مسکن؛ سریعترین راه دولت برای کسب سرمایه اجتماعی

گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو؛ قانون اساسی کشور در قالب ۳ اصل ۳، ۳۱ و ۴۳ داشتن مسکن متناسب با نیاز را حق هر خانوار ایرانی تلقی کرده و بر این مبنا دولت مکلف است، زمینه تامین این نیاز را مهیا سازد. اصل ۳۱ قانون اساسی تاکید دارد: «داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آن‌ها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.» بر همین اساس ساخت مسکن متناسب وظیفه دولت‌هاست.

از سال ۱۳۹۲ که دولت تدبیر و امید روی کار آمد و وعده تکمیل کردن مسکن مهر و ساخت مسکن اجتماعی را داد تا امروز که نزدیک یک سال و نیم از وعده ساخت چهار میلیون مسکن توسط دولت محرومان مطرح شده است، قیمت مسکن حدود ۶۱۰ درصد رشد کرده است. این رشد ناگهانی عمدتا به دلیل عملکرد نامناسب دولت یازدهم و دوازدهم و عمل نکردن به وعده‌های خود از قبیل متوقف کردن روند ساخت پروژه مسکن مهر، عملی نکردن سیاست‌های عرضه مسکن نظیر مسکن اجتماعی، تاخیر در راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان و جلوگیری از وضع مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن، تنها بخشی از رویکرد‌های دولت تدبیر و امید بود که زمینه افزایش قیمت در این حوزه را رقم زد. اما دولت رئیسی باید از گذشته درس گرفته و تلاش زیادی برای جبران کم‌کاری‌های صورت گرفته و به دست آوردن دل محرومانی کند که وعده حمایت از آن‌ها را داده است. سوال این است که دولت رئیسی باید چه کند و یا چه می‌تواند کند؟

ضرورت ساخت مسکن

نیاز به تولید مسکن را می‌توان ناشی از ۴ عامل دانست که شامل جبران کمبود مسکن در برابر تعداد خانوار موجود در کشور، نیاز ناشی از تقاضا‌های جدید بازار مسکن که عمدتا ناشی از ازدواج هستند، نوسازی و بهسازی واحد‌های مسکونی موجود در بافت‌های فرسوده شهری و روستایی و ذخیره طبیعی مسکن می‌شوند.

مطابق با سرشماری سال ۹۵ در حالی که تعداد خانوار‌های کشور ۲۴ میلیون و ۱۹۶ هزار خانوار گزارش شده، تعداد واحد‌های مسکونی دارای سکنه کشور ۲۲ میلیون و ۸۲۵ هزار واحد بوده است. یعنی در شرایط فعلی بعضی از خانوار‌های کشور به صورت مشترک در یک واحد مسکونی زندگی می‌کنند و یا محل زندگی آن‌ها را نمی‌توان مسکن اطلاق کرد. پس برای اینکه هر خانوار یک واحد مسکونی برای سکونت داشته باشد، بازار مسکن کشور با یک میلیون و ۳۷۱ هزار واحد مسکونی کمبود مواجه است.

بدون شک وعده تأمین مسکن و سامان دادن به این بازار مهمترین و کمی‌ترین وعده اقتصادی دولت است. یکی از سوالات پرتکرار پیرامون مسئله تامین مسکن، نیازسنجی در این حوزه است. در همین رابطه مسئولان اعداد متفاوتی از ساخت سالانه ۲۰۰ هزار مسکن گرفته تا نیاز دو میلیونی به ساخت را مطرح می‌کنند. در شرایطی که بسیاری از مردم بخش عمده توان خود را به واسطه افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن از دست داده‌اند، به نظر می‌رسد، در کنار کنترل قیمت بازار مسکن اقدامات دولت در حوزه ساخت مسکن می‌تواند کمی از آلام مردم محروم را التیام بخشد.

محاسبات بازار مسکن نشان می‌دهد که با توجه به ازدواج‌های احتمالی و ضروری در ۱۰ سال آینده، همچنین نیز بازسازی و کمبود فعلی بازار مسکن به نسبت خانوار‌ها سالیانه نیاز به ساخت بین یک تا دو میلیون واحد مسکونی است. این در حالی است که در سال‌های اخیر میزان ساخت مسکن به اعداد بسیار پایین حدود ۳۵۰ هزار واحد رسیده بود. به همین جهت دولت اگر بخواهد مردم، علی‌الخصوص محرومان را راضی کند شاید سریع‌ترین اقدام را می‌تواند در حوزه مسکن با ساخت خانه‌هایی برای به تعادل رساندن این بازار انجام دهد.

چرا دولت باید خانه بسازد؟!

پنجم فروردین امسال بود که رستم قاسمی وزیر فقید راه و شهرسازی دولت اعلام کرد که کشور نیازمند ساخت ۱۰ میلیون واحد مسکونی است. همچنین در ۷ خرداد ۱۴۰۰ هم براساس بررسی‌های طرح جامع مسکن، اعلام شد که کشور تا پایان سال ۱۴۰۴ نیاز به ساخت حداقل ۶ میلیون واحد مسکونی دارد تا التهاب شکل گرفته در سال‌های اخیر ساماندهی شود.

براساس طرح جامع مسکن باید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی احداث شود؛ وزیر راه و شهرسازی فقید دولت رئیسی نیز از نیاز کشور به ۱۰ میلیون واحد مسکونی گفته بود که با توجه به حدود ۷۰۰ هزار ازدواج سالیانه و نوسازی بافت‌های فرسوده، کارشناسان تخمین می‌زنند که دست‌کم تا ۱۰ سال آینده باید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی احداث شود. طرح جامع مسکن هم نیاز سالیانه کشور به واحد‌های مسکونی را یک میلیون واحد اعلام کرده است.

البته طی سال‌های اخیر هیچ‌گاه تولید یک میلیون واحد مسکونی محقق نشده است. اوج ساخت و ساز در دهه ۹۰ مربوط به سال ۱۳۹۲ بوده که برای ۸۰۹ هزار واحد مسکونی در کشور پروانه ساختمانی صادر شد. اما این روند در سال‌های بعد نزولی شده و در سال‌های ۱۳۹۵ به بعد تولید مسکن به ۳۵۰ تا ۴۰۰ هزار واحد رسید، با این حال بازار ساخت و ساز در سال گذشته مقداری بهتر شد. محمود محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی اواخر سال ۱۴۰۰ اعلام کرد که ساخت و ساز نسبت به سال ۱۳۹۹ بهتر شده و ۵۲۰ هزار واحد مسکونی احداث شده است. او وعده داد که سال ۱۴۰۱ نهضت بزرگ خانه‌سازی در کشور ایجاد می‌شود، اما حالا بیش از نیمی از سال ۱۴۰۱ گذشته و فرصت رفته‌رفته از دست می‌رود. دولت رئیسی اگر دیر بجنبد اوضاع از قبل بدتر می‌شود. اما چه کاری می‌شود انجام داد؟!

شرط تحقق وعده‌ها 

اکنون، اما آشفتگی در بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری به چشم می‌آید و با قیمت‌های نجومی که اکنون در بازار شکل گرفته است به جرات می‌توان گفت قشر متوسط هم با درآمد‌هایی که دارند دیگر توانایی خرید یک واحد معمولی را هم ندارند. از طرفی، وعده ساخت سالی یک میلیون واحد مسکونی دولت سیزدهم هم رنگ واقعیت به خود نگرفته و خیلی نمی‌توان به این موضوع جهت خانه‌دارشدن قشر ضعیف و متوسط جامعه دل بست.

سیدابراهیم رئیسی در ایام انتخابات ریاست جمهوری سال ۱۴۰۰ یکی از برنامه‌های دولت خود را ساخت یک میلیون مسکن در سال اعلام کرد تا در پایان دولتش چهار میلیون مسکن ساخته شود.

در همین خصوص، البرز حسینی عضو کمیسیون عمران مجلس در نقد وضعیت کنونی به اظهار داشت: «اکنون یک رقم پنج هزار میلیارد تومان نقدینگی در کشور وجود دارد. ضرورت دارد این رقم بزرگ، توسط تصمیم‌سازان و تصمیم‌گیران کشور به سمت توسعه تولید کشور سوق پیدا کند که این کار پیش از آنکه اتفاق بیفتد باید برای مردم اعتماد لازم ایجاد شود. برای اینکه بخش قابل توجهی از این نقدینگی وارد حوزه تولید مسکن شود، دولت و نظام مالی کشور باید شرایط ارائه تسهیلات اصولی و منطقی را فراهم کنند. اگر این جهت‌دهی توسط دولت به درستی صورت بگیرد، تصور می‌کنم حدود ۴۰ درصد از التهابات بازار مسکن کاهش پیدا می‌کند. باید بدانیم که پایه تولید مسکن، داشتن منابع به صورت واقعی است.».

اما در این‌باره حسینعلی حاجی‌دلیگانی عضو هیأت رئیسه مجلس می‌گوید: «در حالی که در سال ۹۷، ۵۵۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده، این رقم در سال ۸۸ حدود ۸۹۰ هزار واحد مسکن بوده، یعنی تولید سالانه مسکن کاهش یافته است. این در حالی است که ۳ میلیون ازدواج عقب افتاده و سالانه ۶۰۰ هزار ازدواج جدید صورت می‌گیرد و باید برای تأمین مسکن آن‌ها سالانه ۱.۲ میلیون واحد مسکونی ساخته شود تا کسری مسکن رفع شود. ظرفیت هم وجود دارد و ۳ پارامتر مشخص شامل زمین که ۶۰ درصد قیمت تمام شده مسکن را تشکیل می‌دهد و همچنین پول برای ساخت و ساز که نقدینگی زیادی در دست مردم وجود دارد و نیز زیرساخت و خدمات وجود دارد.».

اما در همین راستا ۲۵ آذرماه مهرداد بذرپاش وزیر راه و شهرسازی که به تازگی از مجلس رای اعتماد گرفته خبری داد و گفت: «از روز شنبه ۲۶ آذر به همه بانک‌های کشور فراخوان دادیم و هر کدام از بانک‌های کشور متعهدند که پرداخت تعداد مشخص شده تسهیلات را برعهده بگیرند تا عملیات اجرایی طرح‌های ساختمانی سرعت بگیرد.»

بذرپاش در سفر به شهرستان طبس با پایان دادن به شایعات زیرپاگذاشتن وعده رئیسی برای ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی اظهار داشت: «مدل جدید در حوزه طرح نهضت ملی مسکن، واگذاری زمین و احداث واحد‌های یک طبقه است که به الگوی ایرانی - اسلامی نزدیک‌تر است. واگذاری زمین و احداث واحد‌های یک طبقه را در دستور کار قرار دادیم و در همه‌ی شهر‌ها آغاز کردیم. در فاز اول شهر‌های زیر ۵۰ هزار نفر انجام شده و در روز‌های آینده واگذاری زمین آغاز می‌شود که زمین‌ها آماده و تحویل آغاز می‌شود. در برخی از شهر‌ها هنوز درصددیم که زمین را فراهم کنیم و طبق ماده ۱۰ قانون جهش تولید، همه دستگاه‌ها موظفند زمین در اختیار بگذارند و هر جا که وزارت راه و شهرسازی مناسب دانست برای اجرای طرح انتخاب می‌شود. در این روش با واگذاری زمین رایگان و تسهیلات بانکی و آورده متقاضی خانه ساخته می‌شود. همچنین طرح نهضت ملی نیز در شهر‌های جدید صورت می‌گیرد که حدود ۳۰۰ هزار نفر هموطنان ثبت‌نام کرده‌اند.»

این وعده‌ها محقق می‌شود اگر دولت با جدیت در برنامه بودجه هزینه ساخت را ببیند و در کنار آن می‌توان از به کارگیری بخش خصوصی و دریافت وجه از متقاضیان فکر کرد. این راهکاری است که دولت برای تامین بخشی از هزینه‌ها به کار گرفته است. به نظر می‌رسد محقق شدن این وعده عملیاتی و محقق کردن آرزوی محرومان و بخش متوسط برای خانه‌دار شدن T راهی برای جلب اعتماد به دولت رئیسی است.