وام جدید مسکن و سرمای حاکم بر بازار

طی یک ماه اخیر تنها یک گروه از متقاضیان مسکن را می‌توان در زمره استقبال‌کنندگان اصلی از وام جدید مسکن برشمرد که تمایل به خرید با وام داشته‌اند.

کد خبر: ۹۷۵۲۲۵

شنبه - ۱۵ آبان ۱۴۰۰ / November 06, 2021

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو، وام‌های جدید مسکن مطابق پیش‌بینی کارشناسی، با استقبال سرد در تهران روبه‌رو شد. بررسی نبض معاملات خرید آپارتمان در مناطق ۲۲گانه نشان می‌دهد خرید‌ها در جنوب شهر طی مهر ماه با رکود سنگین‌تر از مناطق بالا مواجه شد. اگر وام‌ها قابلیت استفاده در بین خانه‌اولی‌ها را داشت، حجم معاملات با رشد مثبت همراه می‌شد. این وام‌ها برای خرید آپارتمان در پایین‌شهر، یکی از دو شرایط بدیهی را ندارد و برای استفاده در مناطق متوسط رو به بالا نیز فاقد شرط دیگر است. مراجعه متقاضیان وام‌دار به بنگاه‌ها زیاد شده؛ اما خروجی، ضعیف است.

رصد وضعیت بازار مسکن در مناطق مختلف شهر تهران حاکی از استقبال سرد از وام جدید مسکن در پایتخت است.  اواخر شهریور ماه بود که خبر دو برابر شدن سقف وام خرید مسکن در کشور منتشر شد و به دنبال ابلاغ آن به شعب بانک عامل مسکن حدود دو هفته پس از انتشار این خبر، حدود یک ماه است که شرایط برای دریافت این وام از سوی متقاضیان خرید خانه فراهم شده است.

با این حال تحقیق میدانی از وضعیت معاملات مسکن در مناطق بیست‌ودوگانه شهر تهران در مهر حاکی از این است که استقبال از وام مذکور تقریبا در تمام نواحی بازار سرد بوده است. در حالی که سرمای حاکم بر معاملات مسکن در اولین ماه پاییزی در همه نقاط شهر حاکم بود، اما مقایسه وضعیت مناطق به تفکیک نشان می‌دهد میزان افت معاملات در جنوب شهر به مراتب بیشتر از مناطق نیمه شمالی شهر (مناطق یک تا ۵) بوده است. در مهر ماه معاملات در نیمه جنوبی شهر در حالی ۳۱ درصد نسبت به شهریور افت کرد که میزان افت ماهانه معاملات در شمال شهر ۷/ ۲۹ درصد بوده است. این آمار نشان می‌دهد افزایش سقف وام مسکن بر خلاف تصور سیاستگذاران، حتی در نواحی ارزان‌قیمت بازار مسکن نیز منشأ اثر نبوده و به رشد معاملات منجر نشده است. در واقع در مناطق نیمه جنوبی شهر تهران نیز در مهر ماه وام جدید مسکن که سقف آن برای زوجین به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته و امکان انضمام وام جعاله ۸۰ میلیون تومانی نیز در ازای خرید اوراق به آن وجود دارد، موجب تحرک بیشتر متقاضیان خرید در بازار نشده است.

در مناطق متوسط شهر (مناطق ۴و۵ در شرق و غرب تهران) که علاوه بر خرید مصرفی، خرید‌هایی با هدف سرمایه‌گذاری نیز در بازار مسکن صورت می‌گیرد نیز معاملات در مهر ماه با وجود ابلاغ وام جدید مسکن، ۳۵ درصد نسبت به شهریور افت داشته است و این وضعیت به افت ۲ درصدی میانگین قیمت مسکن در مهر نسبت به پایان تابستان منجر شده است.

افت معاملات مسکن در همه نواحی بازار اعم از لوکس، مصرفی و ارزان‌قیمت حکایت از آن دارد که وام مذکور برای متقاضیان هیچ‌یک از این سه گروه قیمتی واحد‌های مسکونی نقش محرک را نداشته و خریداران اقبالی به آن نشان نداده‌اند.

نشانه قیمتی از بی‌اثر بودن وام مسکن

مقایسه قیمتی مناطق مختلف بازار مسکن تهران نیز حکایت از آن دارد که افت قیمت مسکن در اولین ماه پاییز در مقایسه با پایان تابستان، در نیمه جنوبی شهر ۳ درصد و در مناطق شمال شهر یک درصد بوده است. کاهش بیشتر قیمت مسکن در جنوب شهر گزاره دیگری است که وضعیت بازار مسکن پس از ابلاغ سقف جدید وام اوراق را توصیف می‌کند و نشان می‌دهد این وام حتی در جنوب تهران و در مناطقی که قیمت در آن‌ها حول و حوش میانگین قیمت مسکن در کل تهران یا حتی پایین‌تر از میانگین است، منجر به افزایش تقاضای خرید مسکن نشده است؛ چراکه اگر وام جدید موجب افزایش تقاضای خرید مسکن شده بود، این واقعیت می‌توانست حداقل به شکل ثبات قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر منعکس شود، اما میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این مناطق نه تنها در مقایسه با شهریور افت کرده، بلکه حتی افت آن به مراتب بیشتر از کاهش قیمت در مناطق شمال شهر و نیز مناطق مصرفی بوده است.

در مجموع رکود سنگین معاملات مسکن در مهر ماه سبب افت محسوس نبض این بازار شد و تعداد داد و ستد واحد‌های مسکونی در کل شهر تهران در اولین ماه پاییز بار دیگر به کف رکودی بازگشت و در کانال پنج‌هزار فقره متوقف شد.

دو علت عدم استقبال از وام جدید

تحقیقات میدانی از فعالان بازار مسکن نشان می‌دهد دو علت برای استقبال بسیار سرد از وام دو برابر شده مسکن وجود دارد که به دو اشکال این وام بازمی‌گردد. شکل بهینه وام مسکن این است که اولا این وام بخش قابل قبولی از هزینه خرید یک واحد مسکونی را پوشش دهد؛ ثانیا پرداخت اقساط آن در استطاعت متقاضیان مسکن باشد. اما این وام در هر دو ویژگی دچار نقصان است.

میانگین قدرت خرید وام جدید مسکن در مناطق متوسط شهر به ویژه دو منطقه پرمعامله ۴ و ۵ که کانون خرید‌های مصرفی طبقه میان‌درآمد به شمار می‌آید، در حال حاضر ۹ مترمربع است و این یعنی قدرت پوشش وام برای مناطق مذکور حتی با وجود دو برابر شدن، همچنان حداقلی است. فعالان بازار مسکن می‌گویند وام جدید در این مناطق حتی به اندازه افزایش یک اتاق خواب استاندارد به مساحت خانه متقاضیان تبدیل به احسن کاربرد ندارد و به همین خاطر حتی خانه‌دار‌های مناطق مذکور نیز برای بزرگ‌تر کردن محل سکونت خود رغبتی به استفاده از این وام نشان نمی‌دهند.

از طرفی سقف وام جدید در تهران برای خرید ۲۵ مترمربع از یک واحد مسکونی در نیمه جنوبی شهر کفایت می‌کند که اگرچه تا حد استاندارد فاصله دارد، اما پوشش نسبتا قابل قبولی دست‌کم برای متقاضیان تبدیل به احسن به شمار می‌آید. با وجود این متقاضیان خرید مسکن در این نواحی عموما استطاعت پرداخت اقساط وام جدید مسکن را ندارند. اقساط ماهانه سقف وام مسکن در تهران بیش از هشت میلیون تومان است و این در حالی است که پرداخت چنین قسط سنگینی از عهده متقاضیان مسکن در مناطق نسبتا ارزان شهر خارج است؛ بنابراین وام مسکن در برخی نواحی از بازار که استطاعت پرداخت اقساط وجود دارد، به دلیل پوشش ناچیز هزینه خرید خانه عملا کارآیی ندارد و مورد اقبال واقع نشده است. در نواحی دیگر بازار که قدرت پوشش وام معقول‌تر است نیز، به دلیل عدم تناسب اقساط با استطاعت متقاضیان مسکن این وام نتوانسته منشأ اثر باشد و به افزایش تقاضای خرید مسکن منجر شود.

جنس خرید وام‌دار‌ها در مهرماه

طی یک ماه اخیر تنها یک گروه از متقاضیان مسکن را می‌توان در زمره استقبال‌کنندگان اصلی از وام جدید مسکن برشمرد که تمایل به خرید با وام داشته‌اند. به گفته واسطه‌ها، متقاضیان تبدیل به احسن آن هم در نیمه جنوبی شهر و مناطق متوسط به پایین در هفته‌های اخیر برای خرید خانه با وام مراجعه کرده‌اند، اما به دلیل سرمای حاکم بر بازار، بسیاری از این افراد نیز در فروش واحد قبلی خود موفق نبوده و نتوانسته‌اند با وام، خرید جدید خود را انجام داده و اصطلاحا خانه خود را تبدیل به احسن کنند. در مناطق متوسط ۴ و۵ هم مراجعه برای خرید واحد مسکونی با وام به بنگاه‌ها صورت گرفته است، اما اغلب این گروه با مشاهده قیمت‌ها به این نکته پی برده‌اند که با وام جدید توان خرید خانه در مناطق مذکور را پیدا نمی‌کنند و در نتیجه، این مراجعات به معامله‌ای که وام نیز در آن نقش داشته باشد، منجر نشده است.

وضعیت معاملات مسکن در ۲۲ منطقه

بررسی تازه‌ترین گزارش رسمی از آرایش منطقه‌ای معاملات مسکن در تهران، حاکی از تفاوت در شدت سقوط نبض خرید خانه در نواحی مختلف بازار مسکن است. میانگین افت قیمت مسکن در مناطق لوکس شمال شهر یک درصد، در مناطق مصرفی نیمه شمالی تهران ۲ درصد و در سایر مناطق۳‌درصد بوده است. آن‌گونه که در نمودار نیز منعکس شده، در ماهی که گذشت حجم معاملات مسکن در همه مناطق شهر با افت همراه بوده است، اما میزان این افت در برخی مناطق بیشتر و در برخی مناطق کمتر است.

بر اساس گزارش بانک مرکزی، در مهر ماه مناطق ۵، ۲ و ۱۰ به ترتیب پرمعامله‌ترین مناطق شهر تهران در بازار مسکن بوده‌اند و رتبه منطقه ۴ به لحاظ حجم داد و ستد املاک مسکونی چهارم است. منطقه ۴ در سال‌های اخیر عموما منطقه دوم یا سوم پرمعامله در هر ماه به شمار می‌آمد، اما از ابتدای تابستان امسال تاکنون، رتبه این منطقه در معاملات یک پله سقوط کرده است.

میزان افت معاملات مسکن در مناطق یک و ۳ به عنوان گران‌ترین مناطق شهر تهران به ترتیب ۳۱ و ۳۳ درصد بوده و این در حالی است که در اغلب مناطق نیمه جنوبی شهر به ویژه مناطقی که تقاضای خرید در آن‌ها بیشتر است نظیر مناطق ۹ تا ۱۴، میزان افت معاملات یک تا دو واحد درصد بیشتر از میانگین افت معاملات مناطق لوکس بوده است.

بیشترین افت ماهانه حجم معاملات در مهرماه نسبت به شهریور نیز در منطقه ۱۶ رخ داده است. در این منطقه طی مهر ماه فقط ۸۵ واحد مسکونی فروخته شد که این میزان نسبت به شهریور ۴۶‌درصد کاهش داشته است. پس از آن منطقه برج‌های مسکونی یعنی منطقه ۲۲ در رتبه بعدی سقوط نبض معاملات مسکن قرار دارد. در این منطقه نیز فقط ۷۰ واحد مسکونی در مهر ماه فروخته شد که نسبت به ماه پایانی تابستان ۴۰‌درصد کاهش داشته است.

منبع: دنیای اقتصاد