استاد اقتصاد در گفتگو با دانشجو؛

چرا حباب مسکن از قیمت جهانی بالاتر رفت؟ / ۴۰ درصد خانه‌های احتکار شده با یارانه عمومی ساخته شده / کلید دست دلال‌هاست نه رئیس جمهور!

کارشناس مسائل اقتصادی گفت: بیش از ٣٠ تا ۴٠ درصد مسکن کشور با یارانه‌های عمومی ساخته شده است، به عبارتی ٣٠ تا ۴٠ درصد خانه‌های احتکار شده حق مردم و از جیب مردم خرج و هزینه شده است.

کد خبر: ۸۵۵۱۴۲

دوشنبه - ۲۶ خرداد ۱۳۹۹ / June 15, 2020

گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، سالهاست شب عید که می‌شود مستاجران نگران افزایش قیمت مسکن بعد از عید هستند و موجران در به در دنبال جدیدترین قیمت‌های تعیین شده در بازار مسکن هستند. چند سالی است با افزایش رکود اقتصادی و تورم قیمت مسکن دیگر بعد از عید بالا نمی‌رود، بلکه به دلایل و توجیهات مختلفی قیمت زمین و مسکن هر روز افزایش می‌یابد، اما تعیین کننده قیمت چه کسی یا کسانی هستند و چه عواملی بر تعیین قیمت مسکن در ایران تاثیر می‌گذارد و آیا قیمت بالای مسکن در ایران توجیه پذیر است در گفتگو با حسین محمودی اصل؛ اقتصاد دان و استاد دانشگاه مطرح شده است؛ که در ادامه مشاهده می‌کنید.

دلالان نام آشنایان بازار‌های مختلف ایران هستند، هر بازاری که به هم می‌ریزد سلاطین و دلالان از آن سر در می‌آورند، بخش مسکن نیز مستثنی از این موضوع نیست، چرا دلالان این همه بر بازار مسکن کشور تاثیر گذارند؟
قیمت کالا‌ها تابع عوامل مختلفی است، یعنی تصمیمات کلان و ناترازی‌های اقتصادی تعیین کننده بخشی از قیمت کالا‌ها و خدمات به شمار می‌روند، به عبارتی این بخش معمولا تاثیر واقعی بر اقتصاد به جا می‌گذارد، از سوی دیگر، اما معمولا بخشی از افزایش قیمتی که در بازار مسکن دیده می‌شود ناشی از تاثیر گذاری دلالان و سوداگران است که برای افزایش قیمت با تاثیر گذاری روانی بر اذهان عمومی قیمت‌ها را به خواست خود تعیین می‌کنند. مسکن در ایران بر خلاف سایر کشور‌های جهان کالای سرمایه‌ای شده است. متاسفانه بیش از ۸۰ درصد واحد‌های مسکونی تولید شده به دست مصرف کننده نهایی نمی‌رسد و مالکان خانه‌های تولید شده سرمایه گذاران، سوداگران و دلالان هستند، بنابراین در گام اول باید تناسب به هم ریخته اصلاح شود، یعنی ۸۰ به ۲۰ یعنی ۸۰ درصد تولید بلوکه شده و ۲۰ درصد تولید مسکن به دست مصرف کننده واقعی می‌رسد.

دلالان و سوداگران از چه مکانیزمی برای ایجاد تنش در بازار مسکن استفاده می‌کنند؟
ابزار‌های موجود مثل بنگاه‌های املاک و مستغلات مورد استفاده دلالان، سوداگران و برخی از بساز بفروشان قرار گرفته اند، خواه یا ناخواه این افراد به صورت هماهنگ در چندین منطقه از تهران به سرعت فایل‌های فروش را حذف می‌کنند تا با ایجاد جوی هیجانی در شهر تهران بقیه شهر‌ها را هم با فاصله زمانی درگیر این تنش کنند، لذا با این اقدام و چند معامله صوری التهاب در بازار ایجاد می‌کنند تا نشان دهند انتظارات تورمی در بازار وجود دارد. این اتفاق موجب افزایش معاملات هیجانی می‌شود و این مساله باعث به وجود آمدن مدرکی برای اثبات افزایش قیمت شود، بنابراین اتفاقا توصیه به عدم خرید در مقاطع اینچنینی کاملا صحیح است چرا که عدم خرید در آن مقطع منجر به خنثی شدن توطئه سوداگران می‌شود و قرارداد‌ها و معاملات واقعی مورد نیاز در دسترس آن‌ها قرار نمی‌گیرد تا بعد از یکی دو ماه قیمت‌ها روند کاهشی را دنبال کند. از سوی دیگر مشکل اساسی ما در بخش مسکن احتکار است اتفاقی که جرم محسوب می‌شود. در مقاطعی که کالا یا مواد غذایی کمیاب می‌شود، مواد غذایی احتکار شده در انبار حکم تعزیراتی می‌گیرند و محتکران به دستگاه قضایی سپرده می‌شوند، جای تعجب دارد که چگونه با محتکران مواد غذایی برخورد قضایی می‌شود، اما با این همه محتکر مسکن به عنوان کالای یارانه ای، برخوردی صورت نمی‌گیرد! بیش از ۳۰ تا ۴۰ درصد ارزش مسکن، یارانه پنهانی است که از جیب مردم پرداخت می‌شود، به عبارتی ۳۰ تا ۴۰ درصد ملکی که سوداگران احتکار کرده اند متعلق به مردم است، حال این سوال مطرح می‌شود که چرا مسکن در ایران احتکار می‌شود و با قیمت جهانی فروخته می‌شود؟ مگر واحد‌های مسکونی ساخته شده با برق، آب، نیروی کار، حمل و نقل و مصالح ساختمانی غیر یارانه‌ای و آزاد ساخته شده اند که با قیمت جهانی به مردم فروخته می‌شود؟ این روند در همه جای دنیا جرم است و متخلف مجازات می‌شود جز ایران!

بسیاری از کارشناسان معتقدند قیمت مسکن در ایران حباب دارد و برخی نیز افزایش قیمت مسکن را به افزایش نقدینگی مربوط می‌دانند، واقعیت کدام است؟
متأسفانه افزایش قیمت مسکن را به موضوع افزایش نقدینگی ربط می‌دهند تا با این موضوع افزایش قیمت مسکن را توجیه کنند. در حالی که نقدینگی سیال کشور کمتر از ۹۰۰ هزار میلیارد تومان است و بقیه نقدینگی در حساب‌های بلند مدت، حساب‌های دولتی و حساب شرکت‌های دولتی است. بودجه شرکت‌های دولتی ١۴٨٠ هزار میلیارد تومان است، یعنی همه نقدینگی در کف بازار نیست، بلکه بین ۳۰ تا ۴۰ درصد نقدینگی قدرت گردش دارد، بنابراین نقدینگی سیال کشور می‌تواند ۵۰۰ هزار مسکن خالی تهران را بخرد در حالی که ما در کشور ۳۰ میلیون مسکن داریم، مشروط به اینکه نقدینگی سیال را صرف هیچ کاری نکنیم، یعنی هیچ خریدی نداشته باشیم و کالایی خریداری نکنیم. اگر نقدینگی کل خاورمیانه را جمع کنیم به تنهایی نمی‌تواند مسکن شهر تهران را خریداری کند، بنابراین یکی از مهمترین عوامل موثر در گرانی مسکن در ایران جو سازی‌های دلالان برای سود آوری بیشتر در بازار مسکن است. از سوی دیگر اگر نقدینگی و ریال را هم کنار بگذاریم و مسکن در ایران را نه با ریال، بلکه با دلار محاسبه کنیم در کشوری که خود تولید کننده مصالح ساختمانی است، گاز به قیمت ٣٩ سنت به ترکیه صادر می‌شود، اما مصرف کننده ایرانی همین گاز را کمتر از ١ سنت مصرف می‌کند، برق مصرفی در مسکن‌های تولید شده به یک پنجاهم قیمت برق کشور ترکیه تولید می‌شود. کمتر از یک دهم دست مزد کشور‌ها و حمل و نقل کمتر از یک بیستم سایر کشور‌ها در ایران محاسبه می‌شود و قیمت مصالح ساختمانی در ایران بسیار پایین‌تر از قیمت‌های جهانی است، چرا مسکنی که با چنین یارانه‌هایی تولید می‌شود به قیمت جهانی فروخته می‌شود. چرا قیمت مسکن در تهران بالاتر از ترکیه و استانبول است؟ و با قیمت اسپانیا و آلمان رقابت می‌کند؟ آیا نباید منطقی بر این بازار وجود داشته باشد؟ مگر ایران همانند ترکیه متقاضی خرید مسکن از سایر کشور‌ها دارد؟ قیمت مسکن در هیچ جای تا این اندازه بی در و پیکر نیست. متاسفانه دلالان و منفعت بران این بازار به جامعه و مسوولین چنین تلقین کرده اند که نباید کمترین دخالتی در بحث قیمت مسکن داشته باشند. بی شک همه کسانی که چنین موضوعاتی را در جامعه منتشر می‌کنند نفوذی‌های سوداگران و دلالانی هستند که کلید دارند!

منظور شما از کلید چیست و راهکار چیست؟
منظورم این است که دلال بخش مسکن را قفل کرده و کلید دارشده اند، تاکید میکنم که این گروه کلید دارند نه آقای روحانی یا وزرای مسکن، هر چند که دلالان برای تامین منافع خود آپارتمان رشوه می‌دهند همانگونه که برخی سوئیچ خودرو هدیه می‌دادند! پر واضح است که دلالان هم از بی عملی دولت و عدم سیاست گذاری‌های درست، اجرا و نظارت صحیح دولت بر قوانین سوء استفاده می‌کنند. حل مشکل مسکن و گرانی‌ها و چالش‌های این حوزه علاوه بر بحث تولید مسکن نیازمند برچیده شدن این افراد از بخش مسکن کشور است. اگر قانون مالیات بر خانه‌های خالی اجرا می‌شد و با قدرت و شدت عمل این بخش نظارت می‌شد برخی از مسائل بخش مسکن حل می‌گردید. بیست سال است مالیات بر عایدی ثروت تصویب نشده است، عدم قانونگذاری و سهل انگاری درباره موضوع مهم مسکن نشان می‌دهد دلالان در دولت و مجلس هم نفوذ کرده‌اند. آنچه دلالان و سوداگران در بخش مسکن در ایران انجام می‌دهند حبس‌های بیست ساله دارد، چرا که این افراد یارانه مردم را احتکار کرده اند. ۴۰ درصد ملک‌های ساخته شده که از یارانه‌ها ساخته شده متعلق به مردم است.

در کجای دنیا یک روز بعد از زلزله ۵ ریشتری و کرونا قیمت مسکن بالا رفته است؟ قطعا بخش خودرو و مسکن را به لحاظ افزایش قیمت نمی‌توان یکسان تحلیل کرد، مقایسه بین افزایش قیمت مسکن و خودرو اصلا مقایسه درستی نیست چرا که ما با یک دهم نقدینگی موجود می‌توانیم کل ماشین‌های کشور را بخریم، اما با ۵٠ برابر نقدینگی موجود نمی‌توانیم نصف املاک موجود کشور را بخریم، حتی نمی‌توانیم نصف املاک تهران را بخریم؛ بنابراین مقایسه درستی نیست ما با نقدینگی موجود می‌توانیم کلیه سهام شناور شرکت‌های موجود در بورس را ۱۰ بار بخریم، لذا کسانی که قدرت نقدینگی را به این شکل مطرح می‌کنند یا از نقدینگی سر در نمی‌آورند یا متاسفانه جیره بگیر دلالان هستند! اظهار نظر برخی کارشناسان در این حوزه درست نیست. پیش بینی فرو پاشی اقتصاد کشور و تعیین قیمت دلار آب ریختن به آسیاب سوداگران و دشمنان و هموار کردن مسیر برای فشار بیشتر به مردم است. بی شک مسکن به هیچ وجه نباید با ارز و خودرو مقایسه شود و نباید با پیش بینی‌ها و هیجانی کردن بازار راه را برای سوداگری و افزایش بهره برداری مالی دلالان از این بازار هموار شود.