یک پژوهشگر اقتصادی:

کاهش قیمت مسکن و اجاره‌بها تنظیم نظام مالیات‌گیری کشور را می‌طلبد

یک پژوهشگر اقتصادی گفت: اگر چه اجرایی شدن طرح مالیات بر خانه‌های خالی امید‌ها را جهت بهبود فضای بازار مسکن افزایش می‌دهد، اما در راستای کاهش قیمت مسکن باید منتظر اقدامات اساسی مجلس باشیم.

کد خبر: ۸۶۹۳۳۵

يکشنبه - ۲۶ مرداد ۱۳۹۹ / August 16, 2020

به گزارش گروه دانشگاه خبرگزاری دانشجو، ابوالفضل نوروزی، پژوهشگر اقتصادی حوزه مسکن طی نشستی با اعضای انجمن اسلامی دانشجویان مستقل دانشگاه تهران گفت: موضوع مالیات بر خانه‌های خالی قبل از انقلاب نیز مطرح بوده است که صورت نگرفت و بعد از انقلاب هم تلاش هایی برای مقابله با احتکار خانه های خالی صورت گرفت اما نتیجه بخش نبود، زمان آقای احمدی نژاد هم برای این طرح، اقداماتی انجام شد و در آن زمان وزارت مسکن اعلام کرد: "هرکس خانه خالی میشناسد اطلاع بدهد. "، اما راه به جایی نبرد.

وی در ادامه افزود: سال ۱۳۹۴، در قانون مالیات‌های مستقیم، ضرورت ایجاد یک سامانه‌ای دقیق و کارآمد توسط وزارت راه و شهرسازی اشاره شده‌است. طبق این قانون، وزارت راه و شهر سازی موظف است که در عرض ۶ ماه سامانه را بارگذاری و با استفاده از آن خانه‌های خالی را شناسایی کند و در نهایت مالیات بگیرد. ولی قانون اشکالاتی داشت که از سال۹۴ تا همین الان اجرایی نشد و وزیر راه و شهرسازی، آقای آخوندی هم عزمی برای اجرای آن نداشت.

نوروزی با اشاره به ویژگی‌های قانون جدید برای عملیاتی شدن آن اظهار داشت: دراین قانون جدید، یکسری نکاتی وجود دارد، که باعث شده‌است ضمانت اجرایی سامانه بالا برود. دولت، به نحوی پیش رود که مجبور شود مالیات بر خانه‌های خالی را اخذ کند.

وی در ادامه درباره ضمانت اجرایی این طرح به چند نکته اشاره داشت و گفت: نکته اول در خصوص ضمانت اجرایی این است که، قانون قبلی یکسری نکات و ابهام داشت. مثلا آقای آخوندی می‌گفت که خانه‌های زیر ۱۵۰ متر شامل قانون نشود و آن‌ها معاف از مالیات هستند، در صورتی که این طور نیست؛ مالیات، مبتنی بر میزان اجاره مصوب بود. این ابهامی بود که در قانون جدید بر طرف شد.

این پژوهشگر اقتصادی در ادامه گفت: نکته دوم بحث نرخ است. در قانون جدید، نرخ مالیات بر خانه‌های خالی ده برابر افزایش پیدا کرده‌است و تقریبا نسبت به قانون پیشین نرخ به مراتب موثرتری دارد. در قانون پیشین، مالیات یک خانه یک میلیاردی بطور میانگین بین یک تا پنج میلیون تومان می‌شد. ولی در قانون فعلی این رقم به پنجاه میلیون می‌رسد یعنی تقریبا ۵ درصد ارزش واقعی ملک را شامل می‌شود؛ البته این رقم برای سال اول است، سال دوم ده درصد ارزش واقعی ملک و سال سوم به بعد، پانزده درصد ارزش واقعی ملک را دربر می‌گیرد.

وی در ادامه افزود: نکته سوم این است که در قانون قبلی دستگاه‌ها همکاری حداقلی را با سامانه داشتند و اطلاعات به سامانه نمی‌دادند. در واقع سامانه عملا بی‌خاصیت بود؛ ولی در قانون جدید دستگاه‌ها ملزم شده‌اند که اطلاعات بدهند و اگر خلاف آن عمل کنند جرم است، که جرمش در قانون آمده است: (مدیران سازمان‌هایی که آمار ندادند انفصال موقت از خدمت می‌شوند و تبعات قضایی حقوقی برای آن‌ها خواهد داشت.

نوروزی با تاکید بر نقش مردم در اجرایی شدن این قانون گفت: ضمانت اجرایی، مردم هستند. یعنی علاوه بر این که دستگاه‌ها ملزم شده اند به سامانه اطلاعات بدهند؛ مردم نیز طی یک فرایند دو ماهه به صورت خود اظهاری، اطلاعات ملکی که داخلش ساکن هستند (یا مالک هستند یا مستاجر) را باید اعلام کنند و اگر اعلام نکنند، خانه‌ای که در آن اقامت دارد، مشمول مالیات بر خانه‌های خالی می‌شود. هم‌چنین اینکه تعرفه برق واحدشان با بالا‌ترین پلکان محاسبه می‌شود.

وی با اشاره به هماهنگی و همکاری دستگاه‌های مختلف در جهت اجراشدن این قانون گفت: از طرف دیگر، کلیه دستگاه‌های خدمت‌رسان موظف شده‌اند به افرادی ارائه خدمت دهند که آدرس آن‌ها در املاک و اسکان ثبت شده باشد. یعنی هر کاری که فرد با دولت و دستگاه‌های خدمت رسان داشته باشد؛ با بررسی کدملی در سامانه انجام می‌شود.

این پژوهشگر اقتصادی به شبهه اجاره کدملی برای فرار از قانون اشاره کرد و گفت: هر خانواده صرفا می‌تواند یک مکان را به عنوان اقامت گاه اصلی (اجاره یا ملکی) معرفی کند و با این مکانیزم احتمال فروش کد ملی خیلی کم می‌شود. مثلا اگر خانواده‌ای ۲ ملک داشته باشد، خانواده باید یک مکان را به عنوان اقامت‌گاه اصلی، در سامانه، معرفی کند. ملک دوم را هم به عنوان اقامت گاه فرعی اگر بخواهد ثبت کند، باید در شهری دیگر باشد و مالک آن واحد مسکونی باشد. همچنین اگر کد ملی فروشی بشود و خانه‌ای همچنان خالی باشد با یک سری مکانیزم دیگر می‌توان تشخیص داد که آن خانه خالی است یا نه. به عنوان مثال: با اطلاعات آب، برق وگاز و همچنین سوت زنی برای فساد.

وی درباره استثنائات این قانون گفت: برای دانشجو‌ها و شاغلین شهر‌های دیگر نیز، تبصره‌های قانونی وجود دارد. مثلا اگر وزارت علوم تایید کند که یک فرد دانشجوست و خوابگاه، به او تعلق نگرفته، می‌تواند خانه بگیرد. یا یک فرد، در شهر دیگری شاغل است، اگر سازمان امور مالیاتی، و بیمه تایید کند، آن فرد می‌تواند منزل دیگری در شهر دیگری داشته باشد.

نوورزی با اشاره به روند اجاره‌بهای آپارتمان‌هایی که در محله‌های ثروتمند و متمول هستند و افراد توانایی اجاره سنگین آن‌ها را ندارند، گفت: بیشترین حجم خانه‌های خالی در بالا‌شهر می‌باشد. اما طی فرایند ده سال اخیر مخصوصا سال‌های ۹۷و۹۸و۹۹ همه مردم از لحاظ توانایی اجاره مسکن یک طبقه سقوط کرده‌اند.

وی در ادامه داد: افراد اجاره نشین طبقه متوسط به طبقه ضعیف و طبقه ضعیف حاشیه‌نشین شده‌اند. اما اگر این طرح به صورت اصولی اجرا شود و مالیات بر خانه‌های خالی گرفته شود، خانه‌های خالی بالاشهر مجبور هستند واحدهایشان را عرضه کنند. طبق آمار ۵۰۰ هزار خانه در تهران خالی است که با اجرای طرح مالیات بر خانه های خالی صاحبان این خانه‌ها مجبور به عرضه واحدهای خود با قیمت پایین‌تری می شوند تا تقاضا اتفاق بیفتد و مردم آنها بخرند؛ لذا افراد متوسط به بالا در خانه‌های بالا شهر ساکن می‌شوند. این سیر ادامه می‌یابد و پلکان بر عکس می‌شود.

این پژوهشگر اقتصادی به خانه‌های خالی که فرسوده شده‌اند و قابل سکونت نیستند، نیز اشاره کرد و گفت: در مورد خانه‌های فرسوده و غیر قابل سکونت نیز ابتدا باید این خانه‌ها شناسایی شوند. اگر خانه واقعا مشکل قضایی و حقوقی داشته باشد، اجاره آن لغو و مشمول مالیات نمی‌شود. اما اگر قدیمی ساخت باشد باز هم مشمول می‌شود. به نظر بنده از همه خانه‌ها حتی بافت فرسوده باید مالیات گرفته شود تا مالک مجبور شود آن را بفروشد و ساخت و ساز انجام شود.

این پژوهشگر اقتصادی حوزه مسکن، به شبهه تورم اجاره‌بها و فرار سرمایه اشاره کرد و گفت: اگر به طور کامل و موثر قانون پیاده شود و از سوی دیگر خانه‌های خالی عرضه شوند؛ تورم بر اجاره‌بها بی‌معنی خواهد شد؛ البته یکی  از ابهاماتی که در اجرای این طرح وجود دارد، مسئله فرار سرمایه است. قانون به شکلی تادیه شده که هم انبوه سازان به مشکل بر‌نخورند و هم به صورت اصولی خانه توزیع شود که به روند عرضه و تقاضا لطمه‌ای وارد نشود.

نوروزی در ادامه افزود: ما از این قانون نباید انتظار معجزه داشته باشیم. چرا که یک دست صدا ندارد و مسئله مسکن مسئله‌ای چند بعدی است. یعنی هم باید از خانه‌های خالی مالیات گرفته شود، هم جلوی تقاضای سوداگری در بازار مسکن از طریق مالیات برعایدی سرمایه و مالیات بر زمین‌های خالی گرفته شود. از سوی دیگر مالیات بر خانه‌های لوکس باید وضع شود و طرح‌هایی مشابه مسکن مهر افزایش یابد. همه این عوامل بایستی باهم اتفاق بیفتد تا بازار مسکن به یک آرامش و ثبات نسبی برسد.

وی در پایان این طرح را یک اقدام جزئی خواند و گفت: اگرچه تصویب و اجرای درست این طرح امید‌ها را جهت بهبود فضای بازار مسکن افزایش می‌دهد، اما در راستای کاهش قیمت مسکن و اجاره‌بها و بهبود بیشتر، باید منتظر اقدامات اساسی مجلس و تنظیم نظام مالیات‌گیری کشور، باشیم. امید است با رفع ابهامات و نواقص این طرح و عزم راسخ مدیران اجرایی دست صاحبان منافعِ عدم اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی کوتاه شود.