جلوگیری به عمل آید و با فرد متخلف برخورد شود، این در حالی است که پس از عقد اسناد غیررسمی چنین رسد و شناسایی امکان‌پذیر نیست.

علت تغییر کاربری اراضی کشاورزی
مهم‌ترین عیب اسناد غیررسمی این است که، چون در هیچ سامانه‌ای ثبت نمی‌شوند و دولت برخلاف ثبت رسمی نمی‌تواند بصورت آنلاین از مالکیت و کاربری اراضی مطلع شود. همین بی‌اطلاعی حاکمیت و نهاد‌های نظارتی باعث می‌شود تا افراد سود جود زمین‌های کشاورزی را خریداری کرده و با تغییر کاربری این اراضی برخلاف قانون، در آن‌ها شروع به ساخت‌وساز نموده و تولید محصول کشاورزی را متوقف می‌کنند.

در همین راستا سجاد طاهری پژوهشگر زمین‌خواری درباره شیوه تغییر کاربری اراضی از کشاورزی به مسکونی به دلیل اوضاع نابسامان مالکیت این اراضی گفت: «اولین قدم بعد از تصرف یک زمین، برای سودآوری این است که دورش را دیوار بکشید. شما با همین کار کلی سود کرده‌اید؛ یعنی یک زمین کشاورزی را به مبلغ ۵۰ هزار تومان می‌خرید و دیوار می‌کشید. بعد این زمین را تفکیک می‌کنید، زمانی که این کار را کردید آن‌ها را به شخص ثالث به متری ۵۰۰ هزار تومان می‌فروشید و سود ده برابری می‌کنید».

می‌توان با بی‌اعتبار کردن اسناد غیررسمی در معاملات از بروز و ظهور چنین اعمال مجرمانه‌ای در جامعه جلوگیری کرد. این مهم نیز وظیفه نهاده‌ای قانون‌گذار و مجری است که با اصلاح قانون قدیمی ثبت‌اسناد مصوبه ۱۳۱۰، در جهت جلوگیری از کلاه‌برداری به‌طور اعم و زمین‌خواری در اشکال مختلف آن به‌طور اخص، گامی مهم و اساسی بردارند. از طرفی دیگر مشارکت و نظارت همگانی مردم هم، یکی از مهم‌ترین و مؤثرترین راه‌ها برای حفاظت از سرمایه‌های ملی کشور است.