در گفتگو با دانشجو مطرح شد

بیضایی: تسهیلات مالی اصلی‌ترین مشکل ساخت ۱ میلیون مسکن/ تامین زمین، مسئله بعدی دولت سیزدهم برای تحقق وعده مسکن

کارشناس بازار مسکن گفت: برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال اگر بخواهیم تسهیلات ۳۰۰ تا ۳۵۰ میلیون تومانی در نظر بگیریم، رقمی نزدیک ۳۵۰ هزار میلیارد تومان سالانه مورد نیاز است دقیقا برای چهار سال رقمی نزدیک به ۱۴۰۰ تا ۱۵۰۰ هزار میلیارد تومان احتیاج داریم.

کد خبر: ۹۴۵۰۸۸

يکشنبه - ۰۶ تير ۱۴۰۰ / June 27, 2021

گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو- مهرداد محمدی؛ تقریبا نزدیک به هشت سال می‌شود که دولت دست روی دست شاهد چالش‌ها و معضلاتی است که مردم در تامین اساسی‌ترین کالایی که باید در زندگی هر بشری وجود داشته باشد، یعنی مسکن، گذاشته و فقط یک ناظر و ببیننده محض بوده است. بیینده‌ای که باید مساله ساخت و ساز و خانه دار شدن مردم را مدیریت می‌کرد، اما به واسطه بی عملی دولت در هشت سال گذشته و سیاست‌هایی که تورم را افزایش داد خانه دار شدن تبدیل به عبور از هفت خوان رستم یا بسی سخت‌تر از آن شده است. ساخت وساز مسکن یکی از مهمترین مطالبات مردم از دولت آینده است، دولتی که با وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی برای جبران بی عملی دولت قبلی، راه سختی در پیش رو خواهد داشت. فرهاد بیضایی؛ کارشناس بازار مسکن در این بحث مهمترین مخاطرات پیش روی دولت سیزدهم در بحث تامین مسکن را بیان کرده است.

یکی از وعده‌های مهم آیت الله رئیسی ساخت و ساز یک میلیون واحد مسکونی در سال بود، برای محقق کردن این وعده، دولت آینده چه پیش نیاز‌ها و مسائلی را باید در نظر بگیرد؟
در خصوص بحث ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی بحث مهم شناسایی و سنجش نیاز‌های کشوراست تا مبتنی بر آن برنامه ریزی قابل قبولی برای تحقق وعده‌های داده شده داشته باشیم. ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی تا حدی مبتنی بر نیاز فعلی کشور برای رسیدن به اهداف تامین مسکن برای خانوار‌ها و سیاست‌های جمعیتی مورد هدف است که در وهله اول موضوع و وعده خوبی است، اما نکته قابل توجه شرایطی است که در حال حاضر برای انجام این کار مهم باید مهیا شود یا مهیا باشد تا بتوانیم ساخت و ساز یک میلیون واحد مسکونی را کلید بزنیم. بی تردید عوامل مهمی در ساخت و ساز مسکن دخیل هستند که یکی از آن‌ها اعطای تسهیلات بانکی است، موضوعی بس مهم، چرا که طی سال‌های گذشته یعنی از سال ۹۰ بین ۱۷ تا ۲۰ درصد تسهیلات بانکی به حوزه مسکن اختصاص می‌یافت، اما این رقم در سال ۹۹ به حدود ۵ درصد رسید، یعنی در سهم تسهیلات مسکن به شدت دچار کاهش شدیم، یا به عبارت دیگر شاهد سقوط آزاد در بخش تسهیلات مسکن بودیم، بنابراین کمترین تسهیلات به بخش مسکن داده شد.

پس اعطای تسهیلات در حال حاضر یک نیاز مبرم برای کلید زدن ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال است در این بخش با چه چالش‌هایی رو به رو هستیم؟
بله اعطای تسهیلات موضوع مهمی است، چرا که علاوه بر مساله بخش مسکن، بر سایر حوزه‌های اقتصادی نیز تاثیر می‌گذارد. لازم به ذکر است عوامل مختلفی در کاهش اعطای تسهیلات به بخش مسکن دخیل بوده اند که یکی از این عوامل، عدم تمایل بانک‌ها در اعطای تسهیلات برای ساخت و ساز مسکن بوده است. سهم اعطای تسهیلات بانک مسکن در سال‌های گذشته بیش از اینکه به این بخش برسد، به بخش خدمات بازرگانی اختصاص پیدا کرده است.

چه دلایل یا موانعی وجود داشته که بانک‌ها تمایلی به اعطای تسهیلات به بخش مسکن نداشته اند؟
برای واکاوی این مساله باید موضوع را از دید کارشناسی و عمیق تری بررسی کنیم که چرا چنین اتفاقی افتاده است. یک مساله اساسی این است که سطح عرضه مسکن در سال‌های گذشته کم بوده و اشباع شدن تقاضا در بازار مسکن، باعث شده سطح تقاضا برای حوزه مسکن بالا نباشد، تقاضای مصرفی هم آنچنان توانمند نبوده که بتواند در بازار مسکن حرف جدی برای گفتن و بودن داشته باشد. در چنین شرایطی سطح تولید بخش مسکن به طور طبیعی پایین می‌آید، لذا منجر به کاهش ارزش افزوده این بخش می‌شود و به تبع آن سرمایه گذاری در حوزه مسکن و همچنین تقاضا برای تسهیلات در این بخش کاهش می‌یابد. عامل دوم این است که به دلیل شرایط اقتصادی کشور، گرایش به حوزه بازرگانی و خدمات افزایش پیدا کرد، بخصوص بخش بازرگانی با رشد چشمگیری که داشت، توانست تسهیلات سرمایه در گردش زیادی را به خود اختصاص داد. ریشه این مساله را در این موضوع می‌توان جست و جو کرد که همچنان نیاز‌های ما در بخش بازرگانی چه در صادرات و واردات به حد ممکن خود نرسیده و نتوانسته پاسخگوی نیاز‌های کشور باشد. بعد از تشدید تحریم‌ها از سالی ۶۰ میلیارد دلار واردات تقریبا به ۳۵ میلیارد دلار واردات رسیده ایم، این حد کاهش روی بخش تقاضای کشور به شدت اثر گذاشته، در حالی که نیاز کشور در این بخش روز به روز افزایش یافته است چرا که بخش مهمی از امنیت غذایی کشور از تامین نهاده‌ها یا کالا‌های اساسی و دراین بخش باید تامین شود، لذا این موارد باعث شده انگیزه برای ورود به بخش بازرگانی و واردات افزایش داشته باشد به همین خاطر رشد زیادی از تسهیلات بانکی برای توانمندی این بخش و اینکه دولت تا حد زیادی بتواند نیاز‌های مردم را پاسخ دهد اختصاص یافته است. ارزش افزوده این بخش هم به خاطر افزایش قیمت ارزی در رقابت با حوزه مسکن قطعا بیشتراست، لذا این دلایل باعث شده، سرمایه گذاری ها، تسهیلات و سودی که در حوزه مسکن اتفاق می‌افتد قابل رقابت باشد و فقط حوزه مسکن بیشترین سود اوری را در حوزه اقتصاد نداشته باشد. در چنین شرایطی عمدتا تسهیلات، منابع بانکی و حتی سرمایه گذاری‌های کشور به این سمت رفته است، بنابراین برای تحقق وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی، در حال حاضر نمی‌توان به سرمایه گذاری بخش خصوصی چندان امیدوار بود.

ساخت وساز‌های مردمی با چه تمهیداتی قابل اجراست، ساخت و ساز‌های سنتی که اصولا مردم انجام می‌دهند آیا می‌تواند به پیشبرد ساخت وساز مسکن کمک کند؟
اگر بخواهیم به سمت سرمایه‌گذاری‌های خانوار و تقاضای مصرفی در این حوزه حرکت کنیم، این موضوع نیز نیازمند به کارگرفتن تمهیدات ویژه‌ای است تا بتوانیم خانوار‌ها و تقاضای مصرفی و سرمایه‌های اینچنینی را وارد بازار مسکن کنیم، البته در این بخش باز هم به شدت نیازمند اعطای تسهیلات بانکی ارزان به مردم هستیم. تقریباً اگر ۶۰ درصد قیمت تمام شده واحد مسکونی تسهیلات پرداخته شود، نزدیک به ۳۰۰ تا ۳۵۰ میلیون تومان برای هر واحد مسکونی تسهیلات مورد نیاز است، تسهیلات ارزان قیمت که حتما دولت باید منابعی را برای این مساله اختصاص دهد، که سود وفشار‌های اینچنینی برای مصرف کنندگان واقعی مسکن نداشته باشد. برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی اگر بخواهیم تسهیلات ۳۰۰ تا ۳۵۰ میلیون تومانی در نظر بگیریم، رقمی نزدیک ۳۵۰ هزار میلیارد تومان سالانه مورد نیاز است دقیقا برای چهار سال رقمی نزدیک به ۱۴۰۰ تا ۱۵۰۰ هزار میلیارد تومان احتیاج داریم. برای مشخص شدن این حجم تسهیلات، باید یادآور شد سال گذشته کل تسهیلاتی که شبکه بانکی کل کشور اعطا کرده، رقمی در حدود ۱۸۰۰ میلیارد تومان بوده است. این رقم نشان می‌دهد برای ساخت و ساز مسکن باید تسهیلات زیادی به این امر اختصاص پیدا کند، این موارد همه باید مدیریت شده انجام شود تا این بخش و سایر بخش‌های تولیدی کشور دچار چالش نشوند..

یعنی معتقد هستید در بخش اعطای تسهیلات مسکن برای ساخت و ساز ممکن است دولت با چالش‌هایی مواجه شود؟
دولت حتماً با چالش جدی برای تامین تسهیلات مورد نیاز ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی رو به رو می‌شود، چرا که سرمایه در گردش واحد‌های تولیدی نیز در میان است. تقریبا بالای ۶۲ درصد از تسهیلات بانکی به بخش سرمایه در گردش اختصاص پیدا می‌کند و این سرمایه در گردش نیاز امروز واحد‌های تولیدی است این یکی از بزرگ‌ترین چالش‌هایی است که سیاست‌گذار را برای پاسخ دهی به بخش‌های مختلف خدماتی مثل مسکن با مشکلاتی رو به رو می‌کند چرا که اگر سهم بخش‌هایی مثل مسکن و کشاورزی در حوزه تسهیلات افزایش داده شود، بخش‌های دیگر اقتصادی با چالش‌هایی مثل کاهش تسهیلات دهی در حوزه سرمایه در گردش مواجه می‌شوند، این‌ها عواملی است که باید فکر شده و مدیرت شده جلو برده شود تا در کنار تامین زمین که بزرگترین مشکل و چالشی که مسلماً در دو سال اول با آن دست به گریبان خواهیم بود، شاید در سال‌های سوم یا چهارم بتوانیم زمین مورد نیاز ساخت وساز مسکن را تامین کنیم، اما در یکی، دو سال ابتدای کار دولت آینده، آماده سازی، تفکیک و اصلاح طرح‌های شهری موضوعات مهمی است که باید اتفاق بیفتد که متاسفانه در دولت کنونی اتفاق نیفتاده، همه این‌ها در کنار هم مشخص می‌کند که دولت سیزدهم کار سختی برای تحقق ساخت یک میلیون واحد مسکونی در پیش رو دارد، لذا کار باید مدیریت شده پیش برود.