تفاوت‌های حقوقی عقد رهن و اجاره در نظام حقوقی ایران

به گزارش خبرنگار خبرگزاری دانشجو،ساسان سوری، در نظام حقوق مدنی ایران، شناخت دقیق از مفاهیم و آثار حقوقی عقود معین، شرطی اساسی برای جلوگیری از بروز اختلافات و دعاوی حقوقی است. 
دو نمونه بارز از این عقود، «رهن» و «اجاره» هستند که با وجود کاربرد گسترده در روابط اجتماعی، گاه در عمل با یکدیگر خلط می‌شوند، این در حالی است که از منظر ماهوی، هدف، آثار، شرایط و مسئولیت‌های ناشی از این دو عقد تفاوت‌های اساسی دارند که در این گزارش مورد بررسی قرار خواهد گرفت. 

تحلیل مفهومی و ماهیت حقوقی رهن و اجاره

نخستین گام برای درک تفاوت‌های حقوقی رهن و اجاره، بررسی تعاریف قانونی و ماهیت هر یک از این عقود است، مطابق ماده ۷۷۱ قانون مدنی ایران، عقد رهن چنین تعریف شده است: «رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد.» به عبارت دیگر، رهن یک عقد تبعی است که در کنار یک دین یا تعهد اصلی منعقد می‌شود و هدف از آن، تضمین بازپرداخت آن دین است.
 شخص بدهکار (راهن) مالی را که می‌تواند منقول یا غیرمنقول باشد، در اختیار طلبکار (مرتهن) قرار می‌دهد تا در صورت عدم انجام تعهد، طلبکار بتواند از محل فروش آن مال، طلب خود را وصول کند، در این قرارداد، مالکیت عین مرهونه همچنان در اختیار راهن باقی می‌ماند و مرتهن صرفاً دارای حق عینی تبعی نسبت به آن مال می‌شود. 

در مقابل، ماده ۴۶۶ قانون مدنی اجاره را چنین تعریف می‌کند: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود در مدت معین در مقابل مال‌الاجاره‌ای که می‌پردازد.» اجاره عقدی مستقل و معوض است که در آن موجر متعهد می‌شود منافع مال معینی را در مدت مشخصی به مستأجر واگذار کند، در قبال اجرتی که مستأجر متعهد به پرداخت آن است. 
بنابراین، در اجاره برخلاف رهن، هدف نه تأمین دین، بلکه انتقال منافع است و این منافع متعلق به مستأجر می‌شود تا در چارچوب قرارداد از آن بهره‌برداری نماید. 

با وجود اینکه در هر دو عقد، عین مال به نحوی در اختیار غیر قرار می‌گیرد، ماهیت آنها از نظر حق و آثار متفاوت است، در رهن، تصرف مرتهن تنها به‌صورت امانی بوده و مرتهن حق بهره‌برداری از مال مورد رهن را ندارد، مگر آنکه در قرارداد چنین اجازه‌ای از طرف راهن کسب کرده باشد، اما در اجاره، اساساً جوهره قرارداد، حق انتفاع و بهره‌برداری مستأجر از مال اجاره‌شده است، این تفاوت اساسی در ماهیت، منشأ اختلاف در آثار، مسئولیت‌ها و تعهدات طرفین در این دو عقد می‌شود. 
بررسی آثار حقوقی، تعهدات طرفین و حدود تصرف
از منظر آثار حقوقی، تفاوت‌های بنیادینی میان رهن و اجاره مشاهده می‌شود که هریک از آنها چارچوب تعهدات طرفین و نحوه اجرا یا فسخ قرارداد را شکل می‌دهند.
 در عقد رهن، مرتهن صرفاً دارای «حق عینی تبعی» نسبت به عین مرهونه است، او می‌تواند در صورت عدم ایفای تعهد از سوی راهن، با کسب اجازه از دادگاه، عین مرهونه را به فروش رسانده و از محل حاصل فروش، طلب خود را استیفا کند.
 با این حال، مرتهن حق بهره‌برداری از مال مرهونه را ندارد، مگر در مواردی که راهن به طور صریح چنین حقی را در قرارداد پیش‌بینی کرده باشد، بر اساس مواد ۷۸۱ و ۷۸۲ قانون مدنی، مرتهن موظف است از عین مرهونه مانند امین مراقبت کند و در صورت تعدی یا تفریط، مسئول خسارات وارده خواهد بود. 

در طرف مقابل، مستأجر در عقد اجاره، مالک منافع مال اجاره‌شده است و می‌تواند از آن در چارچوب قرارداد بهره‌برداری کند، طبق ماده ۴۸۰ قانون مدنی، مستأجر موظف است از عین مستأجره به نحو متعارف استفاده کند و چنانچه در اثر تعدی یا تفریط، خسارتی به مال وارد شود، ملزم به جبران آن خواهد بود.
 همچنین، ماده ۴۸۳ مقرر می‌دارد که اگر عین مستأجره به علتی که مربوط به مستأجر نیست تلف شود، اجاره منفسخ خواهد شد و مستأجر مسئولیتی ندارد. 

از جهت تملیک، در رهن تملیکی صورت نمی‌گیرد، یعنی مرتهن نه مالک مال می‌شود و نه منافع آن، بلکه صرفاً حق تقدم در وصول طلب دارد.
 اما در اجاره، تملیک منافع مال به مستأجر تحقق می‌یابد و او مالک منافع موضوع اجاره در مدت معین می‌شود، بنابراین، مالکیت عین در رهن نزد راهن باقی می‌ماند و مالکیت منافع در اجاره به مستأجر منتقل می‌شود. 

همچنین از نظر ارتباط با دین، عقد رهن تابع دین اصلی است و با پرداخت دین، خودبه‌خود منحل می‌شود، اما اجاره قراردادی مستقل است که حتی اگر هیچ دینی در میان نباشد، می‌تواند به‌عنوان یک قرارداد بهره‌برداری از مال تنظیم شود، به همین دلیل، پایان رهن وابسته به اجرای تعهد است، ولی اجاره پایان‌پذیر به‌صورت طبیعی با انقضای مدت یا فسخ قرارداد است.

انحلال، فسخ و آثار پایانی هر یک از عقود
نحوه پایان یافتن و انحلال عقد نیز از جمله تفاوت‌های بارز میان رهن و اجاره به شمار می‌رود، عقد رهن اصولاً با انجام تعهد از سوی راهن و پرداخت دین به مرتهن منحل می‌شود و مرتهن مکلف است بلافاصله عین مرهونه را به راهن مسترد کند.
 اگر مرتهن از استرداد عین مرهونه امتناع کند، راهن می‌تواند از طریق مراجع قضایی الزام او را به تحویل مال بخواهد، از سوی دیگر، در صورتی که راهن از پرداخت دین امتناع کند، مرتهن پس از اثبات حقانیت طلب خود می‌تواند از دادگاه درخواست صدور حکم فروش عین مرهونه را نماید، البته لازم به ذکر است که فروش مستقیم مال توسط مرتهن بدون مجوز دادگاه، غیرمجاز و موجب ضمان است.
 
در عقد اجاره، پایان قرارداد به صورت طبیعی با انقضای مدت اجاره یا با توافق طرفین (اقاله) حاصل می‌شود، همچنین امکان فسخ قرارداد اجاره از سوی هریک از طرفین در صورت تحقق شرایطی مانند تخلف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها، استفاده غیرمجاز از عین مستأجره یا تخریب عمدی مال وجود دارد، قانون‌گذار در ماده ۴۹۶ قانون مدنی امکان درج شرط فسخ را نیز برای طرفین پیش‌بینی کرده است. 

در خصوص عواقب پایان قرارداد، در عقد رهن، مرتهن موظف به استرداد عین مرهونه در همان شرایط اولیه است، مگر آن‌که تلف آن به علل قهری باشد یا راهن به تقصیر خود زمینه تلف را فراهم کرده باشد.
 در اجاره، مستأجر موظف به تخلیه عین مستأجره و تحویل آن به موجر در پایان مدت است، در صورت خودداری مستأجر از تخلیه، موجر می‌تواند با مراجعه به مراجع قضایی درخواست صدور حکم تخلیه دهد. 
از حیث آثار حقوقی فسخ نیز، در رهن اگر یکی از طرفین قرارداد را فسخ کند در مواردی که مجاز باشد، عین مرهونه باید مسترد شود و اثر عقد به کلی زایل می‌گردد، در اجاره، فسخ منجر به انحلال قرارداد از زمان فسخ می‌شود و نسبت به گذشته اثر ندارد، مگر اینکه فسخ ناشی از عدم تحقق شرایط اساسی عقد بوده و به بطلان منتهی شود. 

 تمایز‌های بنیادین در هدف، ساختار و آثار دو نهاد حقوقی

با بررسی تطبیقی عقد رهن و عقد اجاره در نظام حقوقی ایران، مشخص شد که این دو نهاد علیرغم اشتراک ظاهری در تحویل مال به غیر، دارای تفاوت‌های بنیادین هستند که از هدف انعقاد قرارداد گرفته تا آثار و نحوه اجرا و انحلال آنها را تحت تأثیر قرار می‌دهد. 
رهن، عقدی تبعی و تضمینی است که برای تأمین دین منعقد می‌شود و مرتهن تنها دارای حق عینی تبعی است، در حالی که اجاره، عقدی مستقل، معوض و مبتنی بر انتقال منافع است که مستأجر را مالک منافع مال می‌سازد. 

تفاوت در ماهیت حقوقی، انتقال مالکیت یا منافع، حدود تصرف، نوع مسئولیت‌ها، نحوه انحلال و آثار حقوقی پس از فسخ، همگی نشان از جدایی بنیادین این دو عقد دارند، در مقام عمل، یکی از چالش‌های مهم، کاربرد نادرست واژه «رهن» در بازار مسکن است به‌ویژه در قالب اصطلاح «رهن کامل» که از نظر حقوقی، با اجاره بدون اجرت ماهانه (و با دریافت مبلغ پیش‌پرداخت) مطابقت دارد، نه با عقد رهن مصرح در قانون مدنی.
 این نوع کاربری نادرست، خود منشأ اختلافات و سوءتفاهم‌های فراوان در روابط موجر و مستأجر شده است و لزوم آگاهی حقوقی شهروندان از مفاهیم دقیق این عقود را دوچندان می‌سازد. 

در نهایت باید گفت که تفکیک مفهومی و حقوقی میان رهن و اجاره، نه تنها برای حقوقدانان و وکلای دادگستری، بلکه برای عموم افراد جامعه و فعالان بازار املاک و معاملات نیز ضرورتی انکارناپذیر دارد. 
بدون شناخت دقیق این تفاوت‌ها، زمینه بروز تعارض‌های قانونی و ایجاد دعاوی پیچیده فراهم می‌شود و نظم عمومی در معاملات به خطر می‌افتد، بر همین اساس، گسترش سواد حقوقی و دقت در انعقاد قرارداد‌ها می‌تواند از بسیاری از اختلافات و سوءاستفاده‌ها پیشگیری کند.