در گفتگو با دانشجو مطرح شد

سلطان‌محمدی: سوددهی بورس به معنی رشد شرکت‌ها نیست/ ورود خانه‌سازی به بازار سرمایه مفید است؟

کارشناس بازار مسکن گفت: ساز و کار‌های تجربه شده نشان می‌دهد ساخت و ساز مسکن در بخش‌های دولتی و خصولتی که در بازار سرمایه دنبال شد چندان کارآمد نبود و نتوانست منجر به انقلابی در بخش ساخت و ساز و کاهش قیمت مسکن شود.

کد خبر: ۸۵۱۲۷۴

شنبه - ۱۰ خرداد ۱۳۹۹ / May 30, 2020

گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، عرضه مسکن در بازار بورس یکی از پیشنهادات جدیدی است که از سوی وزارت اقتصاد برای حل کمبود و گرانی مسکن مطرح شده است. این روز‌ها بازار بورس بیشتر از همیشه مورد توجه مردم قرار گرفته است عرضه سهام عدالت هم بهانه‌ای برای آشنایی هرچه بیشتر مردم با این بازار سرمایه شد، لذا احساس می‌شود این پیشنهاد مبنی بر توجه بیشتر مردم به بازار بورس داده شده است. مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن و استاد دانشگاه در این گفتگو در این باره توضیح می‌دهد که آیا عرضه مسکن و ساخت و ساز مسکن در بورس می‌تواند بخشی از دغدغه‌های نیاز و تقاضای واقعی مسکن را برطرف کند؟

مسأله واگذاری ساخت و ساز‌های بزرگ مسکن به بازار بورس یک بار دیگر مطرح شده است آیا پیش از این بازار مسکن در بورس تجربه‌ای داشته و روند پیشرفت آن چگونه بوده است؟
قبل از هر موضوعی لازم است آیین نامه اجرایی عرضه مسکن در بازار بورس شفاف سازی شود تا بتوان درباره جزییات و میزان کارایی چنین طرحی اظهارنظر کرد. اما برآیند آنچه تا کنون اظهار شده نشان می‌دهد قرار است تامین سرمایه پروژه‌هایی که در قالب انبوه سازی تولید می‌شود از طریق بازار بورس انجام شود. قبلا سازوکاری نظیر این طرح انجام شده بود تا از سرمایه‌گذاری‌های کسانی که به این موضوع تمایل نشان می‌داده بودند برای ساخت پروژه‌های بزرگ استفاده شود، اما آن طرح به دلیل عدم موفقیت چندان مورد استقبال قرار نگرفت چرا که معمولا پروژه‌های بزرگ توسط نهاد‌های دولتی یا خصولتی یا شرکت‌های بزرگی انجام می‌شود که کارآیی و بهره وری لازم را در انتخاب زمین، سرعت عملیات و کیفیت ساخت ندارند، بنابراین این قبیل پروژه‌ها معمولا بازدهی خوبی ندارند. از سوی دیگر به دلیل نوع قوانین مالیاتی کشور هنگامی که پروژه‌های ساختمانی توسط شرکت‌های سرمایه گذاری انجام می‌شود نوع مالیات، بیمه و عوارض قانونی که بر آن‌ها وضع می‌شود به نوعی است که این پروژه‌ها را از حالت رقابتی بودن خارج می‌کند، هم‌چنین برای این قبیل پروژه‌ها نیاز به سیستم حسابرسی و مدیریت دقیقی است که همه‌ی این موضوعات پروژه را از کارایی لازم و رقابت با سایر پروژه‌های ساختمانی خارج می‌کند بنابراین وقتی این پروژه‌های بزرگ به طور مشخصی تعریف می‌شود و وارد بورس می‌شود چندان موفق عمل نمی کند. سال‌ها پیش در مرحله سرمایه گذاری در بورس ساز و کاری تعریف شد، اما چندان موفق نبود برخی از شرکت‌های بزرگ با اینکه به این موضوع تمایل نشان دادند، اما چون ساخت و ساز مسکن در ایران همواره به صورت سرمایه‌گذاری‌های فردی و خصوصی انجام شده است و پروژه‌های خصوصی کارایی و بهره وری بیشتری نسبت به نهاد‌های دولتی و خصولتی دارند لذا کارایی بخش دولتی و خصولتی کاهش می‌یابد.

با توجه به شناخت نسبی مردم از بازار سرمایه در ماه‌های اخیر آیا می‌توان به هدایت سرمایه‌ها به این بخش امیدوار بود؟
اصلا موفقیت و سودآوری خود شرکت‌های تولیدی که در بازار سرمایه حضور دارند جای بحث دارد، برخی گمان می‌کنند مثلاً میزان ارزش بورس چند برابر شده این چند برابری سرمایه در اختیار شرکت‌های بورس قرار می‌گیرد، در حالی که اینگونه نیست، چون بورس بازار ثانویه است. در واقع بخش عمده منافع شاخص به افرادی تعلق می‌گیرد که روی سهام آن شرکت‌ها معامله می‌کنند نه به خود شرکت، بنابراین در تراز نامه شرکت اتفاقی نمی‌افتد مگر اینکه شرکت از طریق ایجاد سهام جدید به دنبال افزایش سرمایه باشد حتی افزایش سرمایه از طریق آورده سهامداران هم به افزایش منابع شرکت کمک نمی‌کند به این دلیل که سود شرکت در حال توزیع است، لذا برداشت نادرستی در جامعه شایع شده که مسوولین امر به خطا می‌افتند که با رونق بورس شرکت‌ها رونق بیشتری یافته و از منابع بیشتری برخوردار شده اند، درباره بازار مسکن هم همین روال حاکم است با توجه به اینکه بازار ثانویه است عرضه سرمایه اولیه باید از ساز و کار بورس کمک گرفته شود مگر پروژه‌هایی انجام شود که به لحاظ کارشناسی، حسابرسی و رویه‌های جاری بسیار شفاف باشد، اما تجربه ثابت کرده است که این قبیل پروژه‌های بزرگ کارا نخواهد بود و بازدهی زیادی ندارد لذا اقبال مردم به بازار سرمایه چندان نمی‌تواند در موفقیت ساخت و ساز و عرضه مسکن در بازار بورس موثر باشد.

صندوق بین‌المللی پول رتبه تورم ایران را دربین ۱۹۶کشور پنجم اعلام کرده است آیا بین تعطیلی بازار تولید مسکن که مشاغل زیادی وابسته به این بخش است با افزایش تورم می‌توان رابطه‌ای برقرار کرد؟
به طور روشن نمی‌توان رابطه چندانی بین این دو موضوع ایجاد کرد. از یک جهت افزایش تورم باعث می‌شود برخی افراد منابع خود را برای سرمایه گذاری وارد بخش مسکن کنند به این دلیل که افزایش تورم، پول آن‌ها را در برابر کاهش ارزش محافظت می‌کند، اما سرمایه‌گذاری سوداگرانه در بخش مسکن نیز افزایش می‌یابد، همچنین تقاضای مصرفی را به دلیل اینکه بخش مسکن رشد قیمتی بیشتری بیش از درآمد خانوار ایجاد می‌کند و توان مردم برای خرید مسکن پایین می‌آید منجر به کاهش تقاضای واقعی مسکن می‌شود و دسترسی خانوار به مسکن کاهش می‌یابد، بنابراین اثر تورمی خود را در این حوزه نشان می‌دهد. سرمایه‌هایی که به قصد سوداگری وارد بخش مسکن شوند برای اینکه بخواهند خود را در برابر تورم محافظت کنند، حتی خانوار‌هایی که به عنوان تقاضای مصرفی وارد بازار می‌شوند نیم نگاهی یا نگاه اقتصادی به این موضوع دارند که سرمایه گذاری در بخش مسکن می‌تواند آن‌ها را از تورم محافظت کند لذا بخش مسکن در ایران به نوعی با نگاه سرمایه گذاری توام شده است. از این موضوع بگذریم برای مسأله تورم ایران باید چاره اندیشی شود. ایران جز معدود کشور‌هایی با تورم دو رقمی است حتی بسیاری از کشور‌های کمتر توسعه یافته یا کشور‌هایی که به لحاظ اقتصادی از ایران عقب‌تر و ضعیف‌تر هستند مسأله تورم را در اقتصاد خود حل کرده اند لذا کاهش تورم در ایران نیازمند سیاست گذاری‌های مطلوبی در مصارف بودجه دولت و سیاست‌های مالی و پولی است تا بتوانیم از بلای تورم نجات پیدا کنیم.