کارشناس مسکن در گفتگو با دانشجو؛

فاطمی‌عقدا: طرح «جهش تولید و تامین مسکن» ستودنی است / املاک دولتی و بانکی در بورس عرضه شود

کارشناس بازار مسکن گفت: مجلس شورای اسلامی طرح خوبی پیشنهاد کرده و قدم رو به جلویی برای پیشبرد قانون جامع عرضه و تولید مسکن برداشته است.

کد خبر: ۸۷۵۲۹۹

يکشنبه - ۲۳ شهريور ۱۳۹۹ / September 13, 2020

گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، علی نیکزاد؛ نایب رییس مجلس یازدهم از جزییات طرح مسکنی که نمایندگان مجلس با عنوان «طرح جهش تولید و تامین مسکن» پایه گذار آن هستند خبر داده است، این طرح با هر عنوانی مثل «صندوق ملی قرض الحسنه مسکن» اگر اجرا شود منابع حاصل از مالیات‌های مختلف در این صندوق با هدف تسهیل خانه‌دار شدن مردم تجمیع می‌شود. به این معنا که نمایندگان مجلس تلاش می‌کنند تا از محل مالیات‌ها پس انداز ملی برای کمک به خانه دار شدن مردم یا طبقه متوسط و ضعیف را دنبال کنند. برای روشن‌تر شدن ابعاد این طرح و بررسی کارآیی آن در گفتگو با سید محمود فاطمی عقدا؛ کارشناس بازار مسکن چند سوال مطرح کردیم که پاسخ‌ها در ادامه آمده است.

طرح جهش تولید و تامین مسکن که توسط نمایندگان مجلس شورای اسلامی ارائه شده را چگونه طرحی می‌بینید؟
این موضوع هنوز به تصویب نهایی و ابلاغ نرسیده است. بنا بر آنچه تا کنون رسانه‌ای شده طرحی است که به صورت دو فوریتی در مجلس به تصویب رسیده و تا زمان تبدیل شدن به قانون و ابلاغ حتما زمان می‌برد. این طرح به نوعی تداوم طرح مسکن مهراست که قرار بود از محل بازگشت اقساط وام‌های دریافتی توسط مردم ساخت و ساز خانه برای قشر‌های ضعیف جامعه ادامه داشته باشد. بخشی از درآمد‌های این صندوق از محل دریافتی‌های وام‌های مسکن مهر برداشته می‌شود و بخش دیگر از محل مالیات‌هایی که قرار است در بخش مسکن مثل مالیات بر خانه‌های خالی یا مالیات بر عایدی مسکن توسط دولت اخذ شود. سالهاست همه کشور‌های دنیا چنین مالیات‌هایی را از مالکان خانه‌های خالی یا فروشندگان املاک و مستغلات دریافت می‌کنند، اما متاسفانه عدم توجه به اخذ این مالیات‌ها موجب رونق دلالی و احتکار در بخش زمین و مسکن در ایران شده است.

اجرای موفق این طرح منوط به رعایت و اجرای چه نکاتی است؟
برای اینکه این طرح نتیجه خوبی بدهد حتما باید کار کارشناسی روی آن انجام شود، از آن جهت که به طور دقیق مشخص شود که به چه میزانی باید برای طرح جهش و تولید مسکن از محل مالیات‌های ذکر شده برداشته شود. اما از این جهت که به هر حال یک قدم مثبت برای تولید و ساخت و ساز مسکن است و باعث می‌شود صنعت ساختمان در مسیر تولید و عرضه هر چه بیشتر قرار بگیرد قابل تقدیر است. در واقع منابع این صندوق صرف تولید مسکن می‌شود لذا در ابتدای امر به نظر می‌رسد مجلس شورای اسلامی طرح خوبی پیشنهاد کرده و قدم رو به جلویی برای پیشبرد قانون جامع عرضه و تولید مسکن یا ساماندهی عرضه و تولید مسکن برداشته است.

آیا با عرضه و تولید بیشتر مسکن می‌توان تا حدودی مانع از نگاه سرمایه‌ای به مسکن که یک کالای مصرفی است شد؟
متاسفانه ده‌ها سال است که مسکن در ایران به یک کالای سرمایه‌ای مثل طلا یا ارز تبدیل شده همانگونه که خودرو نباید یک کالای سرمایه‌ای باشد و در تمام دنیا کالای مصرفی محض است، به هر شکل مسکن و خودرو در ایران به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده اند، چه بخواهیم چه نخواهیم وقتی کالای سرمایه‌ای شد و این کالا جزء سرمایه ما قرار گرفت در اثر تورمی که قیمت همه چیز را افزایش می‌دهد موجب افزایش قیمت مسکن هم می‌شود لذا در شرایط تورمی نمی‌توان مانع نگاه سرمایه‌ای به مسکن شد. وقتی قیمت مصالح، زمین و هر آنچه که به ساختمان مربوط است افزایش می‌یابد خود به خود مسکن گران می‌شود و ارزش آن را به عنوان یک کالای سرمایه‌ای افزایش می‌دهد. هنگامی که بازار سرمایه چند صد درصد سود می‌دهد و ارز هم سوددهی بالایی دارد و این بازار‌های موازی منجر به افزایش تورم می‌شوند نمی‌توان انتظار داشت که با مسکن مثل یک کالای سرمایه‌ای رفتار نشود. آنچه در ایران در بخش مسکن، خودرو در بازار‌های سنتی طلا و سکه و ارز مشاهده می‌شود در هیچ جای دنیا سابقه ندارد، در این وضعیت چگونه می‌توان جلوی افزایش نرخ مسکن را گرفت و از سرمایه‌ای بودن آن جلوگیری کرد. در این بازار ارزش مسکن روز به روز بیشتر می‌شود و متاسفانه در چنین شرایطی نمی‌توان عملا برای جدا کردن مسکن از یک کالای سرمایه‌ای اقدام خاصی انجام داد تا زمانی که همه بازار‌ها به حد تعادل برسد و ساخت و ساز در بخش مسکن آغاز شود.

به هر بازاری که سر می‌زنیم کارشناسان و مسوولین معتقدند حباب دارد آیا بازار مسکن هم در این حباب غوطه ور است؟
خیر. بنده معتقدم که بازار مسکن در این شرایط حباب ندارد. چرا که زمین برای ساخت و ساز با توجه به تقاضای بالا محدود است و در اثر افزایش تورم مصالح و هزینه تولید مسکن هم به شدت افزایش یافته است به این دلیل بازار حباب ندارد. درواقع افزایش دستمزد نیروی انسانی، بیمه، مالیات و سایر هزینه‌های مسکن را نمی‌توان نادیده گرفت. شاید بیش از پنجاه درصد دلیل افزایش مسکن به نظام اجرایی کشور برمی گردد یا بهتر است اینگونه عنوان شود که بخش‌هایی از دولت که با بخش مسکن مرتبط هستند بر روی قیمت مسکن به شدت تاثیر گذارند، لذا این قیمت حباب ندارد و به تبع سایر بازارها، بازار مسکن هم مسیر خودش را با همین روند تورمی طی می‌کند.

آیا عرضه مسکن متری یا هر نوع عرضه دیگری به نام مسکن می‌تواند در بازار سرمایه به تثبیت یا کاهش قیمت مسکن منتهی شود؟
بنده معتقدم دولت در گرانی همه چیز مقصر است، از این جهت موضوع قابل تامل است که وقتی دولت در بورس کالایی را عرضه می‌کند آن کالا به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل می‌شود، یعنی اگر دولت مسکن را به بورس عرضه کند خودش بر سرمایه‌ای بودن مسکن در این بازار مهر تایید زده لذا دراین صورت نمی‌توان منکر سرمایه‌ای شدن هر چه بیشتر مسکن شد. از سوی دیگر عرضه مسکن و ساختمان در بورس از دو جهت قابل بررسی است، یکی اینکه دستگاه دولتی و عمومی بانک‌ها و موسسات اداری همه و همه باید اجبارا ساختمان‌های خود را به بازار عرضه کنند برای اینکه هر شبهه‌ای در این باره کنار برود و دلالی در میان نباشد یا به عبارتی مزایده‌ها بدون حاشیه برگزار شوند. اگر اینگونه باشد و مسکن‌هایی که در دست نهاد‌های دولتی و بانکهاست به بازار سرمایه ارائه شوند و در آنجا به قیمت منصفانه و رقابتی فروخته شوند تا حدی قابل قبول است. اگر دولت با کمک انبوه سازان از طرح‌هایی که نمایندگان شورای اسلامی می‌دهند حمایت کند و خود را به این موضوع ملزم کند که مثلا سالی یک میلیون واحد مسکونی بسازد این بهترین راه جذب سرمایه از بازار بورس است که قطعا مردم در این بخش مشارکت می‌کنند و سرمایه‌های خرد خود را به سمت بازار مسکن به شکل درست هدایت می‌کنند. اگر دولت چنین طرح‌هایی را یکی دو سال گذشته یا همین شش ماه پیش آغاز کرده بود امروز دولت از ریزش بورس نگران نمی‌شد و در عین حال هم بازار مسکن به یک بازار پایدار، مطمئن و قابل اعتماد تبدیل می‌شد و مستاجران هم در یک فضای آرام‌تر و ارزان تری نیاز خود را برطرف می‌کردند تا زمانی که همه مردم امکان صاحب خانه شدن را پیدا می‌کردند.