نشست بررسی ابعاد پولی طرح ملی مسکن مهر | بخش اول؛

عباسی: مسکن مهر لنگری برای توقف تورم بود / ایران در اقتصاد از همه‌ی کشور‌ها لیبرال‌تر شده است!

مشاور وزیر اسبق راه و شهرسازی گفت: دولت‌های مختلف دنیا همگی درخصوص نقش آفرینی دولت در بخش مسکن متفق القول هستند، اما در ایران ما از همه کشور‌های جهان لیبرال‌تر شده ایم و بخش مسکن را رها کرده ایم.

کد خبر: ۸۲۴۱۵۵

شنبه - ۱۲ بهمن ۱۳۹۸ / February 01, 2020

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری دانشجو، دومین پیش نشست از ششمین همایش سالانه اقتصاد مقاومتی با موضوع " بررسی ابعاد پولی طرح ملی مسکن مهر" با حضور اساتید و کارشناسان حوزه پولی و بانکی کشور برگزار شد. در ادامه بخشی از اظهار نظرها و نکات مطرح شده از سوی کارشناسان مدعو در این جلسه تقدیم می شود.

هادی عباسی؛ مشاور وزیر اسبق راه و شهرسازی

ارزیابی مسکن مهر در چند محور قابل انجام است. آمایش سرزمین، اقتصاد مسکن از بعد خانوار و از بعد بنگاه، اقتصاد کلان شاخص‌های تورم، رشد و اشتغال و عدالت، شهرسازی و معماری، مباحث عمران از جمله صنعتی سازی و مقاوم سازی از جمله جنبه‌های بررسی مسکن مهر است که در جای خود قابل بررسی است.
مسکن مهر شامل 4 میلیون واحد مسکونی است که حدود 2.250 آن در شهرها و 1.750 آن در روستاها بوده است. یک میلیون و 750 هزار مسکن روستایی به نوعی نوسازی مسکن روستایی بوده است و به هیچ عنوان مسئله نبود زیرساخت برای آن قابل بررسی نیست. 250 هزار واحد فرسوده، یک میلیون هم زمین‌های ملکی بوده است. بنابراین تنها یک میلیون واحد مسکونی از سوی دولت تأمین زمین شده است. در دو نقطه شامل مناطقی در نزدیکی شهرها و دیگری ایجاد شهرهای جدید بوده است.

پس از تسهیلات ابتدا بر اساس بند قانون بودجه سال 1386، یک سهمیه ای برای بانک‌ها تعیین شد که هرکدام از آن ها به مسکن مهر تسهیلات پرداخت کنند. در اجرا متوجه شدیم بانک ها هیچ علاقه‌ای به تسهیلات دهی در بخش مسکن ندارند. این درحالیست که در تسهیلات مسکن به دلیل در رهن بودن ملک، تأخیر در پرداخت بسیار کم است. اما نظام بانکی به طور کلی علاقه‌ای به دادن تسهیلات بلندمدت نیست و به تسهیلات بسیار کوتاه مدت متمایل است. علاوه بر این بانک‌ها علاقمند به دادن تسهیلات خرد نیستند و آن را به نسبت آورده اش بسیار پرزحمت می‌دانند. بانک علاقه دارد به جای 50 وام 20 میلیون تومانی، یک وام یک میلیارد تومانی بدهد و زحمت کمتری بکشد. این درحالیست که تسهیلات خرد نرخ نکول کمتری دارد و تسهیلات کلان نرخ نکول و معوقی بیشتری دارند.

پدیده سوم در نظام بانکی این بود که بانک‌ها می‌توانند در تسهیلات کلان نرخ سود بیشتری مطالبه نمایند و از شیوه‌های جالبی برای این کار استفاده می‌کنند. به طور مثال به یک نفر 2 میلیارد تومان تسهیلات می‌دهد ولی به بهانه نداشتن وثیقه قابل قبول، بلوکه کردن 20 درصد این مبلغ را شرط اعطای وام قرار می‌دهد و عملا سود بالاتری دریافت می‌کند.

دولت وجوه اداره شده ای در بانکی قرار داده بود و بانک مورد نظر متعهد شده بود به میزان 2 برابر مبلغ بلوکه شده، تسهیلات خرد در قالب مسکن مهر به مردم پرداخت کند. اما این بانک از دادن تسهیلات خرد مسکن مهر به مردم خودداری میکرد درحالیکه به وکلا و پزشکان و کارمندان برخی ادارات وام پرداخت می‌کرد. در این شرایط دولت هم اهتمامی برای فشار به سیستم بانکی برای تسریع در روند پرداخت تسهیلات مسکن مهر نداشت؛ چراکه انگیزه ای برای این کار نداشت.

به طور کلی عدم همکاری بانک‌ها در ابتدای شروع کار مسکن مهر یکی از مهم‌ترین موانع این طرح بود. پیش از شروع مسکن مهر در دولت اقای احمدی نژاد، طرح دیگری با عنوان پروژه‌های زود بازده اجرایی شده بود. در پروژه مسکن مهر هم به طور طبیعی بانک مسکن مسئول پرداخت وام شد و قرار بر این شد که از خط اعتباری بانک مرکزی برای این کار استفاده شود. در ابتدا قرار بر این بود که برای جلوگیری از انحراف منابع، تسهیلات در چند نوبت پرداخت میشد و اولین پرداختی هم پس از احداث فوندانسیون پرداخت میشد.

نکته دوم اینکه بررسی آماری میزان نقدینگی در کشور نشان می‌دهد تقریبا در تمامی دولت‌ها در دهه‌های اخیر اقتصاد ایران یک رشد نقدینگی 22 تا 26 درصد داشته است. بنابراین طرح مسکن مهر عملا تأثیر قابل توجهی در افزایش میزان نقدینگی کشور نقش قابل توجهی نداشته است و عملا حتی اگر این پروژه هم اجرایی نمیشد، میزان افزایش نقدینگی تقریبا به همین میزان محقق میشد.

خط اعتباری مسکن مهر 45 هزار میلیارد تومان بود و مردم به مرور آن را بازپرداخت کردند. تا امروز 25 هزار میلیارد تومان از آن بازپرداخت شده است. استفاده از بازپرداخت همین پروژه‌ها برای تداوم روند ساخت مسکن در مسکن مهر و دیگر طرح‌ها، یک فرصت طلایی بود که دولت از سال 92 به بعد آن را از دست داد و عملا این فرصت طلایی به بانک مسکن داده شد تا به نحوی که دوست دارد از منابع بازپرداختی مسکن مهر استفاده کند که این یک اشتباه راهبردی بود و باید از این منابع برای توسعه ساخت مسکن در کشور استفاده میشد. این کار موجب کاهش سالانه یک میلیون شغل در کشور شد که میتوانست با ساخت سالانه 500 هزار مسکن در کشور ایجاد شود.

ساده ترین کار در کشور ساخت یک خانه یک طبقه روستایی است. الان دست کم 2 میلیون واحد روستایی غیرمقاوم داریم که با ساده ترین زلزله ای خراب میشود. اگر این اقساط بازپرداختی برای بازسازی مسکن روستایی استفاده شود، مزایایی همچون اشتغال، کاهش مهاجرت به شهرها، مقاوم سازی خانه‌های روستایی در برابر زلزله و دیگر موارد را خواهد داشت.

ادبیات سالم سازی نقدینگی هیچ پایه علمی نداشت و بر اساس آن دولت از افزایش پایه پولی خودداری کرد و شرایط را برای افزایش خلق پول بانک‌ها فراهم کرد که یک اشتباه استراتژیک بود. به طور خلاصه افزایش نقدینگی یک واقعه حتمی در کشور است و باید از آن به طور فعالانه استفاده کرد. اجرای طرح‌هایی همچون مسکن مهر موجب می‌شود از رشد نقدینگی استفاده شود.

دولت‌های مختلف دنیا با وجود اختلاف نظر درخصوص مسائل اقتصادی، همگی درخصوص نقش آفرینی دولت در بخش مسکن و تسهیل ساخت و ساز آن متفق القول هستند و به طور ویژه برای آن برنامه ریزی کرده اند. اما در ایران ما از همه کشورهای جهان لیبرال تر شده ایم و بخش مسکن را رها کرده ایم.

نکته دیگر اینکه بانک‌های خصوصی اساسا فقط به زیرمجموعه‌های خود تسهیلات می‌دهند و بسیاری از آن‌ها هم با انحراف منابع به خرید ارز و خروج سرمایه از کشور منجر می‌شود. بنابراین نباید دست بانک‌ها، خصوصا بانک‌های خصوصی را در تسهیلات دهی باز بگذاریم و از طرف دیگر جلوی اجرای طرح‌هایی همچون مسکن مهر را بگیریم.
در شرایط کنونی کشور احیای بافت فرسوده نیاز به زیرساخت‌ها و نهادهای خاص دارد که ما از آن بی بهره ایم و اگر دیگر کشورها در این زمینه موفق شده‌اند، نهادهای مخصوص آن را ایجاد کرده‌اند. درحالیکه صرفا با وام بانکی امکان احیای بافت فرسوده فراهم نیست. بنابراین اینکه دولت از مسئله ساخت مسکن کنار گذاشته شود و احیای بافت فرسوده در اولویت قرار بگیرد یک مسئله انحرافی است.

همچنین در زمان اجرای طرح مسکن مهر، به واسطه تزریق منابع مالی پرقدرت بانک مرکزی، بخشی از بدهی بانک‌های تجاری به بانک مرکزی پرداخت شد و به این ترتیب مسکن مهر حتی در کاهش میزان اضافه برداشت بانک‌ها از منابع بانک مرکزی هم نقش داشت. در واقع اجرای طرح‌های فعالانه‌ای همچون مسکن مهر موجب می‌شود روند اضافه برداشت بانک‌ها از منابع بانک مرکزی معکوس شود و در عوض بانک‌ها بخشی از بدهی‌هایشان به بانک مرکزی را نیز پرداخت کنند.

نکته بسیار مهم دیگر اینکه بسیاری از کشورها، از جمله آلمان بعد از جنگ جهانی دوم و یا آمریکا بعد از بحران سال 2007، از سیاست‌های فعالانه پولی و با استفاده از پایه پولی برای ایجاد رونق اقتصادی و توسعه و اشتغال بهره برده اند و اسم آن را «سیاست‌های نامتعارف پولی» گذاشته‌اند. با این حال، این کشورها به کشورهای درحال توسعه تأکید می‌کنند از سیاست‌های پولی استفاده نکنید.

در پایان دوره اجرای طرح مسکن مهر، به روش‌هایی رسیده بودیم که صرفا با استفاده از منابع مالی مردم و منابع مالی بانک‌ها و بدون منابع مالی دولت و یا پایه پولی بانک مرکزی، پروژه‌های کلان مسکن با شرایط مناسب و با قیمت تمام شده پایین اجرایی میشد که نمونه آن مسکن ویژه تهرانسر است. اما با شروع دولت جدید در سال 92، نه تنها از بازپرداخت اقساط منابع مسکن مهر برای تداوم روند ساخت مسکن استفاده نشد و به بانک مسکن واگذار شد، بلکه روش های جدید ساخت مسکن بدون منابع مالی دولت و بانک مرکزی هم پایان داده شد.

اینکه گفته می‌شود مسکن مهر موجب افزایش تورم شده است اتفاقا برعکس واقعیت است. در دوره مسکن مهر با وجود شوک تحریم‌ها و سمت عرضه، به دلیل کاهش چشمگیر قیمت مسکن ناشی از اجرای طرح مسکن مهر، بخش مسکن به عنوان لنگر تورمی عمل کرد و از افزایش میزان تورم به نرخ‌های بالای 40 درصد جلوگیری کرد. درحالیکه در دوره‌های قبل و بعد از آن سابقه تورم‌های بالای 45 درصد وجود دارد.  نکته پایانی اینکه بازار مسکن دچار شکست بازار است و حتما دولت باید در این بازار نقش آفرینی کند و شرایط را برای سالم سازی بازار و حرکت به سمت کاهش قیمت تمام شده و افزایش میزان تولید و ساخت مسکن فراهم نماید.

بخش دوم این جلسه را می توانید از اینجا مشاهده نمایید.