پرونده ویژه «باج و خراج» | بخش نوزدهم؛

پنهان شدن دلالان در روزنه‌های قانونی مالیات بر خانه‌های خالی/ CGT، تنها راهِ کوتاهی دستِ دلالان از بازار مسکن است

طرح مالیات بر خانه‌های خالی پس از تصویب در مجلس شورای اسلامی از طرف شورای نگهبان به دلیل وجود برخی ابهامات بازگشت داده شد. این طرح با وجود ایرادات مطرح‌شده، همچنان نقطه‌ی امید برای حل برخی از معضلات حوزه مسکن است.

کد خبر: ۸۷۰۴۲۵

شنبه - ۰۱ شهريور ۱۳۹۹ / August 22, 2020

گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو- محدثه لک؛ طبق مطالعات اندیشکده اقتصاد مقاومتی از سال ۸۵ تا اواسط دهه‌ی ۹۰ حدود ده میلیون مسکن تولیدشده است که به دنبال آن باید ده میلیون خانوار، صاحبِ ملک می‌شدند، اما تنها دو میلیون خانواده در این ده سال صاحب‌خانه شده‌اند!
اختلاف این آمار نشان می‌دهد حدود ۸۰ درصد خریدار‌ها به دنبال تقاضای سرمایه‌ای مسکن بوده‌اند و عجیب نیست که بخش عمده‌ای از خانه‌های تولیدشده همچنان خالی از سکنه باشد.
در شرایط فعلی حدود ۱۲ درصد واحد‌های مسکونی در کشور خالی نگه‌داشته شده‌اند و همین مسئله به نوسانات نرخ خرید و اجاره‌بهای خانه دامن میزند. به همین جهت مجلس به وضع قوانین مالیاتیِ تنظیم‌کننده در بازار مسکن روی آورد.
با پیگیری‌های مجلس، اصلاحیه ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم که مربوط به مالیات از خانه‌های خالی است چند روز گذشته به تصویب رسید. هرچند درنهایت این طرح به جهت ابهاماتی مورد تائید شورای نگهبان قرار نگرفت و برای اصلاح به مجلس ارجاع داده شد.
پیش از آن‌هم بسیاری از کارشناسان معتقد بودند که گرچه وضع این قانون قدمی روبه‌جلوست، اما اگر خلأ‌های قانونی این ابزارِ تنظیم‌گر شناسایی و رفع نشود می‌تواند مجدداً بستری برای سوداگران و دلالان بازار مسکن ایجاد کند، دلالانی که با سود‌های کلان به دست آورده حاضر به پرداخت چنین مالیاتی نیز هستند!

معافیت مالیاتی وسوسه‌برانگیز!
طبق تبصره ۲ قانون پیشنهادی مجلس، معافیت‌های مالیاتی برای برخی خانه‌های خالی تعریف‌شده است؛ به‌طور مثال هر سرپرست خانوار می‌تواند علاوه بر خانه‌ای که اقامتِ اصلی اوست یک مسکن در شهر دیگر در ملکیت خود داشته باشد که حتی اگر خالی باشد ازآنجاکه اقامت فرعی خانواده محسوب می‌شود معاف از مالیات بر خانه‌های خالی خواهد بود.
کارشناسان معتقدند معافیت مالیاتیِ اقامتگاه دوم می‌تواند منجر به روانه شدن دلالان به این روزنه‌های قانونی گردد تا جایی که توزیع صوری خانه‌های خالی در میان طیفی از خانوار‌ها صورت بگیرد و علاوه بر آن در بلندمدت در سطح کلان موجب استمرار احتکار مسکن گردد. ضمن آن‌که چنین بستری می‌تواند به رواج تنظیم قرارداد‌های صوری و خریدوفروش کارت ملی برای فرار مالیاتی دامن بزند.
علاوه بر بستری سازی این تبصره برای فرار مالیاتی به نظر می‌رسد این معافیت برای اقناع قشر مرفه مطرح‌شده است چراکه در شرایط اقتصادی کنونی بسیاری از خانوار‌ها توانایی خرید یک‌خانه را هم ندارند پس چگونه ممکن است این تبصره به نفع اقشار متوسط و ضعیف جامعه باشد! به همین جهت اصلاح معافیت مالیاتی تعریف‌شده در این قانون امری ضروری به نظر می‌رسد.

سرنوشت مبهم خانه‌های خالی در مناطق کم‌جمعیت
طبق قانون پیشنهادی مجلس، واحد‌های خالی از سکنه در شهر‌های بالای ۱۰۰ هزار نفر مشمول مالیات متعلقه بر درآمد اجاره می‌شوند درحالی‌که در برخی مناطق که جمعیت کمتری را شامل می‌شود خانه‌های خالی با متراژ‌های بالا و بعضاً مناطق لوکس وجود دارد که در قانون نادیده گرفته‌شده است. این روزنه زمانی عجیب‌تر به نظر می‌رسد که در طرح اولیه‌ی مالیات بر خانه‌های خالی پیش‌بینی‌شده بود شهر‌های با جمعیت کمتر از صد هزار نفر نیز از سال دومِ اجرای طرح، مشمول مالیات خواهند شد، اما در طرح نهایی، این بند به‌طور کامل حذف گردید! به همین جهت یکی دیگر از خلأ‌های اصلیِ طرح مالیات بر خانه‌های خالی سرنوشت مبهم خانه‌ها در این مناطق است. ابهامی که اگر راهی برایش اندیشیده نشود در درازمدت می‌تواند کارکرد چنین مالیاتی را از بین ببرد.

ابهام در تکلیفِ املاک متعلق به همسر و فرزند
یکی دیگر از ابهامات این طرح در خصوص مشخص نکردن تکلیف املاک و خانه‌های متعلق به تمام افراد یک خانواده است. در طرح پیشنهادی، سرپرست خانوار مکلف می‌شود اقامتگاه اصلی و فرعی را در سامانه املاک ثبت کند، اما مشخص نشده است املاک متعلق به فرزندان و همسر تکلیفشان چیست و آیا در این طرح فقط راجع به املاک سرپرست خانوار صحبت می‌شود یا تمامی املاک و خانه‌های متعلق به تمام افراد خانواده باید در سامانه ثبت گردد؟

جریمه مالیاتی چند صدمیلیونی اغراق‌آمیز است
بر اساس طرح مالیات بر خانه‌های خالی اگر خانه‌ای در شهر‌های بالای ۱۰۰ هزار نفر خالی بماند در سال اول شش برابر مالیات سالیانه، سال دوم ۱۲ برابر و سال سوم ۱۸ برابر مبلغ مالیات سالیانه مشمول مالیات می‌شود. حسین عبداللهی، کارشناس مسکن در گفتگو با خبرگزاری دانشجو بیان می‌کند در محاسبه نرخ مالیات در ابتدا باید مالیات بر درآمد اجاره محاسبه شود که بر اساس ارزشِ اجاری ملک و ۲۵ درصد معافیت محاسبه می‌شود. عبداللهی می‌گوید: «با توجه به آخرین نسخه ارزشِ اجاری که برای سال ۹۷ است طبق محاسبات ما برای یک خانه‌ی ۱٫۷ میلیارد تومانی در منطقه یک تهران، مالیات بر خانه در سال اول تقریباً ۴ درصد قیمت واقعی آن ملک می‌شود. درواقع طبق نسخه نهایی طرح در سال اول برای خانه یک میلیارد تومانی، مالیات برابر با ۴۰ میلیون تومان است که ممکن است نسبت به تعداد طبقات و ... کمی متغیر شود. این اعداد و ارقام چند صدمیلیونی که در رسانه‌ها برای مالیات بر خانه‌های خالی مطرح می‌شود نادرست و اغراق‌آمیز است. اشتباه برخی رسانه‌ها در این بوده که مالیات را بر اساس ارزش ماهانه محاسبه نکرده‌اند و با رهن کامل محاسبات را انجام داده‌اند، درصورتی‌که مالیاتِ دریافتی باید بر اساس ارزش ماهانه‌ی ملک محاسبه شود.»

داستان تکراری ذینفعان و طرح‌های روی زمین‌مانده
مالیات بر خانه‌های خالی یکی از ابزار‌های تنظیم‌گر در بازار مسکن است، اما بسیاری از کارشناسان و نمایندگان مجلس معتقدند این مالیات به‌تن‌هایی نمی‌تواند قیمت‌های سرسام‌آور بازار مسکن را کنترل کند و نهایتاً در صورت شناسایی درست خانه‌های خالی درصد ناچیزی بر نرخ اجاره مسکن تأثیرگذار است؛ چراکه درهرحال سود حاصل از خریدوفروش خانه برای سوداگران فراهم می‌شود. وحید عزیزی، کارشناس اقتصادی در گفتگو با خبرگزاری دانشجو بیان می‌کند مالیات بر خانه‌های خالی در بازار مسکن صرفاً می‌تواند بر کاهش اجاره‌بهای خانه تأثیرگذار باشد و اثرگذاری بر قیمت خریدوفروش مسکن نخواهد داشت. عزیزی می‌گوید: «این طرح چند مزیت دارد اول راه‌اندازی سامانه املاک و دوم در طولانی‌مدت می‌تواند با عرضه‌ی خانه‌های بیشتر تا حدودی نرخ اجاره‌بها را کنترل کند، اما تأثیری بر نرخ معاملات ملک نخواهد داشت.»
این کارشناس اقتصادی معتقد است که برای تبدیل مسکن از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی، اجرای مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) بهترین راهکار است. عزیزی می‌گوید: «از نظر من حتی اجرای مالیات بر خانه‌های خالی سخت‌تر از اجرای مالیات بر عایدی سرمایه است، اما به علت حضور ذینفعانِ بسیار که در صورت مالیات ستانی از معاملات مسکن، سکه و ارز متضرر می‌شوند در صورت مطرح‌شدن چنین مالیاتی هر بار با بهانه‌های مختلف این طرح‌ها نادیده گرفته می‌شود!»

مالیات بر خانه‌های خالی کافی نیست
با توجه به وضعیت کنونی و افسارگسیختگی نرخ خرید و اجاره‌ی خانه به نظر می‌رسد برای کنترل بازار مسکن و کوتاهی دست دلالان از آن سیاست‌های تنظیمی مالیاتی دیگر مانند مالیات بر زمین‌های بایر و مالیات بر ارزش زمین (LVT) برای خارج کردن عامل اولیه مسکن از چنگ سوداگران و مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) به جهت حذف سود حاصل از خریدوفروش مسکن باید با جدیت اعمال و پیگیری شود. مالیات بر خانه‌های خالی تنها یکی از ابزار‌های تنظیم‌گر بازار مسکن است که با اجرای ناقص آن نمی‌توان چندان به حذف سفته‌بازی‌ها در حوزه مسکن امیدوار بود، هرچند بدون شک این طرح گامی روبه‌جلوست و انتظار می‌رود شورای نگهبان نیز تلاش ویژه‌ای برای به ثمر نشاندن آن داشته باشد.